【正文】 多個(gè)商鋪已全部售完，售價(jià)： 萬元 /平方米，一期的建筑面積 萬平方米， 2 億元的投資金額已提前收 第 9 頁共 38 頁 回。其他兩個(gè)包裝印刷城目前處于建設(shè)之中，市場的反映也非常熱烈。 三、包裝印刷市場需求預(yù)測 宏觀市場的需求：廣東省作為包裝大省需要一個(gè)大型的、功能齊全、品牌 匯集的專業(yè)市場，以促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展 。 包裝印刷產(chǎn)品供應(yīng)方的需求：包裝工業(yè)的迅速發(fā)展，使產(chǎn)品的需求者與供應(yīng)者之間的交易量日漸增多，產(chǎn)品的種類也更加多樣化。雖然如此，但是作為最富有生命力的交易方式之一，現(xiàn)場選購、現(xiàn)貨交易的交易方式在短期內(nèi)還不會因?yàn)樾畔a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展而被淘汰的。另外在場內(nèi)的 企業(yè)也可以在建立企業(yè)品牌、品牌宣傳方面節(jié)約了大約的費(fèi)用。 包裝印刷產(chǎn)品需求方的需求：不管是新建企業(yè)或者是成立多年的老牌企業(yè)，只要是需要產(chǎn)品包裝，都必須詳細(xì)了解包裝的發(fā)展?fàn)顩r，以適應(yīng)市場的需求，如果通過其它方式，則要花費(fèi)較大的費(fèi)用，而通過功能齊全的專業(yè)市場，只要很少的費(fèi)用就可以了解市場的變化。 其它機(jī)構(gòu)的需求：同樣對于包裝印刷的配套機(jī)構(gòu)，如設(shè)計(jì)、檢測等機(jī)構(gòu)也需 要 一個(gè)集中的市場，以減小營銷費(fèi)用。 華南城由 五大專業(yè)交易中心、一個(gè)展覽中心和五大功能分區(qū) 構(gòu)成 。在空間形態(tài)上分 為：交易區(qū)、公共 倉庫及保稅倉儲區(qū) 、配套公共設(shè)施區(qū) 、員工生活服 務(wù) 區(qū)和中心道路、停車、綠化區(qū)。 分區(qū)：（ 1）、造紙、瓦楞紙、紙張；（ 2）、耗材輔料、設(shè)備零配件；（ 3）、機(jī)械設(shè)備 租 金： （ 1）售價(jià)： 7000 元 /m178。；（ 2）租價(jià)： 50 元 /m178。 優(yōu)惠措施： （ 1）第一批客戶：第 1 位到第 150 位，第一年免租 15 個(gè)月，第二年免租 6 個(gè)月，共免租 15個(gè)月，簽 3 年合約。 （ 3） 第三批客戶：第 301 位以外，免租 3 個(gè)月。 劣 勢：（ 1） 該項(xiàng)目位于深圳平湖，從珠三角版圖上看，位置較偏。 （ 3）該項(xiàng)目商鋪有近 30%是對外銷售。 第 11 頁共 38 頁 天成路 店鋪面積達(dá) 3 萬 m2。今日的天成路已成為華南地區(qū)乃至全國最大的印刷包裝商品的集散地。很多門店的 生 意都很火 ， 一個(gè)月 有４００萬元以 上的營業(yè)額。從長遠(yuǎn) 來看，天成路由于 受到場地等客觀 因素的制約，其發(fā) 展的后勁已不足 ， 只能維系現(xiàn)有的規(guī)模水平。 天成路兩側(cè)商家的經(jīng)營主要以印刷品為主，例如印 刷 、制版用的設(shè)備、 儀器、紙張、油 墨、 塑料袋、 各種 耗材 ， 經(jīng)營的品種達(dá) 上萬種，對印刷企 業(yè)來說，這里就 是萬寶箱， 是華南 地區(qū)最為集中的 印 刷用品交易地。 ● 輻射范圍： 最主要是廣州、佛山地區(qū)的印刷企業(yè)，其次是珠三角其他區(qū)域 的 印刷企業(yè)及省內(nèi)其他市的印刷企業(yè)。天成路成為印刷一條街已有上十年的歷史，是遠(yuǎn)近聞名的專業(yè)街道；是國內(nèi)、外印刷包裝業(yè)公認(rèn)的名街，也是廣州市 10 大專業(yè)街之一 ；是華南地區(qū)最有名氣的印刷用品專業(yè)市場，珠三角及周邊省份的消費(fèi)者常常冒名而來。 ? 位置。天成路正是受益于大 第 12 頁共 38 頁 商 業(yè) 環(huán)境濃厚的專業(yè)市場氣氛下。 ? 場地較?。禾斐陕房傞L度約 500 米，商鋪?zhàn)疃啻蠹s只有 400 間左右，總占地面積約只有 3 萬平方米。隨著大型包裝印刷城的興建，今天的天成路已走到了最光輝的盡 頭 ，今后的發(fā)展會日漸微式。外地貨車進(jìn)出受限制，舊區(qū)交通繁忙，道路狹小，交通極 為 不便。 （ 2）、中山、深圳、東莞地區(qū)的包裝企業(yè)。 ? 潮 汕 地區(qū) （ 1）、音像制品包裝印刷企業(yè) （ 2）、食品包裝印刷企業(yè) （ 3）、當(dāng)?shù)氐挠∷⑵髽I(yè) ? 廣 東 其他地區(qū) （ 1）、各市的小型印刷企業(yè)。 ? 華 南 地區(qū) （ 1）、主要周邊省份食品及原料包裝企業(yè) （ 2）、當(dāng)?shù)貢∷⑵髽I(yè) ? 全 國 其他區(qū)域 （ 1）、華東地區(qū)。 （ 2）、京津唐地區(qū)。 按種類劃分： （ 1） 包裝印刷機(jī)械企業(yè)、代理商、銷售商。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) （ 1）規(guī)模：占地面積 314 畝，分二期建設(shè)，首期占地 164 畝。 （ 2）目標(biāo)：建設(shè)成為廣東省乃至華南地區(qū)規(guī)模大、功能齊全、設(shè)備先進(jìn)的包裝、包 裝 印刷產(chǎn)品交易中心。 功能設(shè)置 廣東國 際包裝印刷城是 大型綜合性包裝 印刷市場，建成 后具有銷、展、 研、 學(xué) 、 倉儲、運(yùn)輸?shù)榷喙δ?，區(qū)內(nèi)設(shè)置十大功能區(qū)： （ 1） 會議展覽中心 第 15 頁共 38 頁 常年承辦國內(nèi)外高規(guī)格包裝印刷會議，舉行系列性高規(guī)格機(jī)械設(shè)備展覽會、 原 輔 材料展覽會、增值服務(wù)展覽會，打造包裝印刷行業(yè)的 廣交會 。 商 務(wù)辦公中心 第 16 頁共 38 頁 按 現(xiàn) 代化寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配套的專業(yè)寫 字 樓 ， 包 括 信 息 網(wǎng) 絡(luò) 區(qū) 、 電 子 商 務(wù) 區(qū) 、 經(jīng) 營發(fā)展區(qū)和商務(wù)辦公 區(qū)四大功能。 包 裝 物流中心 包裝城交通四通八達(dá)，可以與大型物流企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，形成全國性的物流配 送網(wǎng)。 科 研設(shè)計(jì)中心 第 17 頁共 38 頁 建 立 專業(yè)技術(shù)數(shù)據(jù)庫，負(fù)責(zé)專利技術(shù)的研究、開發(fā)、成果轉(zhuǎn)讓與經(jīng)紀(jì)服務(wù)；大 力發(fā)展包裝工業(yè) 設(shè)計(jì)，配合建立電腦排版制版中心。 質(zhì) 量測試中心 由廣東省印刷技 術(shù)協(xié)會參與指導(dǎo)，為包裝印刷城提供 權(quán) 威的檢測報(bào)告和技術(shù)指導(dǎo)。 國 際 公寓生活中心 區(qū)內(nèi)設(shè)置公寓住宅作為項(xiàng)目的生活配套，與商務(wù)區(qū)一步之遙，但又獨(dú)立管理，便 捷之余盡享幽靜，生活與事業(yè)同步發(fā)展。在條件成熟時(shí)，可成立 華 南包裝 二 手設(shè)備交易中心 當(dāng)前國內(nèi)的二手包裝印刷機(jī)械的交易的發(fā)展非常緩慢，主要是因?yàn)楫?dāng)前國內(nèi) 沒有這樣的一個(gè)專業(yè)中介機(jī)構(gòu)來做這樣的一件事情，我們將通過定期的發(fā)布會、定 期 的拍賣會來活躍二手交易，使其成為包裝印刷企業(yè)的紐帶。地處廣 州、佛山、番禺交界處的黃金三角地帶，大珠三角物流中心的核心地段。東北面臨珠江（南航道），與白云區(qū)石井鎮(zhèn)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)隔江相望；南靠珠江（佛山 水道），與番禺區(qū)大石鎮(zhèn)、南海市平洲鎮(zhèn) 相 鄰；西與南海市鹽步鎮(zhèn)、黃岐鎮(zhèn)接壤。 道路交通 （ 1）高速公路方面：廣州西環(huán)高速公路在本區(qū)有出入口，通過環(huán)城高速公路，可連廣深高 速、廣佛高速 ，廣清高速、 華南快速干線、廣園東快 速路、107 國 道等主干公路。經(jīng)規(guī)劃中的東 沙大橋經(jīng)番禹區(qū)直 達(dá)南 第 21 頁共 38 頁 沙 開 發(fā)區(qū)。 西朗貨運(yùn)站就在毗鄰 的芳村區(qū)內(nèi)，也可 接駁鐵 路 主干網(wǎng)。通過地鐵一號線還可接駁地鐵二號線。距南海平洲客貨 水 運(yùn)碼頭和報(bào)關(guān)口岸約兩公里。 區(qū)域戰(zhàn)略的因素 佛山行政區(qū)劃調(diào)整促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 目前佛山把握建設(shè)廣東第三大城市和世界產(chǎn)業(yè)調(diào)整的歷史機(jī)遇，掀起新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展高潮，全力建設(shè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、文化名城和現(xiàn)代化大 城 市。近期響應(yīng)建設(shè)大佛山商貿(mào)圈的號召 ,對各大專業(yè)市場進(jìn)行完善和升級改進(jìn)，以形成前店后倉、既批發(fā)又零售的市場流通模式。通信、服裝、美容、旅行社、日用百貨、飲食、售樓等與群眾衣、食、住、行生活息息相關(guān)的店鋪主要集中在鹽步大道兩旁。 第 22 頁共 38 頁 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ 1） 規(guī)劃設(shè)計(jì)的配套設(shè)施齊備。 （ 2） 相對廣州的包裝印刷交易市場，本項(xiàng)目具有很大的規(guī)模優(yōu)勢。 （ 3） 本項(xiàng)目的建設(shè)得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，具有政策?yōu)勢。 （ 4） 項(xiàng)目處于珠三角的中心地帶，地理位置優(yōu)越。目前， 珠三角軌道交通建成，將把珠三角主要 城 市納入 1 小時(shí)城市圈 。隨著廣佛地鐵的連通，廣佛經(jīng)濟(jì)圈會逐步形成并產(chǎn)生重大的變化。 （ 5） 項(xiàng)目位置處于產(chǎn)業(yè)的中心地帶，便于發(fā)揮輻射作用。這使到廣東國際包裝 印 刷城處于大珠江三角洲的產(chǎn)業(yè)中心。道路交通非常暢順。這使得本項(xiàng)目可以在招商初期采用比華南城和天成路更低的租金進(jìn)行招商。 劣勢 （ 1） 項(xiàng)目所處的穗鹽路雖有發(fā)展前景但目前還未興旺。這為前期的招商和宣傳帶來一定難度。雖然穗鹽路還有其它地塊，但多為比較零碎和不連續(xù)，當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)作取得巨大成功時(shí)，地塊就缺少再擴(kuò)大的機(jī) 會 。 （ 3） 商鋪沒有產(chǎn)權(quán)，較難吸引投資者入市。 消費(fèi)者受固有的 思想影響，認(rèn)為沒 有產(chǎn)權(quán)就不是真 正 得到商鋪，所以本項(xiàng)目前期比較難以吸引投資者入市。 廣東省是我國印刷包裝業(yè)發(fā)展最快也是 技術(shù)裝備最強(qiáng)的省份，目前廣東全省有印刷包裝企業(yè) 2 萬多 家，居全國第一位， 是名符其實(shí)的“包裝印刷大省”?，F(xiàn)時(shí)還沒有一間真正運(yùn)作的包裝印刷城，這是個(gè)巨大的 市 場空白。 （ 2） 行業(yè)發(fā)展前景樂觀。是一個(gè)朝陽性行業(yè)。 （ 3） 包裝印刷業(yè)處于產(chǎn)業(yè)的升級換代階段，交易頻繁 面對加入 WTO 后，外資大舉進(jìn)入中國包裝印刷業(yè)市場的局面，包裝印刷行界只有認(rèn)清形勢，提高自已的競爭力才能立于不敗之地。由于行業(yè)正處于升級換 代 的階段，必定使包裝印刷設(shè)備，材料的交易更加頻繁。在大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的時(shí)機(jī)，佛山政 府會對一切有利于 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的項(xiàng)目 給予更大的支持。 （ 5） 區(qū)域商務(wù)氣氛濃厚 佛山市 南海區(qū)鹽步鎮(zhèn)位于 廣州和佛山兩大 經(jīng)濟(jì)中心之間，臨 近高速公路出入口， 地理位置十分適合 發(fā)展商貿(mào)物流業(yè) 。同時(shí)，經(jīng)過 行 政區(qū)劃大調(diào)整 后 的佛山市正在大力 推進(jìn)“大佛山商貿(mào)圈 ”的形成，這樣的 政策環(huán)境將大大 促進(jìn)商貿(mào)物流業(yè)的 發(fā) 展，并有利于利用 產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢增強(qiáng)發(fā)展后勁 ，形成“前店 后廠”的發(fā)展模式。雖然華南城與本項(xiàng)目相距近 200 公里，地域上的距離會削弱競爭力度，但華南城的設(shè)立也為本項(xiàng)目建 成珠三角包裝印刷中央 商務(wù)區(qū)帶來一定阻礙。 （ 2）來自廣州商家區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣的威脅。廣東國際包裝 印刷城處于廣州芳村與 南海鹽步的交界，在廣 州人的觀念中，芳村是比較偏 遠(yuǎn)的區(qū)域，而且也不是 以經(jīng)濟(jì)發(fā)展著名。雖然本 項(xiàng)目在地理位置上處在 珠三角中心，行業(yè)中心 建成后將可以充分發(fā)揮輻射作 用，但在初期招商時(shí)要 花更大的精力來為廣州 商家灌輸“珠三角中心” 這一概念。因?yàn)?未進(jìn)入市場的競爭對手 我們是難以估計(jì)的，在 目前的包裝印刷業(yè)專業(yè)市場中 ，和我們競爭最直接的 是天成路，華南城所面 對的客戶群和暫時(shí)和本項(xiàng)目有 一定區(qū)別。所以 在進(jìn)入市場的時(shí)候這個(gè) 賣點(diǎn)是我們要強(qiáng)力宣傳 的，作為本項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)。而對廣州 市場，我們還必須慢 慢 培育。 機(jī)會點(diǎn)主要 來自行業(yè)的發(fā)展和市場 出現(xiàn)一定空白，這也是 促使開發(fā)本項(xiàng)目的緣由，不必 過多說明。因?yàn)?后 繼推出的市場總是會有更好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，我們的優(yōu)勢在于市場地位。 工 程 勘察、確定設(shè)計(jì)方案，水電報(bào)裝。 工程招 標(biāo)、確定施工單位、首期工程施工準(zhǔn)備、制定銷售與招商方案。 第 26 頁共 38 頁 首 期 工程施工建設(shè)、商鋪的銷售和招商，項(xiàng)目的宣傳和提廣同步進(jìn)行。 2021 年 5 月 一 期 市場交易區(qū)開始試營業(yè)。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)理念及項(xiàng)目競爭力優(yōu)勢 一 、 開發(fā)經(jīng)營理念 1 華南地區(qū) 理念新、規(guī)模大、定位高、功能全、服務(wù)優(yōu) 的行業(yè) 集散地 。 二 、 項(xiàng)目開發(fā)主題定位