【正文】 高桿燈 其他照明 3 溝 渠 池 井 雨水井 1）化糞池每半年清理一次； 2）井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕； 3）每季度清理井內(nèi)雜物一次； 4）每年全面維修完善一次。 1）線路無老化； 2）照明設施清潔完好； 3）燈具施工技術標準。 緩路徑、花崗石道牙 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 40 PAGE 1 2 室 外 照 明 草坪燈 1）燈桿每年刷漆一次； 2）每月清潔燈具一次； 3）每季檢修線路一遍。 1）屋村道路使用管理規(guī)定； 2）人行道鋪設技術標準。 第 九 章 物業(yè)的維修養(yǎng)護管理，保潔、保安、護綠等工作的實施方案 一、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備的維修措施 公共設施的日常維修 序號 類別 項目 日常維修 計劃 方案 標準 實施效果 1 區(qū) 內(nèi) 道 路 砼路面、人行道 1）進住裝修期及中高層、施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴禁在路面上拌制水泥或砂漿污染路面； 2）每年對局部損壞嚴重，修補多次的路面、道牙人行道板進行翻新； 3）路面翻新面積應控制在 1%，其他控制在 5%，逐年遞增10%。 尊重每一位業(yè)主，業(yè)主提出的相關質疑，耐心及時的給予回復答案。 12 業(yè)主及使用人對管理服務滿意 度及對滿意度測評方法的承諾 標準 80%以上 首年 85%以上 以后 90% 加強與住戶的溝通，定期舉行住 戶懇談會，了解客戶的愿望和要求。 執(zhí)行業(yè)主投訴處理流程，確保在 24 小時內(nèi)處理或回復，做到件件由詳細的處理結果和記錄，并由投訴人簽字認可。 定期噴灑藥物，有效預防病蟲害。 花卉、綠籬、樹木根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。 10 小區(qū) 綠化 喬 灌木、草坪和園林建筑附屬設施 的管護標準措施和 苗木成活率承諾 標準 存活率 95% 投標方承諾 存活率 96% DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 39 PAGE 1 有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理，做到無明顯的病蟲危害和要害。 9 小區(qū) 水景清潔度承諾 標準 95% 投標方承諾 98% 實行專人負責制度，由專人負責養(yǎng)護和維護，明確相關責任，發(fā)現(xiàn)有損壞或不符合標準的立即進行整改。 路面翻新面積控制在 1%，其他控制在 5%，逐年遞增 10%。 對 小區(qū) 內(nèi)的路面定時進行巡視，排除障礙物，確保通行暢通。 8 小區(qū)街坊 道路管護措施 和完好率承諾 標準 95% 投標方承諾 98% 小區(qū) 主出入口設有 小區(qū) 平面示意圖，主要路口設有路標。 加強社區(qū)安全宣傳，由消防專管人負責日常巡視并通知管理處，以確保小區(qū) 消防安全。 做到消防設施設備的完好率為 99%,可隨時啟用，消防通道暢通。 實現(xiàn)良好的燈具外觀，照明系統(tǒng)正常有效啟用，照明線路完好。 每周對公共燈具設備進行清潔保養(yǎng)，提高其使用率。 每日定時巡檢，燈具發(fā)生故障時，第一時間進行修理或更換并做好相應的記錄工作。 及時清除道路積水、積雪。路燈每月清洗不少于 1次，雕塑小品 每月清洗 2次以上。 一層共用走道每日拖地 1次，無積灰、污垢、死角。 定時巡查大型設備房內(nèi)的設備運轉狀況，如有異常立即進行修復。滿足業(yè)主要求?？头哟藛T在此事一周內(nèi)與業(yè)主聯(lián)系，詢問相關修復后的使用情況和維修過程中的滿意度。如發(fā)現(xiàn)隱患及修理不到位時，立即修復直至正常運轉。 由于是我方修理失誤，造成的再次損壞，我方將負責到底直至恢復正常的運作。急修，第一時間趕到現(xiàn)場，采取相關措施，把損失減到最小化。 項目 數(shù)量 總功 率 力率 每天運行小時 運行百分比 天數(shù) 電費單價 月總價（元） 備注 給水泵 6 59 24 20% 5853 3用 3備 排污泵 34 24 5% 1128 17用 17備 路燈 景觀燈 — 50 1 11 80% 11810 安防 系統(tǒng) — 4 1 24 100% 2577 含門崗能耗 消防泵 噴淋泵 加壓泵 穩(wěn)壓泵 8 100 24 1% 567 日常調測 / 4用 4備 小計 42,612 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 37 PAGE 1 建立 24 小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主與使用人的報修，及時上門維修嚴格按報修工作流程進行操作。 大型項目在維修、保養(yǎng)防礙到業(yè)主的正常生活或通行時，在施工前一周告之業(yè)主知悉，同時在施工中，設置明顯的告示牌，以防危險。 實行巡視制度，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設施現(xiàn)象，并有詳細的檢查、維修、保養(yǎng)記錄和巡查記錄。 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 36 PAGE 1 能耗估算表 注：①由于設備運行能耗屬于估算，實際運作中回有差異。平方米） 綜合管理費收入 （元 /月） 住宅 底層小高層 / 單身公寓 約 3792 4930 總計（計算式見旁） （ 72153+20254+16150） （ 3792 ） 元 107040 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 33 PAGE 1 三、物業(yè)管理財務支出匯總表 項號 項 目 月支出 (元 /月 ) 年支出 （萬元 /年） 支出比例％ 說 明 1 綜合管理服務（住宅、單身公寓、商鋪） 52,668 632,016 47,780 元的 2 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務 21,427 257,124 17,856元的 3 公共區(qū)域秩序維護服務 43,976 527,712 39,978元的 4 公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護服務 2,508 30,096 按 12540平方米，每平方米 /月計算 5 共用部位、共用設備設施日常運行、保養(yǎng)、維修服務 59,502 714,024 人工 /福利 /能耗估算 /保養(yǎng)費56,669元的 6 公共保險費 500 6,000 第 3者 責任險 7 開辦費攤銷 11,958 143,496 按 24個月 8 不可預計費 2,000 24,000 9 法定稅金 5,941 71,292 按 107040的% 10 創(chuàng)國優(yōu)、貫標認證費用 1,000 12,000 11 社區(qū)文化費 1,000 12,000 12 管理酬金 15,700 188,400 按 1至 8項及 10至 11 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 34 PAGE 1 項的 8%計算 支出合計 218,180 2,618,160 收入合計 107,040 1,284,480 —— 盈虧情況 111,140 1,333,680 —— 四、管理處員工薪金 /福利費明細 管理處崗位名稱 人數(shù) 基本月薪 （人 /元） 各項基金 （人 /元； 按 44%計算） 月總支出 （元） 一 管理人員 開支 1 管理處經(jīng)理 1 5,000 2,200 7,200 2 經(jīng)理助理 （兼業(yè)主服務中心主任） 1 3,000 1,320 4,320 3 客服助理 2 1,500 1,320 4,320 4 財務出納 1 1,400 616 2,016 5 行政文員 1 1,500 660 2,160 6 財務會計 2,500 550 1,800 小 計 15,150 6,666 21,816 二 服務人員開支 7 維修主管 1 2,000 880 3,430 8 水電 維修工 2 1,400 1,232 3,107 9 弱電工 1 1,500 660 11,782 小 計 4 6,300 2,772 9,072 10 保安主管 1 1,800 792 2,592 11 領班 (兼巡邏 ) 4 1,300 2,288 7,488 12 保安門崗 (主出入口雙崗 ) 12 1,000 5,280 17,280 13 保安監(jiān)控 4 1,000 1,760 5,760 14 保安巡邏 4 1,000 1,760 5,760 小 計 25 27000 11,880 38,880 DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 35 PAGE 1 15 保潔領班 1 1,200 528 1,728 16 保潔工 12 850 4,488 14,688 17 綠化工 1 1,000 440 1,440 小 計 14 12,400 5,456 17,856 小 計 60,850 26,774 87,624 三 其他福利費用 1 過節(jié)費、年終獎、 外出旅游（按工資總額 12%提?。? 60,850 60850*12% 7,302 2 工作餐（ 10元 /人） 50 10元 26天 13,000 3 培訓 費 (人 /月 ) 50 20元 /月 1,000 4 保險費（人身意外險） 50 約 120 元 /年 12個月 分攤 500 5 保安夜班費 (6元 /人 ) 6 6 1,098 6 工程人員夜班費 1 20 610 7 服裝費 50 平均 400元/套 /人 24月分攤 833 8 國定假日加班費 24 人/天 12月分攤 3329 小 計 27,672 月員工薪金 /福利費合計 115,296 年員工薪金 /福利費合計 1,383,552 五、房屋設備運行費收支預算方案 〖云頂別墅〗根據(jù)《招標書》提供的數(shù)據(jù)，除了給排水設備有具體功率外，其它設施能耗的測算數(shù)據(jù)未給予，物業(yè)管理公司只能按照經(jīng)驗來估算，可能測算結果不夠準確。 二、物業(yè)管理處收入預算方案 測算出方案如下： DanGuiNanYuan 丹桂南苑 78 32 PAGE 1 一期項目綜合管理費總標準 房屋類別 建筑面積約（平方米） 套數(shù) 綜合管理費標準 （元 /月物業(yè)公司將分階段，按照輕重緩急陸續(xù)使用好開發(fā)商的墊付的這筆款項，在前期物業(yè)合同期限內(nèi)（ 24 月）進物業(yè)管理成本攤畢。 客戶接待室 50 接待柜臺， 2接待圓桌， 8只椅子、 大會議室 100 會議桌配 12座 倉庫 50 貨架若干 監(jiān)控室 30 安保休息室 35 維修中心 15 維修人員 休息室 30 保潔綠化休息室 10 二、管理設施的配置 辦公設備：復印機、電腦、打印機、保險箱、傳真機、文件柜辦公桌 (椅 )、物業(yè)接待臺、小會議桌 (椅 )、飲水機、更衣柜、微波爐、掛壁式空調 工程設備：電動疏通機、電錘 (進口 )、潛水泵 (單相 )、數(shù)字式萬用表、指針式萬用表 、數(shù)字式鉗形表、兆歐表 (1000V)、絕緣墊、鋁合金升降梯 (6M)、鋁合金升降梯 (4M)、鋁合金升降梯 ()、手提充電式遠射燈、梅花 /開口扳手 (公制 )、套筒扳手 (公制 )、各類小工具、角向磨光機、工具箱、小型切割機、 保潔設備：小型清潔工具、鋁合金合頁梯、增壓泵水槍、手推車、桶式洗塵機、清潔其他開支、垃圾桶。 地庫保安 4 每班 1人，四班輪翻，地庫車輛引導、管理。 個主出入口 12 一個出入口日班 2人，夜班 1人，四班輪翻，客人引導，車輛引導、指揮 次要出入口 4 每班 1人，四班輪翻，客人引導，維持秩序 巡 邏 4 每班 2人，四班對翻。熟悉各種設備、器材的原理、性能和使用以及一般維護方法； 掌握治安管理條例； 能力要求： 善于發(fā)現(xiàn)和識別可疑問題，并及時向上級報告。了解設備管 理及組織勞動競賽的經(jīng)驗和知識； 掌握修理作業(yè)中的專用術語； 具有公關、安全、消防等基礎知識； 能力要求： 具備中級工以上（含中級工）的操作、檢修、調整等能力規(guī)范要求； 能撰寫工作小結，布置施工語言準確無誤。掌握修理過程中質量檢查的順序和要求。熟悉各類常用設備設施的性能及特征，具有豐富的操作、保養(yǎng)和維修經(jīng)驗。 職業(yè)素養(yǎng)： 遵守公司規(guī)章制度和職工守則，樹立服務至上的職業(yè)道德觀，成為公司和員工的楷模；