【正文】 在以下三個(gè)方面： （ 1） 事業(yè)激勵(lì) ：以 JJ 與員工同發(fā)展共進(jìn)步來(lái)吸引人，為廣大員工創(chuàng)造發(fā)展空間。 （ 2） 量化目標(biāo)激勵(lì) ：量化管理和目標(biāo)管理是 JJ 推動(dòng)科學(xué)管理的重要措施。 （ 3） 效益激勵(lì)： 物業(yè)收益直接與工資、獎(jiǎng)金分配掛鉤，嚴(yán)格兌現(xiàn)量化目標(biāo)管理的獎(jiǎng)罰措施，管理效益的好壞每個(gè)月在員工的收入中可直接體現(xiàn)，以保持員工對(duì)物業(yè)收益的關(guān)注，提高工作主動(dòng)性和創(chuàng)造性。 （ 2）嚴(yán)格 ISO9001:2021 質(zhì)量體系，堅(jiān)持工作周例會(huì)，定期自審《物業(yè)委托管理合同》執(zhí)行情況，以確保服務(wù)質(zhì)量。 監(jiān)督機(jī)制圖（如下圖）： 運(yùn) 作 中 接 受 員 工 監(jiān) 督 管理效果、服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 消防、治安、納稅等 組織行為 管理制度 管理組人、財(cái)、物資源，管理質(zhì)量 委托管理合同規(guī)定的權(quán)力、責(zé)任 、義務(wù) 社會(huì)各界、開發(fā)商、業(yè)主、客戶、監(jiān)督 JJ 及 ISO9001: 2021 版體系監(jiān)督 政府業(yè)務(wù)主管部門 監(jiān)督 政府相關(guān)部門、 業(yè)主委員會(huì) 監(jiān)督 業(yè)主、 業(yè)主委員會(huì) 監(jiān)督 第 六 章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 項(xiàng)目 管理處人員編 制及任職條件 崗位 主要崗位職責(zé) 任職條件 人數(shù) 管理處 主任 對(duì) 商務(wù)樓 工作的各過(guò)程進(jìn)行策劃，并監(jiān)視、控制和進(jìn)行持續(xù)改進(jìn)。 大學(xué) 大專 以上學(xué)歷，中級(jí)專業(yè)職稱以上，持全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證。 1 保安 班 長(zhǎng) 對(duì)固定崗、巡邏崗、車輛管理員實(shí)施管理； 負(fù)責(zé)火災(zāi)初期 (消防部隊(duì)未達(dá)到前 )現(xiàn)場(chǎng)的指揮的調(diào)度；對(duì)固定崗、巡邏崗、實(shí)施隨機(jī)抽檢，并作好記錄 負(fù)責(zé)一般治安案件 /火災(zāi)與刑事案件發(fā)生率的統(tǒng)計(jì)。 中專以上文化程度，復(fù)轉(zhuǎn)軍人，持物業(yè)管理上崗證，具有三年以上保安管理工作經(jīng)驗(yàn)， 40 歲以下，男性。負(fù)責(zé) 商務(wù)樓 公共設(shè)施、消防 /治安設(shè)施設(shè)備、治安狀況、二次裝修現(xiàn)場(chǎng)、車庫(kù)和露天停車場(chǎng)的巡視檢查。 4 維修工 根據(jù)用戶要求和公司相關(guān)部門傳遞的要求 ,負(fù)責(zé)對(duì)所管轄 區(qū)域的業(yè)主 /租賃戶按物業(yè)管理委托合同或者特約維修服務(wù)的簡(jiǎn)單水電類項(xiàng)目維修。負(fù)責(zé)建議對(duì)所轄 商務(wù)樓 內(nèi)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行標(biāo)識(shí) ,對(duì)標(biāo)識(shí)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 1 清潔、 綠化工 負(fù)責(zé)所分配區(qū)域的清潔 /保潔具體工作。 初中以上文化程度， 45 歲以下。 3 第 七 章 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 項(xiàng)目 管理處物業(yè)管理部門及崗位職責(zé) 一、物業(yè)管理部門職責(zé) 管理組 （ 1）管理室 ? 負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)工作的協(xié)調(diào)、調(diào)度與管理。 ? 負(fù)責(zé)開展宣傳教育、公益活動(dòng)及精神文明活動(dòng)。 （ 2）管理服務(wù)中心 ● 具體負(fù)責(zé)日常物業(yè)管理以及客戶服務(wù)工作 ? 負(fù)責(zé)接待業(yè)主投訴、意見、新聞媒體、上級(jí)部門等信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計(jì)、分析處理和及時(shí)傳遞，并提供分析報(bào)告，為質(zhì)量分析、決策提供依據(jù)。 ? 充分利用現(xiàn)代化管理手段獲取信息并進(jìn)行整理和利用。 工程組 （ 1）設(shè)備管理 、 維修 ? 負(fù)責(zé)檢查智能化、供配電、給排水、空調(diào)、電梯、消防等公用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、與設(shè)備房、設(shè)備的日常維護(hù)工作。 ? 負(fù)責(zé)節(jié)電、節(jié)水、節(jié)能計(jì)劃及措施的制訂，并實(shí)施。 ? 配合各能源供給及通訊等業(yè)務(wù)單位的維修檢查工作。 ? 負(fù)責(zé)建筑物配套的公共照明、泛光等燈光系統(tǒng)維修養(yǎng)護(hù)工作。 ? 負(fù)責(zé)其它臨時(shí)維修工作。 ? 負(fù)責(zé)清潔情況的質(zhì)量監(jiān)督并記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 ? 負(fù)責(zé)“四害”的清殺工作。 ? 負(fù)責(zé)建筑物外墻的清洗工作。 ? 負(fù)責(zé)綠化病蟲害的防治工作。 保安組 ? 負(fù)責(zé)安全管理工作計(jì)劃的制訂和實(shí)施。 ? 控制來(lái)訪人員，按規(guī)定程序辦理來(lái)訪手續(xù)，按規(guī)定路線通行。 ? 負(fù)責(zé)消防檢查和防火監(jiān)督管理。 ? 密切監(jiān)視 商務(wù)樓 外來(lái)人員進(jìn)入主要 商務(wù)樓 區(qū)域的行為，預(yù)防突發(fā)事件的發(fā)生。密切監(jiān)視交通情況（如車輛的進(jìn)出等）。 二、 物業(yè)管理崗位職責(zé) 管理 處主任 職責(zé) 全面負(fù)責(zé) 管理處日常工作，直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)； 審核各項(xiàng)工作計(jì)劃、 培 訓(xùn)計(jì)劃及設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，檢查各項(xiàng)計(jì)劃的落實(shí)情況； 提出年度物品消耗及管理預(yù)算，確保最佳物耗率，控制成本； 根據(jù)管理合同的要求，跟進(jìn)收款情況，在必要時(shí)親自實(shí)施催款計(jì)劃保證管理費(fèi)用的及時(shí)到位； 主持召開管理例會(huì)和專項(xiàng)業(yè)務(wù)會(huì)議，對(duì)業(yè)務(wù)工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢查、協(xié)調(diào)和全面了解； 負(fù)責(zé)對(duì)管理處各班隊(duì)工作進(jìn)行檢查、考核； 有權(quán)提名管理處 員工 ；在不違反政策的前提下，決定其操作人員的錄用、考核、獎(jiǎng)懲等，在適當(dāng)時(shí)提出人員晉升報(bào)告； 組織考查、選擇 合格的供方提交總經(jīng)理核準(zhǔn)，督促相關(guān)部門有效控制及考核各供方的工作，促使供方保障工作質(zhì)量； 負(fù)責(zé)向總經(jīng)理匯報(bào)質(zhì)量管理情況，為管理評(píng)審提供相應(yīng)的報(bào)告，對(duì)管理提出改進(jìn)意見； 協(xié)助總經(jīng)理負(fù)責(zé)管理處日常管理的對(duì)外聯(lián)絡(luò)事務(wù)，負(fù)責(zé)管理處內(nèi)外活動(dòng)的計(jì)劃、組織； 1制定維修保養(yǎng)計(jì)劃、節(jié)能計(jì)劃、工程維修預(yù)算等各項(xiàng)工作計(jì)劃； 1審批業(yè)主二次裝修方案，保證樓宇的安全使用； 1定期檢查總體設(shè)備運(yùn)行情況，及時(shí)糾正維保工作的偏差； 1負(fù)責(zé)開展業(yè)務(wù) 培 訓(xùn)，提高并保持部門員工的總體業(yè)務(wù)水平； 1負(fù)責(zé)處理發(fā)生的業(yè)戶 投訴，并定期進(jìn)行回訪； 1向總經(jīng)理定總結(jié)、匯報(bào)工作，協(xié)助總經(jīng)理完成其他工作。 持證上崗，遵守員工守則的各項(xiàng)規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排。 負(fù)責(zé)客戶二次裝修圖紙各專業(yè)的技術(shù)審定。 對(duì) 商務(wù)樓 內(nèi)設(shè)備、設(shè)施實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)并作好設(shè)備維修、保養(yǎng)記錄。 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，除經(jīng)主 任 批準(zhǔn)并制定了可靠的安全措施，不允許帶電作業(yè)。 按時(shí)上班，不脫崗。 1完成上級(jí)交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。 對(duì) 日常工作進(jìn)行全面監(jiān)督； 熟悉各崗位職 責(zé)、任務(wù)、工作要求、考核標(biāo)準(zhǔn)，掌握值班區(qū)內(nèi)護(hù)管工作程序及特點(diǎn)，加強(qiáng)重點(diǎn)崗位的安全防范； 處事公道，言行文明，對(duì)自己的缺點(diǎn)勇于改正，虛接受建議和意見； 做好工作安排（包括訓(xùn)練、學(xué)習(xí)安排）。每月對(duì)考核不合格的隊(duì)員按規(guī)定予以處罰； 檢查各崗位人員執(zhí)勤情況對(duì)玩忽職守，違紀(jì)違章人員按規(guī)定進(jìn)行處罰，制止、糾正各類違章違法行為； 對(duì)不 稱職的隊(duì)員有權(quán)提出調(diào)離和辭退建議； 負(fù)責(zé)全 班 隊(duì)員的內(nèi)務(wù)管理和考勤工作； 1負(fù)責(zé)跟蹤檢查業(yè)主二次裝修，保證樓宇的安全使用； 1帶領(lǐng)全 班 配合其它部門管理服務(wù)工作； 1完成上級(jí)交辦的其他臨時(shí)任務(wù)。 清潔工職責(zé) 每日需對(duì)樓道清掃保潔，定時(shí)清運(yùn)樓內(nèi)垃圾； 每日需對(duì)樓內(nèi)信箱、標(biāo)牌、墻面、地面、窗臺(tái)等公用部位進(jìn)行保 潔工作，并不斷巡視以保持干凈整潔； 每周需對(duì)樓內(nèi)消防箱、防盜門、窗、公共通道、天臺(tái)等設(shè)施進(jìn)行保潔工作，以保持干凈整潔； 每月需對(duì)走道燈罩進(jìn)行清潔工作，以保持干凈整潔； 每日需清掃外圍，停車場(chǎng)、綠化帶及照明設(shè)施、指示牌等，保持公共場(chǎng)所地面無(wú)紙屑、煙頭、痰漬、污跡； 每次使用完保潔工具、器具后應(yīng)清洗干凈，統(tǒng)一存放于指定地點(diǎn)，并及時(shí)補(bǔ)充或申領(lǐng)保潔工具、器具； 完成主 主任 交辦的其他工作。 商務(wù)樓 所有員工均屬于義務(wù)消防隊(duì)員 ,均有義務(wù)實(shí)施有責(zé)任與消 防工作 ,發(fā)生火災(zāi)時(shí)須緊急奔赴火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)按相關(guān)規(guī)程和規(guī)范投入滅火救災(zāi)工作。 制止任何違反消防安全的行為 ,發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患及時(shí)解決和報(bào)告。 參加滅火行動(dòng) ,疏散受災(zāi)人員及物資。為此，以預(yù)防為主，建立以裝修監(jiān)管、房屋維護(hù)、巡視檢查為主體的三級(jí)管理模式，推行房屋健康檔案管理，制定房屋維修保養(yǎng)計(jì)劃、裝修管理規(guī)定計(jì)劃，全方位地實(shí)施維修與保養(yǎng)。建立物業(yè)健康檔案管理至少有三方面 好處， 一是對(duì)房屋維修保養(yǎng)起到預(yù)防和事前控制的作用；二是當(dāng)房屋發(fā)生損壞情況時(shí)，可以很容易找到問(wèn)題癥結(jié)所在；三是當(dāng)業(yè)主進(jìn)行房產(chǎn)置換時(shí)，可以為房屋價(jià)值評(píng)估提供可靠的參考。 （ 三）物業(yè)健康檔案管理的內(nèi)容 在確立了物業(yè)健康檔案管理的組織關(guān)系后，還需要進(jìn)一步確定物業(yè)健康檔案管理的內(nèi)容，對(duì)物業(yè)實(shí)施動(dòng)態(tài)化的管理。 將物業(yè)驗(yàn)收的原始資料進(jìn)行分類歸檔； （四）物業(yè)健康檔案管理操作流程 根據(jù)管理內(nèi)容及現(xiàn)有的資源條件，我們對(duì)此管理操作流程規(guī)定如下： 各類物業(yè)健康信息的收集 信息反饋 編寫、制定健康管理報(bào)告及計(jì)劃 建立物業(yè) 健康檔案 將資料分類、整理、歸檔 檢查、評(píng)估發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的記錄 實(shí)施 據(jù)此制定物業(yè)檢修計(jì)劃 二、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 就整個(gè)物業(yè)管理流程而言，編制物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃是不可缺少的。 （一） 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制依據(jù) 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制應(yīng)以物業(yè)健康管理檔案及實(shí)際使用情況為基礎(chǔ)和依據(jù)。 （二） 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的的制定職責(zé) 工程維修 人員 負(fù)責(zé)編制物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃； 管理處主任負(fù)責(zé)審核物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃； 公司主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃； 管理處維修人員負(fù)責(zé)根據(jù)物業(yè)維修保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作，并做好標(biāo)識(shí)及記錄。為此，嘉佳物業(yè)精心組織了各專業(yè)工程人員對(duì)“ 重慶雅豪麗景商務(wù)樓 ”項(xiàng)目 的設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn) 行了專業(yè)的調(diào)研，全面、詳盡的技術(shù)分析。 重點(diǎn)控制：就是對(duì)重點(diǎn)設(shè)備重點(diǎn)部位，制定專門的措施和制度，有目的的去重點(diǎn)控制，從而保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。 （一） 管理措施 根據(jù)“點(diǎn)陣統(tǒng)一、重點(diǎn)控制”的管理模式，針對(duì)設(shè)備管理的關(guān)鍵點(diǎn)，我們提出與之配套的管理措施，對(duì)設(shè)施設(shè)備實(shí)行專案管理。 設(shè)備的接管可分為崗位交接和責(zé)任交接。 在接管過(guò)程中，管理處按 重慶第二建筑公司 所移交設(shè)備清單、規(guī)格型號(hào)、容量大小、設(shè)計(jì)要求等進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖逐項(xiàng)驗(yàn)收。 設(shè)備檔案資料管理 （ 1）設(shè)備原始資料檔案管理 將設(shè)備的原始資料歸檔，資料內(nèi)容主要包括：驗(yàn)收記錄、測(cè)試記錄、產(chǎn)品的合格證、訂貨合同 、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說(shuō)明，遺留問(wèn)題處理協(xié)議和會(huì)議記要等。 （ 2）重要設(shè)備維修資料檔案管理 一是維修單管理：每一次維修都要填寫維修單，每月統(tǒng)計(jì)一次，每季度裝訂一次，由工程組負(fù)責(zé)保管以備查驗(yàn)。 三是技術(shù)革新資料：設(shè)備運(yùn)行的改進(jìn)、設(shè)備革新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料，由工程組匯總存查。 （ 2）設(shè)備責(zé)任人管理：根據(jù)設(shè)施設(shè)備的狀況，實(shí)行設(shè)施設(shè)備分管責(zé)任制，明確分工，責(zé)任到人，建立設(shè)備臺(tái)賬制度，掌握并記錄設(shè)備運(yùn)行情況。這種“保潔無(wú)干擾”的環(huán)境管理服務(wù)方式，讓客戶在 愉悅 中享受清新的環(huán)境，是“人性化”服務(wù)理念的真實(shí)體現(xiàn)。公共區(qū)域視需要設(shè)置垃圾桶，在確定垃圾桶的具體位置時(shí)考慮 美觀、實(shí)用與環(huán)境協(xié)調(diào)一致。 公共區(qū)域的保潔保養(yǎng)服務(wù)（包括樓內(nèi)的電梯、過(guò)道、走火通道等公共場(chǎng)所）： 序號(hào) 日常保潔工作范圍 1 所有過(guò)道、樓梯地面每天循環(huán)清掃，每周一次清洗，保持地面無(wú)垃圾、紙屑、煙頭、無(wú)積水，并每天拖地二次，干旱發(fā)現(xiàn)污漬、垃圾及進(jìn)處理，保持光潔明亮。 3 擦凈所有垃圾筒，及時(shí)清理垃圾，保持垃圾不超過(guò)筒身 1/2 處，電梯間煙灰筒保持每日清洗三次以上。 5 每日清掃走火通道，抹凈扶手欄桿，地角線上面灰塵，地面梯階每天拖二遍，發(fā)現(xiàn)口香糖、痰漬等及時(shí)清除，每周清洗一洗。保持外圍干凈，整潔。 3 局部地面每月根據(jù)地面情況進(jìn)行 徹底 沖洗。 5 及時(shí)收集垃圾，將垃圾放在指定地點(diǎn)。 6 抹凈路牌、標(biāo)識(shí)、消防箱、電表箱、水表箱處外燈柱表面上的灰塵。 7 每月 清除一次衛(wèi)生死角，如雨水管處、下水道口等，雨季加強(qiáng)力度清理， 以防堵塞，同時(shí)防止孳和蚊蠅，每月清理一次沙井、排水溝、水池雨水槽內(nèi)、陰溝、排洪溝、污水井雜物，確保其內(nèi)無(wú)雜物。 8 外墻 2 米以下隨時(shí)保潔，保持無(wú)污漬。 地下車庫(kù)日常保潔 序號(hào) 日常保潔工作范圍 1 每日清掃地面垃圾雜物，特別注意車上拋出的垃圾物。 2 雨天增加清掃力度，發(fā)現(xiàn)泥土用小掃把清理 ，晴天用清水將地面沖洗干凈。 4 每日抹凈打掃擋車器同，消水栓箱，防撞標(biāo)志，天花、垃圾桶、風(fēng)口、警鈴、溝渠、沙井、汽車道閘等設(shè)施的灰塵，保持干凈無(wú)污跡、無(wú)泥沙、無(wú)塵。 6 及時(shí)清倒垃圾，將垃圾放到指定地點(diǎn)。 8 保潔中如發(fā)現(xiàn)客人車 門或車窗、車燈沒(méi)有關(guān)好，應(yīng)及時(shí)通知車庫(kù)值班人員，以便得到妥善處理，并將此事匯報(bào)主管。 公司設(shè)置機(jī)動(dòng)組，任何緊急情況，突擊保潔，我公司隨時(shí)組織大量人員突擊協(xié)助。 保潔管理的要點(diǎn)： A、保潔時(shí)根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)避開客戶或客戶聚集的區(qū)域，待客戶離散后再補(bǔ)做；客戶進(jìn)出頻繁和容易臟污的區(qū)域，要重點(diǎn)拖擦； B、電梯間鋪設(shè)地毯并每 天進(jìn)行清洗 一次； C、垃圾處理：客戶的生活垃圾箱設(shè)在隱蔽且異味不易擴(kuò)散的地方；公共區(qū)間垃圾桶設(shè)在電梯入口處；垃圾清理頻數(shù)要快，保持日產(chǎn)日清，不能產(chǎn)生異味；清運(yùn)垃圾時(shí)選擇適宜的時(shí)間和通道，不可使用客梯；可按客戶要求上門清理較大量的生 活垃圾。每天出現(xiàn)不同的 人流、車流高峰