【正文】 吸引有 實(shí)際購(gòu)買能力人群到此逛街購(gòu)物休閑的目的，因此，整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)雖然有一定人流量，但 沒有吸引真正的消費(fèi)群 體， 商氣 并 不旺。 機(jī)會(huì)點(diǎn) （Ｏ） （ 1） 目前鹽亭沒有新的強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開發(fā) 同質(zhì)產(chǎn)品，投資者可選擇性小。 威脅點(diǎn) （Ｔ） （ 1） 目前最大的威脅來(lái) 自廊橋商業(yè)城， 廊橋 商業(yè)城本身的位置及它與本項(xiàng)目緊鄰的關(guān)系，對(duì)本項(xiàng)目尾盤銷售很容 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 易產(chǎn)生沖擊，并分流部分客戶，嚴(yán)格說(shuō)來(lái)，廊橋商業(yè)城的位置與本項(xiàng)目尾盤剩余商鋪的位置相比較有一定優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，廊橋商業(yè)城商鋪銷售中推出了購(gòu)買一層鋪面贈(zèng)送二層的措施，在一定程度上有很大吸引力，特別是對(duì)鹽亭這樣的小城市來(lái)說(shuō)，二層可以作為居家使用，很適合當(dāng)?shù)夭糠纸?jīng)營(yíng)者的實(shí)際需求。 任何一個(gè)項(xiàng)目，如果不是分期開發(fā)，只要銷 售期超過(guò)一年，就會(huì)對(duì)項(xiàng)目的銷售造成負(fù)面影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 主題 廣告語(yǔ)： 鴻宇 廣場(chǎng) —— 鹽亭商業(yè)新天地 時(shí)尚消費(fèi)大世界 買 鴻宇廣場(chǎng)旺鋪， 坐收穩(wěn)定保險(xiǎn)收益 鴻宇廣場(chǎng) —— 經(jīng)營(yíng)天堂 財(cái)富共享 鴻宇廣場(chǎng) —— 引領(lǐng)潮流 薈萃時(shí)尚 目標(biāo) 購(gòu)買 群體 定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本地投資者：公務(wù)員 、事業(yè)單位工作人員 已購(gòu)鴻宇住房的 部分 客戶 當(dāng)?shù)氐牟糠?生意人 退休人群 外地打工返鄉(xiāng)置業(yè)做生意人士 外地投資者： 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣域 的 部分 投資者。 價(jià)格 定位 根據(jù) 本公司工作人員前期詳細(xì)全面的 市場(chǎng) 調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，鴻宇廣場(chǎng)的定價(jià) 存在 一定問(wèn)題 ，所以有必要 根據(jù)現(xiàn)在項(xiàng)目的實(shí)際情況， 對(duì)剩余商鋪 進(jìn)行 重新定價(jià) 。 本項(xiàng)目 具體定價(jià)過(guò)程如下： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 1）、 市場(chǎng)比較法定價(jià) 目前鹽亭縣 在售 商業(yè)項(xiàng)目 主要是郁金香生活廣場(chǎng)和廊橋商業(yè)城，其它 均為零散 小盤，不具 很強(qiáng)可比性，該兩項(xiàng)目 售價(jià)等情況如下 所示： 廊橋商業(yè)城： 銷售均 價(jià) 6700 元 ／平方米 ，送二樓 （實(shí)際一層商鋪銷售均價(jià)應(yīng)在５ ６ ００元／平方米） 郁金香生活廣場(chǎng) :一層銷 售 均 價(jià) ：１２２５０元／平方米 二層銷 售 均 價(jià) ：２２００元／平方米 以上述兩 個(gè)項(xiàng)目作為參照物，進(jìn)行比較定價(jià)，可得出本項(xiàng)目商業(yè)部分的大致價(jià)格水平。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這 兩 個(gè)項(xiàng)目商業(yè)部分一層平均售價(jià)為： “廊橋商業(yè)城 ”商鋪 一層 參考平均售價(jià)： “郁金香生活廣場(chǎng) ” 一樓 商鋪參考平均售價(jià) （取算術(shù)平均值） ： （ 12250 元 /㎡ 相關(guān)項(xiàng)目售價(jià)參數(shù)修正 參考均價(jià)計(jì)算 =６０６０ 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 依市場(chǎng)比較法得出本項(xiàng)目商鋪一層參考銷售均價(jià)為： ６０６０ 元 /㎡ （ 2） 、租金返推法定價(jià) 目前 鹽亭縣 內(nèi)主要商業(yè)物業(yè)租金水平表如下： 項(xiàng)目周邊商鋪基本情況 街道名稱：南街 時(shí)間： 由上表可 得出， 南街 商鋪 的平均租金 約 為 40 元 /㎡ 街道名稱：東街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 由上表可 得出東街 商鋪平均 租金 約 為 34 元 /㎡ 從上面 可以看出，目前 鹽亭縣 內(nèi)主要商業(yè)物業(yè)一層商鋪 的月租金水平大致在 25 元 /㎡ 75 元 /㎡之間，與本項(xiàng)目位置、地段、商氣、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模大致相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)月租金水平大致在 25—35 元 /㎡之間，考慮本項(xiàng)目的獨(dú)特性和項(xiàng)目一層商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置的情況， ， 可得出一層商鋪銷售均價(jià)： 依據(jù)租金反推法得出本項(xiàng)目商業(yè)一層參考銷售均價(jià)為： ５４００ 元 /㎡ 依據(jù)客戶心理預(yù)期定價(jià)法得出本項(xiàng)目商業(yè)一 層參考銷售均價(jià)為： 5000 元 /㎡ 以上三種定價(jià)法所分別得出銷售均價(jià)可按照加權(quán)平均法進(jìn)行計(jì)算，得出綜合均價(jià)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 我司人員在走訪商家的過(guò)程中，已 有不少商家明確的提出本項(xiàng)目的口岸是假口岸，這說(shuō)明現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)者并沒有在鴻宇廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)中得到多少實(shí)惠。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 根據(jù)我司市場(chǎng)調(diào)查和對(duì)項(xiàng)目本身現(xiàn)狀的具體分析結(jié)果 ,建議對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行明確主題定位后推出很有沖擊力的銷售方式 ,以期達(dá)到一擊而中 ,迅速產(chǎn)生效益的目的 . A— C 棟街道命名 此段街道一直沒有自己的名字， 阻礙了特色主題的形成， 因現(xiàn)階段該地段已自發(fā)成為餐飲集中區(qū)，因勢(shì)利導(dǎo)，直接命名為： 嫘祖風(fēng)情美食街 ， 利于將分散的 各大餐飲商家 引進(jìn) 集中在此。 我們 建議 改變這種做法。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這樣，對(duì)于按揭客戶來(lái)說(shuō)，實(shí)際支付的 5 成首付即變?yōu)? 成，對(duì)于一次性付款客戶來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于付款時(shí)享受了 7%的價(jià)格優(yōu)惠，但對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，有 1 年的免租使用權(quán)。 銷售時(shí)機(jī) 鑒于 廣場(chǎng)即將改造，銷售環(huán)境將受到一定的影響，因此我們建議在改造完成后再進(jìn)行銷售，改造的時(shí)間我們希望不超過(guò) 25 天，即 在 5 月 30 前改造完成。 我司認(rèn)為充分 利用改造后的廣場(chǎng) 及設(shè)立的花車 是本次新一輪銷售的關(guān)鍵。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多 年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 具體銷售安排 （ 1） 按照現(xiàn) 行銷售價(jià)格，實(shí)行提前返還 １ 年的租金。對(duì)個(gè)別 品牌大商家、當(dāng)?shù)赜幸欢ㄖ鹊慕?jīng)營(yíng)大戶等商家購(gòu)鋪或租賃均可 享受一定 額外優(yōu)惠 或免租 ； （ 4）開發(fā)商返租風(fēng)險(xiǎn)的回避：具體執(zhí)行上， 要考慮將現(xiàn)有的物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)化為集商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理與物業(yè)管理于 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一體 的 物業(yè) 經(jīng)營(yíng)管理公司 ，由它 來(lái)負(fù)責(zé)整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng) 的物業(yè)管理與 未來(lái)的對(duì)投資商鋪客戶的租金回報(bào)返還。 返租方案 （ 1） 返租起始執(zhí)行時(shí)間為 業(yè)主簽訂購(gòu)買合同當(dāng)日 。 （ 3） 返 租回報(bào)率為 7%。 （ 5） 業(yè)主購(gòu)買 商 鋪時(shí) 即 獲 1 年之租金回報(bào)并于簽定購(gòu)房合同時(shí)兌現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 返租預(yù)算： （ 1） 1F 商 鋪：每年的回報(bào)率為 7%、首期 返 1 年 第一年 共返金額： 1486 萬(wàn) 元 1 年 7%=104 元 實(shí)際銷售額： 1486 萬(wàn) 元－ 104 萬(wàn) 元 =1382 萬(wàn) 元 （ 2） 2F： 每年的回報(bào)率為 7%、首期 返 1 年 第一年 共返金額： 127 萬(wàn) 元 1 年 7%= 萬(wàn) 實(shí)際銷售額： 127 萬(wàn)元 萬(wàn)元 = 萬(wàn)元 （ 3） 在銷售中扣除第一年先期返還的租金回報(bào)后的 實(shí)際總銷售收入為： 1382 萬(wàn) + 萬(wàn) = 萬(wàn) 優(yōu)惠措施 （ 1） 一次性付款方式可享有九 五 折優(yōu)惠 （ 2） 分期付款方式可享有九 八 折優(yōu)惠 （ 3） 銀行按揭貸款方式 享有九九折優(yōu)惠 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 1 執(zhí)行步驟 （ 1） 2021 年 5 月 8 日起展開全面招商工作 （ 2） 2021 年 5 月 1 日 5 月 7 日，現(xiàn)銷售接待中心關(guān)閉，在售樓中心張貼大幅告示： “鴻宇商業(yè)廣場(chǎng)將進(jìn)行全面改造并引進(jìn)專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司作本商業(yè)廣場(chǎng)管理顧問(wèn)，現(xiàn)所有未銷售商鋪均暫停銷售， 商鋪針對(duì)品