【正文】 多個商鋪已全部售完，售價： 萬元 /平方米，一期的建筑面積 萬平方米， 2 億元的投資金額已提前收 第 9 頁共 38 頁 回。其他兩個包裝印刷城目前處于建設之中，市場的反映也非常熱烈。 三、包裝印刷市場需求預測 宏觀市場的需求：廣東省作為包裝大省需要一個大型的、功能齊全、品牌 匯集的專業(yè)市場，以促進行業(yè)的發(fā)展 。 包裝印刷產(chǎn)品供應方的需求：包裝工業(yè)的迅速發(fā)展，使產(chǎn)品的需求者與供應者之間的交易量日漸增多，產(chǎn)品的種類也更加多樣化。雖然如此，但是作為最富有生命力的交易方式之一，現(xiàn)場選購、現(xiàn)貨交易的交易方式在短期內(nèi)還不會因為信息產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展而被淘汰的。另外在場內(nèi)的 企業(yè)也可以在建立企業(yè)品牌、品牌宣傳方面節(jié)約了大約的費用。 包裝印刷產(chǎn)品需求方的需求：不管是新建企業(yè)或者是成立多年的老牌企業(yè)，只要是需要產(chǎn)品包裝，都必須詳細了解包裝的發(fā)展狀況，以適應市場的需求，如果通過其它方式，則要花費較大的費用，而通過功能齊全的專業(yè)市場，只要很少的費用就可以了解市場的變化。 其它機構(gòu)的需求：同樣對于包裝印刷的配套機構(gòu)，如設計、檢測等機構(gòu)也需 要 一個集中的市場，以減小營銷費用。 華南城由 五大專業(yè)交易中心、一個展覽中心和五大功能分區(qū) 構(gòu)成 。在空間形態(tài)上分 為：交易區(qū)、公共 倉庫及保稅倉儲區(qū) 、配套公共設施區(qū) 、員工生活服 務 區(qū)和中心道路、停車、綠化區(qū)。 分區(qū)：（ 1）、造紙、瓦楞紙、紙張；（ 2）、耗材輔料、設備零配件；（ 3）、機械設備 租 金： （ 1）售價： 7000 元 /m178。；（ 2）租價： 50 元 /m178。 優(yōu)惠措施： （ 1）第一批客戶：第 1 位到第 150 位，第一年免租 15 個月，第二年免租 6 個月，共免租 15個月，簽 3 年合約。 （ 3） 第三批客戶：第 301 位以外，免租 3 個月。 劣 勢：（ 1） 該項目位于深圳平湖，從珠三角版圖上看，位置較偏。 （ 3）該項目商鋪有近 30%是對外銷售。 第 11 頁共 38 頁 天成路 店鋪面積達 3 萬 m2。今日的天成路已成為華南地區(qū)乃至全國最大的印刷包裝商品的集散地。很多門店的 生 意都很火 ， 一個月 有４００萬元以 上的營業(yè)額。從長遠 來看，天成路由于 受到場地等客觀 因素的制約，其發(fā) 展的后勁已不足 ， 只能維系現(xiàn)有的規(guī)模水平。 天成路兩側(cè)商家的經(jīng)營主要以印刷品為主，例如印 刷 、制版用的設備、 儀器、紙張、油 墨、 塑料袋、 各種 耗材 ， 經(jīng)營的品種達 上萬種，對印刷企 業(yè)來說，這里就 是萬寶箱， 是華南 地區(qū)最為集中的 印 刷用品交易地。 ● 輻射范圍： 最主要是廣州、佛山地區(qū)的印刷企業(yè)，其次是珠三角其他區(qū)域 的 印刷企業(yè)及省內(nèi)其他市的印刷企業(yè)。天成路成為印刷一條街已有上十年的歷史，是遠近聞名的專業(yè)街道；是國內(nèi)、外印刷包裝業(yè)公認的名街，也是廣州市 10 大專業(yè)街之一 ；是華南地區(qū)最有名氣的印刷用品專業(yè)市場，珠三角及周邊省份的消費者常常冒名而來。 ? 位置。天成路正是受益于大 第 12 頁共 38 頁 商 業(yè) 環(huán)境濃厚的專業(yè)市場氣氛下。 ? 場地較?。禾斐陕房傞L度約 500 米，商鋪最多大約只有 400 間左右，總占地面積約只有 3 萬平方米。隨著大型包裝印刷城的興建，今天的天成路已走到了最光輝的盡 頭 ，今后的發(fā)展會日漸微式。外地貨車進出受限制，舊區(qū)交通繁忙，道路狹小，交通極 為 不便。 （ 2）、中山、深圳、東莞地區(qū)的包裝企業(yè)。 ? 潮 汕 地區(qū) （ 1）、音像制品包裝印刷企業(yè) （ 2）、食品包裝印刷企業(yè) （ 3）、當?shù)氐挠∷⑵髽I(yè) ? 廣 東 其他地區(qū) （ 1）、各市的小型印刷企業(yè)。 ? 華 南 地區(qū) （ 1）、主要周邊省份食品及原料包裝企業(yè) （ 2）、當?shù)貢∷⑵髽I(yè) ? 全 國 其他區(qū)域 （ 1）、華東地區(qū)。 （ 2）、京津唐地區(qū)。 按種類劃分： （ 1） 包裝印刷機械企業(yè)、代理商、銷售商。 建設規(guī)模與目標 （ 1）規(guī)模：占地面積 314 畝，分二期建設，首期占地 164 畝。 （ 2）目標：建設成為廣東省乃至華南地區(qū)規(guī)模大、功能齊全、設備先進的包裝、包 裝 印刷產(chǎn)品交易中心。 功能設置 廣東國 際包裝印刷城是 大型綜合性包裝 印刷市場，建成 后具有銷、展、 研、 學 、 倉儲、運輸?shù)榷喙δ?，區(qū)內(nèi)設置十大功能區(qū)： （ 1） 會議展覽中心 第 15 頁共 38 頁 常年承辦國內(nèi)外高規(guī)格包裝印刷會議，舉行系列性高規(guī)格機械設備展覽會、 原 輔 材料展覽會、增值服務展覽會，打造包裝印刷行業(yè)的 廣交會 。 商 務辦公中心 第 16 頁共 38 頁 按 現(xiàn) 代化寫字樓標準配套的專業(yè)寫 字 樓 ， 包 括 信 息 網(wǎng) 絡 區(qū) 、 電 子 商 務 區(qū) 、 經(jīng) 營發(fā)展區(qū)和商務辦公 區(qū)四大功能。 包 裝 物流中心 包裝城交通四通八達，可以與大型物流企業(yè)進行戰(zhàn)略合作，形成全國性的物流配 送網(wǎng)。 科 研設計中心 第 17 頁共 38 頁 建 立 專業(yè)技術數(shù)據(jù)庫，負責專利技術的研究、開發(fā)、成果轉(zhuǎn)讓與經(jīng)紀服務；大 力發(fā)展包裝工業(yè) 設計，配合建立電腦排版制版中心。 質(zhì) 量測試中心 由廣東省印刷技 術協(xié)會參與指導，為包裝印刷城提供 權 威的檢測報告和技術指導。 國 際 公寓生活中心 區(qū)內(nèi)設置公寓住宅作為項目的生活配套，與商務區(qū)一步之遙，但又獨立管理，便 捷之余盡享幽靜，生活與事業(yè)同步發(fā)展。在條件成熟時，可成立 華 南包裝 二 手設備交易中心 當前國內(nèi)的二手包裝印刷機械的交易的發(fā)展非常緩慢，主要是因為當前國內(nèi) 沒有這樣的一個專業(yè)中介機構(gòu)來做這樣的一件事情，我們將通過定期的發(fā)布會、定 期 的拍賣會來活躍二手交易，使其成為包裝印刷企業(yè)的紐帶。地處廣 州、佛山、番禺交界處的黃金三角地帶，大珠三角物流中心的核心地段。東北面臨珠江（南航道），與白云區(qū)石井鎮(zhèn)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)隔江相望；南靠珠江（佛山 水道），與番禺區(qū)大石鎮(zhèn)、南海市平洲鎮(zhèn) 相 鄰；西與南海市鹽步鎮(zhèn)、黃岐鎮(zhèn)接壤。 道路交通 （ 1）高速公路方面：廣州西環(huán)高速公路在本區(qū)有出入口，通過環(huán)城高速公路，可連廣深高 速、廣佛高速 ，廣清高速、 華南快速干線、廣園東快 速路、107 國 道等主干公路。經(jīng)規(guī)劃中的東 沙大橋經(jīng)番禹區(qū)直 達南 第 21 頁共 38 頁 沙 開 發(fā)區(qū)。 西朗貨運站就在毗鄰 的芳村區(qū)內(nèi)，也可 接駁鐵 路 主干網(wǎng)。通過地鐵一號線還可接駁地鐵二號線。距南海平洲客貨 水 運碼頭和報關口岸約兩公里。 區(qū)域戰(zhàn)略的因素 佛山行政區(qū)劃調(diào)整促進了經(jīng)濟的發(fā)展。 目前佛山把握建設廣東第三大城市和世界產(chǎn)業(yè)調(diào)整的歷史機遇，掀起新一輪經(jīng)濟發(fā)展高潮，全力建設產(chǎn)業(yè)強市、文化名城和現(xiàn)代化大 城 市。近期響應建設大佛山商貿(mào)圈的號召 ,對各大專業(yè)市場進行完善和升級改進，以形成前店后倉、既批發(fā)又零售的市場流通模式。通信、服裝、美容、旅行社、日用百貨、飲食、售樓等與群眾衣、食、住、行生活息息相關的店鋪主要集中在鹽步大道兩旁。 第 22 頁共 38 頁 三、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ 1） 規(guī)劃設計的配套設施齊備。 （ 2） 相對廣州的包裝印刷交易市場，本項目具有很大的規(guī)模優(yōu)勢。 （ 3） 本項目的建設得到當?shù)卣拇罅χС?，具有政策?yōu)勢。 （ 4） 項目處于珠三角的中心地帶，地理位置優(yōu)越。目前， 珠三角軌道交通建成，將把珠三角主要 城 市納入 1 小時城市圈 。隨著廣佛地鐵的連通，廣佛經(jīng)濟圈會逐步形成并產(chǎn)生重大的變化。 （ 5） 項目位置處于產(chǎn)業(yè)的中心地帶，便于發(fā)揮輻射作用。這使到廣東國際包裝 印 刷城處于大珠江三角洲的產(chǎn)業(yè)中心。道路交通非常暢順。這使得本項目可以在招商初期采用比華南城和天成路更低的租金進行招商。 劣勢 （ 1） 項目所處的穗鹽路雖有發(fā)展前景但目前還未興旺。這為前期的招商和宣傳帶來一定難度。雖然穗鹽路還有其它地塊，但多為比較零碎和不連續(xù)，當項目運作取得巨大成功時，地塊就缺少再擴大的機 會 。 （ 3） 商鋪沒有產(chǎn)權，較難吸引投資者入市。 消費者受固有的 思想影響，認為沒 有產(chǎn)權就不是真 正 得到商鋪，所以本項目前期比較難以吸引投資者入市。 廣東省是我國印刷包裝業(yè)發(fā)展最快也是 技術裝備最強的省份，目前廣東全省有印刷包裝企業(yè) 2 萬多 家，居全國第一位， 是名符其實的“包裝印刷大省”。現(xiàn)時還沒有一間真正運作的包裝印刷城，這是個巨大的 市 場空白。 （ 2） 行業(yè)發(fā)展前景樂觀。是一個朝陽性行業(yè)。 （ 3） 包裝印刷業(yè)處于產(chǎn)業(yè)的升級換代階段，交易頻繁 面對加入 WTO 后，外資大舉進入中國包裝印刷業(yè)市場的局面，包裝印刷行界只有認清形勢，提高自已的競爭力才能立于不敗之地。由于行業(yè)正處于升級換 代 的階段，必定使包裝印刷設備，材料的交易更加頻繁。在大力發(fā)展經(jīng)濟的時機，佛山政 府會對一切有利于 經(jīng)濟發(fā)展的項目 給予更大的支持。 （ 5） 區(qū)域商務氣氛濃厚 佛山市 南海區(qū)鹽步鎮(zhèn)位于 廣州和佛山兩大 經(jīng)濟中心之間，臨 近高速公路出入口， 地理位置十分適合 發(fā)展商貿(mào)物流業(yè) 。同時，經(jīng)過 行 政區(qū)劃大調(diào)整 后 的佛山市正在大力 推進“大佛山商貿(mào)圈 ”的形成，這樣的 政策環(huán)境將大大 促進商貿(mào)物流業(yè)的 發(fā) 展，并有利于利用 產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢增強發(fā)展后勁 ，形成“前店 后廠”的發(fā)展模式。雖然華南城與本項目相距近 200 公里，地域上的距離會削弱競爭力度，但華南城的設立也為本項目建 成珠三角包裝印刷中央 商務區(qū)帶來一定阻礙。 （ 2）來自廣州商家區(qū)域消費習慣的威脅。廣東國際包裝 印刷城處于廣州芳村與 南海鹽步的交界，在廣 州人的觀念中，芳村是比較偏 遠的區(qū)域，而且也不是 以經(jīng)濟發(fā)展著名。雖然本 項目在地理位置上處在 珠三角中心，行業(yè)中心 建成后將可以充分發(fā)揮輻射作 用，但在初期招商時要 花更大的精力來為廣州 商家灌輸“珠三角中心” 這一概念。因為 未進入市場的競爭對手 我們是難以估計的，在 目前的包裝印刷業(yè)專業(yè)市場中 ，和我們競爭最直接的 是天成路，華南城所面 對的客戶群和暫時和本項目有 一定區(qū)別。所以 在進入市場的時候這個 賣點是我們要強力宣傳 的，作為本項目的主要賣點。而對廣州 市場，我們還必須慢 慢 培育。 機會點主要 來自行業(yè)的發(fā)展和市場 出現(xiàn)一定空白，這也是 促使開發(fā)本項目的緣由，不必 過多說明。因為 后 繼推出的市場總是會有更好的規(guī)劃設計，我們的優(yōu)勢在于市場地位。 工 程 勘察、確定設計方案，水電報裝。 工程招 標、確定施工單位、首期工程施工準備、制定銷售與招商方案。 第 26 頁共 38 頁 首 期 工程施工建設、商鋪的銷售和招商，項目的宣傳和提廣同步進行。 2021 年 5 月 一 期 市場交易區(qū)開始試營業(yè)。 第四章 項目開發(fā)理念及項目競爭力優(yōu)勢 一 、 開發(fā)經(jīng)營理念 1 華南地區(qū) 理念新、規(guī)模大、定位高、功能全、服務優(yōu) 的行業(yè) 集散地 。 二 、 項目開發(fā)主題定位