【正文】 總建筑面積： 133萬 m2. （其中：小高層住宅樓 60萬 m2，商網(wǎng) 5 萬 m2，一層車庫 5萬m2，別墅 60萬 m2，會所及其他用房 3 萬 m2.） 建筑密度： % 容積率： % 綠化率： 30% 項目建設地點：盤山縣壩墻子鎮(zhèn)西 9公里大綱子村，一期東側 1 項目凈利潤： 其中，小高層住宅樓： 60萬 700 元 /m2= 億 4 別墅： 60 萬 3000元 /m2=18億 商網(wǎng)和車庫： 13萬 2020元 /m2= 億 1 上繳稅金： 二、 項目提出的背景 工業(yè)化與城市化是推動區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展的基礎，是分別反映在一個國家地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展過程中產(chǎn)業(yè)結構和空間結構的變化，中國人口眾多，長期以來經(jīng)濟落后，人均收入水平很低，農(nóng)業(yè)大國是我國的基本國情，經(jīng)過新中國成立以來 60 多年的工業(yè)化進程，尤其是改革開放 30 年的快速工業(yè)化進程取得了巨大的成就，經(jīng)濟發(fā)展水平得到了極大提 升，中國已經(jīng)整體步入工業(yè)化中期階段，中國基本經(jīng)濟國情已經(jīng)從一個農(nóng)業(yè)經(jīng)濟大國轉變?yōu)榻?jīng)濟高速增長、經(jīng)濟結構持續(xù)優(yōu)化、工業(yè)發(fā)展迅速、吸引大量外資、人民生活水平不斷改善為特征的工業(yè)經(jīng)濟大國，我國工業(yè)化進程取得了長足的發(fā)展，但是從總體上講，我國的城市化尚處于初級階段，還有一段漫長的發(fā)展道路。 自然資源是經(jīng)濟社會發(fā)展的物資保障，當今社會自然資源仍然是社會經(jīng)濟發(fā)展的物資基礎，從我國的實際情況分析，我國人均自然資源擁有量相對貧乏，有些地區(qū)人均耕地低于世界公認的警戒線，土地資源對于我們經(jīng)濟社會發(fā)展將是一個長期的制約因素，當前 我國經(jīng)濟發(fā)展最顯著地特征就是工業(yè)化相伴而來的新農(nóng)村的發(fā)展，就是從農(nóng)村 5 社會向城市社會、從農(nóng)業(yè)經(jīng)濟向城鎮(zhèn)經(jīng)濟的轉變。社會主義新農(nóng)村建設不僅可以形成一定區(qū)域的人流、物流、信息流的交換中心，同時可以帶動農(nóng)村的市場化、城市化、文明化、現(xiàn)代化水平，使農(nóng)村全面融入現(xiàn)代文明的潮流。 根據(jù)壩墻子鎮(zhèn)自然資源，壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村建設堅持用工業(yè)理念謀劃農(nóng)業(yè)，用城市理念建設農(nóng)鎮(zhèn)，用現(xiàn)代理念教育農(nóng)民，使其成為盤山縣農(nóng)村新型社區(qū)，不斷改善全鎮(zhèn)人民群眾經(jīng)濟、社會、文化、教育、福利現(xiàn)狀，逐步實現(xiàn)人口、資源和各種生產(chǎn)要素在社區(qū)內(nèi)部的重新合理配合，動遷出來的宅基地大力發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)及農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)，農(nóng)民耕地以股金形式入股，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)公司，種植優(yōu)質有機米和發(fā)展高附加值 農(nóng)產(chǎn)品，實現(xiàn)以工業(yè)化的理念謀劃農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，提高農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的水平與質量，使盤山縣壩墻子成為國家發(fā)展典范。 三、 編制依據(jù) 中央十六屆五中全會《建設好社會主義新農(nóng)村》指示； 國家關于鼓勵發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)政策； 國家、遼寧省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年計劃； 盤錦市有關行業(yè)管理部門提供的項目相關證明件 。 四、 可研報告 研究范圍 根據(jù)項目的特點，本項目可行性研究報告的研究范圍主要包括： 1. 項目建設的必要性； 7 2. 建設地資源優(yōu)勢； 3. 建設地概況和建設內(nèi)容； 4. 環(huán)境保護和節(jié)能 5. 項目實施進度； 6. 工程招投標方案； 7. 拆遷安置方案； 8. 投資估算及資金籌措； 9. 經(jīng)濟、社會效益分析。 第二章 項目建設的必要性 8 一、項目的建設是實現(xiàn)中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的需要 城鄉(xiāng)一體化建設 是 縮小城鄉(xiāng)差別、加速城鎮(zhèn)發(fā)展的有效途徑，是中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的有機組成部分。城鎮(zhèn)商貿(mào)、金融、科技、教育及各類農(nóng)產(chǎn)品加工等行業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民多樣化的消防需求，將為壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟向深度和廣度進軍提供一個新的發(fā)展空間和動力，可以有效地帶動 壩墻子鎮(zhèn)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、服務業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善農(nóng)業(yè)種植業(yè)結構、城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結構和農(nóng)民就業(yè)結構，轉移城鎮(zhèn)富余勞動力，提高農(nóng)民收入水平，直接推動壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展。為了適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展，《盤山縣總體規(guī)劃》明確城鎮(zhèn)的性質與目標：壩墻子鎮(zhèn)重要的中心鎮(zhèn)，是以休閑服務、旅游度假為主 的生態(tài)型歷史文化名城。城鎮(zhèn)市政基礎配套設施和公共設施的建設時城鎮(zhèn)建設的重要組成部分，是城鎮(zhèn)發(fā)展的依托和根本；市政基礎和公共設施的完善，是城鎮(zhèn)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先導和保證。 三、項目的建設 是 保障民生，構建和諧社會的需要 黨的十七大報告明確指出，“必須在經(jīng)濟發(fā)展的基礎上，更加注重社會建設，著力保障和改善民生，推進社會體制改革，擴大公共服務，完善社會管理，促進社會公平正義，努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動建設和諧社會”。 本項目實施后，該地區(qū)的基礎設施及公共服務設施體系將得到極大地改善，滿足經(jīng)濟區(qū)集中社區(qū)居民使用需求、豐富與方便居民生活、提高人民生活水平的同時，可提 升城鎮(zhèn)整體形象，為構建和諧社會提 10 高保障。 本項目實施后，在總體規(guī)劃的指導下，因地制宜進行宜居區(qū)、工業(yè)區(qū)建設，突出環(huán)保和生態(tài)優(yōu)先的原則。 第三章 項目建設地概況 11 一、項目建設的外部環(huán)境和政策優(yōu)勢 近年來，在東 北老工業(yè)基地振興的大背景下，遼寧老工業(yè)振興的步伐加快，尤其是“五點一線”沿海經(jīng)濟帶開發(fā)開放戰(zhàn)略上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略后，使遼寧沿海地區(qū)成為我 國 沿海地區(qū)投資的熱土。 隨著遼寧 新 的產(chǎn)業(yè)體系和產(chǎn)業(yè)格局的調(diào)整步伐不斷加大，特別是“五點一線”沿海產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展戰(zhàn)略上升為國家戰(zhàn)略，為盤錦市社會經(jīng)濟發(fā)展打造了廣闊前景，也對壩墻子鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的結構、布局提出更高的要求。 發(fā)展小城鎮(zhèn)是中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的有機組成部分。城鎮(zhèn)商貿(mào)、金融、科技、教育及各類農(nóng)產(chǎn)品加工等行業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)居民多樣化的消防需 12 求，將為壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟向深度和廣度進軍提供一個新的發(fā)展空間和動力，可以有效地帶動 壩墻子鎮(zhèn)種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、服務業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善農(nóng)業(yè)種植業(yè)結構、城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結構和農(nóng)民就業(yè)結構，轉移城鎮(zhèn)富余勞動力，提高農(nóng)民收入水平，直接推動壩墻子鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展。 1953 年建鄉(xiāng)， 1994 年建鎮(zhèn)。 2020 年，鎮(zhèn)政府駐壩墻子，人口 萬人，面積 平方千米，轄壩墻子 1個社區(qū)和馬架子、姜家、張家、圈河、吳家、徐家、林家、煙李、雙井子、八里、大崗子、壩根子、新甸子 13 個行政村。春秋較暖和，夏季由于東南風、南風影響，熱而不燥，冬季由于北風、西北風影響，寒冷期較長。 壩墻子所處地為遼河沖積平原，地勢平坦，土質肥沃，水源充足 ，視野開闊，地貌景觀單一，海拔高程介于 米之間。地下水位較高。地震烈度為 7度設防。而今，盤錦大米成功躋身“國家原產(chǎn)地域保護產(chǎn)品”、“中國名牌”、“中國馳名商標”行列。今年，盤錦 河蟹 養(yǎng)殖面積發(fā)展到148萬畝，河蟹產(chǎn)量達 萬噸。成為全國河蟹銷售的集散地，吸引了多個省、市、自治區(qū)的客商，河蟹遠銷日本、韓國、泰國等地。 14 北京烤鴨 1/4的鴨源來自于盤錦。 壩墻子所處位置交通發(fā)達、便捷宜達，大盤線穿鎮(zhèn)而過，其區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢更加突出。 ，大力發(fā)展工業(yè) 壩墻子鎮(zhèn)地處遼寧沿海經(jīng)濟區(qū)，利用盤錦市經(jīng)濟結構轉型發(fā)展相 15 關產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，帶動壩墻子工業(yè)的發(fā)展。 第四章 項目所在地區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 16 一、壩墻子鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 近年來，壩墻子鎮(zhèn)新農(nóng)村建設，滿足不了農(nóng)民日益增長收入的需求，富強新區(qū)的建設，對滿足農(nóng)民需求，加快城鄉(xiāng)一體化進程具有重要意義。能夠解決大量人員就業(yè)。 三、項目消費群體定位分析 壩墻子鎮(zhèn)新型農(nóng)民人群，包括私營業(yè)主、企事業(yè)單位職工及退休人群。 17 2. 經(jīng)濟承受力較強，對房屋的品質更加關注。 4. 購房趨向容易受同一階層人群口碑傳播影響。 6. 該項目的主力客群購買能力強，經(jīng)濟收入高且穩(wěn)定，對于居住品質和環(huán)境有很高的追求。東與臺安縣、 海城市 隔河相望，南與盤錦市區(qū)、 大洼縣 毗鄰，西連凌海市，北與北寧市接壤。 27′ ~122176。 45′ ~40176。全縣下轄 9 個鎮(zhèn)， 8 個鄉(xiāng)， 192 個行政村。 全縣地區(qū) 2020年生產(chǎn)總值可實現(xiàn) 125億元，比上年增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資完成 103 億元，比上年增長 %，完成稅收 億元，比上年增長 40%；實現(xiàn)地方財政一般預算收入 4 億元，比上年增長 %；實際利用外資 2018 萬美元，比上年增長 %；農(nóng)民人均純收入達到 9260元，比上年增長 %。 二、建設方案 宜居工程建設： 建筑從壩墻子鎮(zhèn)的傳統(tǒng)習慣和生活需要出發(fā)，綜合考慮功能布局的合理性、空間形態(tài)的美觀性，以及與周邊優(yōu)美遼河風光的 融合性，以人為核心，最大程度低關懷居民的各種生活需求，尊重居民的生活習俗，運用現(xiàn)代規(guī)劃設計手法，創(chuàng)造功能完善、結構清晰、布局合理、 19 道路暢通、配套齊全、具有鮮明特色的社會主義新農(nóng)村。 小區(qū)建筑 為 二 類建筑，建筑防火等級為 二 級。 指導思想： （ 1） 創(chuàng)造鮮明、 和諧 的主體社區(qū)形象。 （ 3） 精心的平面布局并兼顧投入成本。商 網(wǎng) 公建周邊留足開闊街面。 合理布局，優(yōu)化設計。房屋開間進深適當，門、窗尺寸及位置符合采光、通風的要求。 本小區(qū)具有以下戶型特點： a． 中心的戶型設計兼顧大戶型設計，體現(xiàn)戶型的多樣化。滿足了不同年齡段和不同收入家庭的現(xiàn)實需求。所有戶型均保證名廚、明衛(wèi)、明臥、明廳“四明” 格局。 d． 晝光 設計。充分利用日光照明既能節(jié)約電力，又能為居住空間增添健康元素。所有廚房均設有集中排煙道，衛(wèi)生間設集中管井，避免管線明露。 三 、施工部署 ， 按施工總承包的原則考慮， 施工過程可分為以下幾個分部組織施工。 第二階段為： 地上結構，鋼筋混凝土砌筑 ，內(nèi)粉施工準備。 第四階段為：水電設備安裝工程。 ：施工準備→打樁→挖土→基礎結構→上部結構→ 22 內(nèi)外粉刷、水電設備安裝、涂料及油漆→室外總體→竣工。 ，結合工程場地的實際情況，在施工過程中，應盡量采用平面流水，立體交叉的作業(yè)方式組織施工，使相關的施工階段做到銜接緊密、穿插有序。 ，進行施工現(xiàn)場勘察，以便針對地處交通要道的施工特點做好充分準備。 根據(jù)現(xiàn)場實際情況和場布圖搭設臨時設施。根據(jù)控制坐標點，測放出建筑物的定位軸線，并作好軸線標樁及保護工作。 、結構施工考慮，布置給水、排水管、施工電線設置及配電箱、水龍頭。 及水平 標高按基礎施工要求設立引出軸線樁及水平標記。 六 、質量安全文明施工 根據(jù) ISO9002 國際質量認證體系，貫徹控制施工全過程的工程質量，“爭創(chuàng)一流工程，提供滿意的服務”，讓業(yè)主感到放心。 “高效、快速、創(chuàng)一流”的精神，樹立良好的企業(yè)信譽。 挖土方案采用機械分區(qū)開挖施工方式。 模板計劃采用 18mm 厚膠合板木模施工體系，梁柱及梁墻交接處為定型模。 3臺 40T/M塔吊，作為結構階段材料垂直運輸。 區(qū)內(nèi)設 置消火栓及火災自動報警系統(tǒng)，各樓之間設置消防通道，保證 24 小時全天供水。 九 、綠化工程 項目用地內(nèi)，交通道路主要圍繞建筑物環(huán)形布置，實現(xiàn)人車分流。另外，在建筑的適當 位置，退縮和留空，形成開敞空間和平臺并配以綠化，以點、線、面合理分布，與場地環(huán)境中的樹、草、水、山石和小品等有機結合，有效提高了外部空間環(huán)境的生態(tài)效 應 。 室外消防系統(tǒng)與低區(qū)供水系統(tǒng)為同一系統(tǒng)，與低區(qū)生活供水系統(tǒng)共同用一個管道，沿道路兩側布置地理式消火栓，消火栓間距為90120m。 管道布置： 根據(jù)小區(qū)豎向設計確定排水管道由西向東敷設， 收集 的污水 由化糞池凈化后 ，排入市政污水管道中，化糞池采用鋼筋混凝土成品，小區(qū)內(nèi)雨水管道沿園區(qū)主要道路敷設，管材采用鋼筋混凝土管，小區(qū)建設一座