花園洋房營(yíng)銷(xiāo)推廣方案-在線瀏覽
2025-05-03 01:38本頁(yè)面
【正文】 在市區(qū)范圍內(nèi)，不可能再出現(xiàn)不足 的容積率。 社區(qū)生活環(huán)境。這恰恰可以給花園洋房的業(yè)主一種優(yōu)越感，滿(mǎn)足他們的虛榮心理。作為理想住宅，即重視了居住的舒適，又可以講究社區(qū)內(nèi)的和諧美學(xué)，無(wú)論是要講究人與人之間的關(guān)系，還是講究私密獨(dú)享，都是獨(dú)一無(wú)二的。隨然沒(méi)有天元層高高，但是該層高在本市已十分少見(jiàn)。 教育配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目區(qū)內(nèi)幼兒園、小學(xué)、一應(yīng)俱全。 開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)：開(kāi)發(fā)商為本地開(kāi)發(fā)商，實(shí)力雄厚，有良好的信譽(yù)。 項(xiàng)目劣勢(shì)與威脅 項(xiàng)目案名對(duì)外宣傳的統(tǒng)一性。 地上停車(chē)位的使用緊張。 工程施工質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重。花園洋房營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃書(shū) 第 6 頁(yè) 共 19 頁(yè) 產(chǎn)品設(shè)計(jì)對(duì)后期使用安全性考慮欠缺。 剩余房源自身品質(zhì)缺少市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 戶(hù)型布局部分欠缺合理。 單套房屋總價(jià)較高。 銷(xiāo)售情況分析 已售房源情況 花園洋房在 2021 年開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，正式對(duì)外的銷(xiāo)售時(shí)間為 2021年 9 月份。具體銷(xiāo)售進(jìn)度表如下所示： 111 112 114 116 套數(shù) 總價(jià)（萬(wàn)） 套數(shù) 總價(jià)（萬(wàn)） 套數(shù) 總價(jià)（萬(wàn)） 套數(shù) 總價(jià)（萬(wàn)） 2021年 2 4 2021年 1 200 1 5 1 116 2021年 1 14 8 1001 2 2021年 2 5 663 10 已購(gòu)花園洋房客戶(hù)分類(lèi) 花園洋房已購(gòu)客戶(hù)主要有以下三類(lèi)客戶(hù)： a 私營(yíng)企業(yè)主，這部分人中以鋼鐵、礦業(yè)、貿(mào)易行業(yè)為主； 客戶(hù)特征：收入雄厚，資金回籠快。這部分客戶(hù)的以一次性付款居多?；▓@洋房營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃書(shū) 第 7 頁(yè) 共 19 頁(yè) b 大企業(yè)職員，比如唐鋼、電廠、各大醫(yī)院等； 客戶(hù)特征：公司待遇優(yōu)厚，收入高且穩(wěn)定。這部分客戶(hù)一般具有一定的學(xué)歷，懂得生活，對(duì)生活品質(zhì)的要求較高。 c 政府職員 客戶(hù)特征：利用職務(wù)之便利條件，投資置業(yè)。 剩余房源 樓層 111 112 113 114 套 數(shù) 面積 總價(jià) 套 數(shù) 面積 總價(jià)（萬(wàn)） 套數(shù) 面積 總價(jià) 套數(shù) 面積 總價(jià) 12 3 467 2 339.7 7 7 1100. 3 6 7 949.3 45 15 7 1860 35 1 1 266 8 9 1439 16 8 2829 剩余的房源中主要以 35 層為主，分析原因主要有以下兩 點(diǎn)： (1)與一二層相比總價(jià) 較 高，在自身品質(zhì)上沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，一二層有花園。 三 、花園洋房 營(yíng)銷(xiāo)推廣 定位 目標(biāo)客戶(hù)定位 我們的目標(biāo)客戶(hù)是那些城市購(gòu)房人群中，追求一步到位的終極置業(yè)者，或者是為提升原有住房品質(zhì)而進(jìn)行再投資的二次置業(yè)者?；▓@洋房營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃書(shū) 第 8 頁(yè) 共 19 頁(yè) 目標(biāo)客戶(hù)特征 從購(gòu)買(mǎi)高檔商品房人群特征可以得到我們的目標(biāo)客戶(hù)在年齡、職業(yè)、家庭年總收入、私車(chē)擁有情況等方面與 其他項(xiàng)目客戶(hù)有明顯的區(qū)別，特征明顯。 性格特征 a 工作壓力大，節(jié)奏快，閑暇時(shí)間短，渴望生活放松。 c 追求生活情趣和格調(diào)，“小資情調(diào)”比較明顯。 f 希望給家庭一個(gè)安全的、舒適的和良好的生活環(huán)境； e 關(guān)心老年人和孩子的生活。 家庭年總收入是與購(gòu)買(mǎi)能力 最為緊密相關(guān)的因素之一。隨著收入的不斷增長(zhǎng)結(jié)合按揭貸款總價(jià)在 150萬(wàn)元左右的房產(chǎn)客戶(hù)都能接受。 客戶(hù)居住情況分析 通過(guò)已購(gòu)客戶(hù)分析，多數(shù)客戶(hù)選擇與父母子女同住。 目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分 客戶(hù)年齡： 3045歲為主力 30 至 45 歲的客戶(hù)占據(jù)了絕對(duì)的主力，他們?cè)谀贻p時(shí)已購(gòu)買(mǎi)的唐山市東方房地產(chǎn)集團(tuán)銷(xiāo)售部 —— 世紀(jì)花園 客戶(hù)職業(yè) 大中型國(guó)有企業(yè)骨干、私營(yíng)企業(yè)主、醫(yī)生、公務(wù)員 有能力購(gòu)買(mǎi)較高檔次樓房的客戶(hù)主要為收入穩(wěn)定及待遇很高的國(guó)有大中型企業(yè)的骨干 (如唐鋼、電廠等 )或受唐山資源型城市的影響已資源產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易等為主業(yè)的私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員（尤其是身在灰色收入較多的重要部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)），以及醫(yī)生等收入較高的專(zhuān)業(yè)人士。 可分為兩個(gè)階段 ，歷時(shí) 45 個(gè) 月 月 ： 攻堅(jiān)銷(xiāo)售期 —— 強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售 期 —— 尾盤(pán)清理期 —— 價(jià)格策略定位 總體策略 保證公司利益不受損失，盡最大限度拉升價(jià)格，并且求得客戶(hù)滿(mǎn)意。 第一個(gè)銷(xiāo)售階段（ —— ）具體操作如下： 針對(duì)剩余 房源中的 14套較好戶(hù)型采取逐漸加價(jià)策略 A 將此 14套洋房按照戶(hù)型區(qū)別分成平均分成 3 組 ，其中5 套售價(jià) 8000 元 /平，另外５套 售價(jià)為 7800 元 /平，后 4套為 7600/平。 唐山市東方房地產(chǎn)集團(tuán)銷(xiāo)售部 —— 世紀(jì)花園 B 本階段此 18套差戶(hù)型房?jī)r(jià)穩(wěn)定不變。 第二個(gè)銷(xiāo)售階段（ —— ）具體操作如下 在經(jīng)過(guò)第一個(gè)銷(xiāo)售階段的基礎(chǔ)上， 本階段將 面臨相對(duì) 較好的房源的銷(xiāo)售。 平穩(wěn)拉動(dòng)價(jià)格，區(qū)分價(jià)格差。 （ 2， 12） 2 套 8000 元 /平 12 套 9000 元 /平 （ 2， 8） 2 套 8200 元 /平 8 套 9200 元 /平 （ 2， 6） 2 套 8400 元 /平 6 套 9400 元 /平
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