【正文】 （ 3） 對項目區(qū)農(nóng)民進(jìn)行培訓(xùn)，提高家庭旅館的管理能力和服務(wù)水平，實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。從管理人才的基本品質(zhì)考慮，除了一般管理人才所必須有的基本素質(zhì)以外， 休閑產(chǎn)業(yè)需要高素質(zhì)復(fù)合型的 企業(yè)管理人才 ， 如對 休閑業(yè) 有發(fā)自內(nèi)心的熱愛 ， 熟悉旅游產(chǎn)業(yè)；精通服務(wù)性產(chǎn)品管理的技能；有一定的文化底蘊(yùn) ， 對 休閑產(chǎn)業(yè) 的規(guī)模、服務(wù)水準(zhǔn)、市場開發(fā)、組織運(yùn)行、資本結(jié)構(gòu)等要素有強(qiáng)烈的創(chuàng)新欲望與開拓能力 ，較強(qiáng)的資源整合能力 能力。 管理風(fēng)險 任何一個行業(yè)的 發(fā)展都需要相應(yīng)的管理理念和方式做支撐。 項目建設(shè)及運(yùn)行期間 工程進(jìn)度拉長、建設(shè)質(zhì)量低劣，影響項目功能的有效發(fā)揮。 項目建設(shè)及運(yùn)行期間 ， 工程設(shè)計與該區(qū)域原有布局不夠協(xié)調(diào)，結(jié)構(gòu)設(shè)計欠缺前瞻性與合理性的統(tǒng)一，無法滿足正常使用需求，浪 費(fèi)投資資金 。 （ 4） 本項目投資巨大，前期市場預(yù)熱市場較長，旅游休閑回收期長，財務(wù)成本高、壓力大。 規(guī)避分析： （ 1） 本項目打造“游客集散中心”，有著優(yōu)越地理位置與交通條件，與黃花機(jī)場、高鐵、高速公路鄰近，交通便利，有利于游客集散休整（一般都是中高端游客）。 按 照 “ 發(fā)展大旅游 ， 完善大配套 ， 形成大產(chǎn)業(yè) ”、“跳出農(nóng)村發(fā)展農(nóng)業(yè)” 的要求 ，應(yīng)該在產(chǎn)業(yè)政策上給予大力支持， 不會構(gòu)成本項目的建設(shè)的風(fēng)險。 鄉(xiāng)村休閑房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天必 然形成的一個具有相當(dāng)需求的市場。如土地政策，鄉(xiāng)村集體土地統(tǒng)征、用地指標(biāo)等問題有可能對項目產(chǎn)生困擾。 第四圈層：全球湘籍華人為主的欲回鄉(xiāng)投資置業(yè)的人士，完成“葉落歸根”心愿。 （ 七 ） 目標(biāo)客戶市場定位及細(xì)分 XX 優(yōu)美的風(fēng)景歷來是廣大休閑度假客人的首選 。 4）當(dāng)?shù)剞r(nóng)民積極性較高 黃興鎮(zhèn)農(nóng)民在發(fā)展鄉(xiāng)村旅游方面有著豐富的經(jīng)驗，積極性很高，但都市桃源項 目建議書 31 以“農(nóng)家樂”性質(zhì)的鄉(xiāng)村游，經(jīng)營分散，檔次低， 不利于節(jié)約集約使用土地、有效保護(hù)資源環(huán)境，難以做大做強(qiáng)、做精做優(yōu)。 3） 政府對旅游 房產(chǎn) 業(yè)的高度重視 國家已將旅游業(yè)作為戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，各級政府對旅游業(yè)十分重視。 機(jī)遇（ Opportunity） 1）區(qū)域發(fā)展需要特色高檔 度假 、 旅游 休閑酒店 XX 市場目前仍然以 市區(qū)型商務(wù) 星級酒店為主，真正能滿足高檔 度假、 休閑需求的酒店相對較少。 同時 ，大量的高端客戶 —— 投資者也將為酒店帶來相當(dāng)規(guī)模的市場客源，并在銷售的過程中擴(kuò)大酒店的影響力。充分利用投資商的人脈資源，重點(diǎn)吸引全球華人。 將現(xiàn)代高科技的生物工程技術(shù)應(yīng)用于生活污水處理與穿插在居住環(huán)境中的生態(tài)型種養(yǎng)業(yè)、從而營造出一個既美化了環(huán)境又能創(chuàng)造很好的經(jīng)濟(jì)效益，最終將本開發(fā)項目建設(shè)成為一個能在全國城鄉(xiāng)結(jié)合部起示范推廣作用的現(xiàn)代 桃源 。 針對以上有利條件，本項目擬從以下幾個方面進(jìn)行創(chuàng)意突破： 設(shè)計打造以接待外地旅游客源入住 過夜為主，以吸引城鎮(zhèn)居民節(jié)假日前來休閑娛樂為輔的新型旅游服務(wù)（集散）中心。 黃興鎮(zhèn)是 XX 城的東南門戶。 區(qū)位交通優(yōu)勢 作為中國第五大經(jīng)濟(jì)圈 —— 長株潭城市群中的黃興新型城鎮(zhèn)，其區(qū)位交通優(yōu)勢相當(dāng)明顯。共和國大將、中國人民解放軍裝甲兵司令員、國防部副部長許光達(dá)也出生在黃興鎮(zhèn)光達(dá)村蘿卜沖子組，其故居接待中心不日將向世人開放，而仙人市仙人弈棋的傳說，獅子山爛排灣的故事，老人們講來依舊美麗神奇。鎮(zhèn)政府所在地接駕嶺和鹿芝嶺、打卦嶺仍然印證著龍喜縣城的一派繁華。瀏陽河上三座大橋?qū)腰S興鎮(zhèn)與 XX 市區(qū)連為一體。若 從現(xiàn)在開始，中國中產(chǎn)階級人數(shù)每年增加一個 1%，那么，到 2020 年左右，中國中產(chǎn)階級人數(shù)就可以占總?cè)丝诘?38%。所謂專業(yè)技都市桃源項 目建議書 24 術(shù)人員主要包括：律師、 IT 業(yè)工程師、高級職稱的專家教授、傳播出版業(yè)精英人士、有一定資歷的演藝人員等等。而2021 年中國社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社推出的《中國中產(chǎn)階級調(diào)查》的數(shù)據(jù)顯示，中國中產(chǎn)階級在社會中所占比例已達(dá)到了 %。 都市桃源項 目建議書 23 休閑度假公寓 /別墅一般分布在著名旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)，海濱城市等區(qū)域，要求周邊生活、娛樂、休閑、健身等配套設(shè)施齊全，交通便利；使用功能上基本接近第一住所，要求有獨(dú)立廚房，觀景陽臺等；服務(wù)管理上，一方面投資者是用于休閑度假，要求較高的服務(wù)品質(zhì)；另一方面，投資者只是在較為固定的假期里使用，在物業(yè)空置的大部分時間里需要有專業(yè)的管理公司提供對外租賃服務(wù)，因此休閑度假公寓 /別墅一般都由專業(yè)酒店管理公司負(fù) 責(zé)經(jīng)營。 旅游休閑房產(chǎn)還處于空白狀態(tài)，已有一些較強(qiáng)實力的開發(fā)商在進(jìn)行初步嘗試。預(yù)計全年全市（含郊縣）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約 478億元，與去年同期相比增長約 14%，占全市固定資產(chǎn)投資比例約 25%；全年商品房施工面積約 4447 萬㎡，其中新開工面積約 1631 萬㎡，竣工面積約 687 萬㎡，與去年同期比分別增長約 34%、 48%、 30%。 旅游房產(chǎn)分類： 商業(yè)經(jīng)營型旅游房產(chǎn)：分布在主要商務(wù)和旅游城市的各類以投資經(jīng)營為主要目的的旅游星級酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、經(jīng)濟(jì)型酒店等。都市桃源項 目建議書 21 專家分析指出，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長，一方面造就了具有消費(fèi)能力的族群，另一方面培育了這批人的超前消費(fèi)觀念，發(fā)展旅游地產(chǎn)已經(jīng)擁有了扎實的市場基礎(chǔ)。據(jù)稱，這一模式是香港大地產(chǎn)商們慣用的，包括香港新世界地產(chǎn)和新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)，酒店都是其重要的一塊業(yè)務(wù)，地產(chǎn)商這幾年也開始投入商務(wù)酒店的開發(fā)。 例如， 作為廣州后花園的清遠(yuǎn)，一股蓬勃興起的生態(tài)旅游熱催旺了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)式酒店。 目前， 涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過百家， 其中 既包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型 企業(yè)，也包括合生地產(chǎn)、天鴻集團(tuán)、萬科集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)。 地 產(chǎn)業(yè)是高風(fēng)險行業(yè)，受金融業(yè)及土地政策的影響較大；而旅游業(yè)特別是生態(tài)旅游行業(yè)，前期投資完成后，在保護(hù)好生態(tài)環(huán)境的前提下，后期投入很少，并且可獲得較長時期的投資回報。博鰲、神州半島、石梅灣、清水灣、海棠灣 ?? 七八個高水準(zhǔn)的旅游地產(chǎn)項目在海南東海岸靚麗呈現(xiàn) 。度假之余還可以投資更是甚好。熱銷的背后表現(xiàn)得是資源、原生態(tài)環(huán)境、配套和品質(zhì)優(yōu)勢于一體的高端產(chǎn)品， 這樣的產(chǎn)品也決定了它在市場中的保值抗跌性。依托著強(qiáng)勁增長的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，度假投資型房產(chǎn)正展示著休閑度假房產(chǎn)行業(yè)的魅力。 （ 5） XX 旅游形象及營銷策略。 一心： XX 市都市區(qū)范圍，總面積 1450 平方公里； 三帶：瀏陽河旅游帶，湘江旅游帶，溈水風(fēng)光帶； 四組團(tuán)：文家市紅色觀光旅游組團(tuán)、花明樓 灰湯紅色觀光度假旅游組團(tuán)、黑麋峰生態(tài)旅游組團(tuán)、開慧 社港歷史文化觀光度假旅游組團(tuán)。六是城市旅游戰(zhàn)略。四是旅游品牌戰(zhàn)略。二是增長極戰(zhàn)略。景區(qū)環(huán)境質(zhì)量 100%達(dá)標(biāo)；生態(tài)環(huán)境和文物古跡得到保護(hù)，生態(tài)人居環(huán)境得到改善，實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境和旅游業(yè)的和諧發(fā)展。通過規(guī)劃的實施，提供 80 萬個就業(yè)崗位，為本地人民的致富奔小康鋪平道路；大力提高農(nóng)村的精神面貌；為弘揚(yáng)湖湘文化，提升市民素質(zhì)，建設(shè)文明城市做出更大的貢獻(xiàn)，更為促進(jìn)和諧社會的形成提供積極影響。到 2020 年， XX 市年接待旅游者突破 5700 萬人次，全市旅游總收入達(dá) 1519 億元，相當(dāng)于全市 GDP 總量的 %，使旅游業(yè)成為 XX 市國民經(jīng)濟(jì)的重要戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。通過規(guī)劃的實施，達(dá)成以下幾個目標(biāo)。第三，我國鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品參與性不足，難于提高旅游者旅游感受。沒有專業(yè)管理人員的統(tǒng)一管理，會使本來就很松散的鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營者更加松散；沒有專業(yè)管理人員的點(diǎn)撥和引導(dǎo)，也很難加快鄉(xiāng)村旅都市桃源項 目建議書 15 游向前發(fā)展的速度。 （ 4） 人才與管理 滯后。 許多基礎(chǔ)設(shè)施仍然適應(yīng)不了游客的需要，例如，道路、停車場、洗手間、工具室、電話亭等公共設(shè)施簡陋、設(shè)備不足；客房、餐廳茶樓等主要食宿設(shè)施條件差，衛(wèi)生狀況和設(shè)施設(shè)備條件難以讓人接受，難以留住游客。 滿足了人們走出城市、親近自然的心理。但是與旅游業(yè)發(fā)達(dá)城市相比，與旅游資源先天稟賦相比，與人民群眾的期盼相比，仍有一定的差距，在加強(qiáng)規(guī)劃管理、促進(jìn)集約發(fā)展等方面有待進(jìn)一步加強(qiáng)。旅游產(chǎn)業(yè)體系更加完善。 近 10 多年來， XX 旅游業(yè)取得了長足的進(jìn)步，旅游 業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率逐年上升，旅游收入相當(dāng)于 GDP 中的比重穩(wěn)定在 10%以上，在第三產(chǎn)業(yè)中的比重一直保持在 20%以上。到 2021 年國內(nèi)旅游人數(shù)可達(dá) 26 億人次以上，旅游業(yè)總收入可達(dá) 2 萬億元人民幣左右。京津冀、長江三角洲、珠江三角洲市場是國內(nèi)主要客源產(chǎn)出地，出游率高，人均消費(fèi)水平高出全國平均水平。美國學(xué)者甘哈曼的《第四次浪潮》宣告： 21 世紀(jì)進(jìn)入 “ 第四次浪潮 ” ，這次浪潮以休閑活動為中心。 鄉(xiāng)村發(fā)展休閑旅游為城市居民提供了休閑消費(fèi)場所，為城市居民供給了優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品；城市居民在農(nóng)村的消費(fèi)，增加了農(nóng)民的收入。 本項目以高科技為支撐，在項目內(nèi)大力推行環(huán)保節(jié)能技術(shù)，營造優(yōu)美宜人的生態(tài)環(huán)境。 （ 2）“兩型社會”建設(shè)的需要 2021 年 12 月長株潭城市群獲批為“ 資源節(jié)約型、環(huán)境友好型 社會”建設(shè)綜合配套改革試驗區(qū)。在進(jìn)行深入考察與探討與論證并共同商議后，決定聯(lián)手合作共同開發(fā)本項目。 XX 先后榮獲“中國最具幸福感城市”、“中國十佳休閑宜居生態(tài)城市”，被美國《福布斯》雜志公布為“中國大陸最具適合發(fā)展旅游業(yè)的城市”之一。因此，健康的休閑養(yǎng)生旅游已成為當(dāng)代人生活的一種時尚。久居都市的人們希望通過外出旅游來放松自己，十分向往 城市之外的 自然風(fēng)光 、田園野趣。 XX 市的重要游客集散地，利用區(qū)位優(yōu)勢，吸引大型旅游團(tuán)隊集散與休整，帶進(jìn)部分客流。 都市桃源項 目建議書 7 二 、 項目總體規(guī)劃設(shè)想 （ 一 ） 、規(guī)劃指導(dǎo)思想 全面落實科學(xué)發(fā)展觀，以“社會主義新農(nóng)村”和“兩型社會”建設(shè)要求為指導(dǎo)，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮黃興鎮(zhèn)的區(qū) 位 優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，通過產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型，對項目地域空間進(jìn)行科學(xué)合理的布 局，開發(fā)“都市 桃源 ”景區(qū)，建設(shè)湖南 (XX)游客集散中心，建設(shè)以產(chǎn)權(quán)式度假和鄉(xiāng)村式家庭旅館群 為 核心的綜合社區(qū)， 打造 長株潭都市圈 內(nèi) 的“都市 桃源 ”。 都市桃源項 目建議書 6 技術(shù)支持與建設(shè)參與單位 —— 上海修文生物工程有限公司（益益久集團(tuán)） 該公司由留美博士徐修文于 1999 年在上海浦東注冊設(shè)立（同時在上海孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)創(chuàng)建了占地 200 畝的立體種養(yǎng)殖生態(tài)示范園）。） 投資主體單位 —— 湖南 華劍 實業(yè)有限公司 湖南華劍實業(yè)有限公司 創(chuàng)立于 2021 年 8 月，湖南省內(nèi)著名的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，是一家涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、節(jié)能住宅、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅游區(qū)開發(fā)和大宗產(chǎn)品銷售等領(lǐng)域的綜合性民營企業(yè) 。南隔本鎮(zhèn)藍(lán)田村，與瀏陽河相鄰。 其中： （ 1）建設(shè)用地成本費(fèi)： 2 億元 （用地面積按 1000 畝 ， 單價按 20 萬 /畝計算）（ 2）房屋建設(shè)費(fèi)： 億元（總 規(guī) 容積率按 ， 建設(shè)用地容積率按， 建設(shè)總面積按 40 萬 ㎡ 計算） （ 3）配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)： 2 億元（三通一平 ， 旅游景點(diǎn)及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)） （ 4）其他費(fèi)用： 億元（前期調(diào)研 、 策劃及開辦費(fèi)、 企管費(fèi)、 報 建 費(fèi)及營銷廣告費(fèi) ） ：項目建設(shè)總周期 4 年。 XX 縣黃興鎮(zhèn)是 XX 市確定的“鄉(xiāng)村游景區(qū)”具有不可多得的人文與自然景觀及交通優(yōu) 勢。 都 市 桃 源 (綜合 型環(huán)保 生態(tài)示范園 )