【正文】 東連廣州市芳村區(qū)，西距佛山 5 公里，南依廣花水道，北靠黃岐區(qū)及珠江，廣佛公路（ 321 國道）、廣茂鐵路橫貫其中 。 包裝印刷企業(yè)在珠三角的各個城市分布從整體上看比較均勻，各個區(qū)域有各自的特點與優(yōu)勢，但從數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)值上看差別不大。廣東國際包裝印 刷 城正是處于廣佛經(jīng)濟圈的中心地帶，其區(qū)位的優(yōu)勢 不言而喻。 項目 處于廣州 和佛山的交 界處，靠近 廣州受益 于整個上升 廣州經(jīng)濟形 勢影響，而佛山已經(jīng)由南海、順德、高明等區(qū)重新組合成大佛山，打造廣東第三大城市，各項規(guī)劃與基礎設施的建設對本項目發(fā)揮著巨大的促進作用。 廣州市是整個大珠江三角洲的中心地帶，這中心不僅體現(xiàn)在地理位置上，也是體現(xiàn)在經(jīng)濟、文化、信息上。 本 項 目得到當?shù)厥姓?、行業(yè)協(xié)會的大力支持，擁有重要的力量支持。 本項目總占地面積近 20 萬平方米，是廣州及周邊地區(qū)最大面積的包裝印刷交 易 市場。 開發(fā)項目擁有 10 個中心，各項配套中心的設置營造了一個現(xiàn)代化的辦公場所，構造了一個良好的工作生活環(huán)境，構建了包裝印刷行業(yè) CBD（中央商務區(qū) ） 雛形。而穗鹽路的開通，更為鹽步吸引來許多專業(yè)市場進駐，憑借優(yōu)越的交通條件和地理位置，相信在不久的將來，穗鹽路將 成 為第二條廣佛路，形 成穗鹽路商圈。隨著鹽步街道環(huán)境日益靚麗，商品樓林立，人流量增加，鹽步的商業(yè)氣氛也日漸濃厚起來。 商業(yè)氛圍的因素： 在鹽步鎮(zhèn) ，已經(jīng)先后建成 環(huán)球 水產(chǎn)交易市場、平地電器城、廣佛塑料城等十大專業(yè)市場， 商業(yè)氣氛比 較濃郁。 2021 年前 8 個月，佛山市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 ,比上年同期增長 16%，創(chuàng) 1995 年以來最快增長速度，其余各項經(jīng)濟指標都有較大幅度的增長，全市經(jīng)濟呈現(xiàn)了良好的發(fā)展勢頭?？赊k理水路、陸路貨運報關。 （ 5） 水路運輸方面：緊靠可直通香港的北村海關、南?？瓦\港。 （ 4）地下鐵路方面：距廣州地鐵一號線花地灣站僅 5 分鐘車程，通過地鐵一號至 廣 州市中心僅十余分鐘。 （ 3）鐵路運輸方面：廣茂鐵路橫貫鹽步中部，設有通達全國各地以經(jīng)營運輸倉儲為主的 三眼橋鐵路貨場。 高 速 公 路連接網(wǎng)絡（以下高速路與環(huán)城高速相連接）： 環(huán) 城 高 速←→廣佛高速←→佛山市區(qū)、粵西地區(qū) 環(huán) 城 高 速←→廣花高速←→花都、清遠、粵北地區(qū) 環(huán) 城 高 速←→機場高速←→白云國際機場 環(huán) 城 高 速←→廣深高速←→東莞、深圳、粵東地區(qū) 環(huán) 城 高 速←→華南快速干線←→中山、珠海 其 他道路連接網(wǎng) 穗 鹽 路 ←→花地大道←→珠江隧道←→廣州市中心 10 分 鐘車程 穗 鹽 路 ←→花地灣站地鐵站 5 分 鐘 車程 穗 鹽 路 ←→鹽 步 5 分 鐘 車程 （ 2）市政公路方面：廣佛路經(jīng)擴建中的珠江大橋直達廣州中心，穗鹽路經(jīng)鶴洞大橋、珠 江隧道直達廣州市 中心區(qū)，南海區(qū)東西 大道及南北大道環(huán) 繞本區(qū)，距佛 山市中心僅十分鐘 車程。 鹽步區(qū)位于佛山市和廣州市交界處，東連廣州市芳村區(qū)，西距佛山 5 公里，南 第 20 頁共 38 頁 依廣花水道，北靠黃岐區(qū)及珠江，廣佛公路（ 321 國道）、廣茂鐵路橫貫其中，地 理 位置十分優(yōu)越。 芳村區(qū)位于廣州市西南端。 二、區(qū)域狀況 地理位置 廣東國際包裝印刷城位于廣州市芳村區(qū)穗鹽路北，與南海市鹽步區(qū)交界。 印刷學院 ，為業(yè)內(nèi)提供永久的人力資源保 障。 教 育培訓中心 第 19 頁共 38 頁 實施教育產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略，同高等院?；?qū)I(yè)培訓機構、行業(yè)協(xié)會合作，舉辦各 種專業(yè)培訓，提 升中國包裝印刷企業(yè)的技術與管理水 平。 星 級酒店接待區(qū) 第 18 頁共 38 頁 包 裝城內(nèi)設置星級酒店，設備周全，服務周到，為商家?guī)砀呷艘坏?的 商 務 旅程。 負責包裝、印刷技術的研究 與 開發(fā)，專業(yè)技術成果交易的中介服務，引導包裝設計新潮流。為場內(nèi)商戶和客戶提供包括倉儲、運輸、配送、整理在內(nèi)的物流服務。通過完善的配套設施和專業(yè)的物業(yè)管理服務，成 為 行業(yè)內(nèi)商 務辦公的主要選擇地點。 （ 2） 、 時 尚現(xiàn)代交易中心 常 年展示機械、紙張、油墨，供應國內(nèi)外包裝與印前、印中、印后機 械 及 相 關配件，是國內(nèi)外品牌企業(yè)展示產(chǎn)品與企業(yè)形象的最佳舞臺。市場主要輻射珠三角及周邊地區(qū)。包括機械展區(qū)、紙 品 展區(qū)、原料耗材等展區(qū)，同時配套一定規(guī)模的倉儲區(qū)、裝卸運輸區(qū)。 （ 2） 油墨生產(chǎn)企業(yè)、代理商、銷售商 （ 3） 紙張 /紙品生產(chǎn)企業(yè)、代理商、銷售商 （ 4） 包裝印刷成品生產(chǎn)商、代理商、銷售商 （ 5） 包裝印刷耗材生產(chǎn)商、代理商、銷售商 （ 6） 包裝印刷設計、科研、培訓單位 第 14 頁共 38 頁 第三章 項目介紹及區(qū)域位置 一 、 項目簡介 擬建地點 ：廣州市芳村區(qū)穗鹽路 3 號。主要是當?shù)氐拇?型造紙企業(yè)、包裝印刷機械企業(yè)。華東地區(qū)市場主要指上海、浙江、江蘇三市大型的造紙企業(yè)、 第 13 頁共 38 頁 包 裝 企業(yè)，特別是機械企業(yè)。 （ 2）、少數(shù)包裝企業(yè)。 （ 3）、順德地區(qū)的家電包裝企業(yè)。 五、目標客戶群 按區(qū)域劃分 ： ? 珠 三 角地區(qū) （ 1）、廣州、深圳地區(qū)的印刷企業(yè)。 交通不便，停車難。由于位于舊區(qū)中，拆遷是個很大的問題；這大大限制了其發(fā)展。 劣 勢 ： ? 商鋪破舊硬件設施：臨街商鋪大部份是二至四層的個體建筑，已建有幾十年的 時 間，整條街極為破舊。天成路位于廣州市越秀區(qū)內(nèi)，荔灣、越秀區(qū)是廣州專業(yè)市場的集中地，每天都吸引著來自全國各地及國外眾 多商家前來賣買。今天的天成路正是擁有這樣的影響力，鑄造成了印刷交易的金字招牌，供求者 落 繹不絕。 優(yōu) 勢 ： ? 品牌。 ● 租 金水平： 天 成 路街鋪租金：約 350500 元 /平方米 金 天 成廣場：第一層： 400 元 /平方米；第二層： 250 元 /平方米； 寫 字 樓： 35元 /平方米；另加管理費 10元 /平方米 ● 貨源： 紙、材料最主要來源珠江三角洲地區(qū)的企業(yè)，機械設備有來源于全 國 各地，廣東地區(qū)的機 械企業(yè)占主要部份。 ● 商鋪 /商品構成： 天成路有近 400 多家 商 戶，分布 在 500 米長的天成路兩側(cè)，其中金天成包裝印刷廣場有近 100 多家。 從目 前的情況看，天成路占據(jù)了全省印刷交易品近 1/4 的成交量，影響力與實力不容低估。 邁步在天成路一條 街，可直接感受 到廣東印刷工業(yè)的 繁榮 。天成路的印刷包裝商品交易占全省的 1/4，年營業(yè)額達50 億元。項目的投資以短期的回報為目的，運 作 上在 某種 程度 存在 著投 機行 為， 為該 項 目的 長遠 發(fā)展 留下 隱患。 （ 2）該項目五大功能并駕齊驅(qū)，沒有重點，在傳宣及運作上存在很大的難題。 優(yōu) 勢： （ 1）該項目龐大， 220 萬平方米的建筑規(guī)模， 26 億的投資額； （ 2） 擁有從紡織服裝到包裝印刷的五大功能區(qū)，綜合能力強； （ 3）該項目位于深圳，而 深圳具有發(fā)展制造業(yè)原材料交易市場的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢 。 （ 2） 第二批客戶：第 151 位到第 300 位客戶，免租 9 個月。80元 /m178。8000 元 /m178。 定位 ： 大規(guī)模、多功能、專業(yè)化印刷紙品包裝交易中心。主要經(jīng)營：紡織服裝原輔料、 皮革皮具 原輔料、電子工業(yè) 原材料 、紙品包裝 印刷、五金化工塑 料。 第 10 頁共 38 頁 四、項目競爭對手分析 華南國際工業(yè)原料城 華南城位于深圳平湖物流基地園區(qū)，規(guī)劃占地面積約 平方公里，總建筑面積約 220 萬平方米 ，其中包裝印刷區(qū)域 20 萬平方米，一期 10 萬平方米 ，該項目 總投資約 26 億元人民幣，預計在 5 年內(nèi)全部建成。同時，對于包裝采購，由于要進行比較，大多數(shù)企業(yè)需要進行較多的供應商進行比較，由于市場的分散，需求方需要花費較大的采購費用，大型專業(yè)市場的形成，將也為企業(yè)提供了 全新的采 購 渠道，為需求方節(jié)約了大量的采購費用。因此作為功 能 齊全的專業(yè)商業(yè)市場將是商品供應商未來的選擇方向。同樣因為交易之間存在的交易費用問題，部分少量的交易仍然會通過市場進行交易，以減少各方之間的交易費用。信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使供需雙方的聯(lián)系更加密切、簡單。促進國內(nèi)外的信息、技術方面的交流，提高廣東省的包裝、印刷行業(yè)的競爭能力，打造具有競爭力和影響力的 ” 廣東價格 ” 。上海不斷地通過各類舉措，已經(jīng)牢牢地占據(jù)了華東地區(qū)包裝印刷產(chǎn)業(yè)的龍頭地位，成為華 東 地區(qū)包裝印刷行業(yè)的 CBD 中央商務區(qū)?，F(xiàn)時上海國際包裝印刷城商鋪的租金已達到 6090 元 /平方米 /月。 上海包裝 印刷市場形勢 上海包裝印刷產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，包裝印刷企業(yè)數(shù)量是僅次于廣東、浙江、江蘇之后，近幾年上海涌現(xiàn)了三個超過 600 畝的包裝印刷城，均取得了成功。 近年來，香港的包裝業(yè)和印刷業(yè)發(fā)展部很快。它的增 加值已占整個制造業(yè)的 ％。 香港包裝印刷市場分析 香港印刷出版行業(yè)生產(chǎn)總值位居全港各行業(yè)之首，與美國、日本、德國一道號稱世界四大印刷中心，是四大印刷中心惟一的外向型印刷產(chǎn)業(yè)。整個行業(yè)保持快速增長的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)素質(zhì)逐步提 升 。另外，全市共有 “ 三印 打印、復印、影印 企業(yè)約 200 多家，投資總額達 2021 多萬元。 食品工業(yè)的發(fā)展 也 帶動了庵埠印刷、包裝行業(yè)的崛起 揭陽工 業(yè)產(chǎn)業(yè)主要以塑 料制品、服裝等 為主。 潮 陽、潮南已形成了塑料編織布，空白錄音錄像，日用精細化工生產(chǎn)基地。全市印刷業(yè)每年為汕頭市工業(yè)總產(chǎn)值貢獻達 50個億，單是包裝裝璜印刷業(yè)年產(chǎn)值就達 40 億元的規(guī)模。 潮汕地區(qū)包裝印刷市場狀 況 汕頭工業(yè)體系以印刷包裝、塑料、化工、機械制造、食品、玩具等行業(yè)為主?；匾?guī)劃用地 5000 畝，首期 3000 畝已開發(fā)完畢。包裝印刷產(chǎn)業(yè)作為中山市五大支柱產(chǎn)業(yè)之一，已建立了原材料供應、機械設備、包裝印刷等完整的包裝印刷產(chǎn)業(yè)體系，去年包裝印刷產(chǎn)值就達 152 億元，約占 全 市工業(yè)總產(chǎn)值的 %。 2021 年包裝印刷工業(yè)產(chǎn)值達 152 億元，去年實現(xiàn)產(chǎn)值 80 億元。該工業(yè)園首期占地 2021 畝，將按照 “ 五統(tǒng)一分 ”的運行規(guī)則進行興建，定位是規(guī)模、檔次和技術水平都較高的工業(yè)園區(qū)，其主要 招商對象是新 來東莞投資 的外商印刷 企業(yè)和國內(nèi)具 備一定實力 的民營印 刷 企業(yè)。 ● 東莞包裝印刷市場狀況 東莞的包裝印刷企業(yè)總數(shù)達 2 千多家，商品加工企業(yè)近 5 萬多間。印刷企業(yè)存在較為明顯的競爭多于合作， 第 7 頁共 38 頁 各自為政，企業(yè)間相互封鎖，未能形成較強的市場競爭力。 ● 佛山包裝印刷市場狀況 佛山 市包裝印刷行業(yè)數(shù)量大、以內(nèi)向型、包裝裝潢印刷品為主、中小型企業(yè)居多、市場化程度高等特點。到 2021 年，深圳印刷業(yè)產(chǎn)值將達到 240 億元，出口產(chǎn)值 152 億元。從業(yè)人員有 萬，對全市工業(yè)產(chǎn)值的貢獻率從 1995 年的 ％增長到 5％。 700 多家經(jīng)銷商經(jīng)營的品種達上萬種 。也是廣州市 10 大專業(yè)街之一。而 天成路已成為華南地區(qū)乃至全國最大的印刷包裝商品的集散地。據(jù)海關統(tǒng)計，全省這兩年進口各類印刷設備為 28722 臺和 30788 臺，分別占全國進口量的 %和 %。 2021 年固定資產(chǎn)總額 420 億元，年印刷工業(yè)總產(chǎn)值 400億元，分別占全省的 %和 %。