【正文】 五、迎海集團(tuán)優(yōu)勢(shì)資源分析 豐富的專(zhuān)業(yè) 市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。 二、迎海的業(yè)績(jī) 迎海集團(tuán)成功開(kāi)發(fā)、運(yùn)作的的大型項(xiàng)目有：東莞長(zhǎng)安商貿(mào)城模具五金廣場(chǎng)、廣東國(guó)際包裝印刷城、廣東國(guó)際 IT 數(shù)碼港、湛江南站服裝批發(fā)市場(chǎng)、迎?；▓@、迎 海 酒店、盛海酒店、匯賓樓酒店等。自 1995 年創(chuàng)立以來(lái)，在李偉董 事長(zhǎng)為首的董事會(huì) 領(lǐng)導(dǎo)下，本著 誠(chéng)信、求實(shí)、 創(chuàng)新、發(fā)展 的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念 ，經(jīng)過(guò)九年的穩(wěn)步 發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成 為以商貿(mào)物流業(yè)為 龍頭，以房地產(chǎn)業(yè)、 酒店娛樂(lè)業(yè)、建筑 裝飾業(yè)、物業(yè)管理 等產(chǎn)業(yè)為依托，同 時(shí)有計(jì)劃地發(fā)展高新 技術(shù)等新型行業(yè)的 綜合性產(chǎn)業(yè)集團(tuán)， 目前已形成主業(yè)突 出、合理多元的產(chǎn)業(yè) 格局。因 此 應(yīng)努力提高銷(xiāo)售量，降低費(fèi)用，獲取最大收益。 部 資金：計(jì)劃從銀行融資 6500 萬(wàn)元。 五、資金來(lái)源 自有資金 2021 萬(wàn)元，計(jì)劃從廣東迎海集團(tuán)公司調(diào)入 1000 萬(wàn)元支持本項(xiàng)目。其增減變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)的影響非常大。 敏感系數(shù)表 (增加 20％ ) 單 價(jià) 對(duì)利潤(rùn)的敏感系數(shù) 1. 98 銷(xiāo) 售 量對(duì)利潤(rùn)的敏感系數(shù) 1. 15 費(fèi) 用 對(duì)利潤(rùn)的敏感系數(shù) 0. 52 成 本 對(duì)利潤(rùn)的敏感系數(shù) 0. 47 從上表可以看出，利潤(rùn)對(duì)單價(jià)最敏感，對(duì)銷(xiāo)售量次之，對(duì)費(fèi)用成本的敏感性較低。 三、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析 現(xiàn) 金流量表： 經(jīng)過(guò)上面的計(jì)算，該項(xiàng)目前八年的收益率可以達(dá)到 16. 93%，大大超過(guò)行業(yè)市場(chǎng)收益水平（一般基準(zhǔn)收益為 10%），隨著市場(chǎng)成熟， 后期就更加具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 力 了。 （ 2） 開(kāi)發(fā)成本： 7， 萬(wàn)元； （ 3） 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 ① 管 理 費(fèi)用： 萬(wàn)元； ② 銷(xiāo) 售 費(fèi)用： 1364 萬(wàn) 元； 開(kāi) 發(fā) 費(fèi)用總計(jì)： 萬(wàn)元 第 33 頁(yè)共 38 頁(yè) （ 4） 地租 第 一 年至第三年 萬(wàn)元 /年，第四年至第八年 萬(wàn)元 /年； （ 5） 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 管理費(fèi)用 120 萬(wàn)元 /年；銷(xiāo)售費(fèi)用第一年至第三年 265 萬(wàn)元 /年，第四年至第六年 80 萬(wàn)元 /年，第七年至第八年 50 萬(wàn)元 /年；第一年至第四年利息 200 萬(wàn)元 /年 ，共計(jì) 800 萬(wàn)元。 第五部分、 投資與籌資分析 一 、財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ 1） 財(cái)務(wù)價(jià)格及收入情況 注 ： 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用固定價(jià)格，即在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)不考慮價(jià)格相對(duì)變動(dòng) 和 通貨膨 脹影響的不變價(jià)格。本項(xiàng)目除了有商 品集散和財(cái)務(wù)結(jié)算功能之外，通 過(guò)建立電子信息平臺(tái)、發(fā)行專(zhuān)業(yè)雜志、以及 本市場(chǎng)強(qiáng)大的市場(chǎng)影響等因素使 之真正地形成 ” 信息傳播 ”和 ” 形成價(jià)格 ” 的功能。印刷市場(chǎng)本身的 特點(diǎn)，大力發(fā)展網(wǎng)絡(luò) 交 易和倉(cāng)單經(jīng)營(yíng)模式，引導(dǎo)行業(yè)的交易模式創(chuàng)新。 （ 3）在交易方式上，以傳統(tǒng)的攤位制的對(duì)手交易模式為基礎(chǔ)，引入了連鎖、代理、配送、拍 賣(mài)等現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)模式 。商家和專(zhuān)業(yè)商貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者 只是一種場(chǎng)地租賃關(guān)系，商貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者為其提供的也只 是 一般的商業(yè)物業(yè)的管理服務(wù)。 （ 2）在服務(wù)上，在提供場(chǎng)地服務(wù)的同時(shí)，更多地將提供市場(chǎng)服務(wù)，在幫助商戶(hù)提高 經(jīng) 營(yíng)水平和盈利能力的前提下，為公司發(fā)展尋找更多的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 ● 項(xiàng) 目的經(jīng)營(yíng)管理 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不變的變化和提升，并且各種業(yè)態(tài)變化的時(shí)間越來(lái)越短，因此要保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，需要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)理念和管理思想。正是由于商品交易，才 產(chǎn) 生商品物質(zhì)的物理性流動(dòng)。 第 31 頁(yè)共 38 頁(yè) 商貿(mào)物流是對(duì)因商業(yè)貿(mào)易活動(dòng)（因商品的采購(gòu)、供應(yīng)、銷(xiāo)售、進(jìn)出口等）而產(chǎn)生的物流。 ● 商 貿(mào)物流簡(jiǎn)介 現(xiàn)代物流，是泛指原材料、產(chǎn)成品從起點(diǎn)至終點(diǎn)及相關(guān)信息有效地流動(dòng)的全過(guò)程，是將倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、包裝、裝卸、加工、整理、配送、回收、信息等方面有機(jī)地結(jié)合形成完整的供應(yīng)鏈，是為用戶(hù)提供多功能、一體化的綜合性服務(wù)。招聘人員需有行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，無(wú) 需 經(jīng)過(guò)培訓(xùn)上崗。 員工來(lái)源及招聘方案：由迎海集團(tuán)總部負(fù) 責(zé)人員的招聘。 第 30 頁(yè)共 38 頁(yè) 第六章 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與管理 一 、 組織結(jié)構(gòu)（附） 二 、 人力資源配置 勞 動(dòng)定員：約 80人。 （ 6） 9 月進(jìn)行初步的媒體推廣計(jì)劃，完成戶(hù)外廣告牌的選址及制作，并正式 開(kāi) 始招商。借助展覽會(huì)的機(jī)會(huì)組織客戶(hù)前來(lái)參觀招商中心和示范單位，另外也可按照已經(jīng)積累的客戶(hù)資料邀 請(qǐng) 客人來(lái)參觀，現(xiàn)場(chǎng)包裝也可吸引途經(jīng)的客戶(hù)。 （ 3） 6 月中旬，在招商中心邀請(qǐng)媒體、政府領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)和大客戶(hù)參加新聞發(fā)布會(huì)暨項(xiàng)目介紹會(huì)，擴(kuò)大影響的范圍，并進(jìn)一步判斷市場(chǎng)。 三 、全面的媒體推廣策略 通過(guò)對(duì)戶(hù)外外廣告牌、專(zhuān)業(yè)媒體、包裝印刷展會(huì)、包裝印刷論壇、報(bào)紙、電 視 、電臺(tái)進(jìn)行不同渠道、方式進(jìn)行全面推廣。 商鋪?zhàn)饨穑簝r(jià)格幅度 65— 80 元 /月 /平方米。 實(shí)施的價(jià)格策略 針對(duì)以上上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格定位、項(xiàng)目周邊的商業(yè)氣氛情況及考慮到廣州商 家 對(duì)區(qū)域認(rèn)識(shí)必須有個(gè)過(guò)程，因此采取低開(kāi)高走的策略。 （ 3） 工業(yè)大道中：每平方米租金 40— 60 元左右。 借助中國(guó)印協(xié)、廣東印刷協(xié)會(huì)的影響力，為廣東國(guó)際包裝印刷城注入權(quán)威的 血 液。 通 過(guò)角逐房地產(chǎn)界的各類(lèi)獎(jiǎng)項(xiàng)，提高品牌美譽(yù)度。 第五章 營(yíng)銷(xiāo)策略要點(diǎn) 一 、 品牌營(yíng)銷(xiāo)策略 充分運(yùn)用廣東國(guó)際包裝印刷城這個(gè)品牌性叫法，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的同時(shí)灌輸給包裝印 刷客戶(hù)品牌的 權(quán)威性，令客戶(hù) 對(duì)廣東國(guó)際包裝 印刷城有更深 的印象。 結(jié)論 ： 根據(jù)目前的行業(yè) 狀況，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，確認(rèn)為這 是一個(gè)高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的 好 項(xiàng)目，值得投資。 5 功能優(yōu)勢(shì)：廣東國(guó)際包裝印刷城集產(chǎn)品交易、展覽、行業(yè)信息、物流配送、商務(wù)辦公、科研、包裝設(shè)計(jì)、行業(yè)培 訓(xùn)及其他服務(wù)等功能集于一體，同傳 第 28 頁(yè)共 38 頁(yè) 統(tǒng)的商貿(mào)市場(chǎng)有很大的區(qū)別 ，同時(shí)會(huì)展、物流等功能的設(shè)置在國(guó)內(nèi)目前還是 獨(dú) 此一家，擁有建造包裝印刷行業(yè)中央商務(wù)區(qū)最好的硬件設(shè)施 。 3 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：廣東國(guó)際包裝印刷城占地 20 多萬(wàn)平方米，能建成 1800 多間的商 鋪 、店面，在華南地區(qū)能夠產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)和較大的經(jīng)濟(jì)幅射功能。 2 交通優(yōu)勢(shì)：距廣州重要通道 環(huán)城高速 鹽步 /黃岐出口僅數(shù)百米。為客戶(hù)提供全面、迅速、高效、公平地各項(xiàng)服務(wù)。 （ 1）時(shí)尚交易中心（ 2）會(huì)議展覽中心（ 3）科研設(shè)計(jì)中心（ 4）商務(wù)辦公中心 （ 5）教育培 訓(xùn)中心（ 6）商務(wù)辦公中心（ 7）物流配送中心（ 8）國(guó)際公寓中心 （ 9） 星級(jí)酒店接待區(qū)（ 10）二手設(shè)備交易中心 其中，交易 區(qū)包括 包 裝印刷精品區(qū) 、 包 裝設(shè)計(jì) 、 印刷服務(wù)區(qū) 、 油墨耗材區(qū) 、 紙張、紙品區(qū) 、 包裝印刷機(jī)械設(shè)備、配件區(qū) 、 包裝印刷材料區(qū) 及包裝印刷服 務(wù)區(qū)。 經(jīng) 營(yíng)定位 包裝印刷行業(yè)的 一站式交易、服務(wù)平臺(tái) 。 行業(yè)定位 包裝印刷行業(yè)的中央商務(wù)區(qū)（ CBD）。 2 構(gòu) 建 包裝印刷行業(yè)的中央商貿(mào)區(qū) (CBD) 3 構(gòu)造 國(guó)內(nèi)外包裝印刷行業(yè)的知名品牌聚集地和永不落幕的大會(huì)展 4 國(guó) 內(nèi)外包裝印刷行業(yè)的產(chǎn)品、技術(shù)、信息交易交流平臺(tái)和窗口 5 孕 育一批龍頭型包裝印刷企業(yè)的搖籃 6 華 南地區(qū)包裝印刷企業(yè)打開(kāi)國(guó)內(nèi)、國(guó)際市場(chǎng)的快車(chē)道 7 國(guó) 外包裝印刷品牌企業(yè)進(jìn)入國(guó)內(nèi)的橋頭堡和通道 8 構(gòu) 建 一個(gè) 銷(xiāo)、展、研、學(xué)、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)榷喙δ艿慕灰灼脚_(tái) 9 為 包 裝印刷企業(yè)提供 一站式的購(gòu)物平臺(tái) 10 構(gòu) 造 包裝印刷行業(yè)的硅谷。 注 ： 第二期用地的開(kāi)發(fā)和施工進(jìn)度時(shí)間表，另行提供。 （ 1） 2021 年 10 月 完成 B3B6商鋪建設(shè) （ 2） 2021 年 12 月 完成 B7— B14 商鋪建設(shè) （ 3） 2021 年 1 月 完成 C 棟商鋪建設(shè) （ 4） 2021 年 2 月 完成 D 棟商鋪建設(shè) 2021 年 3 月 — 4 月 首 期 工程竣工、通過(guò)驗(yàn)收、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備。 2021 年 9 月 — 2021 年 2 月。 2021 年 4 月 — 5 月。 四 、 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度 2021 年 1 月 — 2021 年 3 月。挑戰(zhàn)主要來(lái) 自潛在競(jìng)爭(zhēng)者，因?yàn)檫@ 些對(duì)手尚未進(jìn)入市場(chǎng)，所以我 們應(yīng)該做的是盡快樹(shù)立 品牌，占領(lǐng)市場(chǎng)份額， 創(chuàng)出領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。 劣勢(shì)主要來(lái) 自 品牌，這是每個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始建立的時(shí)候都會(huì)遇到問(wèn)題，如果在 產(chǎn) 品、服務(wù)、宣傳各方面都可以配合好的話(huà)，就可以克服這個(gè)劣勢(shì)。由于地理位置處于兩大城市中間，所以在和天成路競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中，對(duì)佛山這塊 區(qū)域市場(chǎng)，本項(xiàng)目并不 弱于天成路。相對(duì)天成路 來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目確實(shí)有規(guī) 劃超前、規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)。 小結(jié) 通過(guò)上述的 分析，我們可以明確地 知道，項(xiàng)目最主要的優(yōu) 勢(shì)是地理位置和大規(guī)模。雖然 近年芳村在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)上 取得非常優(yōu)秀的成績(jī)， 但廣州人對(duì)芳村的印象 還沒(méi)有完全轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)。 第 25 頁(yè)共 38 頁(yè) 目前，包裝 印刷企業(yè)間的貿(mào)易往來(lái) ，信息交流已形成了相 對(duì)固定的形式。 另外，作為商貿(mào)企業(yè)，由于沒(méi) 有技術(shù)上的障礙，經(jīng)營(yíng) 上較易模仿，我們相信 華南地區(qū)再 建其他包 裝 印刷城的可能性是存在的，所以本項(xiàng)目還受到潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅。 威脅 （ 1）來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)者的威脅 雖然目前廣 東還沒(méi)有成功運(yùn)作的大 規(guī)模包裝印刷專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) ，但很多發(fā)展商都看到了包裝印刷行業(yè)的發(fā)展前景，已知的已經(jīng)有幾個(gè)項(xiàng)目在可行性研究階段，而華南國(guó)際 工業(yè)原料城更是搶先一 步，在年初已經(jīng)開(kāi)始招 商。鹽步鎮(zhèn)在過(guò)去十 年的發(fā)展中開(kāi)發(fā)了十 多個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)， 形 成一條頗具規(guī)模 的 “ 十里商貿(mào)走廊 ” ， 商貿(mào)氛圍十分濃 郁。 本項(xiàng)目的定位高 、 預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)效益大，必定受到政府的大力支持。 （ 4） 佛山正打造廣東第三大城市 本項(xiàng)目的建設(shè)，適逢重新整合的大佛山成立之際。據(jù)行業(yè)協(xié)會(huì)分析，現(xiàn)時(shí)包裝印刷業(yè)正面臨重新洗牌，以迎接更快速的發(fā)展。 隨著中國(guó)加和 WTO ，中國(guó)迎來(lái)新一輪對(duì)外 開(kāi) 第 24 頁(yè)共 38 頁(yè) 放的浪潮，更多的外資將進(jìn)入中國(guó)，越來(lái)越多跨國(guó)公司正進(jìn)一步把生產(chǎn)基地向中國(guó)轉(zhuǎn)移，這意味著中國(guó)特別是珠三角地區(qū)的制造業(yè)還會(huì)有更大的發(fā)展，未來(lái) 包裝印刷市場(chǎng) 將進(jìn)一步增大。 伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)包裝印刷業(yè)也迅速發(fā)展，每年以 15%的速度遞增。也是廣東國(guó)際包裝印刷城的最大市場(chǎng)機(jī)遇。但是，作為包裝大省的廣東到如今也沒(méi)有一個(gè)大型的行業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)與之相配套和提供服務(wù)，這種局面已與廣東包裝大省的地位嚴(yán)重不符，也制約著廣東包裝印刷工業(yè)的發(fā)展。 機(jī)會(huì) （ 1） 廣東包裝印刷行業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)存在市場(chǎng)空白。 采用租 賃的方式取得土地 雖然減少了前期 的開(kāi)發(fā)投入，但也 帶來(lái)一定的負(fù)面影響 ，就是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。而此時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就比較容易涌現(xiàn)出來(lái)。 （ 2） 項(xiàng)目的發(fā)展后勁有所限制 廣東國(guó)際包裝印刷城一期面積是 164 畝，二期用地 150 畝，總占地面積最大達(dá)到 314 畝地，相對(duì)于上海的包裝印刷城及深圳華南 工業(yè)原料城上千畝的規(guī)模，前廠(chǎng)后店的發(fā)展模式，仍未有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 穗鹽路是近年新開(kāi)通的路，雖然它使芳村和鹽步在交通上更加緊密，但是目前 這 條路的知名度還比較低。在規(guī)模和配套設(shè)施相當(dāng)?shù)那闆r下，廣東國(guó)際包裝印 刷 城的租金水平極具優(yōu)勢(shì)。 （ 7） 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 第 23 頁(yè)共 38 頁(yè) 廣東國(guó)際包裝印刷城采用租賃的方式獲得土地，這樣使得開(kāi)發(fā) 前期投入成本大大減少，資金壓力較小。 （ 6） 交通四通八達(dá)，具備物流基地的先天條件 鹽步區(qū)位于 佛山 市 和廣州市交界處 ，