【正文】 邊較平直，在太平南街與望江路相交的北端頭基本呈直角交匯，南面與川大的界面呈極不規(guī)則的階梯形，且東寬（臨河面）西窄（臨川大附中）。 【中海 項目商業(yè)定位分析 通過項目投資利潤分析、地塊口岸價值的判斷以及區(qū)域市場等各方面的綜合 【 中海望江豪庭】項目二層商業(yè)規(guī)劃示意圖 分析。 目前項目商業(yè)規(guī)劃面積 萬平方米，規(guī)劃有農(nóng)貿(mào)市場、超市、社區(qū)配套商業(yè)、特色休閑類商業(yè)、高檔臨河會所式商業(yè)等業(yè)態(tài)。 項目條件分析 地理位置分析 本項目位于成都一環(huán)路九眼橋四川大學(xué)北側(cè)，府南河西南側(cè)，占地面積 ㎡，基地現(xiàn)狀 平坦，沒有需要保留之古建筑，構(gòu)筑物及古樹，建設(shè)條件良好。項目東北側(cè)臨 21 米寬望江路，隔望江路與府南河相鄰，具有 250 米長的臨河面；南側(cè)緊靠四川大學(xué)，其邊緣呈不規(guī)則的鋸齒狀；西北面臨 16m 寬太平南街，隔太平南街為在建商業(yè) +小戶型“好望角”房地產(chǎn)項目；北面有一市政綠化廣場，隔市政綠化廣場為九眼橋頭，視線開闊。本項目文化底蘊(yùn)的發(fā)掘?qū)⒃诤艽蟪潭壬弦劳兴拇ù髮W(xué)深厚的文化積淀，突出項目在時尚文化、終身教育和健康成長因素上的突出優(yōu)勢。 府 南 河：本項目地塊北面 250 米的臨河面是本項目具有成都市唯一性的濱河景觀，同時，成都人對河居時尚和文化的追求注定了項目將成為親水名宅的經(jīng)典之作。政府 2021 年在新橋與合江亭之間的河面上修建了一座富于川西風(fēng)情的“安順廊橋”，現(xiàn)在安順廊橋與合江亭，已經(jīng)成為府南河上的又一個文化亮點，景觀亮點。望江豪庭】項目地塊及周邊環(huán)境示意圖 水井坊：位于本項目的西北面，是 1999 年發(fā)掘出的二千多年前的燒酒作坊遺址，今天政府打算將這里建成仿古街區(qū)。 項目周邊具有深厚的人文資源、教育資源和自然景觀，適合打造具有濃厚生活和文化氛圍的社區(qū)型商業(yè)； 交通條件分析 項目地塊西北面隔三十余米市政綠化帶為一環(huán)路南一段（ 30m 寬），一環(huán)路向東延伸即為九眼橋，九眼橋交通流量很大，交通比較便利。項目西北面臨 16m 寬的太平南街，太平南新街西端連接文化路。 項目目前的交通到達(dá)性及道路設(shè)施均較好，對于商業(yè)的人流引導(dǎo)及到達(dá)具備先天的條件，只是在項目的交通規(guī)劃及人流引導(dǎo)上重點考慮設(shè)計規(guī)劃及引導(dǎo)； 商業(yè)現(xiàn)狀分析 項目周邊商業(yè)目前主要針對川大的學(xué)生為主力消費群體，在商業(yè)形態(tài)上主要以餐飲、服飾為主體，經(jīng)營檔次偏低，商鋪租金水平不高； 項目所在地塊為成都具有悠久人文歷史的培根路，原為酒吧商業(yè)集中的街道，在成都消費者中具有較好的口碑和消費情結(jié)，眾多文人墨客均對此處情有獨鐘； 目前項目所在區(qū)域存在眾多的商業(yè)空白點，由于該地段距離城市的主流商業(yè)中心很近，周邊商業(yè)氛圍不夠，加上消費者的購物心理因素，所以對于 傳統(tǒng)的零售購物型商業(yè)形態(tài)，如百貨公司、購物中心等業(yè)態(tài)在該區(qū)域的發(fā)展機(jī)會不大。因此，這里的地價和房價也幾乎成了除市中心外全市最高價，目前區(qū)域內(nèi)集中大量的高層電梯公 寓、聯(lián)排別墅等中高檔住宅，隨著政府對該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃，未來的發(fā)展?jié)摿薮?，為本項目提供了較大的發(fā)展空間； 區(qū)域商業(yè)空白 本區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)空白點較多，隨著區(qū)域內(nèi)的住宅發(fā)展，消費人群的集中，具有較大的商業(yè)發(fā)展空間，根據(jù)本項目的優(yōu)勢分析，可以有望打造為區(qū)域內(nèi)的商業(yè)中心； 威脅 目前區(qū)域商業(yè)環(huán)境不成熟 由于本項目所處的區(qū)域歷史發(fā)展原因，目前的商業(yè)環(huán)境還不成熟，區(qū)域內(nèi)消費者消費意識不成熟，消費力也較低，需要一定時間的培養(yǎng)和帶動； 分析 SO 策略 —— 利用機(jī)會強(qiáng)化 優(yōu)勢 著眼于本項目所處區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)發(fā)展空間以及區(qū)域的整體發(fā)展前景，結(jié)合項目的自身優(yōu)勢條件，突出本項目的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ瑸橥顿Y者和經(jīng)營者打造一個升值潛力巨大的商業(yè)項目； SW 策略 —— 利用優(yōu)勢弱化劣勢 通過對項目超前的商業(yè)定位和規(guī)劃，結(jié)合項目所處區(qū)位特點以及發(fā)展商的品牌優(yōu)勢，合理弱化和規(guī)避項目的劣勢，有效的處理好銷售和經(jīng)營矛盾，避免在后期商業(yè)運(yùn)作出現(xiàn)問題； 3 商務(wù)規(guī)劃 商務(wù)發(fā)展規(guī)劃 從整體來看，本項目屬于以住宅為主體，商業(yè)為輔助的綜合性房地產(chǎn)項目，但商業(yè)在項目利潤指標(biāo)中占有相當(dāng)?shù)谋?重。從項目整體發(fā)展的利潤指標(biāo)完成情況來看，先期開發(fā)項目太平南街、太平南新街商業(yè)以及小戶型部分，也較利于項目整體資金回籠的需要。 發(fā)展分期： 太平南街及太平南新街商業(yè)部分： 從目前商業(yè)報件、施工安排情況來看， A部分商業(yè)（ 3 層）將于今年 4 月完成施工圖， 5 月動工，交房時間在今年年底； B部分將在 5 月完成施工圖，預(yù)計 6 月動工，明年 4 月交房（ B4 棟將與項目住宅部分同時動工，預(yù)計時間在 8 月，交房時間待定）。望江豪庭】商業(yè)發(fā)展分期示意圖 從項目規(guī)劃來看雖然項目總體 萬平方米的體量（其中有相當(dāng)部分為招商或定向出售，占約 6000 平米），可以在一期內(nèi)推出消化。 招商方面，主力店（主要為 A 部分 3 層和超市）招商部分于 2021 年 4月展開、次級主力店（主要為 B 部分區(qū)域）于 6 月開始，項目前期預(yù)熱推廣在2021 年 5 月開始。 鑒于該部分商業(yè)的在建筑形式和業(yè)態(tài)定位方面的特殊性，其商業(yè)招商將先于開發(fā)，提前進(jìn)行，即在太平南街、太平南新街商業(yè)招商開始的同時，一同展開。 業(yè)態(tài)定位 本項目的經(jīng)營檔次總體定位于中高檔。 總體而言目前項目的定位，別于傳統(tǒng)的商業(yè)中心注重購物消費的概念，強(qiáng)調(diào)“生活氛圍”和“體驗式消費”理念，提倡主題商業(yè)和目的性消費，它的特點是： 位于城市次級商業(yè)中心區(qū)域； 良好的交通便利性； 商業(yè)結(jié)構(gòu)以休閑娛樂為主，購物為輔； 具有特色化的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計，由多個商業(yè)建筑單體構(gòu)成； 項目在整體的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中零售購物部分比重只占到 1/3，其余的商戶包括酒吧、餐飲、娛樂、商務(wù)配套、社區(qū)生活配套等。商業(yè)從每 一個商戶、品牌的形象、產(chǎn)效、租金承受能力、營造良好的購物