【正文】 五、迎海集團(tuán)優(yōu)勢資源分析 豐富的專業(yè) 市場經(jīng)驗。 二、迎海的業(yè)績 迎海集團(tuán)成功開發(fā)、運作的的大型項目有：東莞長安商貿(mào)城模具五金廣場、廣東國際包裝印刷城、廣東國際 IT 數(shù)碼港、湛江南站服裝批發(fā)市場、迎?；▓@、迎 海 酒店、盛海酒店、匯賓樓酒店等。自 1995 年創(chuàng)立以來，在李偉董 事長為首的董事會 領(lǐng)導(dǎo)下，本著 誠信、求實、 創(chuàng)新、發(fā)展 的企業(yè)經(jīng)營理念 ，經(jīng)過九年的穩(wěn)步 發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成 為以商貿(mào)物流業(yè)為 龍頭，以房地產(chǎn)業(yè)、 酒店娛樂業(yè)、建筑 裝飾業(yè)、物業(yè)管理 等產(chǎn)業(yè)為依托，同 時有計劃地發(fā)展高新 技術(shù)等新型行業(yè)的 綜合性產(chǎn)業(yè)集團(tuán)， 目前已形成主業(yè)突 出、合理多元的產(chǎn)業(yè) 格局。因 此 應(yīng)努力提高銷售量，降低費用，獲取最大收益。 部 資金：計劃從銀行融資 6500 萬元。 五、資金來源 自有資金 2021 萬元，計劃從廣東迎海集團(tuán)公司調(diào)入 1000 萬元支持本項目。其增減變動對利潤的影響非常大。 敏感系數(shù)表 (增加 20％ ) 單 價 對利潤的敏感系數(shù) 1. 98 銷 售 量對利潤的敏感系數(shù) 1. 15 費 用 對利潤的敏感系數(shù) 0. 52 成 本 對利潤的敏感系數(shù) 0. 47 從上表可以看出，利潤對單價最敏感，對銷售量次之，對費用成本的敏感性較低。 三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 現(xiàn) 金流量表： 經(jīng)過上面的計算，該項目前八年的收益率可以達(dá)到 16. 93%，大大超過行業(yè)市場收益水平（一般基準(zhǔn)收益為 10%），隨著市場成熟， 后期就更加具有市場競爭 力 了。 （ 2） 開發(fā)成本： 7， 萬元； （ 3） 開發(fā)費用 ① 管 理 費用： 萬元； ② 銷 售 費用： 1364 萬 元； 開 發(fā) 費用總計： 萬元 第 33 頁共 38 頁 （ 4） 地租 第 一 年至第三年 萬元 /年，第四年至第八年 萬元 /年； （ 5） 經(jīng)營費用 管理費用 120 萬元 /年；銷售費用第一年至第三年 265 萬元 /年，第四年至第六年 80 萬元 /年，第七年至第八年 50 萬元 /年；第一年至第四年利息 200 萬元 /年 ，共計 800 萬元。 第五部分、 投資與籌資分析 一 、財務(wù)分析與評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ 1） 財務(wù)價格及收入情況 注 ： 本項目的財務(wù)評價采用固定價格，即在項目經(jīng)營期內(nèi)不考慮價格相對變動 和 通貨膨 脹影響的不變價格。本項目除了有商 品集散和財務(wù)結(jié)算功能之外，通 過建立電子信息平臺、發(fā)行專業(yè)雜志、以及 本市場強大的市場影響等因素使 之真正地形成 ” 信息傳播 ”和 ” 形成價格 ” 的功能。印刷市場本身的 特點，大力發(fā)展網(wǎng)絡(luò) 交 易和倉單經(jīng)營模式，引導(dǎo)行業(yè)的交易模式創(chuàng)新。 （ 3）在交易方式上，以傳統(tǒng)的攤位制的對手交易模式為基礎(chǔ)，引入了連鎖、代理、配送、拍 賣等現(xiàn)代營銷模式 。商家和專業(yè)商貿(mào)市場的經(jīng)營者 只是一種場地租賃關(guān)系，商貿(mào)市場經(jīng)營者為其提供的也只 是 一般的商業(yè)物業(yè)的管理服務(wù)。 （ 2）在服務(wù)上，在提供場地服務(wù)的同時，更多地將提供市場服務(wù)，在幫助商戶提高 經(jīng) 營水平和盈利能力的前提下，為公司發(fā)展尋找更多的利潤增長點。 ● 項 目的經(jīng)營管理 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，經(jīng)營業(yè)態(tài)不變的變化和提升，并且各種業(yè)態(tài)變化的時間越來越短，因此要保證項目的可持續(xù)發(fā)展，需要有長遠(yuǎn)的經(jīng)營理念和管理思想。正是由于商品交易，才 產(chǎn) 生商品物質(zhì)的物理性流動。 第 31 頁共 38 頁 商貿(mào)物流是對因商業(yè)貿(mào)易活動（因商品的采購、供應(yīng)、銷售、進(jìn)出口等）而產(chǎn)生的物流。 ● 商 貿(mào)物流簡介 現(xiàn)代物流，是泛指原材料、產(chǎn)成品從起點至終點及相關(guān)信息有效地流動的全過程，是將倉儲、運輸、包裝、裝卸、加工、整理、配送、回收、信息等方面有機地結(jié)合形成完整的供應(yīng)鏈，是為用戶提供多功能、一體化的綜合性服務(wù)。招聘人員需有行業(yè)經(jīng)驗，無 需 經(jīng)過培訓(xùn)上崗。 員工來源及招聘方案：由迎海集團(tuán)總部負(fù) 責(zé)人員的招聘。 第 30 頁共 38 頁 第六章 項目的經(jīng)營與管理 一 、 組織結(jié)構(gòu)（附） 二 、 人力資源配置 勞 動定員：約 80人。 （ 6） 9 月進(jìn)行初步的媒體推廣計劃，完成戶外廣告牌的選址及制作，并正式 開 始招商。借助展覽會的機會組織客戶前來參觀招商中心和示范單位，另外也可按照已經(jīng)積累的客戶資料邀 請 客人來參觀，現(xiàn)場包裝也可吸引途經(jīng)的客戶。 （ 3） 6 月中旬，在招商中心邀請媒體、政府領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)和大客戶參加新聞發(fā)布會暨項目介紹會，擴大影響的范圍，并進(jìn)一步判斷市場。 三 、全面的媒體推廣策略 通過對戶外外廣告牌、專業(yè)媒體、包裝印刷展會、包裝印刷論壇、報紙、電 視 、電臺進(jìn)行不同渠道、方式進(jìn)行全面推廣。 商鋪租金：價格幅度 65— 80 元 /月 /平方米。 實施的價格策略 針對以上上競爭對手的價格定位、項目周邊的商業(yè)氣氛情況及考慮到廣州商 家 對區(qū)域認(rèn)識必須有個過程，因此采取低開高走的策略。 （ 3） 工業(yè)大道中：每平方米租金 40— 60 元左右。 借助中國印協(xié)、廣東印刷協(xié)會的影響力，為廣東國際包裝印刷城注入權(quán)威的 血 液。 通 過角逐房地產(chǎn)界的各類獎項，提高品牌美譽度。 第五章 營銷策略要點 一 、 品牌營銷策略 充分運用廣東國際包裝印刷城這個品牌性叫法，在項目開發(fā)的同時灌輸給包裝印 刷客戶品牌的 權(quán)威性，令客戶 對廣東國際包裝 印刷城有更深 的印象。 結(jié)論 ： 根據(jù)目前的行業(yè) 狀況，結(jié)合本項目的特點，確認(rèn)為這 是一個高收益、低風(fēng)險的 好 項目，值得投資。 5 功能優(yōu)勢：廣東國際包裝印刷城集產(chǎn)品交易、展覽、行業(yè)信息、物流配送、商務(wù)辦公、科研、包裝設(shè)計、行業(yè)培 訓(xùn)及其他服務(wù)等功能集于一體，同傳 第 28 頁共 38 頁 統(tǒng)的商貿(mào)市場有很大的區(qū)別 ，同時會展、物流等功能的設(shè)置在國內(nèi)目前還是 獨 此一家，擁有建造包裝印刷行業(yè)中央商務(wù)區(qū)最好的硬件設(shè)施 。 3 規(guī)模優(yōu)勢：廣東國際包裝印刷城占地 20 多萬平方米，能建成 1800 多間的商 鋪 、店面，在華南地區(qū)能夠產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)和較大的經(jīng)濟幅射功能。 2 交通優(yōu)勢：距廣州重要通道 環(huán)城高速 鹽步 /黃岐出口僅數(shù)百米。為客戶提供全面、迅速、高效、公平地各項服務(wù)。 （ 1）時尚交易中心（ 2）會議展覽中心（ 3）科研設(shè)計中心（ 4）商務(wù)辦公中心 （ 5）教育培 訓(xùn)中心（ 6）商務(wù)辦公中心（ 7）物流配送中心（ 8）國際公寓中心 （ 9） 星級酒店接待區(qū)（ 10）二手設(shè)備交易中心 其中，交易 區(qū)包括 包 裝印刷精品區(qū) 、 包 裝設(shè)計 、 印刷服務(wù)區(qū) 、 油墨耗材區(qū) 、 紙張、紙品區(qū) 、 包裝印刷機械設(shè)備、配件區(qū) 、 包裝印刷材料區(qū) 及包裝印刷服 務(wù)區(qū)。 經(jīng) 營定位 包裝印刷行業(yè)的 一站式交易、服務(wù)平臺 。 行業(yè)定位 包裝印刷行業(yè)的中央商務(wù)區(qū)（ CBD）。 2 構(gòu) 建 包裝印刷行業(yè)的中央商貿(mào)區(qū) (CBD) 3 構(gòu)造 國內(nèi)外包裝印刷行業(yè)的知名品牌聚集地和永不落幕的大會展 4 國 內(nèi)外包裝印刷行業(yè)的產(chǎn)品、技術(shù)、信息交易交流平臺和窗口 5 孕 育一批龍頭型包裝印刷企業(yè)的搖籃 6 華 南地區(qū)包裝印刷企業(yè)打開國內(nèi)、國際市場的快車道 7 國 外包裝印刷品牌企業(yè)進(jìn)入國內(nèi)的橋頭堡和通道 8 構(gòu) 建 一個 銷、展、研、學(xué)、倉儲、運輸?shù)榷喙δ艿慕灰灼脚_ 9 為 包 裝印刷企業(yè)提供 一站式的購物平臺 10 構(gòu) 造 包裝印刷行業(yè)的硅谷。 注 ： 第二期用地的開發(fā)和施工進(jìn)度時間表，另行提供。 （ 1） 2021 年 10 月 完成 B3B6商鋪建設(shè) （ 2） 2021 年 12 月 完成 B7— B14 商鋪建設(shè) （ 3） 2021 年 1 月 完成 C 棟商鋪建設(shè) （ 4） 2021 年 2 月 完成 D 棟商鋪建設(shè) 2021 年 3 月 — 4 月 首 期 工程竣工、通過驗收、開業(yè)準(zhǔn)備。 2021 年 9 月 — 2021 年 2 月。 2021 年 4 月 — 5 月。 四 、 項目的開發(fā)進(jìn)度 2021 年 1 月 — 2021 年 3 月。挑戰(zhàn)主要來 自潛在競爭者，因為這 些對手尚未進(jìn)入市場，所以我 們應(yīng)該做的是盡快樹立 品牌，占領(lǐng)市場份額， 創(chuàng)出領(lǐng)先優(yōu)勢。 劣勢主要來 自 品牌，這是每個專業(yè)市場開始建立的時候都會遇到問題，如果在 產(chǎn) 品、服務(wù)、宣傳各方面都可以配合好的話，就可以克服這個劣勢。由于地理位置處于兩大城市中間，所以在和天成路競爭的過程中，對佛山這塊 區(qū)域市場，本項目并不 弱于天成路。相對天成路 來說，本項目確實有規(guī) 劃超前、規(guī)模大的優(yōu)勢。 小結(jié) 通過上述的 分析，我們可以明確地 知道，項目最主要的優(yōu) 勢是地理位置和大規(guī)模。雖然 近年芳村在專業(yè)市場的開發(fā)上 取得非常優(yōu)秀的成績， 但廣州人對芳村的印象 還沒有完全轉(zhuǎn)變過來。 第 25 頁共 38 頁 目前，包裝 印刷企業(yè)間的貿(mào)易往來 ，信息交流已形成了相 對固定的形式。 另外，作為商貿(mào)企業(yè)，由于沒 有技術(shù)上的障礙，經(jīng)營 上較易模仿，我們相信 華南地區(qū)再 建其他包 裝 印刷城的可能性是存在的，所以本項目還受到潛在競爭者的威脅。 威脅 （ 1）來自競爭者的威脅 雖然目前廣 東還沒有成功運作的大 規(guī)模包裝印刷專業(yè)市場 ，但很多發(fā)展商都看到了包裝印刷行業(yè)的發(fā)展前景，已知的已經(jīng)有幾個項目在可行性研究階段，而華南國際 工業(yè)原料城更是搶先一 步，在年初已經(jīng)開始招 商。鹽步鎮(zhèn)在過去十 年的發(fā)展中開發(fā)了十 多個專業(yè)市場， 形 成一條頗具規(guī)模 的 “ 十里商貿(mào)走廊 ” ， 商貿(mào)氛圍十分濃 郁。 本項目的定位高 、 預(yù)測經(jīng)濟效益大，必定受到政府的大力支持。 （ 4） 佛山正打造廣東第三大城市 本項目的建設(shè)，適逢重新整合的大佛山成立之際。據(jù)行業(yè)協(xié)會分析，現(xiàn)時包裝印刷業(yè)正面臨重新洗牌，以迎接更快速的發(fā)展。 隨著中國加和 WTO ，中國迎來新一輪對外 開 第 24 頁共 38 頁 放的浪潮，更多的外資將進(jìn)入中國，越來越多跨國公司正進(jìn)一步把生產(chǎn)基地向中國轉(zhuǎn)移，這意味著中國特別是珠三角地區(qū)的制造業(yè)還會有更大的發(fā)展，未來 包裝印刷市場 將進(jìn)一步增大。 伴隨著中國經(jīng)濟的迅速增長，國內(nèi)包裝印刷業(yè)也迅速發(fā)展，每年以 15%的速度遞增。也是廣東國際包裝印刷城的最大市場機遇。但是，作為包裝大省的廣東到如今也沒有一個大型的行業(yè)專業(yè)市場與之相配套和提供服務(wù)，這種局面已與廣東包裝大省的地位嚴(yán)重不符，也制約著廣東包裝印刷工業(yè)的發(fā)展。 機會 （ 1） 廣東包裝印刷行業(yè)專業(yè)市場存在市場空白。 采用租 賃的方式取得土地 雖然減少了前期 的開發(fā)投入，但也 帶來一定的負(fù)面影響 ，就是沒有產(chǎn)權(quán)。而此時，競爭對手就比較容易涌現(xiàn)出來。 （ 2） 項目的發(fā)展后勁有所限制 廣東國際包裝印刷城一期面積是 164 畝，二期用地 150 畝，總占地面積最大達(dá)到 314 畝地，相對于上海的包裝印刷城及深圳華南 工業(yè)原料城上千畝的規(guī)模，前廠后店的發(fā)展模式，仍未有規(guī)模優(yōu)勢。 穗鹽路是近年新開通的路，雖然它使芳村和鹽步在交通上更加緊密，但是目前 這 條路的知名度還比較低。在規(guī)模和配套設(shè)施相當(dāng)?shù)那闆r下，廣東國際包裝印 刷 城的租金水平極具優(yōu)勢。 （ 7） 價格優(yōu)勢 第 23 頁共 38 頁 廣東國際包裝印刷城采用租賃的方式獲得土地，這樣使得開發(fā) 前期投入成本大大減少，資金壓力較小。 （ 6） 交通四通八達(dá)，具備物流基地的先天條件 鹽步區(qū)位于 佛山 市 和廣州市交界處 ，