【正文】 ........................................... 58 招標(biāo)原則 .......................................................................................................... 58 招標(biāo)方式 .......................................................................................................... 58 招標(biāo)內(nèi)容和范圍 ............................................................................................... 58 第十二章 投資估算與資金籌措 .......................................................... 59 估算的范圍和依據(jù) ............................................................................................ 59 項(xiàng)目總投資估算 ............................................................................................... 60 資金使用計(jì)劃與資金籌措 ................................................................................. 60 第十三章 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) .................................................................. 61 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) .......................................................................................................... 61 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) ............................................................................................... 63 第十四章 風(fēng)險(xiǎn)性分析 .................................................................... 67 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) .......................................................................................................... 67 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................... 67 建筑成本風(fēng)險(xiǎn) ................................................................................................... 67 1 第一章 總 論 項(xiàng)目名稱 海南天池桃園酒店有限公司海南天池桃園酒店建設(shè)項(xiàng)目 。 項(xiàng)目建設(shè)單位 海南天池桃園酒店有限公司 。滿足高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)休閑度假、住宿、餐飲 、娛樂等多種要求，配置相應(yīng)的酒店設(shè)施及功能。 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于海南樂東尖峰嶺天池，項(xiàng)目占地面積約 125畝 。 其中接待大堂區(qū)由 1 幢 2 層熱帶雨林風(fēng)格建筑 ， 地上 建筑面積為1300m2； 會(huì)議中心 為 1 幢 3 層 熱帶雨林風(fēng)格建筑 ， 地上 建筑面積為 2 3500m2，地下建筑面積 500m2； 康復(fù)療養(yǎng)中心為 1 幢 3 層 熱帶雨林風(fēng)格建筑 ， 地上 建筑面積為3500m2； 濱水別墅區(qū)由靠近湖濱的 10 幢 2 層 、具有當(dāng)?shù)孛袼?風(fēng)格建筑 組成， 地上 總建筑面積為 3000m2； 集中式酒店區(qū)由 8 幢 3 層熱帶雨林風(fēng)格建筑 組成， 地上 總建筑面積為 27700m2。 建筑 高低錯(cuò)落，以爭(zhēng)取最大的觀景 視線 。 同時(shí)進(jìn)行建設(shè)用地范圍內(nèi)園林環(huán)境工程建設(shè)（綠化工程、建筑小品、入口廣場(chǎng) ） 、室外照明 、泳池 、 2 個(gè)網(wǎng)球場(chǎng) 和背景音樂等。 總投資額 30, 萬元， 所需資金 由業(yè)主自籌 解決 。 可行性研究報(bào)告編制的范圍 研究工作的范圍包括：建設(shè)的背景及必要性、市場(chǎng)分析、建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè) 條件 、建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 、建筑建設(shè)方案 、公用工程、消防、環(huán)境保護(hù)及節(jié)能、項(xiàng)目組織及勞動(dòng)定員、項(xiàng)目建設(shè)管理及招投標(biāo)、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)等。 所有這些為海南發(fā)展旅游房地產(chǎn)創(chuàng)造了良好的 條件 。 本項(xiàng)目 集豪華酒店、餐飲會(huì)議和休閑健身于一體的、具有世界 5 先進(jìn) 水平的 山地湖濱 休閑 度假勝地。 項(xiàng)目的建設(shè) 將 為海南省建設(shè)國(guó)際旅游島增添了新亮點(diǎn)，項(xiàng)目的建設(shè)符合海南省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和旅游產(chǎn)品的需求。項(xiàng)目具有一定的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，項(xiàng) 目的建設(shè)是必要的。 財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)，極具投資價(jià)值。 2． 應(yīng) 切實(shí)做好與外部供水、排水、供電等工程的銜接，以保證項(xiàng)目建設(shè)及投入使用期的需要。 6 第二章 項(xiàng)目建設(shè) 背景和 必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 1． 旅游業(yè)的大發(fā)展趨勢(shì) 從二十世紀(jì)九十年代起，在全球相對(duì)過剩的經(jīng)濟(jì)格局下，旅游業(yè)成為刺激各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的源動(dòng)力之一。以年均 810%的速度持續(xù)增長(zhǎng)，同時(shí)帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)如服務(wù)業(yè)、金融業(yè)的發(fā)展。特別是度假旅游已經(jīng)成為一種勢(shì)不可擋的潮流。它將成為世界旅游文化的一支“奇葩”，隨著旅游業(yè)的全球一體化趨勢(shì)，中國(guó)日益受到國(guó)外游客的青睞，成為旅游觀光的首選地。 國(guó)家已把旅游業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，充分肯定了旅游業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)拉動(dòng)需求所起的扛桿作用。全年共接待入境游客 ， 實(shí)現(xiàn)國(guó)際旅游外匯收入 美元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %；國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) ，收 7 入 ，分別比上年增長(zhǎng) %和 %；中國(guó)公民出境人數(shù)達(dá)到 ，比上年增長(zhǎng) %；旅游業(yè)總收入 10957億元人民幣，比上年增長(zhǎng) %。全年共接待入境游客 ,實(shí)現(xiàn)國(guó)際旅游外匯收入 ，分別比上年下降 %和 %；國(guó)內(nèi)旅游人數(shù) ，收入 億元人民幣，分別比上年增長(zhǎng) %和 %；中國(guó)公民出境人數(shù)達(dá)到，比上年增長(zhǎng) %；旅游業(yè)總收入 ，比上年增長(zhǎng) %。從而把旅游業(yè) 8 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位提升到了一個(gè)新的高度。 為保證旅游業(yè)健康發(fā)展，省政府先后頒布了《海南省旅游規(guī)劃大綱》、《海南省旅游管理?xiàng)l例》、《海南省旅游市場(chǎng)管理規(guī)定》，充分體現(xiàn)了我省對(duì)旅游業(yè)發(fā)展的高度重視，將旅游業(yè)推向了法制建設(shè)的正確軌道。 這里空氣新鮮、風(fēng)光旖旎、景色迷人、令人神往。目前，海南省正在向“旅游強(qiáng)省”進(jìn)軍。 2． 海南省 、 三亞 市 和樂東縣 旅游業(yè)快速發(fā)展 （ 1） 海南省旅游業(yè)發(fā)展情況 海南島是中國(guó)南海上的一顆璀璨的明珠，是僅次于臺(tái)灣的第二大島，中國(guó)陸地面積較小，海洋面積最大的省。 9 海南島處于亞洲太平洋經(jīng)濟(jì)圈的中部，北隔瓊州海峽與雷州半島相對(duì)。海南島交通方便，有遍布全省的星級(jí)酒店等現(xiàn)代化設(shè)施，為人們提供了高檔次的食、住、行、游、購(gòu)、娛旅游條件。根據(jù)《海南省旅游發(fā)展總體規(guī)劃綱要》，海南省未來 20年旅游發(fā)展總目標(biāo)為，建成世界著名、亞洲一流的度假休閑旅游目的地。 這里空氣新鮮、風(fēng)光旖旎、景色迷人、令人神往。 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)的穩(wěn)定的高速 發(fā)展，人民生活水平逐步提高，隨著跨海鐵路的開通，到海南旅游的人數(shù)越來越多。隨著旅游業(yè)向度假休閑旅游方向的轉(zhuǎn)變，對(duì)各種旅游設(shè)施特別是酒店的需求越來越大，酒店業(yè)作為旅游業(yè)的組成部分，得到了較大的發(fā)展，也吸引了社會(huì)眾多資金投資于酒店。優(yōu)越的自然環(huán)境不僅吸引眾多游客來旅游，而且還吸引了眾多投資者來投資興業(yè)，全國(guó)和來自世界各地的旅游者來 海南 打高爾夫、賞島嶼、泡溫泉、潛水、 10 療養(yǎng)等。巨大的客源市場(chǎng)，為旅游地產(chǎn)的崛起夯實(shí)了基礎(chǔ)。 海南省 2020— 2020年旅游接待情況 單位：萬人次 2020年，全省接待旅游過夜人數(shù) ，比上年增長(zhǎng)%。旅游總收入 ，增長(zhǎng)%。旅游飯店客房開房率 %，提高 分點(diǎn)。其中，五星級(jí)賓館 14家，四星級(jí)賓館 53家，三星級(jí)賓館 118家。其中，接待國(guó)內(nèi)旅游者 ，增長(zhǎng) %；接待入境旅游者，下降 %。其中，國(guó)內(nèi)旅游收入 ，增長(zhǎng) %；境外旅游收入 ，增長(zhǎng) %。年末全省年份 指標(biāo) 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 總接待人數(shù) 2060 其中 境外 境內(nèi) 11 共有星級(jí)賓館 260家，其中，五星級(jí)賓館 20家，四星級(jí)賓館 54家，三星級(jí)賓館 117家。全年接待旅游過夜人數(shù) ，比上年增長(zhǎng) %。旅游總收入 ，增長(zhǎng) %。旅游飯店客房開房率 %。 從以上數(shù)據(jù)可以看出，海南省旅游收入和旅游人次呈逐年穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，特別是境外旅游人次和旅游收入增長(zhǎng)快于境內(nèi)旅游。久負(fù)盛名的陽(yáng)光與大海，繽紛神秘的海底世界，雄渾的 108米海上觀 音，清新自然的生態(tài)環(huán)境、濃郁的熱帶風(fēng)情??一個(gè)向世界出口陽(yáng)光與空氣的地方，一個(gè)世界上最有希望的旅游目的地。美麗三亞，浪漫天涯，永遠(yuǎn)的熱帶度假天堂。 12 隨 著海南逐步成為我國(guó)知名的熱帶海島旅游觀光度假勝地 ， 三亞市 各項(xiàng)旅 游業(yè)接待國(guó)內(nèi)外游 客由 2020年的 上升至 2020年的 ， 平均增長(zhǎng)速度達(dá)到 %。 三亞市 2020— 2020年旅游接待情況 單位：萬人次 2020年全市接待旅游過夜人數(shù) ，比上年增長(zhǎng) %。全年旅游收入 億元，比上年增長(zhǎng) % 。旅游飯店客房開房率 %，比上年提高 。全年旅游收入，比 2020年增長(zhǎng) % ，其中，境外旅游收入 19497萬美元，比 2020年下降 %。全市列入統(tǒng)計(jì)的旅游賓館 (酒店 )187家，比 2020年增加 6家，其中，五星級(jí)賓館 10家，四星級(jí)賓館 21家，三星級(jí)賓館 25家，二星級(jí)賓館 16家，一星級(jí)賓館 5家，待評(píng)五星級(jí)賓館 15家。全市共有 A級(jí)及以上旅游景區(qū) 8處，其中， 5A景區(qū) 2處， 4A景區(qū) 3處。 樂東縣具有豐富的旅游資源， 有 世界頂級(jí)熱帶雨林 —— 尖峰嶺國(guó)家森林公園 、 保國(guó)毛公山自然景觀 、 樂東濱海特別旅游規(guī)劃區(qū)（龍棲灣、龍騰灣） 、 龍沐灣國(guó)際旅游度假區(qū) 、 昌化江大廣壩內(nèi)河水上旅游景點(diǎn) 、 佳西嶺自然保護(hù)區(qū) 和 現(xiàn)代工農(nóng)業(yè)觀光資源 。 2020年旅游業(yè)快速發(fā)展。全年全縣共接待國(guó)內(nèi)外游客 ，同比增長(zhǎng)%；旅游飯店接待人數(shù) ，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)旅游總收入 810萬元，同比增長(zhǎng) ％。 2020 年 12 月 31 日國(guó)務(wù)院 發(fā)布了《 國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見 》（ 國(guó)發(fā)〔 2020〕 44 號(hào) ），將建設(shè)海南國(guó)際 14 旅游島上升為國(guó)家戰(zhàn)略， 逐步將海南建設(shè)成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨(dú)特、社會(huì)文明祥和的開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島。 （ 2） 世界一流的海島休閑度假旅游目的地。 （ 3） 全國(guó)生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)。 （ 4） 國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作和文化交流的重要平臺(tái)。（ 6）國(guó)家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地。 世界頂級(jí)熱帶雨林 —— 尖峰嶺國(guó)家森林公園 介紹 尖峰嶺國(guó)家森林公園成立于 1992年，地處海南島西南部，跨東方、 15 樂東兩市縣，距南山文化旅游去 60公里，距國(guó)際濱海旅游城市三亞市90公里。公園總面積 447km2，森林覆蓋率 98%，擁有全國(guó)整片面積最大、保存最完好、生物多樣性指數(shù)最高的原始熱帶雨林，是全球 40個(gè)具有世界意義的生態(tài)單元之一，享有“天涯第一園”、“ 海南之肺”、“熱島涼山”的美譽(yù) ，入選中國(guó)最美十大森林。 主峰：主峰海拔 ，一覽眾山小。 天池：海拔 810m，水面 40公頃，群山懷抱，景色秀麗，湖光山色倒映；年平均氣溫 ，是清涼世界、休閑度假和水上 娛樂的天堂。 16 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 項(xiàng)目的建設(shè)順應(yīng) 海南國(guó)際旅游島建設(shè)的客觀要求， 是 海南天池桃園酒店有限公司 自身發(fā)展的需要 ?？蔀楫?dāng)?shù)卣徑馍鐣?huì)就業(yè)壓力盡自身的錦薄之力。 17 第三章 市場(chǎng)分析 客房供給增 長(zhǎng)預(yù)測(cè) 未來市場(chǎng)供給情況可以概括如下： （ 1） 持續(xù)開發(fā)的酒店項(xiàng)目預(yù)期將進(jìn)一步提升海南作為中國(guó)首選度假目的地的地位，也可能使海南成為整個(gè)亞太地區(qū)唯一一個(gè)擁有眾多國(guó)際頂級(jí)度假酒店的目的地； （ 2） 未來，絕大多數(shù)新開發(fā)酒店項(xiàng)目都將位于諸如海棠灣 、 清水灣 和?？谑形骱０?這樣的新興度假開發(fā)區(qū)域， 而山地雨林度假酒店的發(fā)展 將 為市場(chǎng)提供更加多樣 化的產(chǎn)品，乃至進(jìn)一步提升市場(chǎng)的吸引力