豪庭項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-在線瀏覽
2025-05-03 02:31本頁面
【正文】 年的全年成交量的 75%，政策打壓下 成交量出現(xiàn)萎縮。 南海區(qū)住宅供應(yīng)情況 ? 東部區(qū)域的黃岐 鹽步 大瀝，供應(yīng)環(huán)比下降近 35%，其中黃岐供應(yīng)近 1920 套，占據(jù)本區(qū)域近 55%。 ? 中部區(qū)域的大獅山 羅村，本年批出量為 6701 套，出現(xiàn)明顯爆發(fā)，接近 09 年的 倍。 ? 北部區(qū)域的里水 和順，本 年批出量為 3625 套，環(huán)比上升 75%。 住宅成交狀況 12 南海區(qū) 10 年成交 23020 套，同比下降近 25%，中心區(qū)域下降幅度達(dá) 60%。 2021 年開始，里水鎮(zhèn)政府開始將第三產(chǎn)業(yè)特別是旅游業(yè)和房地產(chǎn)作為未來鎮(zhèn)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展方向，帶動(dòng)一批具質(zhì)素的高端房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)駐里水，成為撬動(dòng)當(dāng) 13 地房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素，同時(shí)也釋放了里水鎮(zhèn)長久以來的積壓的市場需要。金沙洲位于“廣州以西，南海以東” —— 廣佛都市圈的核心圈層，同時(shí)享有廣佛雙城的客源優(yōu)勢(shì)。由于板塊規(guī)劃合理、準(zhǔn)人門檻較高，板塊高端形象較被認(rèn)可。 07 年以來中海金沙灣、中海金沙洲限價(jià)房項(xiàng)目、中糧萬科金域藍(lán)灣、萬科四季花城、保利西子灣、恒大御景半島（官方統(tǒng)計(jì)口徑為里水）六大商品房項(xiàng)目齊上市，貨量供應(yīng)在 1800 到 2200 套，總建筑面積在 45 萬平方米以上，相當(dāng)于過去白云區(qū)半年的供應(yīng)量。目前金沙洲在售和潛在項(xiàng)目，除政策必須規(guī)限的雙限房以外，基本定位中高端以上。 板塊供應(yīng)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)層次拉差，合理回避消化風(fēng)險(xiǎn)。 五 .個(gè)盤分析 【 合生 容積率： 綠化率： 30% 交通狀況：毗鄰佛山一環(huán)出入口 ， 30 分鐘暢達(dá)佛山全程。 在售戶型分析 15 主力戶型： 以三房和四房為主，沒有其它戶型 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修約 10001200 元 /平方米 價(jià)格分析 均價(jià)： 8000 元 /平方 米 配套：歐洲風(fēng)情園林、風(fēng)情商業(yè)街、大型會(huì)所 推售分析 項(xiàng)目定位：廣佛核心首席水岸歐洲城 客源特征：主要為廣州客戶，約占 70%，本地及周邊約 30%。 推售范圍：合生君景灣在售三期領(lǐng)郡組團(tuán)“帝泓廷”中頂層的少量得幾套單位，面積全部為 91 平方米，設(shè)計(jì)兩房 +1 多功能房，售價(jià)在 8500 左右，帶價(jià)值 1000 元 /平方米的簡單裝修。 總結(jié)： 該項(xiàng)目有強(qiáng)大的品牌做先鋒，占據(jù)了有利的地理位置，在廣佛大融合的背景下，促進(jìn)了廣州人前來置業(yè)，但項(xiàng)目自身產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)并不明顯、周邊環(huán)境有待完善，再加上周邊競爭項(xiàng)目較多，是影響項(xiàng)目銷售的主要原因。 周邊配套：里水醫(yī)院、里水中學(xué)、里水新天地、旗峰小學(xué)等 核心競爭力：戶戶向山景、便達(dá)交通、品牌開發(fā)商 銷售概況 17 產(chǎn)品定位： 90126m2； 銷售狀況： 90 m2去貨最快，基本售罄，存貨以 112 m2為主、 132 m2次之。 ? 發(fā)展商品牌 大 ，且樓盤已開發(fā)多年，對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者及產(chǎn)品需 求有充分認(rèn)識(shí)，開發(fā)及銷售有豐富經(jīng)驗(yàn)。 劣勢(shì)： ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理； ? 價(jià)格較高，與鎮(zhèn)街客戶的心理價(jià)格承受力出入較大； ? 主打廣州客戶，但客戶跨市置業(yè)心理抗性大。 錦繡藍(lán)灣 】 個(gè)盤分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地址： 佛山市南海區(qū)里水鎮(zhèn)甘蕉路； 項(xiàng)目占地： 萬平方米； 項(xiàng)目總建筑面積： 13 萬平方米； 項(xiàng)目總戶數(shù)： 800 套 18 開盤時(shí)間： 2021 年 1 月； 小區(qū)配套：湖景、會(huì)所、園林； 周邊配套：里水醫(yī)院、里水中學(xué)、里水新天地、旗峰小學(xué)、旗峰中學(xué)等； 核心競爭 力：自然資源甘鷺度假村、人工湖 銷售概況 產(chǎn)品定位： 116128 平方米； 銷售狀況：現(xiàn)在在售覽勝 5 座與 6 座，目前為止仍有接近 90 套洋房存貨，別墅仍有 20 套，存貨以 112 m2為主、 132 m2次之。 劣勢(shì)： ? 合拼戶型，銷售抗性大； ? 價(jià)格較高，與鎮(zhèn)街客戶的心理價(jià)格承受力出入較大； ? 周邊村落環(huán)境較差，項(xiàng)目內(nèi)沒有商業(yè)配套； ? 物業(yè)管理質(zhì)量令人擔(dān)憂，區(qū)內(nèi)無人車分道。在工業(yè)廠房民宅包圍、金沙洲位置最角落、距離廣州最遠(yuǎn)的樓盤，價(jià)格的確是超過了其產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值。 總投資估算 與 銷售總收入預(yù)測(cè)分析 以理想銷售狀態(tài)（銷售率 100%），忽略市場較大變化地影響為前提，按以下三個(gè)方案做預(yù)算： 方案一、商鋪 10000 元 /m車位均價(jià) 8 萬元 /個(gè)、住宅 7000元
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