【正文】 地普通置業(yè)者等。 ? 購房能力： 有相對較強(qiáng)購買能力， ? 置業(yè)經(jīng)歷： 屬于首次置業(yè)（商品房首次置業(yè)）。 ? 需求： 此類客群的希望通過購房，一方面，希望居住于環(huán)境幽雅、生活配套完善的物業(yè)中，改善現(xiàn)有居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量；另一方面，通過此次置業(yè)，提高其 目前 社會地位，彰現(xiàn)其獨(dú)特不凡的生活品位 ；再一方面，通過不動產(chǎn)的購買、物業(yè)升值，達(dá)到投資的目的 ? 本案能夠提供的： ? 完善的生活 配套 ：醫(yī)院、學(xué)校、超市等生活配套設(shè)施 ? 舒適的生態(tài)居住環(huán)境： 自然景觀：面朝長江三峽大壩，群山環(huán)抱。 自然與人造景觀結(jié)合，山水相映，相得益彰。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 荊州 超大型高 檔 生態(tài)生活社區(qū) ， 身份、地位的象征。 ? 本案能夠提供的： ? 完善的生活配套： 醫(yī)院、學(xué)校、超市等生活配套設(shè)施 ? 舒適的生 態(tài)居住環(huán)境 ： 自然景觀：面朝長江三峽大壩，群山環(huán)抱。 自然與人造景觀結(jié)合，山水相映，相得益彰。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 荊州 超大型高檔生態(tài)生活社區(qū)， 身份、地位的象征。 ： ? 特征 1： ? 年齡特點(diǎn)： 25歲 — 35歲左右 ? 區(qū)域： 本地、外地均有 ? 社會地位： 屬于社會的自由職業(yè)者，并且處于創(chuàng)業(yè)階段，社會地位一般 ? 收入水平： 收入基本穩(wěn)定，主要 來源途徑 靠經(jīng)營所得，收入水平中等 ? 家庭人員結(jié)構(gòu)： 一般為三、四口之家的獨(dú)子或子女其中的一個 ，一般家中擁有 一套自主住房 ? 購房能力： 購房能力中等 ? 置業(yè)經(jīng)歷：首次多次置業(yè)均有 ? 置業(yè)區(qū)間： 90— 110㎡之間的 兩房、三房 的 多層、小高層 物業(yè) ? 購買目的為： 自主、投資均有 ? 需求： 此類客戶希望通過購房，首先能在本地有自己的一 片天地 ， 考慮到產(chǎn)品的實(shí)用性層面較多。同時也希望日后能將自己的父母接來同住。 ? 本案能夠提供的： ? 完善的生活配套：醫(yī)院、學(xué)校、超市等生活配套設(shè)施 ? 舒適的生態(tài)居住環(huán)境： 自然景觀：面朝長江三峽大壩，群山環(huán)抱。 自然與人造景觀結(jié)合，山水相映，相得益彰。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 特征 2： ? 年齡特點(diǎn)： 35歲或以上 ? 區(qū)域：本地、外地均有 ? 社會地位：屬于社會的自由職業(yè)者，已處于事業(yè)小有所成階段，社會地位中等 ? 收入水平：收入基本穩(wěn)定，主要來源途徑不僅經(jīng)營所得，兼有多種收入來 源， 收入水平中等偏上 ? 家庭人員結(jié)構(gòu)：一般為三、四口之家，本人在家中占有重要地位 。 人造景觀：社區(qū)的豐富植被，將山澗泉眼引入社區(qū)之中形成水景。 ? 戶型： 110150㎡的三房、四房 多層 、高層物業(yè)。 ? 特征 1 ? 年齡特點(diǎn)： 25— 35歲 ? 區(qū)域：本地 ? 社會地位：屬于 外出打工者群族一員 ，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)原因終日 在外地奔波 ，社會地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 位 一般 ? 收入水平：收入 并非絕對穩(wěn)定，主要來源途徑 僅 為打工 所得，收入水平 一般 ? 家庭人員結(jié)構(gòu)：一般為三、四口之家中的獨(dú)子， 或眾多子女中的一個。其最大的原因，則是因?yàn)槠浯蚬さ氐姆績r太高，沒有能力購買，而本地房價相對較低，能夠滿足其 在“落葉歸根”，在本地建立真正意義上的“家”的需求；另一方面又因其長期在外打工，已經(jīng)有一部分積蓄，并且見過外面精彩的世界，因此，其對住房上有一定的要求，不希望繼續(xù)拘泥于自己以前的破舊房屋，希望能購買新物業(yè)，以顯示其出外 打工獲得部分成就；還有就是其子女的教育問題也是其關(guān)注的問題之一；最后還會考慮到本案的升值潛力問題，便于以后變賣，來換取更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)以及生活。 人造景觀：社區(qū)的豐富植被，將山澗泉眼引入社區(qū)之中形成水景。 ? 戶型： 80110㎡的 實(shí)用 兩 房、 三 房 多層 、高層物業(yè)。 ? 特征 2 ? 年齡特點(diǎn)： 35歲或以上 ? 區(qū)域：本地 ? 社會 地位：屬于外出打工者比較小有成就的一類，在外做生意多年，社會地位 中等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 收入水平：收入相對穩(wěn)定，來源途徑多種，收入水平較高 ? 家庭人員結(jié)構(gòu)：一般為三、四口之家中的獨(dú)子，或眾多子女中的一個。 而其對中 大戶型的 需求 ，主要 其 子女已經(jīng)到了談婚論嫁的年齡，用作其子女結(jié)婚之用；最后是利用購買本物業(yè)，達(dá)到不動產(chǎn)投資之用 ? 本案能夠提供的： ? 完善的生活配套： 醫(yī)院、學(xué) 校 、超市等生活配套設(shè)施 ? 舒適的生態(tài)居住環(huán)境： 自然景觀：面朝長江三峽大壩，群山環(huán)抱。 自然與人造景觀結(jié)合，山水相映，相得益彰。產(chǎn)品品質(zhì)不同凡響 ? 區(qū)位優(yōu)勢明顯，升值潛力與日俱增。擁有一套自住房 ? 購房能力：購房能力一般 ? 置業(yè)區(qū)間： 80120㎡之間的兩房、三房的多層、小高層物業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 購買目的為：自住 為主 ? 需求： 此類客群購房能力一般，但對生活質(zhì)量有一定向往。因此，其對住房的面積會有一定的要求，一般會 選擇中等戶型，既實(shí)用又不會對其經(jīng)濟(jì)造成過大壓力，對不動產(chǎn)升值的概念談不上清晰化認(rèn)識。 人造景觀：社區(qū)的豐富植被，將山澗泉眼引入社區(qū)之中形成水景。 ? 戶型： 80120㎡的 實(shí)用兩 房、 三 房 多層 、高層物業(yè)。 綜上所述： 從收入水平、購房能力、意向購房區(qū)間來看， 國家公職人員與個體私營業(yè)主為本案一期的主力購房客戶來源 。 值得注意的是， 在主力客群的國家公職人員中，尤其以黨政機(jī)關(guān)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)以及“公檢法”系統(tǒng)的購房能力較甚，而個體私營業(yè)主中以 果農(nóng)、臍橙、茶葉、板栗等產(chǎn)業(yè)經(jīng)營戶及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈（如包裝、打臘、物流等）經(jīng)營戶 為主 ， 投資客群更多的則是因本地旅游業(yè)所帶動的一批 私營業(yè)主。 五 .價格策略建議 ： 目前本 區(qū)域內(nèi)的眾多項(xiàng)目已基本或完全售磬（麗晶城、七星花園、錦繡花園等），區(qū)域 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 內(nèi)無絕對可類比樓盤作為定價參照。 建議可采用“成本加成法”的定價方法指導(dǎo)本案的價格 理論公式如下： ? 總 成 本 + 預(yù) 期 利 潤房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 價 格 可 銷 售 建 筑 面 積 “總成本”中一般包括以下參數(shù)：土地使用權(quán)購置費(fèi)用、工程設(shè)計(jì)和開發(fā)費(fèi)用、房屋設(shè)備裝修費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、其他不可預(yù)計(jì)費(fèi)用等七個參數(shù)加以計(jì)算。一般為 15%左右。 ： 本案一期建筑銷售面積 8 萬㎡，假設(shè)開發(fā)預(yù)期利潤為 15%左右，但 “成本加成法”中的 其他多個 參數(shù)數(shù)值無法確定的情況下， 這里我司為本案制定出一個“預(yù)計(jì) 開盤 平衡點(diǎn)價格” 多層均價： 1750元 /㎡ 預(yù)計(jì)開盤平衡點(diǎn)價格 小高層均價： 2050元 /㎡ 本項(xiàng)目在日后銷售過程中還具有： ? 較大的市場彈性空間 ? 較強(qiáng)的市場競爭里 ? 較好的市場反應(yīng)與認(rèn)同 ? 先購折的物業(yè)升值 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 快速搶占市場份額 ? 提高項(xiàng)目在市場上的口碑 建議本項(xiàng)目價格采取“ 低開高走 ”的營銷策略，以較低的價格引爆市場，能夠營造良好 的開盤形勢以及提升項(xiàng)目品牌影響，給予客戶信心。 ： 項(xiàng)目價格的動態(tài)走勢主要表現(xiàn)在項(xiàng)目內(nèi)部認(rèn)購期、開盤熱銷期、 平穩(wěn) 銷售期、尾盤消化期等不同銷售階段的價格的動態(tài)變化。因?yàn)榫湍壳岸?，價格是整個房地產(chǎn)市場最敏感的因素之一（即使 荊州 目前房地產(chǎn)發(fā)展還處于不成熟階段），是影響目標(biāo)購房者購買本案的重要因素。 ? 景觀優(yōu)勢： 直面長江、三峽大壩，背部群山環(huán)抱，社區(qū)內(nèi)綠地成蔭，山上溪流 引入社區(qū)。 ? 完善的整體規(guī)劃：住宅、商業(yè)街、商務(wù)辦公區(qū)比鄰，醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園等服 務(wù)配套完善 ? 超強(qiáng)升值潛力： 區(qū)位、景觀、規(guī)模等一系列優(yōu)勢成就其升值潛力無限。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 絕版、不可復(fù)制性： 景觀、體量、交通、戶型等優(yōu)勢造就本案絕版、不可復(fù)制 性。 品質(zhì)： 衡量品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)，即是以“ 天下國際公館 ”作為天平的砝碼。 ? 本案主題形象： 開發(fā)高度： 城市的新中心，中心的樓盤，樓盤中的花園。 每個人在這里完成不同階段的物質(zhì)、精神需求的更新?lián)Q代，在熟悉的地方跟社區(qū)一同生長，可以過一輩子。讓每一個人對自己的社區(qū)產(chǎn)生歸屬感與榮譽(yù)感。根據(jù)本案各項(xiàng)經(jīng) 典 品 質(zhì) 優(yōu) 居 天下國際公館 — 荊州 “新”中心花園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的 專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 優(yōu)勢明顯、但整體市場供求關(guān)系不平衡的特殊屬性 ，本著廣告費(fèi)用投入與產(chǎn)出比，效果最大化的原則， 主打渠道制勝， 制定出本案的總體 市場 推廣策略： “ 寧缺毋濫、有的放矢 ” 主要采用： 宣傳單張引導(dǎo) +媒體支持 +高效的營銷團(tuán)隊(duì) ? 以單張引導(dǎo)，多種宣傳渠道輔助 強(qiáng)勢的單張引導(dǎo)（外線銷售） —— “兵團(tuán)式作戰(zhàn)” 外線銷售與一般常規(guī)的兼職人員派單是有極大區(qū)別的，外線銷售人員在上崗之前必須經(jīng)過專業(yè)知識、項(xiàng)目資料、說客技能、自我心態(tài)調(diào)整等各方面的強(qiáng)化培訓(xùn)，因此當(dāng)數(shù)量龐大的外線銷售人員以“兵團(tuán)式作戰(zhàn)”的規(guī)模出現(xiàn)在市場上的時候，就形成了排山倒海的廣告攻勢。廣告的宣傳發(fā)布一步到位地直指項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，針對性極強(qiáng)；還可根據(jù)市場的信息反饋隨時進(jìn)行有效調(diào)整，靈活性極高。而我司在全盤掌握與監(jiān)控方面通過長期的強(qiáng)化與完善，目前已經(jīng)形成了一套系統(tǒng)的制度。具體途徑如下： a) 媒體廣告； b) 路旗及 戶外 廣告牌； c) 車身廣告； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)