【正文】 操盤之系統(tǒng)資料。 戶型配比不合理，出現(xiàn)滯銷戶型 目前在售與近年售罄的項(xiàng)目，戶型設(shè)計(jì)上基本上以大戶型為主，原因有三：一是在低單價(jià)位時(shí)期，大戶型受到購房者青睞；二是項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)往往在銷售前一至二年以上就設(shè)計(jì)完成；三是受到開發(fā)地塊的約束或是開發(fā)商追 求最大總建面積。因此，大戶型的銷售將是一場殘酷的爭奪戰(zhàn)，原有空置的需要去化、新項(xiàng)目的大戶型也要銷售，而購買大戶型客群又在不斷減少，因此決定了整體市場大戶型的產(chǎn)品銷售將是一個(gè)緩慢的過程。由于房價(jià)的不斷上漲，小戶型以相對較低的總價(jià)倍受購房者青睞，位于金峰南路的鑫榮嘉園、老城區(qū)的延安廣場等項(xiàng)目以小戶型低總價(jià)引起眾多購房者 關(guān)注，一開盤便持續(xù)熱銷；下階段小戶型將持續(xù)熱銷，而大戶型由于較高的總價(jià)且放量大而銷售見緩。 市區(qū)各大板塊各有亮點(diǎn) ,江濱板塊將成為熱點(diǎn) 目前漳州市區(qū)根據(jù)區(qū)域可劃分為江濱板塊、老城區(qū)板塊、新城區(qū)板塊、西城區(qū)板塊四大板塊，今年各個(gè)板塊都有多個(gè)新樓盤入市 , 消費(fèi)群體的可選擇房源更多；而江濱板塊的整體體量更是近百萬平方米 ,眾多江濱樓盤的入市 ,將使江濱板塊成為 2021 年人們關(guān)注的焦點(diǎn) ,同時(shí) ,同質(zhì)樓盤的競爭將更為激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。今年 3 月份， 國家八部委 聯(lián)合發(fā)布了 “ 關(guān)于開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知 ” ，提出將在未來整整 1 年內(nèi)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計(jì)和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為 。 西城區(qū)板塊房價(jià)攀升，其它板塊房價(jià)撲朔迷離 自去年下半年以來，老城區(qū)和新城區(qū)板塊房價(jià)不斷攀升，實(shí)際成交均價(jià)已 接近 4000 元 /㎡，由此帶動了西城區(qū)板塊的房價(jià)。而老城區(qū)和新城區(qū)板塊自春節(jié)以來，新入市的項(xiàng)目并不多，市場上在售的主要是去年留下的大戶型，為此開發(fā)商對價(jià)格非常敏感并相互觀望，尤其是江濱板塊，因此造成整體市場的價(jià)格趨勢不明朗。市區(qū)居民占 ％，縣里居民占 ％，泉州、廈門居民占 ％ ,省內(nèi)其它城市居民占 ％。 （二） 、各大板塊樓市現(xiàn)狀 根據(jù) 漳州市 整體區(qū)域住宅項(xiàng)目分布現(xiàn)狀，將 薌城區(qū)和龍文區(qū) （因地域劃分關(guān)系， 招商局漳州開發(fā)區(qū) 、 龍池開發(fā)區(qū) 、 金峰開發(fā)區(qū) 暫 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 不列入漳州區(qū)域） 劃分為 老城區(qū) 板塊、 西城區(qū) 板塊、 新城區(qū) 板塊、 江濱 板塊 四大版塊 ，本項(xiàng)目屬于 老 城區(qū)版塊 。 西城區(qū)板塊 在售項(xiàng)目： 金源廣場、福星公寓、鑫榮嘉園、綠洲富城 即將推出項(xiàng)目： 永鴻三湘城、永鴻三江城、金品花園、鴻源鑫城（占地 畝） 尚未推出地塊： 夏商地塊（ 畝，總建 萬㎡） 分析： 西城區(qū)在售僅有 4 個(gè)項(xiàng)目，其中福星 公寓和金源廣場已接近尾盤，而鑫榮嘉園和綠洲富城的總建近 50 萬平方 ,項(xiàng)目所處地段相對偏僻，低價(jià)入市吸引了眾多經(jīng)濟(jì)型的購房者，鑫榮嘉園銷售情況較好，一期多層已經(jīng)全部售罄 , 目前正在銷售二期小高層；綠洲富城位于北斗工業(yè)區(qū)，目前正在積累客戶。永鴻三湘城總建約 6 萬平方米；金品花園占地 58 畝，總建 11 萬平方米，規(guī)劃有 米的挑高戶型。 政府加快“西進(jìn)”步伐、市政配套的完善、高校 園區(qū)建設(shè)的加快等利好因素，為西城區(qū)的快速發(fā)展帶來契機(jī)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。去年 17 個(gè)地塊通過掛牌、出讓方式推出，其中有 9 個(gè)地塊位于東部新區(qū) 。位于龍文區(qū)東門嶼村的毅達(dá)花園近期推出 49 幢純多層住宅 1100 套的安居房，以低價(jià)入市（均價(jià) 1600 元 /㎡），吸引了眾多中低端客戶群，目前已銷售 80%以上。 江濱板塊 在售項(xiàng)目： 鑫榮花苑一期、龍江富城、龍江明珠二期、君臨 江畔、 即將推出項(xiàng)目： 上江名都、萬豪香江國際、悅景豪廷、外灘明珠花園 尚未推出地塊： 三盛地塊（原三鋼地塊）、鑫榮花苑二期、華豐地塊、吉馬商業(yè)用地、東盛地塊、 2021P01 地塊 分析： 江濱板塊今年將有多個(gè)項(xiàng)目推出，區(qū)域市場整體放量將近百萬平方米，同時(shí)，由于地段的稀缺性和地塊成本增加等因素，開發(fā)商在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，為達(dá)到利潤最大化，大都以大戶型為主，使江濱板塊的樓盤產(chǎn)品同樣化，造成同質(zhì)樓盤競爭激烈；隨著高端消費(fèi)人群的逐漸減少，各樓盤的銷售難度將更加明顯。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。北鄰漳響路，南臨勝利東路，東隔元光南路，西望廣電中心及人民廣場 用地性質(zhì)：商住用地 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積 : ㎡ 容積率 : 總建筑面積 :20620 ㎡（其中高層建筑面積 19090 ㎡ ,多層建筑面積 1530 ㎡） 建筑密度 :% 綠化率 :% 總戶數(shù) :244 戶 (其中面積大于 90 平方的 36 戶 ,面積小于 90 平方的 208 戶 ) 停車位 :地上停車位 28 個(gè) ,地下停車位 42 個(gè) ,非機(jī)動車停車位 398 個(gè) 建筑層數(shù) :高層 1718 層 ,多層 5 層 二、 項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）、優(yōu)勢分析 政府相關(guān)的利好政策傾斜東部新區(qū)，新區(qū)地位和影響力逐步提升，區(qū)域發(fā)展前景看好 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 臨近超級大盤特房 （二）劣勢分析 新區(qū)是郊區(qū)傳統(tǒng)觀念有待改變，如何提高樓盤知名度將是本案的一大重點(diǎn)難點(diǎn) ； 區(qū)域配套設(shè)施仍然未成熟，行政中心區(qū)發(fā)展尚須時(shí)日； 政府政策雖對新區(qū)有傾斜，但落實(shí)速度慢，執(zhí)行力度差，大部分投資者持觀望態(tài)度 ； 項(xiàng)目地塊北面為破舊民房，整體居住形象較差； 本案無法與周邊大社區(qū)形成規(guī)?？?fàn)?； 規(guī)劃產(chǎn)品單戶都有兩戶住宅向電梯走道開窗，影響整體居住形象，銷售投性大 。 （三）機(jī)會點(diǎn)分析 新區(qū)建設(shè)發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的提升，隨著新區(qū)公眾認(rèn)知度進(jìn)一步提高，新區(qū)房地產(chǎn)市場將迎來更大的發(fā)展機(jī)遇 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 20212021 年漳州樓市發(fā)展較為穩(wěn)定， 2021 年仍保持這一趨勢 ； 市場機(jī)遇： 漳州 商品房市場目前需求旺盛，市場前景看好 ； 城市進(jìn)程：目前 漳州 正處于城市化的發(fā)展期，未來 漳州 的城市化水平將穩(wěn)步提高， 這意味著越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民將涌入城區(qū)，帶來旺盛的住房需求 ； 廈門房市的過快增幅，限制大量的廈門投資置業(yè)群體，為漳州房地產(chǎn)市場贏得了更多有效的投資置業(yè)群體。 三、 項(xiàng)目競爭分析 （一） 直接競爭個(gè)案分析 萬象星城廣場 ◎ 開發(fā)商：漳州東港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◎ 項(xiàng)目地址：漳州市薌城區(qū)漳響路北側(cè) ◎ 物業(yè)類別：高層商住 ◎ 總占地： 15000 多平方米 ◎ 建筑面積： 64000 平方米 ◎ 綠化率：３４％ ◎ 戶型：以二房二廳為主力戶型（ 80— 100 ㎡），三房兩廳為副主力戶型，一房一廳、四房兩廳、樓中樓有機(jī)搭配 ◎ 銷售狀況 ： 即將封項(xiàng)，銷售率 72%，住宅均價(jià) 3850 元 /㎡，商業(yè)店面均價(jià) 12021 元 /㎡ （一層高 6 米） ◎ 項(xiàng)目特色：項(xiàng)目由５幢１８層高層組成，配備 3000 多平方米社區(qū)園林、露天游泳池、親子樂園、健身休閑場所等 ； 項(xiàng)目還規(guī)劃了一條7000 多平方米的時(shí)尚購物主題商業(yè)街和約 3000 平方米的商業(yè)休閑廣場，目前已有國美電器意向入駐。 東方鉆石 城 此項(xiàng)目因還沒對外銷售 ,只做登記 ,暫無太多項(xiàng)目數(shù)據(jù)可提供 （二） 間接競爭個(gè)案分析 錦鄉(xiāng)一方 二期 ◎ 項(xiàng)目規(guī)模 ： 4 棟高層 ◎ 項(xiàng)目地址：漳州 迎賓路南側(cè)、浦頭港東側(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◎ 主力戶型： 90－ 150 平方米兩房、三房 ◎ 售價(jià)：只做登記，不對外出售。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。地產(chǎn)文化要實(shí)現(xiàn)真正的本土化，就要挖掘潛在的實(shí)質(zhì)，把生活習(xí)慣、意識形態(tài)、民風(fēng)民俗等意識灌注到產(chǎn)品之中。房子賣的就是一種生活方式，建筑也是文化的一種表現(xiàn)形式而已。我們提出本項(xiàng)目的定位為：“新 漳州 都市生活榜樣”以城市文脈，原生社區(qū)為項(xiàng)目個(gè)性，找出項(xiàng)目與其它樓盤的差異，形成唯一性和排他性的獨(dú)特個(gè)性魅力。 ◎本項(xiàng)目應(yīng)該是既具有強(qiáng)烈的新時(shí)代特征和本土特色。 ◎建筑外形符合現(xiàn)代人生活方式的要求，盡顯簡潔、古樸、輕盈、幽雅、別致?！?黑格爾 生活是永不停息的輪盤，時(shí)空推移形態(tài)變遷。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 進(jìn)化論第三法則 鄰里圍合了無私密 → 鄰里分開絕對私密 → 開合有度盡享私密和鄰里親情 遠(yuǎn)親不如近鄰，但父輩們似乎沒有私密； 享有了充分的私密，父輩們又常常念叨“孟母三遷”； 我們深諳社區(qū)包容性的意義。 溝通是橋梁，就象一只鳥，在籠子和在森林里的區(qū)別。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 進(jìn)化論第五法則 人 城 混雜 → 人 城 分流 → 人 城 共存 上帝用了七天創(chuàng)造人類，人類用 100 年的時(shí)間去改進(jìn) 城市 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三章 客戶 /指向 一、目標(biāo)客戶群需求分析 依據(jù)近期對 項(xiàng)目本區(qū)域 商品住宅消費(fèi)群體的調(diào)查分析 ,目前該區(qū)域購房客戶大體分為四種類型 ,即 “實(shí)際居家型”、“投資型”、“過渡型” 。 （ 2）投資型 購房主要出于看好物業(yè)前景 ,希望作長線收租或?qū)恚ㄈ牖镏螅莾r(jià)升值之目的，而非以自住為主。 發(fā)展商背景 —— 宏觀投資環(huán)境等皆為反映物業(yè)升值潛力主要因素。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 前期投入資金 — — 即按揭貸款額度，一般投資者都抱著分散投資的心態(tài)入市，他們不愿意將大量資金積壓于一個(gè)投資項(xiàng)目上，寧可付出利息亦不希望前期投入資金過多，故按揭成數(shù)愈大，愈能使其盡快下定認(rèn)購。 地段及配套情況 —— 交通是否便利，有無學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜市、超市等。 二、目標(biāo)客戶群特征分析 （ 1）年齡構(gòu)成 A、年齡在 25～ 30 歲，參加工作 3～ 5 年，成立家庭需置業(yè)的首次置業(yè)者，需求戶型為 1 房、 2 房。 C、年齡在 40～ 50 歲，追求居住環(huán)境質(zhì)量，又有充裕積蓄的多次置業(yè)者，需求戶型為 3 房、 4 房、多房 ，投資自用兩相宜 。 所占比重預(yù)計(jì) ：漳州市 區(qū)客戶約占 50%， 漳州各縣城客戶約占 40%， 外市約占 10%。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎二： 突出人本思想，注重生態(tài)健康，景觀設(shè)計(jì)注重對自然元素的表達(dá)，是一種自然的、人性的、彼此交融的空間，建筑立面沒有過多的裝飾，追求現(xiàn)代立面風(fēng)格，輕盈干凈，簡單挺拔，令人賞心悅目。 二、形象切入 綠佳園的儒雅、出眾、 張馳有度 的人文社區(qū)形象如 何切入？ 當(dāng)人們擁有了物質(zhì)后，對精神層面的需求更加強(qiáng)烈?? 多數(shù)人在城市里浮沉，少數(shù)人在城市中享受， 綠佳園 用原生自然回歸到本真狀態(tài)，用生態(tài)寫意自由安寧的生活樂章，汲取城市文明的原生社區(qū) 綠佳園 ，在都市里相遇?? 對陶情逸志的生