【正文】 ）， 8 月動(dòng)工，入伙時(shí)間將在 2021 年。但限于開(kāi)發(fā)進(jìn)度方面要求，該部分商業(yè)將分為兩期開(kāi)發(fā)銷售，第一期為項(xiàng)目 A 部分（包括 3 棟），開(kāi)盤(pán)時(shí)間在今年 8 月； B 部分在今年年底推售，其中雖然 B4 棟開(kāi)工時(shí)間于住宅部分相同，但總體推售進(jìn)度仍與該部分其他商業(yè)同時(shí)進(jìn)行。 【 中海 臨河商業(yè)部分考慮 到其建筑本身屬于住宅區(qū)域的一部分，其高端定位的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃以及經(jīng)營(yíng)方式都與太平南街及太平南新街有較大差別，因此可考慮與項(xiàng)目住宅部分一同開(kāi)發(fā)，并進(jìn)行獨(dú)立的招商和銷售。因此商業(yè)部分的開(kāi)發(fā)和銷售對(duì)于整體項(xiàng)目的運(yùn)作具有至關(guān)重要的影響，總體需要把握以下原則： 住宅和商業(yè)形成良好的互動(dòng)關(guān)系； 在發(fā)展期內(nèi)，商業(yè)要完成相應(yīng)的銷售利潤(rùn)指標(biāo)（即出售比例）； 在保證項(xiàng)目商業(yè)利潤(rùn)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，盡可能實(shí)現(xiàn)銷售與經(jīng)營(yíng)的平衡； 為了達(dá)成以上操作目的，建議采用以下的開(kāi)發(fā)與銷售進(jìn)度進(jìn)行本項(xiàng)目的運(yùn)作： 發(fā)展原則： 總體原則：先商業(yè)，后住宅 九眼橋區(qū)域目前總體形象較差，雖然地處市中心區(qū)域但由于缺乏核心消費(fèi)節(jié)點(diǎn)的存在，因此區(qū)域人氣仍顯不足，在此區(qū)域若先期推出高檔住宅，其高昂的價(jià)位較難被消費(fèi)者 認(rèn)同，若項(xiàng)目先期推出商業(yè)，通過(guò)對(duì)業(yè)態(tài)的規(guī)劃以及本身產(chǎn)品形態(tài)是塑造，可以大大帶動(dòng)區(qū)域人氣和市場(chǎng)認(rèn)知度，為后期住宅銷售創(chuàng)造有利條件； 另外從產(chǎn)品本身來(lái)講，目前項(xiàng)目整體報(bào)件施工方案已經(jīng)大致確定，商業(yè)部分將先于住宅開(kāi)工，同時(shí)由于本項(xiàng)目的住宅均為高層建筑，整體的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，而太平南街及太平南新街商業(yè)部分建筑基本為二至三層，建設(shè)周期較短，因此商業(yè)部分將先于住宅面世并取得銷售許可。目前著重考慮滿足社區(qū)消費(fèi)的商業(yè)形態(tài)為主導(dǎo)，同時(shí)結(jié)合該區(qū)域的特有的人文歷史、自然景觀、消費(fèi)構(gòu)成等因素綜合考慮項(xiàng)目的商業(yè)定位； 2 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) 交通便利優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目位于成都市區(qū)一環(huán)路邊緣，交通便利，具備較強(qiáng)的易到達(dá)性，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，交通的便利性是決定消費(fèi)人流引入是否便捷的首要因素，本項(xiàng)目在這點(diǎn)上占據(jù)了一定的先天條件； 景觀文化優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目所處的區(qū)位具有深厚歷史文化底蘊(yùn)，緊鄰四川大學(xué)， 文化氣息濃厚，加之周邊眾多古跡以及府南河的景觀，使得項(xiàng)目具備了眾多的景觀文化“點(diǎn)”，為項(xiàng)目的住宅及商業(yè)打造匯集了深厚的底蘊(yùn)； 規(guī)模體量?jī)?yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目是以住宅為主體，商業(yè)為輔助的綜合型地產(chǎn)項(xiàng)目，其中商業(yè)面積約2. 3 萬(wàn)平方米左右，住宅面積約 15 萬(wàn)平方米左右 ,在體量上具備一定的規(guī)模性，可以形成大盤(pán)的運(yùn)作優(yōu)勢(shì)； 開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的品牌具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)上具有良好的知名度，將為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作帶來(lái)無(wú)形的幫助和影響力； 前期商業(yè)規(guī)劃的優(yōu)勢(shì) 由于發(fā)展商在前期就對(duì)項(xiàng)目整體 規(guī)劃高度重視，商業(yè)部分在項(xiàng)目規(guī)劃之初提前進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃和定位，規(guī)避了在今后實(shí)際操作中出現(xiàn)眾多不利和大量修改的狀況發(fā)生； 劣勢(shì) 商業(yè)分布分散 本項(xiàng)目的商業(yè)部分沒(méi)有形成集中性商業(yè)，分別分布于望江路、太平南街及太平南新街，較為分散，對(duì)于整體商業(yè)氛圍和人流集中的營(yíng)造將有一定的障礙； 商業(yè)體量過(guò)大 本項(xiàng)目的商業(yè)部分約有 萬(wàn)平方米左右，目前在本區(qū)域?qū)儆隗w量較大的商業(yè)項(xiàng)目，相對(duì)于本區(qū)域有限的消費(fèi)力來(lái)說(shuō)，商業(yè)體量顯得過(guò)大； 銷售與后期經(jīng)營(yíng)矛盾 由于本項(xiàng)目需要進(jìn)行銷售，商鋪產(chǎn)權(quán) 的分零發(fā)售對(duì)后期商業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃和管理將造成很大難度，根據(jù)目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的操作經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)權(quán)的分散對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目而言后期的經(jīng)營(yíng)是十分不利的，這點(diǎn)也將成為本項(xiàng)目操作最大的難度； 機(jī)會(huì) 區(qū)域發(fā)展?jié)摿? 本項(xiàng)目所處的區(qū)域目前將是成都重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域，隨著成都市政府完成對(duì)府南河綜合整治、望江風(fēng)景區(qū)、九眼橋勞務(wù)市場(chǎng)的搬遷，使九眼橋沿河區(qū)域發(fā)生了翻天覆地的變化 —— 沿河兩岸由以前的低洼棚戶區(qū)變成了現(xiàn)在的風(fēng)景優(yōu)美的高尚住宅區(qū)。 項(xiàng)目東面臨 12m 寬川大專用道路，通過(guò)此道路可到達(dá)川大將建的教師公寓項(xiàng)目及川大東區(qū)教師公寓區(qū)。 項(xiàng)目東北面臨 21m 寬的望江路，順路可方便到達(dá)川大東大門(mén)及望江公園。同時(shí)，將在水井坊遺址旁修建一座超五星級(jí)的“香格里拉酒店”。 【中海 合江亭與安順廊 橋：合江亭，位于本項(xiàng)目的西北方向，處于府河與南河的 交匯處。 望江公園：在項(xiàng)目地塊向東方可遠(yuǎn)眺望江公園。 項(xiàng)目所在地理位置屬于成都市一環(huán)邊緣，距離市中心較近，但在位置上偏離于成都現(xiàn)有的中心商圈范圍，不屬于中心商圈的輻射范疇； 人文景觀分析 四川大學(xué)：與項(xiàng)目東南部臨界，是中國(guó)西部第一高校， 1896 年建校，現(xiàn)校區(qū)占地 7000 畝。地塊依靠四川大學(xué)一側(cè)極不規(guī)整，地塊形狀復(fù)雜。其總體規(guī)模（加上鄰近的好望角 1 萬(wàn)多平方米的商業(yè)面積）已具備區(qū)域性中心商業(yè)的容量，對(duì)區(qū)域商業(yè)發(fā)展將起到?jīng)Q定性影響；同時(shí)巨大的體量也將形成對(duì)銷售和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的巨大考驗(yàn)。本項(xiàng)目商業(yè)具有多重性的商業(yè)屬性：常規(guī)社區(qū)商業(yè) +輻射性特色商業(yè) +高檔會(huì)所商業(yè)；商業(yè)整體定位： 具有較強(qiáng)輻射功能和目的性消費(fèi)的特色社區(qū)商業(yè)中心 。望江豪庭】項(xiàng)目一層商業(yè)規(guī)劃示意圖 【中海望江豪庭】項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃示意圖 從目前項(xiàng)目的規(guī)劃情況來(lái)看，在項(xiàng)目地塊中包含有四種物業(yè)形態(tài)：位于項(xiàng)目中部和東南部的點(diǎn)式高層住宅群；位于項(xiàng)目北側(cè)、東南側(cè)和西南角的商業(yè)；位于 項(xiàng)目東北角的商務(wù)公寓；位于項(xiàng)目西南側(cè)的小戶型公寓。 考慮到項(xiàng)目地價(jià)以及市場(chǎng)各方面因素，為最大限度發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大價(jià)值，本項(xiàng)目整體總體定位為： 以 住宅為主體的多種中高檔精品物業(yè)組合的建筑綜合體 。是目前成都市一環(huán)路內(nèi)已建和待建項(xiàng)目中的規(guī)模最大的地塊?！局泻Ｍ劳ァ宽?xiàng)目商務(wù)策劃報(bào)告 1 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目總體定位概況 本項(xiàng)目地塊系由公開(kāi)拍賣(mài)獲得，競(jìng)拍地價(jià)達(dá)到 311 萬(wàn)元 /畝，規(guī)劃建設(shè)凈用地面積約 畝，建筑容積率 。 項(xiàng)目地塊形狀極不規(guī)則，東西兩條