【正文】 產(chǎn)均價一路上揚， 6月份首次跨過 6000關(guān)口， 8月迅速突破 7000大關(guān)， 9月份接近 7500元 /平米， 10月份受央行新政影響，均價出現(xiàn)小幅下滑。 3）從政府宏觀調(diào)控來看，消費者對于加息以及戶籍政策的抗性并不大，成交量以及價格增長并沒有因此而停止，但 07年 10月執(zhí)行的貸款新政和 12月頒布的補充通知所造成的反響是非常之大的，可以說是對于房地產(chǎn)市場的一劑猛藥。 ② 開發(fā)商 —— 處境： 08年對于各大 樓盤的 開發(fā)商來說，貸款的份額將成為其成敗與否的關(guān)鍵。 房地產(chǎn)市場 =消費者 +開發(fā)商 +政府 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場預(yù)判 08年市場情況展望 房地產(chǎn)市場 =土地市場 +一手房市場 +二手房市場 ① 土地市場 —— 理性的回歸： 土地拍賣將趨于平緩，觀望風(fēng)氣將會在中小型開發(fā)商中蔓延。 ③二手房市場 —— 有價無市： 新政的執(zhí)行將給予二手房的流通設(shè)臵重重障礙，成交量將急劇萎縮。 二、形象定位 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 目錄 第一部分、 07年市場回顧及 08年市場展望 第三部分、 2021年媒體建議及費用預(yù)算 第二部分、 2021年項目營銷執(zhí)行計劃 一、賣點提煉 三、營銷策略 二、形象定位 四、階段執(zhí)行 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 營銷目標(biāo) 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2021年營銷策略 品牌策略 推廣策略 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 項目 2021年營銷目標(biāo) 新區(qū)地產(chǎn)指標(biāo)性樓盤 分解： 從產(chǎn)品條件上 —— 項目是新區(qū)核心地段唯一大型樓盤，具備成為指標(biāo)性樓盤的條件； 從品牌上 —— 成為新區(qū)地產(chǎn)指標(biāo)性樓盤，有利于項目、開發(fā)商品牌形象樹立。 我們將項目 08年營銷目標(biāo)確定為： 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 營銷目標(biāo) 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2021年營銷策略 品牌策略 推廣策略 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 2021年總體營銷策略 基于對項目所面臨的市場、客戶以及項目產(chǎn)品的特點，結(jié)合過往營銷推廣經(jīng)驗，我司認為本項目 2021年營銷推廣的總體策略是： 強勢推廣，大盤營銷，品牌樹立，搶先入市，全面熱銷 ?全方位媒體組合，強勢推廣，以項目大盤的形象啟動市場； ?結(jié)合產(chǎn)品附加值、開發(fā)商資源、項目推廣，以項目熱銷樹立誠河和項目品牌； ?抓住時機，搶先入市，快速去化，全面熱銷； 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 營銷目標(biāo) 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2021年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價格策略 2）推案策略 4）客戶策略 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 高調(diào)亮相、先聲奪人 君臨天下，舍我其誰 作為本項目這樣將持續(xù)多期銷售的大盤而言，給市場的第一印象十分重要，所以在整個銷售過程中對于氣勢的把握顯得尤為重要，無論是最初的入市還是將來的持續(xù)銷售，都要營造一種“君臨天下，舍我其誰”的霸氣，這樣才與本項目規(guī)模與優(yōu)異的產(chǎn)品相輔。 ? 項目工程進度： 本項目預(yù)計將在 07年 12月底開始動工，依據(jù)正常工程進度，項目在 08年 5月應(yīng)當(dāng)已經(jīng)具有一定的規(guī)模，包括示范區(qū)也應(yīng)已經(jīng)建造完畢，這樣可以增強客戶購買信心，促進需求釋放。 ? 客戶積累達到公開要求 ： 客戶積累周期以及農(nóng)歷新年等因素， 08年 5月中旬應(yīng)該可以進行項目的第一波開盤，這也可以加快資金回籠，為項目后期的滾動開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。再者，從國家開始調(diào)控房地產(chǎn)市場其運用的主要手段是加息，相信下階段依然會繼續(xù)上調(diào)存貸款利率，這樣一來，多拖一天，前期資金成本的投入就越大，這對于本項目的啟動和利潤獲取也是不利的。 ?市場競爭愈加激烈： 現(xiàn)在各大樓盤均開始控制產(chǎn)品面積段來迎合市場需求，而從新區(qū)現(xiàn)有土地儲備來看，明年上半年可以達到公開條件的也比較多，所以，對于本項目而言，入市時間越往后延，與本項目形成直接競爭的對手就會越多，這也為本項目在沒有任何知名度的情況下打開良好的銷售局面增加了風(fēng)險。 2）推案策略 2021年項目銷售策略 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ ?第一批次 時間： 2021年 5月初 推出房源： 7棟多層，約 202套房源 1 5 3 2 4 6 7 2）推案策略 2021年項目銷售策略 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ ?第二批次 時間： 08年 6月中旬 推出房源： 7棟多層，約 215套房源 1 2 3 4 5 7 6 2）推案策略 2021年項目銷售策略 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ ?第三批次 推出時間： 08年 7月下旬 推出房源： 2棟小高層，約 153套房源 2 1 2）推案策略 2021年項目銷售策略 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ ?第四批次 推出時間： 08年 8月下旬 推出房源： 2棟小高層，約 145套房源 2 1 2）推案策略 2021年項目銷售策略 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 目前由于別墅產(chǎn)品信息未知，故具體推案順序?qū)⒃诜桨复_定后編排！ ？ 2）推案策略 2021年項目銷售策略 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 營銷目標(biāo) 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2021年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價格策略 2）推案策略 4）客戶策略 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 低價入市、穩(wěn)扎穩(wěn)打 杠桿引導(dǎo)、逐步上揚 以略低于區(qū)域行情的價格切入市場，迅速占領(lǐng)市場的同時，按市場接受度來制定各產(chǎn)品均價，使其形成階梯式價差，以價格這一利器來引導(dǎo)消費者對各產(chǎn)品類型的購買決斷，使各產(chǎn)品均勻去化。 3）價格策略 2021年項目銷售策略 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ ?多層 —— 低開高走 以 稀缺 +低價 的第一批多層產(chǎn)品打開市場后，項目已經(jīng)具有一定的知名度，市場關(guān)注度和客戶積累量也應(yīng)當(dāng)十分充足了，這時再推出第二批多層房源時價格可 迅速 上揚，一舉成為區(qū)域市場領(lǐng)頭羊。 3）價格策略 2021年項目銷售策略 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 營銷目標(biāo) 銷售策略 總體營銷策略 三、項目 2021年營銷策略 品牌策略 推廣策略 1）入市策略 3）價格策略 2）推案策略 4）客戶策略 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 在項目開盤前夕運用發(fā)行 VIP卡 的形勢進行預(yù)約，以此方式來篩選意向客戶，也為定價提供依據(jù)。新旅城 —— 誠河臵業(yè)扛鼎之作，又一座“城市”在崛起，其出現(xiàn)將影響新區(qū)房地產(chǎn)市場的后續(xù)發(fā)展。 針對項目高端產(chǎn)品定位，建議項目物業(yè)管理公司 采用品牌物管為顧問 ，如第一太平戴維斯、世邦魏理仕等物業(yè)顧問公司，而實際物業(yè)管理公司則選取中高檔物業(yè)管理公司即可。 地產(chǎn)江湖 ― ― 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時在線交流！ 品牌策略 2）品牌聯(lián)合 —— 高端景觀規(guī)劃公司的嫁接 景觀規(guī)劃對項目品質(zhì)的提升度同樣非常高，也是客戶對入駐后后感知度最好的部分