【正文】 維保工作計劃及上級分配的任務(wù)，做好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施的養(yǎng)護和維修工作，確保設(shè)備設(shè)施完好，運行正常。 3）負責設(shè)備及機房的清潔和設(shè)備標識的完好、正確。 5）定時巡查設(shè)備運行情況，并做好書面記錄。并詳細記錄各類維修耗用材料。 8）接到報修任務(wù)，須在規(guī)定時間內(nèi)趕到現(xiàn)場，并設(shè)法在最短時間內(nèi)解決。 安保員職 責： 1）負責 小區(qū) 內(nèi)治安防范、安全保衛(wèi)和消防管理工作。主動熱情為各類業(yè)戶提供便利服務(wù)，諸如提攜物品、備好打氣筒、代叫出租車等。 4）大宗物品搬運出 小區(qū) ，須辦理物品出門手續(xù)，經(jīng)業(yè)戶認可方能放行。 6）加強 小區(qū) 巡邏，發(fā)現(xiàn)可疑跡象，要跟蹤盤察，并及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)，采取有效措施確保 小區(qū) 平安。 8）定期測試消防設(shè)施，參加消防演練。 10）熟悉 小區(qū) 業(yè)戶情況，與業(yè)戶建立友好關(guān)系，及時反饋業(yè)戶的意見和要求，對改進管理處工作提出建議。 12）完成上級領(lǐng)導(dǎo)布置的其他任務(wù)。 2) 每天清掃公共道路等。 4) 每天清運生活垃圾，及時清運建筑垃圾。 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 16 PAGE 1 5) 負責養(yǎng)護公共區(qū)域的綠化。 綠化工職責： 1) 負責 小區(qū) 范圍內(nèi)的各種觀賞植物的養(yǎng)護工作。 3) 根據(jù)不同季節(jié)對綠化進行滅蟲、修剪、翻土、施肥等工作，確保綠化存活率達 96％以上。 5) 對草坪進行定期修剪與除草，確保草坪濃綠、平整、無雜草。 五、日常管理制度及考核目錄 物業(yè) 管理是一項非常平凡而又繁瑣，相對勞動力密集的管理服務(wù)工作，同時隨著科技的發(fā)展和進步，其科學(xué)技術(shù)的含量在逐年提高，對物業(yè)管理而言已不可與過去相比了。我們將在引入先進的管理理念，以及 ISO9001:2021的基礎(chǔ)上，擬定更趨合理化的管理制和實施細則，進一步加強管理提高服務(wù)質(zhì)量。 物業(yè)管理 序號 文件名稱 1 物業(yè)管理前期工作計劃 2 物業(yè)管理崗位設(shè)置 圖 3 物業(yè)管理人員編制 4 開辦費預(yù)測 5 員工工資津貼表 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 17 PAGE 1 6 管理費預(yù)測 7 財務(wù)預(yù)算案 8 員工守則 9 物業(yè)財務(wù)管理制度 10 緊急預(yù)案 11 物業(yè)管理人員入職要求 12 物業(yè)管理人員服裝使用規(guī)定 13 物業(yè)管理人事制度 14 物業(yè)管理人員培訓(xùn)計劃 15 物業(yè)管理各部門規(guī)章制度 16 物業(yè)管理采購制度 17 文件借閱發(fā)放制度 18 每日巡視記錄表 19 物業(yè)咨詢情況登記表 20 物業(yè)接管驗收程序 21 物業(yè)治安管理規(guī)定 22 物業(yè)消防管理規(guī)定 23 物業(yè)公共 設(shè)施場所管理規(guī)定 24 物業(yè)公司檔案管理制度 25 物業(yè)公司處理投訴制度 工程 序號 文件名稱 1 工程主管／經(jīng)理崗位職責 2 工程部常用工、器具清單 3 電工崗位職責 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 18 PAGE 1 4 弱電工崗位職責 5 空調(diào)工崗位職責 6 建立設(shè)備管理臺帳要則 7 工程部值班工作記錄 8 客戶報修工作規(guī)程 9 客戶報修工作單 10 裝修管理規(guī)定 11 裝修巡視制度 12 設(shè)備匯總表 13 設(shè)備保養(yǎng)施工驗收單 14 設(shè)備采購?fù)ㄖ獑? 15 設(shè)備大修竣工單 16 設(shè)備報廢申請單 17 設(shè)備采 購?fù)ㄖ獑? 18 物資驗收入庫單 19 臨時電源安裝使用申請表 20 機房管理規(guī)定 21 物業(yè)設(shè)備維護保養(yǎng)制度 22 配電室運行日記 23 設(shè)備全年保養(yǎng)計劃表 保 安 序號 文件名稱 1 保安主管崗位職責 2 監(jiān)控崗位職責 3 門衛(wèi)崗位職責 4 巡邏保安職責 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 19 PAGE 1 5 保安：工作日報表 6 巡邏工作記錄 7 消防工作制度 8 監(jiān)控工作記錄 9 防火安全責任書 10 外來施工管理規(guī)定 11 動火作業(yè)申請審批表 12 外來施工申請表 13 外來施工隊伍管理協(xié)議書 14 保安工作質(zhì)量檢查表 清 潔 序號 文件名稱 1 清潔工崗位職責 2 物業(yè)常用保潔工具配備一覽表 3 清潔服務(wù)質(zhì)量檢查評分表 4 每日清潔工作檢查表 第五章 管理服務(wù)人員配置規(guī)劃 一 、 配置管理服務(wù)人員的標準要求： 本物業(yè)項目從業(yè)人員，應(yīng)具備較高的技術(shù)管理，操作能力的職業(yè)素養(yǎng)，同時還應(yīng)具備有較高的道德修養(yǎng)，忠于職守，并具有一定的奉獻精神。 綜合考量本項目的管理特性，管理要求等各方 因素，我們認為本項的人員任職前應(yīng)通過雙方的政審，經(jīng)培訓(xùn)考核合格后取得上崗資格，同時應(yīng)具備以下要求： DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 20 PAGE 1 項目管理處經(jīng)理 身體要求： 年齡 3050歲 身高 ，相貌端正，身體健康； 知識要求： 高等院校?？飘厴I(yè)以上文化程度； 熟悉物業(yè)管理知識和全面質(zhì)量管理知識。組織員工培訓(xùn)，提高職工素質(zhì)。熟悉物業(yè)業(yè)務(wù)、電子計算機應(yīng)用基礎(chǔ)知識、檔案管理知識、和安全、保衛(wèi)、消防管理、保潔、工程等實際管理知識及外賓接待知識； 能簡單的進行英語會話和閱讀； 了解應(yīng)用文寫作、房產(chǎn)建筑學(xué)、機電設(shè)備等基礎(chǔ)知識； 能力要求： 協(xié)助管理處經(jīng)理對 本項目進行全權(quán)管理，主要負責本項目的實務(wù)運作和管理，根據(jù)項目管理服務(wù)目標，制定切實可行的物業(yè)管理服務(wù)實施計劃，配合管理處經(jīng)理開展具體的管理工作。能正確處理企業(yè)、職工、社會、政府部門等之間的相關(guān)關(guān)系； 能組織協(xié)調(diào)全體員工具有鼓動能力，能很好的組織與團結(jié)全體員工，工作邏輯性強，用詞恰當，能撰寫工作報告和相關(guān)文件； 職業(yè)素養(yǎng)： 遵守公司規(guī)章制度和職工守則，樹立服務(wù)至上的職業(yè)道德觀，成為公司和員工的楷模； 工作經(jīng)歷： 擔任知名賓館或物業(yè)項目經(jīng)理助理一年以上，工作業(yè)績顯著，具有較強的經(jīng)營管理和組織管理能力，經(jīng)過物業(yè)或房地產(chǎn)管理專業(yè)或崗位培訓(xùn)，達到任職要求； 客戶服務(wù)人員 身體要求： DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 22 PAGE 1 年齡 2535歲 身高 ，相貌端正，身體健康； 知識要求： 中等院校?？飘厴I(yè)以上文化程度； 熟悉物業(yè)管理知識和全面質(zhì)量管理知識。提高自身素質(zhì)和工作能力； 能很好的協(xié)調(diào)員工關(guān)系，能撰寫工作報告和相關(guān)文件； 工作認真，反應(yīng)敏捷，思維清晰。了解成本管理、工程預(yù)算和有關(guān)定額的核算及其程序。了解人員管理、獎懲條件和勞動紀律的一般規(guī)定。熟悉修理成本的核算。具有編寫分析報告、實施方案、年度計劃和總結(jié)的能力； 能根據(jù)各人的技術(shù)特長，合理組織工作，具有主持工作安排、材料準備、場地布置和工藝指導(dǎo)的能力，能采取預(yù)防措施，使機電設(shè)備保持完好； 對工程設(shè)計和修繕方案能作出初步評價和初審意見； 能分析判斷和處理工程維修中的日常問題； 職 業(yè)素養(yǎng)： 愛崗愛公司，遵紀守法，鉆研技術(shù)，自覺保證修理質(zhì)量，帶頭作到安全文明工作，關(guān)心團結(jié)同事，能虛心聽取業(yè)主、下級和領(lǐng)導(dǎo)的意見與建議，主動改進工作缺點； 經(jīng)歷要求： 具有經(jīng)專業(yè)部門的中級工考核合格并在工程部擔任主管三年以上； 保安部主管 身體要求： 年齡 3040 身高 ； 身體健康，視聽靈敏，精力充沛、體格強??； DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 24 PAGE 1 知識要求： 高中畢業(yè)或同等學(xué)歷； 熟悉保安消防知識和有關(guān)的法律常識以及物業(yè)管理知識。能處理各種突發(fā)事件； 能熟練操作各類安保消防設(shè)備，并能按規(guī)定予以保養(yǎng)； 能指揮好當班各崗位保安人員，確保物業(yè)的安全； 職業(yè)素養(yǎng)： 嚴格遵守物業(yè)服務(wù)組織規(guī)章制度和涉外紀律，工作認真負責； 經(jīng)歷要求： 曾擔任社會公眾物業(yè)項目安保領(lǐng)班工作五年以上，退伍人員最佳； 保潔部主管 身體要求： 年齡 3045 身高 ； 身體健康，精力充沛，品貌端正； 知識要求： 高中畢業(yè)或同等 學(xué)歷； 熟悉 小區(qū) 、社會公眾物業(yè)項目的保潔服務(wù)常識和環(huán)境衛(wèi)生知識，掌握防蟲、防霉、防腐和安全用電知識； 懂得清潔衛(wèi)生藥劑、藥品的化學(xué)性能和使用要領(lǐng)，具有衛(wèi)生、保健知識； 具有法律常識、了解安全保衛(wèi)和消防條例規(guī)定； 能力要求： 能帶領(lǐng)員工按操作規(guī)程和要領(lǐng)熟練地操作各類相關(guān)工具和能正確使用消毒藥劑； DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 25 PAGE 1 職業(yè)素養(yǎng)： 帶頭嚴格遵守勞動紀律和有關(guān)制度，工作中不怕苦、不怕累，認真負責； 經(jīng)歷要求： 擔任項目保潔管理工作三年以上； 二、 項目總負責人簡歷表 項目經(jīng)理： 姓名 性別 年齡 職務(wù) 職稱 擬在本合同中擔任職務(wù) 畢業(yè)學(xué)校 參加工作時間 從事本專業(yè)工作時間 物業(yè)管理工作經(jīng)歷 年～年 管理過的 物業(yè)項目名稱 項目規(guī)模及獲獎 擔任職務(wù) 工程主管： 姓名 性別 年齡 職務(wù) 職稱 擬在本合同中擔任職務(wù) DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 26 PAGE 1 畢業(yè)學(xué)校 參加工作時間 從事本專業(yè)工作時間 物業(yè)管理工作經(jīng)歷 年～年 管理過的 物業(yè)項目名稱 項目規(guī)模及獲獎 擔任職務(wù) 三、其他主要崗位人員擬配： 全體人員配 備 崗位 人數(shù) 工作概述 經(jīng) 理 1 經(jīng)理，主持 小區(qū) 管理處全面工作 客服主管 1 分管行政事務(wù)工作并負責主管內(nèi)勤 客戶管理工作，負責客戶接待及投訴處理 客戶服務(wù) 2 客戶接待兼文檔內(nèi)勤、資料管理、社區(qū)綜合服務(wù) 會 計 1 財務(wù)事務(wù)處理（按二分之一計算） 出 納 1 出納兼業(yè)戶接待 工 程 部 6 電話、網(wǎng)絡(luò)布線、變電所、日常房屋設(shè)備維保 安 保 部 41 監(jiān)控、正門、巡視、疏導(dǎo)交通、糾正違章 保 潔 部 0 外包 綠化人員 0 外包 合 計 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 27 PAGE 1 工程崗位 崗 位 人數(shù) 崗 位 情 況 工程主管 1 日班 水電維修 3 日班，并負責變電所值班和維修（含翻班休息） 泥木雜工 1 日班 弱電工 1 日班 合 計 6 日班 安保崗位 崗 位 人數(shù) 崗 位 情 況 安保主管 1 日班，雙休 保安班長 4 監(jiān) 控 4 每班 1人，四班輪翻。巡 視、車輛引導(dǎo)，四人為班長 地面保安 8 每班 2人，四班對翻，地面車輛引導(dǎo)、管理。 合 計 41 保潔崗位（外包） 崗 位 人數(shù) 崗 位 情 況 保潔領(lǐng)班 0 日班（外包） 保潔 0 日班，負責室外清潔和定期水景清潔（外包） 合 計 0 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 28 PAGE 1 第六章 物業(yè)管理用房及相應(yīng)管理設(shè)施的配置及開辦籌措 一、物業(yè)管理用房的使用計劃 業(yè)委會按照有關(guān)規(guī)定給物業(yè)管理企業(yè)配備了一定比例的管理用房，本企業(yè)如果中標，將本著合理使用的原則，對它們作有利管 理辦公和員工更衣、休息創(chuàng)造基本良好的環(huán)境條件，其使用計劃如下表： 分隔 比率 面積 大概安排 經(jīng)理室 20 1個辦公桌、 3只椅子、 2個文件柜、 1對沙發(fā)、 1茶幾 財務(wù)室 10 2個辦公桌、 2只椅子、 3個文件柜 文檔室 10 1對桌椅、 5只文件柜 辦公室 40 助理、客戶主管、工程師、文員各 1桌1椅。 保安設(shè)備：聚光手電筒、對講機、警棍、其他設(shè)備 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 29 PAGE 1 三、二手盤進駐所需開辦費用籌措及處理意向 〖云頂別墅〗正常運作前后，應(yīng)配置的設(shè)備、工具、物品（包括辦公、維修、保安器材、保潔用品），需要開發(fā)商墊付，物業(yè)公司開出詳細清單，在一定時間內(nèi)陸續(xù)購置到位。（具體見下表） 物業(yè)用具及機械設(shè)備購置清單 （ 表二 ） 購置設(shè)備費用（ RMB） 數(shù)量