【正文】 400 208 年 12月 31 日 借：開發(fā)成本 —— 住宅小區(qū) 12 000 貸：銀行存款 12 000 注：商品房用地的成本計入存貨（商品房）開發(fā)成本。取得當月，甲公司在該地塊上開工建造辦公樓。 208 年 12月31日，甲公司董事會決定辦公樓建成后對外出租。甲公 司對作為無形資產(chǎn)的土地使用權采用直線法攤銷，對作為固定資產(chǎn)的地上建筑物采用年限平均法計提折舊，土地使用權及地上建筑物的預計凈殘值均為零；對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量。 要求：根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列第 1題至第 3題。 性房地產(chǎn) 【解析】投資者投入的 資產(chǎn)，按投資合同價或協(xié)議價確定取得成本。 【答案】 ABD ，正確的有（ ）。 【答案】 ABD ，正確的有（ ）。 【答案】 AE 知識點二：內(nèi)部研究開發(fā)費用的確認和計量 第二節(jié) 內(nèi)部研究開發(fā)費用的確認和計量 一、研究階段和開發(fā)階段的劃分 研發(fā)費用要分階段確認。 兩階段的目標、對象、風險、結果不同。內(nèi)部開發(fā)的無形資產(chǎn)的成本，包括開發(fā)過程中耗費的材料、勞務成本、注冊費、使用其他專利權和特許權的攤銷、資本化的利息支出。 注意考選擇題。 無法 區(qū)分研究階段的支出和開發(fā)階段的支出，全部計入管理費用。 賬務處理 借：無形資產(chǎn) 貸：研發(fā)支出 —— 資本化支 出 借：管理費用 貸：研發(fā)支出 —— 費用化支出 自行研發(fā)例題 2020 年 11月 1日，甲公司決定自行研發(fā)一項專利技術。 11 月 30 日，該技術已形成研究成果，轉入開發(fā)階段。 2020 年 1 月 31 日，該專利技術已經(jīng)達到預定用途。要求完成相關的賬務處理。 （ 3） 2020 年 1月份的賬務處理 2020 年 1月 20 日支付研發(fā)費注冊費等 50 萬元 借：研發(fā)支出 —— 資本化支出 500 000 貸：銀行存款 500 000 2020 年 1月 31 日確認無形資產(chǎn) 借：無形資產(chǎn) （ 2 200 000＋ 500 000） 2 700 000 貸：研發(fā)支出 —— 資本化支出 2 700 000 知識點三：無形資產(chǎn)的后續(xù)計量 第三節(jié) 無形資產(chǎn)的后續(xù)計量 一、無形資產(chǎn)后續(xù)計量的原則 無形資產(chǎn)的后續(xù)計量方法，取決于無形資產(chǎn)的使用壽命。 （一）估計無形資產(chǎn)的使用壽命 估計使用壽命應考慮的因素： 、工藝等 （二）無形資產(chǎn)使用壽命的確定 使用壽命應是合同性期限、法定期限與預計使用年限的較短者。因此，非專利技術 通常屬于使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，而專利權、商標權、著作權、專營權和土地使用權通常屬于使用壽命有限的無形資產(chǎn)。如果根據(jù)最新證據(jù)，變更無形資產(chǎn)的使用壽命或攤銷方法，那么，要按照會計估計變更處理。 二、使用壽命有限的無形資產(chǎn) 使用壽命有限的無形資產(chǎn)應進行攤銷。注意與固定資產(chǎn)折舊的區(qū)別。無法可靠確定無形資產(chǎn)經(jīng)濟利益預期實現(xiàn)方式的，應當采用直線法進行攤銷。 持有待售的無形資產(chǎn)不進行攤銷，按照賬面價值與公允價值減去處置費用后的凈額孰低進行計量。 無形資產(chǎn)的攤銷一般應計入管理費用，但如果某項無形資產(chǎn)專門用于生產(chǎn)某種產(chǎn)品，則攤銷費用計入制造費用。 除非：有第三方承諾結束時愿意購買；存在活躍市場的殘值信息，并且市場一直存在。 （三）無形資產(chǎn)攤銷的會計處理 無形資產(chǎn)的攤銷金額一般應計入管理費用。記入制造費用是極少數(shù)情況。計提減值準備的賬務處理為： 借：資產(chǎn)減值損失 貸：無形資產(chǎn)減值準備 注意：使用壽命有限的無形資產(chǎn)，出現(xiàn)減值跡象時，同樣要進行減值測試。 ☆ 無形資產(chǎn)減值 無形資產(chǎn)減值測試，可收回金額低于賬面價值的，應確認減值損失。 借：資產(chǎn)減值損失 貸：無形資產(chǎn)減值準備 一旦確認減值，以后期間減值損失不得轉回。 詳見第八章資產(chǎn)減值。固定資產(chǎn)處置凈損益，也是記為營業(yè)外收支。 補充：營業(yè)稅 營業(yè)稅是對提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)征收的一種流轉稅。 重點關注制造性企業(yè)涉及的四種業(yè)務： ① 出租無形資產(chǎn)的，計入營業(yè)稅金及附加； ②出售無形資產(chǎn)的，計入營業(yè)外收支； ③ 出售作為固定資產(chǎn)的建筑物，計入固定資產(chǎn)清理（影響營業(yè)外收支）； ④ 出售投資性房地產(chǎn)，計入營業(yè)稅金及附加。為什 么有這樣的區(qū)別呢？原因在于，出租被認為是副營業(yè)務，副營也是經(jīng)營業(yè)務， “ 營業(yè)稅金及附加 ” 中的“ 營業(yè) ” 二字，就是經(jīng)營業(yè)務；而無形資產(chǎn)出售，被認為非經(jīng)營業(yè)務，因此，叫做 “ 營業(yè)外 ” 收支。 借：累計攤銷 無形資產(chǎn)減值準備 營業(yè)外支出 貸：無形資產(chǎn) 本章小結 本章應重點掌握以下三點： 一是土地使 用權的核算，自用 —— 無形資產(chǎn)，出租或增值 —— 投資性房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房 —— 存貨（商品房成本），注意與固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和應交稅費等內(nèi)容的結合。注意所得稅的會計處理。 第七章 投資性房地產(chǎn) 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍 第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)的 確認與初始計量 第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉換和處置 前 言 投資性房地產(chǎn)這章知識點都比較細微，綜合性不強，難度不大，但應注意成本計量模式與公允價值計量模式變更進行追溯調(diào)整的會計處理。 近 4 年考情分析 單選題 多選題 總分 2020 年 2題 3分 公允價值模式下轉換、價值變動等 —— 3 分 2020 年 —— —— 0 分 2020 年 新 2題 3分 公允價值模式下轉換、確認損益和處置 —— 3 分 2020 年 原 3題 3分 成本模式下轉換、計提折舊、資本化后續(xù)支出 —— 3 分 2020 年 —— —— 0 分 知識點一：投資性房地產(chǎn)的特征與范圍 第一節(jié) 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍 一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征 投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)。房產(chǎn)就是建筑物，也叫不動產(chǎn)；地產(chǎn)就是土地，準確地說，是土地使用權。 房地產(chǎn)可以分為兩類：一類是自己使用的，作為固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)來核算；另一類是用于出租的，作為投資性房地產(chǎn)核算。 投資性房地產(chǎn)的范圍 投資性房地產(chǎn)一共就有 3種：其中，第 2種持有增值的土地一般比較少見，所以，投資性房地產(chǎn)，主要就是指已出租的房地產(chǎn)。 如果一棟樓一部分自用，一部分出租，那么要分別確認；如果分不清楚的，就統(tǒng)統(tǒng)作為固定資產(chǎn)。外購投資性房地產(chǎn)的房地產(chǎn)初始計量，比照固定資產(chǎn)。 自行建造投資性房產(chǎn)的成本，包括土地開發(fā)費、建筑成本、資本化借款費用等，并不包括建筑物所占用土地的成本，建筑物和土地使用權分別確認為兩項不同的 投資性房地產(chǎn)。 不符合條件的后續(xù)支出，計入 “ 其他業(yè)務成本 ” ，比照固定資產(chǎn)的費用化后續(xù)支出（如日常修理） 。但是，一家企業(yè)一個時點，只能存在一種計量模式。設置 “ 投資性房地產(chǎn) ” 、 “ 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） ” 、 “ 投資性房地產(chǎn)減值準備 ” 。 （ 4）計提減值準備 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 注：可收回金額的確定和減值轉回規(guī)定等比照固定資產(chǎn)。 公允價值的確定順序：（ 1）市場公開報價；（ 2）最近類似價格；（ 3）現(xiàn)金流量現(xiàn)值。 “ 投資性房地產(chǎn) ” 科目下設 “ 成本 ” 和 “ 公允價值變動 ” 兩個明細科目。 公允價值模式的賬務 處理 （ 1）取得 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 貸：銀行存款 （ 2）確認租金 借：銀行存款（或其他應收款） 貸：其他業(yè)務收入 （ 3） 期末計價 借：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 貸：公允價值變動損益 跌價則為反向的分錄。 207 年 4 月 15 日，該寫字樓的賬面余額 45 000 萬元，公允價值為 47 000 萬元。 208 年 6月租賃期屆滿，企業(yè)收回該項投資性房地產(chǎn) ，并以 55 000 萬元出售，出售款項已收訖。（答案金額單位為萬元） 【參考答案】 甲企業(yè)的賬務處理如下： （ 1） 207 年 4月 15日，存貨轉換為投資性房地產(chǎn)： 借：投資性房地產(chǎn) —— 成本 47 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 45 000 資本公積 —— 其他資本公積 2 000 （ 2） 207 年 12 月 31 日，公允價值變動： 借：投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 1 000 貸：公允價值變動損益 1 000 （ 3） 208 年 6月，出售投資性 房地產(chǎn)： 借：銀行存款 55 000 貸：其他業(yè)務無收入 55 000 借：公允價值變動損益 1 000 資本公積 —— 其他資本公積 2 000 其他業(yè)務成本 45 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 成本 47 000 —— 公允價值變動 1 000 第三筆分錄拆分 借：銀行存款 55 000 貸：其他業(yè)務收入 55 000 借：其他業(yè)務成本 48 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 成本 47 000 投資性房地產(chǎn) —— 公允價值變動 1 000 借：公允價值變動損益 1 000 貸：其他業(yè)務成本 1 000 借：資本公積 —— 其他資本公積 2 000 貸：其他業(yè)務成本 2 000 處置損益 =（ 55 00048 000） +（ 47 00045 000） =9 000 兩種計量模式的區(qū)別 公允價值模式與成本模式的區(qū)別在于，不計提折舊和減值，但期末要根據(jù)公允價值變動調(diào)整賬面價值。 兩種模式出售房地產(chǎn)時均應計算營業(yè)稅： 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應交稅費 —— 應交營業(yè)稅 三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更 （一）成本模式轉為公允價值模式 注：調(diào)整變更日公允價值與賬面價值的差額，即調(diào)整完了以前全部年度的差異。 知識點四：投資性房地產(chǎn)的轉換和處置 第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉換和處置 一、投資性房地產(chǎn)的轉換 （一）投資性房地產(chǎn)轉換形式和轉換日 —— 自用房地產(chǎn)（自用日 ） —— 投資性房地產(chǎn) [租賃期開始日（空置建筑物為管理當局書面決議日） ] —— 存貨（管理當局書面決議日 ） —— 投資性房地產(chǎn)（租賃期開始日 ） 按照投資性房地產(chǎn)的計量模式，可以分為成本模式下的轉換和公允價值模式下的轉換。 借：固定資產(chǎn) 投資性房地 產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計折舊