【正文】 前期準(zhǔn)備 ① 確定項(xiàng)目招商規(guī)劃方案，選擇經(jīng)營(yíng)模式； ② 成立專(zhuān)職招商工作小組，組織相關(guān)培訓(xùn)（確定招商合作單位）；確定招商法律顧問(wèn)單位； 滿(mǎn)足商業(yè)規(guī)劃的統(tǒng)一要求 出售的商業(yè)鋪面 商業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營(yíng) 投資者 經(jīng)營(yíng)管理公司 經(jīng)營(yíng)者 管理權(quán) 產(chǎn)權(quán) 經(jīng)營(yíng)權(quán) 產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán) ③ 制訂招商工作計(jì)劃及流程； ④ 擬訂招商文件（招商手冊(cè)等） ⑤ 制定招商推廣 策略（推廣方案和預(yù)算）； ⑥ 制定招商（租賃、銷(xiāo)售）價(jià)格策略，完成商業(yè)價(jià)格體系和預(yù)租期操作方案； ⑦ 確定經(jīng)營(yíng)管理模式，落實(shí)經(jīng)營(yíng)管理公司，制定管理文件； ⑧ 確認(rèn)法律文件（包括臨時(shí)租賃合同、正式租賃合同）； ⑨ 確定銷(xiāo)售中心裝修方案；（即：招商處） ⑩ 其他準(zhǔn)備工作； 銷(xiāo)售實(shí)施 ① 制定招商工作進(jìn)度表，圈定招商范圍和序列； ② 圈定主力商家客戶(hù)清單，并展開(kāi)主力店先期招商工作； ③ 招商發(fā)布，宣傳推廣支持和跟進(jìn)； ④ 成立并包裝現(xiàn)場(chǎng)招商處； ⑤ 經(jīng)營(yíng)管理公司入場(chǎng)，次級(jí)主力店招商工作展開(kāi)； ⑥ 招商跟進(jìn)，明確合作意向； ⑦ 簽定臨時(shí)租賃合同，收取客戶(hù)定金； ⑧ 零售商鋪推盤(pán)銷(xiāo)售； ⑨ 經(jīng)營(yíng)管理公司入場(chǎng)，次級(jí)主力店招商工作展開(kāi)； 后續(xù)工作 ① 協(xié)助收取押金及簽定正式租賃合同招商后續(xù)工作； ② 檢討招商策略，并提供最新的市場(chǎng)信息； ③ 客戶(hù)裝修管理； ④ 制定和實(shí)施項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)業(yè)方案； ⑤ 經(jīng)營(yíng)管理公司介入商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理工作。第一個(gè)內(nèi)容要求經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部在與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房協(xié)議之初達(dá)成相應(yīng) 的規(guī)劃限制和經(jīng)營(yíng)控制措施，在經(jīng)營(yíng)管理公司介入后期經(jīng)營(yíng)以后，實(shí)現(xiàn)控制權(quán)力的交接；第二項(xiàng)內(nèi)容則需要經(jīng)營(yíng)管理公司通過(guò)持續(xù)的次級(jí)主力店鋪的招商控制，達(dá)到項(xiàng)目規(guī)劃控制實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)目的。 經(jīng)營(yíng)管理公司 智尊顧問(wèn)公司 經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部 臨河會(huì)所式商業(yè)以及會(huì)所部分招商 次級(jí)主力店招商和業(yè)態(tài)規(guī)劃管理控制 太平南街、太平南新街商業(yè)主力店招商 營(yíng)銷(xiāo)工作小組 銷(xiāo)售前期招商籌備工作 商業(yè) 銷(xiāo)售 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 這一階段在項(xiàng)目銷(xiāo)售中的重點(diǎn)將是將產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)實(shí)施有效分離和控制，使整個(gè)商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃滿(mǎn)足持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的要求。臨河會(huì)所商業(yè)可借助到智尊公司擁有的客戶(hù)資源優(yōu)勢(shì)，針對(duì)定位引入國(guó)內(nèi)具有一定知名度的品牌商業(yè)。以下為該工作小組的組成形式及分工構(gòu)架： ① 商業(yè)前期招商階段 參與部門(mén)：經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售部 + 智尊顧問(wèn)公司 階段工作內(nèi)容：主力店招商 這一階段的主要工作內(nèi)容主要圍繞主力店招商工作展開(kāi)。項(xiàng)目必須建立一個(gè)完整高效的營(yíng)銷(xiāo)體系，它將含蓋項(xiàng)目招商、銷(xiāo)售以及后期經(jīng)營(yíng)管理。因此這一部分商業(yè)必須采取統(tǒng)一定向招商的思路，其招商范圍如下。為實(shí)現(xiàn)這一目的，招商的主力店范圍確定如下。這兩部分具有不同的商業(yè)屬性，因此也將采取不同的招商策略。 招商目標(biāo)與范圍 項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度控制和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的實(shí)現(xiàn)必須通過(guò)一定手段的引導(dǎo)，這一過(guò)程要達(dá)到三個(gè)目的：一是通過(guò)招商實(shí)現(xiàn)部分特殊商業(yè)（面積、業(yè)態(tài)定位）的快速消化；二是營(yíng)造并提升商業(yè)氛圍，創(chuàng)造理想的投資環(huán)境，吸引中小投資和經(jīng)營(yíng)者入駐；三是通過(guò)招商進(jìn)行業(yè)態(tài)控制，構(gòu)建合理的商業(yè)業(yè)態(tài)配比，創(chuàng)造理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)。而在這三個(gè)階段中，圍繞項(xiàng)目發(fā)展的核心將是招商和經(jīng)營(yíng)，招商先行并引入到后期經(jīng)營(yíng) 管理中將是這一工作內(nèi)容的重點(diǎn)。 營(yíng)銷(xiāo)方式 綜合上面所說(shuō)的內(nèi)容，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)在于實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)的平衡。采用整體業(yè)態(tài)規(guī)劃，通過(guò)主力店定向招商帶動(dòng)銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)和業(yè)態(tài)規(guī)劃目標(biāo)；第二點(diǎn)是營(yíng)銷(xiāo)與經(jīng)營(yíng)管理結(jié)合。而作為評(píng)價(jià)商業(yè)項(xiàng)目成功與否的另一項(xiàng)重要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)性則是另一個(gè)必須滿(mǎn)足重要指標(biāo)。形成在成都高尚消費(fèi)人群中，具有相當(dāng)影響力消費(fèi)坐標(biāo)。這種感受也是項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)人群所需要的。所營(yíng)造的商業(yè)形象是： 具有濃烈都市休閑特色的培根酒吧街，匯集各種特色的酒吧消費(fèi)空間，知名的特色地方餐飲，風(fēng)格各異的時(shí)尚零售店鋪，充滿(mǎn)時(shí)尚格調(diào)的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的特色與包容性，突出強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的體驗(yàn)式消費(fèi)，注重消費(fèi)者的消費(fèi)感受，形成商業(yè)亮點(diǎn)。綜合在前期市場(chǎng)調(diào)研中客戶(hù)的意見(jiàn)反饋，對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)形象定位形成以下建議： 建筑風(fēng)格： 本項(xiàng)目的商業(yè)著力打造成為區(qū)域內(nèi)具有代表性的商業(yè)作品，結(jié)合項(xiàng)目的整體商業(yè)定位及業(yè)種定位，整體設(shè)計(jì)風(fēng)格以現(xiàn)代為主，外立面的建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)色彩與建筑造型相結(jié)合的原則，其中太平南街、太平南新街商業(yè)部分注重都市休閑消費(fèi)商業(yè)空間的元素，而臨河高檔會(huì)所商業(yè)突出商業(yè)的景觀和品質(zhì)感；同時(shí)商業(yè)的建筑風(fēng)格應(yīng)該與住宅部分的建筑風(fēng)格有所結(jié)合與呼應(yīng)。注重感受、注重體驗(yàn)、注重購(gòu)物行為與情感交流的主題商業(yè)以其嶄新理念和對(duì)現(xiàn)代生活方式的倡導(dǎo)，為現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展提供了一個(gè)新的方向。 目前該區(qū)域是商業(yè)規(guī)劃包括一至兩家高檔西餐廳、 一家高檔咖啡廳、一家女性休閑中心（含美容、美體、形象、高檔服飾）、一家 SPA 健身休閑會(huì)館、一家涉外高檔商務(wù)會(huì)館等。一層主要經(jīng)營(yíng)各式滿(mǎn)足社區(qū)居住人口日常生活用品以及川大師生日常消費(fèi)用品，如個(gè)性及休閑服飾、洗衣店、花店、禮品店、小電器、書(shū)店、音像店、沖洗店、移動(dòng)電信服務(wù)廳、金融機(jī)構(gòu)、美容美發(fā)、汽車(chē)美容、網(wǎng)吧等；二層家居主題店主要經(jīng)營(yíng)布藝、床用品、家飾品等； 太平南街商業(yè)部分： 一層：臨街商業(yè)鋪位單個(gè)面積以 40 平方米為主，主要經(jīng)營(yíng)零售購(gòu)物商業(yè)，可以分零出售；內(nèi) 街商鋪主要經(jīng)營(yíng)零售及酒吧，酒吧單個(gè)面積以 80 平方米居多，銷(xiāo)售時(shí)可以以 80 平方米為基本單位進(jìn)行銷(xiāo)售，在招商過(guò)程中根據(jù)商家客戶(hù)的實(shí)際需求面積進(jìn)行組合； 二層：商業(yè)部分用連廊進(jìn)行連接，交通流線可以自由組合共用，主要經(jīng)營(yíng)餐飲為主，在銷(xiāo)售上可以采用分塊銷(xiāo)售方式進(jìn)行銷(xiāo)售（按照柱間距可以以?xún)蓚€(gè)柱距為一個(gè)單位鋪位進(jìn)行銷(xiāo)售），招商上根據(jù)經(jīng)營(yíng)客戶(hù)的需求進(jìn)行組合； 三層：商業(yè)部分采用外部樓梯方式進(jìn)入，局部設(shè)置露臺(tái)，經(jīng)營(yíng)