【正文】 （十）結論 都市桃源項 目建議書 37 綜上所述，該項目分析結論為：風險小，回報高、可持續(xù)性好，因此該項目建設是必要的、可行的。 （ 2） 利用附屬的職業(yè)培訓學校，重點培養(yǎng)家政服務人員，為本項目提供高技能人才。 規(guī)避分析： 開發(fā)方 做好人才 選拔 、 培養(yǎng) 工作 ，建立一支綜合素質高、業(yè)務能力強的員工隊伍。 針對這項風險，企業(yè)應對內部資源進行分析，判斷自己是否已為投資旅游區(qū)項目做好了充分的準備。企業(yè)的組織結構、管理經(jīng)驗、企業(yè)文化等都關系到產(chǎn)品開發(fā)的成功與否。 都市桃源項 目建議書 36 規(guī)避分析： 堅持公平、公開、公正原則，選擇資質符合要求、業(yè)績優(yōu)良的勘查設計單位、施工單位及監(jiān)利單位，對項目的建設全面負責。 （ 4） 不可預見風險因素 。 （ 3） 施工及監(jiān)管不到位 。 （ 2） 工程進度不到位 。 開發(fā)建設風險 （ 1） 設計風險。因此，要做到長短結合，以短補長，保證可持續(xù)發(fā)展。本項目要挖掘地文人脈資源，突出特色，抓好促銷，保證潛在客源市場得到很好地開發(fā)。 都市桃源項 目建議書 35 （ 2） 項目投資商 —— 華劍實業(yè) 公司有著十分豐富的酒店與旅游休閑娛樂業(yè)的管理實踐與經(jīng)驗，與全球華人華僑及國內成功人士有豐富的商脈與人脈關系，可為本項目吸引高端客戶。旅游項目需要充足的客源市場來支 撐，目前本地區(qū)以 “農(nóng)家樂”形式的鄉(xiāng)村旅游競爭很激烈，因此本項目既 面臨著機遇也面臨著挑戰(zhàn)，存在市場開發(fā)不足的風險。 市場風險 目前，全國各地對產(chǎn)權式度假物業(yè)的高端客戶爭奪很激烈，一般都或以高品質景區(qū)為依托、或以溫泉等獨特自然資源為號召開發(fā)，吸引潛在客戶。本項目 符合 XX 市旅游規(guī)劃，可納入“黃興鄉(xiāng)村旅游區(qū)” 體系 中去，可以開發(fā)度假休閑物業(yè)的，成為高端“鄉(xiāng)村旅游”的樣板與試點。國家現(xiàn)有的土地政策對于這一市場的發(fā)展有一定的約束，應都市桃源項 目建議書 34 該對適合農(nóng)村發(fā)展的項目在土地指標與統(tǒng)征上給予支持，對集體建設用地的流轉給予支持，使鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)能夠順利發(fā)展，使其成為推動新農(nóng)村建設的一個有力的工具，帶動區(qū)域公共設施配套，交通道路建設，環(huán)境整治及衛(wèi)生安全建設，帶動農(nóng)民生活水平的提高。本項目涉及統(tǒng)征部分土地、長期租賃土地，開發(fā)旅游產(chǎn)品市場、產(chǎn)權式休閑物業(yè)開發(fā)，項目地的土地政策對此有較大的影響。近年來，由于房價過快上漲，民眾對此抱怨很大、紛紛指責，房地產(chǎn)成為“過街老鼠”，國家出臺各種政策“組合拳”來打壓。 （ 3）保留物業(yè)預估價值： 億元（按毛坯房計價） 12*6000=72021萬元 （ 九 ）投資風險分析 土地 政策風險 政府 出臺的政策對項目影響很大。 都市桃源項 目建議書 32 （ 八 ）項目經(jīng)濟（投入產(chǎn)出）分析 開發(fā)建設模式 按照 項目策劃方案擬定的開發(fā)與經(jīng)營策略，本項目所 集合開發(fā)的 40萬平方米房屋，按 7： 3 的比例劃分產(chǎn)權轉移與保留經(jīng)營的面積，其中用于轉讓產(chǎn)權實現(xiàn)投資快速回收的面積分 70%即 28 萬平方米，保留產(chǎn)權用于自行經(jīng)營使用的面積 30%即 12 萬平方米。 第一圈層：長株潭成功人士（大中型私營業(yè)主、大型企業(yè)高管、自由職業(yè)中高知階層） 、政府中高層公務員、高薪退休人士 第二圈層：湖南省各地市的成功人士、政府中高層公務員、 第三圈層：全國的中產(chǎn)階層、投資客、喜好旅游休閑的成功人士，港澳臺湘籍人士。 XX 市全力打造 “ 休閑 之 都 ”“消費之都”，長株潭都市圈 規(guī)劃、 湘江百里風光帶及 治理開發(fā)，都為 XX 版圖的開拓創(chuàng)造了條件，也將使 XX 成為 長株潭的核心區(qū)和泛珠三角州 經(jīng)濟區(qū)最能滿足休閑度假需求的后花園。 經(jīng)初步協(xié)商，對本項目開發(fā)與經(jīng)營理念很感興趣，尤其是農(nóng)民家庭旅館，能帶動農(nóng)民致富奔小康，實行長期受益，希望項目早日落地。 并認識到： 在發(fā)展方式上， 必須 由單體分散經(jīng)營向產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展轉變。 本項目可作為城鄉(xiāng)一體化試點項目。 旅游業(yè)已經(jīng)成為 XX 經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè) ，制定的規(guī)劃中明確指出要發(fā)展大力發(fā)展近郊的“鄉(xiāng)村旅游”和“度假村”產(chǎn)業(yè)，（其中在規(guī)劃目標中將黃興鎮(zhèn)列為 4A 級鄉(xiāng)村旅游景區(qū)）。 這一地區(qū)的發(fā)展前景也較為樂觀，這為本項目的經(jīng)營管理創(chuàng)造了良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。 2） 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展前景持續(xù)看好 中部崛起戰(zhàn)略、長株潭一體化及融城戰(zhàn)略和“兩型社會”建設試驗區(qū)， XX 打造成“休閑之都”的目標，大大刺激了區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展。 4） 團隊組合 物業(yè)從前期策劃、產(chǎn)品定位 、生態(tài)環(huán)保 ，到 后期經(jīng)營管理，以及提供給投資者的售后延伸服務都由國際專業(yè)團隊共同打造， 并與國際酒店集團實行深度聯(lián)絡、客戶資源共享，因此， 具有極強的商業(yè)價值和市場都市桃源項 目建議書 30 競爭力。 3） 前瞻性 本項目的投資商之一是 華劍實業(yè) ，有著豐富的旅游房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷和五星級酒店運營經(jīng)驗。 2）開發(fā)和經(jīng)營理念新穎 策劃商、投資商等具有 獨到的 旅游 房地產(chǎn)開發(fā)理念，將房產(chǎn)投資、休閑度假 、生態(tài)觀光旅游 與投資理財概念有機結合 ； 未來經(jīng)營上， 將 產(chǎn)權式度假物業(yè)部分 出售給投資者 ，部分自營，并加入農(nóng)民家庭旅館群，宣傳形象統(tǒng)一，經(jīng)營運作統(tǒng)一。 都市桃源項 目建議書 29 （ 六 ） 項目的 優(yōu)勢與機遇 分析 優(yōu)勢 （ Strength） 1） 地理位置 項目地處 XX 市 “東花園”黃興鎮(zhèn)，深厚的文化底蘊，優(yōu)越地理區(qū)位，快速便捷的交通，優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境是旅游房產(chǎn)的理想之地。 挖掘項目的人文歷史 背景，打出“名人故里、成長福地”口號，吸引國共兩黨的名人雅士來此休閑養(yǎng)生、養(yǎng)老。 針對分時度假市場，通過打造中高端的“家庭旅館群”和產(chǎn)權式度假酒店等，面向大都市圈，提供分時休閑度假場所。此舉措施既能長期有效地增加農(nóng)民的收入，又能加大日后運營商在節(jié)假日及旅游旺季時的接待能力。 都市桃源項 目建議書 28 開發(fā)方式采用產(chǎn)權式度假村的作法，瞄準高端人群，意在為社會的成功人士提供一條投資途徑，同時也有利于開發(fā)商快速回收投資后輕裝上陣搞好后期運營及擴大再投資。 項目地地形為低丘山坡地，中間夾帶小水庫，山塘、稻田、菜地、居住人口少（幾十戶），生態(tài)環(huán)境與建設條件俱佳。項目選址地東、南兩個方向緊靠城市三環(huán)路（繞城高速），東南角為連通地區(qū)主干道 —— 光達路（東西走向）與黃興大道（南北走向）的出入口，西距 XX 南站（武廣高鐵） 10 余公里，離東北方向的黃花機場（年旅客流量為中部五省的總和）不到 10公里，車程均在 10 分鐘內。 （ 五 ）項目定位 與主題 XX 既是國家批準設立的“兩型社會建設試驗區(qū)”又是“長株潭經(jīng)濟一體化”的核心主導城市，同時也是國內主要的旅游目的 地與湖南旅游集散地。 ?? 黃興鎮(zhèn)與 XX 區(qū)僅一河之隔； ?? 與雨花區(qū)政府新治、省政府新治距 離 5 公里左右； ?? 三座橫跨瀏陽河的大橋與市區(qū)相連，三環(huán)線穿鎮(zhèn)而過； ?? 與株洲市只一鄉(xiāng)之隔； ?? 四周有京珠高速、長永高速、機場高速、黃株高速、遠大路、319 和 107 國道。近年來，黃興鎮(zhèn)依托自然生態(tài)優(yōu)勢，大力發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游，聞名全省的黃興農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游區(qū)已年接待游客達到 38 萬人次， 2021 年黃興鎮(zhèn)被確定為湖南省農(nóng)業(yè)旅游示范點，為創(chuàng)建國家級農(nóng)業(yè)旅游示范區(qū)奠定了堅實的基礎。 舒適的生態(tài)環(huán)境，秀美的自然風光 黃興鎮(zhèn)是 XX 地區(qū)無公害放心菜主要供應地，同時也是瀏陽河百里都市桃源項 目建議書 26 花木走廊的前沿窗口，全國最大水培蔬菜觀光園 “綠世界”與中南五省最大的氣調果蔬保鮮庫華中氣調 果蔬保鮮公司等知名涉農(nóng)企業(yè)落戶于此。 豐富的人文資源 辛亥革命的元勛、偉大的民主革命家黃興，其故居座落在我鎮(zhèn)黃興新村涼塘， 1988 年，黃興故居被國務院認定為 全國重點文物保護單位，目前，黃興故居三期工程已經(jīng)完工，不久一個占地 500 畝，集愛國主義教育、旅游觀光、商貿休閑于一體的紀念園區(qū)將落成。近代更有王學謙、徐特立等一代宗師開壇講學留下一段千古佳話。 1050 年前，被稱之為“江南平遙”的龍喜縣城建造于此，明朝正德皇帝曾巡游龍喜，現(xiàn)保存有江南地區(qū)唯一的龍喜古縣衙。京珠高速、上瑞高速 兩條交通大動脈擦身而過，距黃花國際空港 8 公里，距雨花區(qū)新址 5 公里，距省政府新治 8 公里，距黃興大橋東側的武廣快速鐵路 XX 客運站咫尺之遙；鎮(zhèn)內泉沿（泉塘至沿江山，總長 14 公里，都市桃源項 目建議書 25 黃興大道的南延線）、樹新（樹木嶺至新沖子，總長 公里）兩線公路南北縱橫，藍田大道、古城大道、金桂大道東西交織，全鎮(zhèn) 11 個村主干公路全部實現(xiàn)硬化提質，構成了鎮(zhèn)域發(fā)達的交通網(wǎng)絡；規(guī)劃建設的XX 市三環(huán)線從鎮(zhèn)內縱橫而過，區(qū)位、交通優(yōu)勢得天獨厚。黃興鎮(zhèn)是距離 XX 市區(qū)最近的東郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。由此可見，隨著中國中產(chǎn)階級人口的快速增長，休閑度假公寓 /別墅的市場需求在中國具有廣闊的發(fā)展前景。 中國雖然地大物博，自然資源極其豐富，但人均占地面積卻極其有限，因此，休閑度假公寓 /別墅從資源的稀缺性來看，具有極高的房產(chǎn)投資價值。 中國新生中產(chǎn)階級在固定住所、私家汽車等消費得到滿足后，將趨向于追求更高品質的生活方式，投資休閑度假第二住所既能滿足他們休閑度假的需求，也能為他們在休閑度假的同時，通過物業(yè)的增值積聚更多的財富。 相關研究數(shù)據(jù)顯示，中國中產(chǎn)階級年齡主要在 3045 歲之間，受過良好教育，文化程度以大學為主，職業(yè)構成主要包括：國家公務人員、企業(yè)中高層管理人員、知識型中小企業(yè)主和專業(yè)技術人員。從中國中產(chǎn)階級目前主要集中在北京、上海、廣州、深圳以及長三角和珠三角等部分城市來看，中產(chǎn)階級的形成和中國區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展密不可分。 根據(jù)中國社科院 2021 年 “當代中國社會結構變遷研究 ”課題組的研究，中國中產(chǎn)階級人數(shù)在當時還只占中國內地適齡人口的 %。休閑度假公寓 /別墅以酒店模式對外經(jīng)營，其主要目標市場是以中產(chǎn)階級人士帶薪休閑度假、蜜月度假、休閑養(yǎng)生等中長期休閑度假客源為主。在歐美國家，擁有休閑度假第二住所已成為中產(chǎn)階級人士及家庭恢復身心健康，追求時尚消費的主流生活方式。 產(chǎn)權式度假房產(chǎn)的客戶市場分析 據(jù)有關資料統(tǒng)計，美國人有三分之一時間用于休閑旅游，三分之一收入用于休閑消費，全美國有三分之一土地面積主要作為休閑用途。 2021 年商品房均價已超過 4500 元 /㎡ 。全年全市（含郊縣）累計批準預售 1829 萬㎡，同比增長 29%；實現(xiàn)商品房銷售面積 950 萬㎡，銷售金額 338 億元，與去年同期相比分別減少 27%和 17%。市委、市政府果斷出臺了一系列穩(wěn)定市場的產(chǎn)業(yè)扶持措施，將住房保障與擴 大需求并舉，通過強化政府對市場的引導與監(jiān)管，我市房地產(chǎn)市場在年末開始出現(xiàn)回暖跡象。 休閑度假消費類旅游房產(chǎn)：分布在著名旅游風景區(qū)、旅游度假區(qū)以及海濱城市等地區(qū)，如各類度假公寓、別墅等。據(jù)有關住宅市場的調查統(tǒng)計， 大都市 郊區(qū)高檔住宅的購買者多是出于 “ 休閑加投資 ” 的目的而解囊的。 業(yè)內資深人士表示，目前開發(fā)商對旅游房地產(chǎn)的認識范疇已經(jīng)超越了過去的傳統(tǒng)認識。去年，曾在海南遭遇敗績的旅游地產(chǎn)品種 “產(chǎn)權式酒店