【正文】 雄厚的資金實力 迎海集團經(jīng)過近 10 年的不斷發(fā)展，從一家小企業(yè)發(fā)展到擁有數(shù)十間企業(yè)的大型集團公司，企業(yè)總資產(chǎn)近 10 億元人民幣，確保迎海集團未來五年在商貿(mào)物流 行 業(yè)的快速發(fā)展。 高水平的專業(yè)團隊 迎海集團信守 以人為本 用人理念。 五、 迎 海集團優(yōu)勢 資 源分析 豐富的專業(yè)市場經(jīng)驗。 二、迎海的業(yè)績 迎海集團成功開發(fā)、運作的的大型項目有：東莞長安商貿(mào)城模具五金廣場、廣東國際包裝印刷城、廣東國際 IT 數(shù)碼港、湛江南站服裝批發(fā)市場、迎?；▓@、迎 海 酒店、盛海酒店、匯賓樓酒店等。自 1995 年創(chuàng)立以來，在李偉董 事長為首的董事會 領(lǐng)導(dǎo)下，本著 誠信、求實、 創(chuàng)新、發(fā)展 的企業(yè)經(jīng)營理念 ，經(jīng)過九年的穩(wěn)步 發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成 為以商貿(mào)物流業(yè)為 龍頭，以房地產(chǎn)業(yè)、 酒店娛樂業(yè)、建筑 裝飾業(yè)、物業(yè)管理 等產(chǎn)業(yè)為依托，同 時有計劃地發(fā)展高新 技術(shù)等新型行業(yè)的 綜合性產(chǎn)業(yè)集團， 目前已形成主業(yè)突 出、合理多元的產(chǎn)業(yè) 格局。因 此 應(yīng)努力提高銷售量，降低費用，獲取最大收益。 部 資金：計劃從銀行融資 6500 萬元。 五、資金來源 自有資金 20xx 萬元，計劃從廣東迎海集團公司調(diào)入 1000 萬元支持本項目。其增減變動對利潤的影響非常大。 現(xiàn)金流入 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年 第八年 合計 凈現(xiàn)值營業(yè)收入 2 ,7 9 5 .0 0 2 ,7 9 5 .0 0 2 ,7 9 5 .0 0 3 ,5 6 4 .0 0 3 ,5 6 4 .0 0 3 ,5 6 4 .0 0 4 ,5 6 4 .0 0 4 ,5 6 4 .0 0 2 8 ,2 0 5 .0 0 小計 2 ,7 9 5 .0 0 2 ,7 9 5 .0 0 2 ,7 9 5 .0 0 3 ,5 6 4 .0 0 3 ,5 6 4 .0 0 3 ,5 6 4 .0 0 4 ,5 6 4 .0 0 4 ,5 6 4 .0 0 2 8 ,2 0 5 .0 0 現(xiàn)金流出開發(fā)成本 7 ,1 1 2 .7 0 7 ,1 1 2 .7 0 開發(fā)費用 2 ,1 7 8 .6 0 2 ,1 7 8 .6 0 地租 3 9 3 .6 2 3 9 3 .6 2 3 9 3 .6 2 5 9 0 .4 3 5 9 0 .4 3 5 9 0 .4 3 5 9 0 .4 3 5 9 0 .4 3 4 ,1 3 3 .0 1 經(jīng)營費用 4 0 0 .0 0 4 0 0 .0 0 3 5 6 .0 0 3 5 6 .0 0 3 2 6 .0 0 3 2 6 .0 0 3 0 0 .0 0 3 0 0 .0 0 2 ,7 6 4 .0 0 稅金 4 8 9 .1 3 4 8 9 .1 3 4 8 9 .1 3 6 2 3 .7 0 6 2 3 .7 0 6 2 3 .7 0 7 9 8 .7 0 7 9 8 .7 0 4 ,9 3 5 .8 8 小計 1 0 ,5 7 4 .0 5 1 ,2 8 2 .7 5 1 ,2 3 8 .7 5 1 ,5 7 0 .1 3 1 ,5 4 0 .1 3 1 ,5 4 0 .1 3 1 ,6 8 9 .1 3 1 ,6 8 9 .1 3 2 1 ,1 2 4 .1 9 現(xiàn)金凈流量 7 ,7 7 9 .0 5 1 ,5 1 2 .2 6 1 ,5 5 6 .2 6 1 ,9 9 3 .8 7 2 ,0 2 3 .8 7 2 ,0 2 3 .8 7 2 ,8 7 4 .8 7 2 ,8 7 4 .8 7 7 ,0 8 0 .8 2 貼現(xiàn)率 = 1 6 %的現(xiàn)值系數(shù) 0 .8 6 2 1 0 .7 4 3 2 0 .6 4 0 7 0 .5 5 2 3 0 .4 7 6 2 0 .4 1 0 4 0 .3 5 3 5 0 .3 0 5 0 6 ,7 0 6 .3 1 1 ,1 2 3 .9 1 9 9 7 .0 9 1 ,1 0 1 .2 1 9 6 3 .7 7 8 3 0 .6 0 1 ,0 1 6 .2 7 8 7 6 .8 4 2 0 3 .3 7 貼現(xiàn)率 = 1 8 %的現(xiàn)值系數(shù) 0 .8 4 7 5 0 .7 1 8 2 0 .6 0 8 6 0 .5 1 5 8 0 .4 3 7 1 0 .3 7 0 4 0 .3 1 3 9 0 .2 6 6 0 6 ,5 9 2 .7 4 1 ,0 8 6 .1 0 9 4 7 .1 4 1 ,0 2 8 .4 4 8 8 4 .6 3 7 4 9 .6 4 9 0 2 .4 2 7 6 4 .7 2 2 2 9 .6 5 內(nèi)部收益率 I R R = 1 6 % + [ 2 % * 2 0 3 .3 7 / ( 2 0 3 .3 7 + 2 2 9 .6 5 ) ] = 1 6 .9 3 % 敏感系數(shù)表 (增加 20％ ) 單 價 對利潤的敏感系數(shù) 1. 98 銷 售 量對利潤的敏感系數(shù) 1. 15 費 用 對利潤的敏感系數(shù) 0. 52 成 本 對利潤的敏感系數(shù) 0. 47 從上表可以看出，利潤對單價最敏感，對銷售量次之，對費用成本的敏感性較低。 三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 現(xiàn) 金流量表： 經(jīng)過上面的計算，該項目前八年的收益率可以達到 16. 93%，大大超過行業(yè)市場收益水平（一般基準(zhǔn)收益為 10%），隨著市場成熟， 后期就更加具有市場競爭 力 了。 （ 2） 開發(fā)成本： 7， 萬元； （ 3） 開發(fā)費用 ① 管 理 費用： 萬元； ② 銷 售 費用： 1364 萬 元； 開 發(fā) 費用總計： 萬元 （ 4） 地租 第 一 年至第三年 萬元 /年，第四年至第八年 萬元 /年； （ 5） 經(jīng)營費用 管理費用 120 萬元 /年；銷售費用第一年至第三年 265 萬元 /年，第四年至第六年 80 萬元 /年，第七年至第八年 50 萬元 /年；第一年至第四年利息 200 萬元 /年 ，共計 800 萬元。 第五部分、 投資與籌資分析 一 、財務(wù)分析與評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ 1） 財務(wù)價格及收入情況 注 ： 本項目的財務(wù)評價采用固定價格，即在項目經(jīng)營期內(nèi)不考慮價格相對變動 和 通貨膨 脹影響的不變價格。本項目除了有商 品集散和財務(wù)結(jié)算功能之外，通 過建立電子信息平臺、發(fā)行專業(yè)雜志、以及 本市場強大的市場影響等因素使 之真正地形成 ” 信息傳播 ”和 ” 形成價格 ” 的功能。印刷市場本身的 特點，大力發(fā)展網(wǎng)絡(luò) 交 易和倉單經(jīng)營模式，引導(dǎo)行業(yè)的交易模式創(chuàng)新。 （ 3）在交易方式上，以傳統(tǒng)的攤位制的對手交易模式為基礎(chǔ)，引入了連鎖、代理、配送、拍 賣等現(xiàn)代營銷模式 。商家和專業(yè)商貿(mào)市場的經(jīng)營者 只是一種場地租賃關(guān)系，商貿(mào)市場經(jīng)營者為其提供的也只 是 一般的商業(yè)物業(yè)的管理服務(wù)。 （ 2）在服務(wù)上，在提供場地服務(wù)的同時，更多地將提供市場服務(wù)，在幫助商戶提高 經(jīng) 營水平和盈利能力的前提下，為公司發(fā)展尋找更多的利潤增長點。 ● 項 目的經(jīng)營管理 隨著經(jīng)濟的發(fā)展，經(jīng)營業(yè)態(tài)不變的變化和提升，并且各種業(yè)態(tài)變化的時間越來越短，因此要保證項目的可持續(xù)發(fā)展，需要有長遠的經(jīng)營理念和管理思想。正是由于商品交易，才 產(chǎn) 生商品物質(zhì)的物理性流動。 商貿(mào)物流是對因商業(yè)貿(mào)易活動（因商品的采購、供應(yīng)、銷售、進出口等）而產(chǎn)生的物流。 ● 商 貿(mào)物流簡介 現(xiàn)代物流，是泛指原材料、產(chǎn)成品從起點至終點及相關(guān)信息有效地流動的全過程，是將倉儲、運輸、包裝、裝卸、加工、整理、配送、回收、信息等方面有機地結(jié)合形成完整的供應(yīng)鏈，是為用戶提供多功能、一體化的綜合性服務(wù)。招聘人員需有行業(yè)經(jīng)驗，無 需 經(jīng)過培訓(xùn)上崗。 員工來源及招聘方案：由迎海集團總部負 責(zé)人員的招聘。 第六章 項目的經(jīng)營與管理 一 、 組織結(jié)構(gòu)（附） 二 、 人力資源配置 勞 動定員：約 80人。 （ 6） 9 月進行初步的媒體推廣計劃，完成戶外廣告牌的選址及制作，并正式 開 始招商。借助展覽會的機會組織客戶前來參觀招商中心和示范單位，另外也可按照已經(jīng)積累的客戶資料邀 請 客人來參觀，現(xiàn)場包裝也可吸引途經(jīng)的客戶。 （ 3） 6 月中旬，在招商中心邀請媒體、政府領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)和大客戶參加新聞發(fā)布會暨項目介紹會，擴大影響的范圍，并進一步判斷市場。 三 、全面的媒體推廣策略 通過對戶外外廣告牌、專業(yè)媒體、包裝印刷展會、包裝印刷論壇、報紙、電 視 、電臺進行不同渠道、方式進行全面推廣。 商鋪租金：價格幅度 65— 80 元 /月 /平方米。 實施的價格策略 針對以上上競爭對手的價格定位、項目周邊的商業(yè)氣氛情況及考慮到廣州商 家 對區(qū)域認(rèn)識必須有個過程，因此采取低開高走的策略。 （ 3） 工業(yè)大道中：每平方米租金 40— 60 元左右。 借助中國印協(xié)、廣東印刷協(xié)會的影響力，為廣東國際包裝印刷城注入權(quán)威的 血 液。 通 過角逐房地產(chǎn)界的各類獎項，提高品牌美譽度。 第五章 營銷策略要點 一 、 品牌營銷策略 充分運用廣東國際包裝印刷城這個品牌性叫法，在項目開發(fā)的同時灌輸給包裝印 刷客戶品牌的 權(quán)威性，令客戶 對廣東國際包裝 印刷城有更深 的印象。 結(jié)論 ： 根據(jù)目前的行業(yè) 狀況，結(jié)合本項目的特點，確認(rèn)為這 是一個高收益、低風(fēng)險的 好 項目，值得投資。 5 功能優(yōu)勢：廣東國際包裝印刷城集產(chǎn)品交易、展覽、行業(yè)信息、物流配送、商務(wù)辦公、科研、包裝設(shè)計、行業(yè)培 訓(xùn)及其他服務(wù)等功能集于一體，同傳統(tǒng)的商貿(mào)市場有很大的區(qū)別 ，同時會展、物流等功能的設(shè)置在國內(nèi)目前還是 獨 此一家，擁有建造包裝印刷行業(yè)中央商務(wù)區(qū)最好的硬件設(shè)施 。 3 規(guī)模優(yōu)勢：廣東國際包裝印刷城占地 20 多萬平方米，能建成 1800 多間的商 鋪 、店面，在華南地區(qū)能夠產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)和較大的經(jīng)濟幅射功能。 2 交通優(yōu)勢：距廣州重要通道 環(huán)城高速 鹽步 /黃岐出口僅數(shù)百米。為客戶提供全面、迅速、高效、公平地各項服務(wù)。 （ 1）時尚交易中心（ 2）會議展覽中心（ 3）科研設(shè)計中心（ 4）商務(wù)辦公中心 （ 5）教育培 訓(xùn)中心（ 6）商務(wù)辦公中心（ 7）物流配送中心（ 8）國際公寓中心 （ 9） 星級酒店接待區(qū)（ 10）二手設(shè)備交易中心 其中，交易 區(qū)包括 包 裝印刷精品區(qū) 、 包 裝設(shè)計 、 印刷服務(wù)區(qū) 、 油墨 耗材區(qū) 、 紙張、紙品區(qū) 、 包裝印刷機械設(shè)備、配件區(qū) 、 包裝印刷材料區(qū) 及包裝印刷服 務(wù)區(qū)。 經(jīng) 營定位 包裝印刷行業(yè)的 一站式交易、服務(wù)平臺 。 行業(yè)定位 包裝印刷行業(yè)的中央商務(wù)區(qū)（ CBD）。 2 構(gòu) 建 包裝印刷行業(yè)的中央商貿(mào)區(qū) (CBD) 3 構(gòu)造 國內(nèi)外包裝印刷行業(yè)的知名品牌聚集地和永不落幕的大會展 4 國 內(nèi)外包裝印刷行業(yè)的產(chǎn)品、技