【正文】 電、氣、暖遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)），電梯系統(tǒng)，中央空調(diào)系 統(tǒng)，鍋爐系統(tǒng)，變配電系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)，消防系統(tǒng)等，設(shè)施設(shè)備體系復(fù)雜，為河南省金融系統(tǒng)標(biāo)志性建筑，業(yè)主滿(mǎn)意率高達(dá) %。 ……… ……… ……… ……………………… 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二章 鄭州市公路局 辦公 樓 概況及管理特點(diǎn)分析 鄭州市公路局 辦公 樓 概況 ? 鄭州 市公路局辦公 樓 雄踞鄭州西郊黃金地段 航 海 西 路。 ? 鄭州市公路局辦公樓坐擁完善的社會(huì)配套資源，與帝湖花園、市廣播電視局、建材大世界共構(gòu)綠城 “西部之窗 ”。 ? 鄭州市公路局辦公 樓的整個(gè)建筑造型新穎別致，采用國(guó)際前沿建筑設(shè)計(jì)理念，并采用 玻璃幕墻及 高級(jí)石材作為裝修主料，整體建筑結(jié)構(gòu)莊嚴(yán)肅穆，同時(shí)又不乏強(qiáng)烈的時(shí)代感和現(xiàn)代氣息。 鄭州市公路局辦公樓 物業(yè)管理特點(diǎn) ? 需要品牌物業(yè)管理為之裝扮 好的物業(yè)需要好的物業(yè)管理呵護(hù)，需要好的物業(yè)管理品牌為之裝扮，只有這樣才能充分展示物業(yè)的特點(diǎn)，才能使物業(yè)物有所值 。 公司以發(fā)展求生存，通過(guò)先進(jìn)的管理策劃，規(guī)范的操作實(shí)施，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的導(dǎo)入，科學(xué)與系統(tǒng)的培訓(xùn)，有效的監(jiān)督、評(píng)估和調(diào)整等步驟，國(guó)基物業(yè) 【鄭州市公路局辦公樓】物業(yè)管理服務(wù) 方案 9 廣泛借鑒其他知名企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合自身的資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)施以關(guān)懷員工、關(guān)注顧 客的需求，關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧，關(guān)注物業(yè)整體氛圍為特征的物業(yè)管理，形成具有鮮明特色的國(guó)基物業(yè)文化及其雄心勃勃的主體發(fā)展規(guī)劃。國(guó)基物業(yè)人有實(shí)力、有決心、有信心，在 鄭州市公路局辦公大樓 的物業(yè)管理上再創(chuàng)佳績(jī)。 國(guó)基物業(yè)以 ISO9001 和 ISO14001 質(zhì)量環(huán)境管理體系中制定的護(hù)管工作程序文件及其作業(yè)指導(dǎo)書(shū)為標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照作業(yè)程序文件進(jìn)行管理，對(duì)護(hù)管人員采用 “培訓(xùn) ——考試 ——抽查 ——考核 ”的 PDCA 循環(huán)控制體系，確保環(huán)境安全有序，并根據(jù)各項(xiàng)記錄及時(shí)調(diào)整人員和管理范圍，做到防范區(qū)域無(wú)盲點(diǎn)。 ? 需對(duì)辦公大樓 的整體運(yùn)作具有豐富的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì) 鄭州市公路局辦公大樓一舉將公共秩序維護(hù)、綠化、保潔委托給物業(yè)公司。 國(guó)基物業(yè)現(xiàn)管理物業(yè)面積逾 180 萬(wàn)平方米，其中辦公樓為 20 萬(wàn)平方米，會(huì)展中心為 21 萬(wàn)平方米。 從高檔辦公樓 的日常服務(wù)，到溫馨細(xì)致的客戶(hù)服務(wù)，國(guó)基人形成了融 “第一責(zé)任制 ”和 “一站式服務(wù) ”為一 體的物業(yè)管理服務(wù)體系，并將在 鄭州市公路局辦公樓 的管理上 再創(chuàng)佳績(jī) 。 鄭州市公路局辦公 樓 一方面承擔(dān)著保障正常辦公秩序的重任，另一方面還代表著 鄭州市公路系統(tǒng)的 對(duì)外形象，作為服務(wù)者的物業(yè)管理企業(yè)，就必須嚴(yán)格貫徹落實(shí)各項(xiàng)服務(wù)要求，尤其是服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)，規(guī)范各種操作程序，并通過(guò)持續(xù)性培訓(xùn)學(xué)習(xí)樹(shù)立良好的外在公務(wù)形象，無(wú)論是言行舉止，還是作業(yè)服務(wù)，都必須緊密配合 鄭州市公路局的 形象需求，進(jìn)而將 鄭州市 公路局辦公 樓 打造成為 鄭州市一流 行政 辦公大樓 。 國(guó)基物業(yè) 【鄭州市公路局辦公樓】物業(yè)管理服務(wù) 方案 11 第三章 鄭州市公路局辦公樓 物業(yè)管理 服務(wù)思路 經(jīng)過(guò)詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)勘察和交流溝通，秉著 “強(qiáng)力保障 優(yōu)化形象 ”的指導(dǎo)思想，針對(duì) 鄭州市西郊的規(guī)劃特點(diǎn)和鄭州市公路局的物業(yè)需求特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理服務(wù)整體思路是： “一個(gè)中心、兩個(gè)基本點(diǎn) ”。 根據(jù)鄭州市公路局辦公樓的物業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目需要，我們將提供“專(zhuān)業(yè)化系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)＋公路局辦公樓特色服務(wù) ”的一體化模式，在做好日常物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)上，時(shí)刻做好應(yīng)急服務(wù)的準(zhǔn)備，有效樹(shù)立 鄭州市公路系統(tǒng) 的對(duì)外窗口形象 ， 并強(qiáng)力保障 鄭州市公路局 的正常辦公秩序。 針對(duì) 鄭州市公路局 的這一特點(diǎn)，結(jié)合國(guó)基物業(yè)完善的禮儀化服務(wù)體系，我們提出了 “優(yōu)化形象 專(zhuān)業(yè)與政治共建 ”的物業(yè)管理服務(wù)思路。 “專(zhuān)業(yè)與政治共建 ”是指根據(jù)鄭州市公路局的工作特點(diǎn)和工作需要，在強(qiáng)化從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)技能的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)思想政治教育，以班組為基本單位，以黨員為核心，以?xún)?nèi)部思想政治教育為主，建立起具有鄭州市公路局鮮明特點(diǎn)的 “專(zhuān)業(yè)技能和政治思想共建型 ”禮儀化服務(wù)系統(tǒng)。 ? 節(jié)能降耗 清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ) 清潔服務(wù)作為物業(yè)管理服務(wù)的一部分，其核心價(jià)值同樣在于有效促進(jìn)物業(yè)保值升值，不僅僅包括要延長(zhǎng)裝飾裝修材料使用壽命，還要通過(guò)精心養(yǎng)護(hù)保障各種材質(zhì)的光潔如新，且在此基礎(chǔ)上盡量節(jié)能降耗，針對(duì) 鄭州市公路局辦公樓 各項(xiàng)建筑指標(biāo)，結(jié)合 國(guó)基物業(yè) 成熟的質(zhì)量運(yùn)行控制體系，我們提出了 “節(jié)能降耗 清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ) ”的清潔服務(wù)思路。 “節(jié)能降耗 清潔與養(yǎng)護(hù)互補(bǔ) ”是針對(duì) 鄭州市公路局辦公 樓 裝修高檔的特點(diǎn)所提出的服務(wù)思路，有效解決了由此產(chǎn)生的清潔程序繁瑣不易控制的問(wèn)題，更將清潔突破至新的層面，不僅僅要做到整潔如新，還要有效延長(zhǎng)材質(zhì)的使用壽命，而 國(guó)基物業(yè) 完善的 ISO9001 和國(guó)基物業(yè) 【鄭州市公路局辦公樓】物業(yè)管理服務(wù) 方案 13 ISO14001 質(zhì)量 環(huán)境 管理體系必將為這一指導(dǎo)思想的實(shí)施提供良好的核心保障。 “細(xì)化服務(wù) ”是指細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)工作程序，尤其 是公共秩序維護(hù)和保潔 服務(wù)，不僅僅要量化工作程序，還要從服務(wù)禮儀上逐步細(xì)化。 “考核與培訓(xùn)并重 ”是細(xì)化服務(wù)的重要保障，一方面，要針對(duì)各項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各區(qū)域、各從業(yè)人員進(jìn)行考核，另一方面，還要加強(qiáng)培訓(xùn)工作，采用集中培訓(xùn)、觀摩學(xué)習(xí)、互動(dòng)交流等方式逐步提升服務(wù)意識(shí)，進(jìn)而細(xì)化服務(wù)，全面提升設(shè)施設(shè)備服務(wù)品質(zhì)。 國(guó)基物業(yè) 【鄭州市公路局辦公樓】物業(yè)管理服務(wù) 方案 14 第四章 物業(yè)管理服務(wù)承諾 國(guó)基物業(yè)力爭(zhēng)接管鄭州市公路局一年內(nèi)使其成為鄭州市辦公樓物業(yè)管理的典范： ? 一年內(nèi)客戶(hù)滿(mǎn)意率達(dá)到 95％以上。 ? 一年內(nèi)達(dá)到市級(jí)的物業(yè)管理示范辦公樓標(biāo)準(zhǔn)。 2 保潔率 99％以上 保潔員十二小時(shí)保潔工作，按保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，保潔工作落實(shí)到人，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核。做到投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪(fǎng)。在日常工作中注意廣泛收集客戶(hù)意見(jiàn)。 ? 在合同有效期內(nèi)本公司違約，給企業(yè)造成損失，國(guó)基物業(yè)管理有限公司將對(duì)此予以責(zé)任補(bǔ)償。 物業(yè)管理公司管理服務(wù)合同履行承諾 如果國(guó)基物業(yè)管理公司中標(biāo)后，有關(guān)委托管理合同規(guī)定的內(nèi)容全部由 鄭州市公路局辦公樓 管理處負(fù)責(zé)實(shí)施，管理處將嚴(yán)格履行合同中規(guī)定的有關(guān)乙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，具體承諾如下： ? 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理制度。 ? 本合同終止時(shí)，管理處將向鄭州市公路局移交全部管理用房、物業(yè)管理物資裝備及物業(yè)管理全部檔案資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 4. 按照國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，稅金組成： 營(yíng)業(yè)稅 —所有費(fèi)用總和的 5%； 城建稅 —營(yíng)業(yè)稅的 7%； 教育附加費(fèi) —營(yíng)業(yè)稅的 3%； 則稅金共計(jì)所有費(fèi)用總和的 %。 國(guó)基物業(yè) 【鄭州市公路局辦公樓】物業(yè)管理服務(wù) 方案 21 第七 章 護(hù)管 服務(wù)方案 崗位設(shè)置與職責(zé)說(shuō)明 崗位設(shè)置 崗 位 人員配備數(shù)量 要求 小 計(jì) 隊(duì) 長(zhǎng) （兼機(jī)動(dòng)崗） 1 人 ， 值勤時(shí)間為 7： 30 ——12： 00 13： 30 —18： 30 大專(zhuān)以上學(xué)歷，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，有三年以上工作經(jīng)驗(yàn)，身高 以上， 品貌端正，有良好組織協(xié)調(diào)能力，責(zé)任心較強(qiáng) 1 人 固定崗 白班 4 個(gè)固定崗 ，每班1 人 （ 7： 00——15： 00，15： 00—23： 00） ， 晚班 2 個(gè)固定崗，每班 1人（ 23： 00——7： 00） 高中以上學(xué)歷，退伍軍人，有三年以上工作經(jīng)驗(yàn)，身高 以上，品貌端正，責(zé)任心較強(qiáng) 10 人 巡邏崗 1 個(gè)巡邏崗（白班），每班 1 人，值勤時(shí)間為 7：30——12： 00 和 13：30—18： 30，共 2 人 同上 2 人 職責(zé)說(shuō)明 ① 固定崗 定崗位置 人員配備數(shù)量 職責(zé)區(qū)域 辦公樓大院入口 每班 1 人，共 3 人 區(qū)內(nèi)車(chē)輛、人流進(jìn)入管制 辦公樓大院出口 每班 1 人，共 2 人 區(qū)內(nèi)車(chē)輛、人流出行管制 辦公樓一樓大廳 每班 1 人，共 2 人 區(qū)內(nèi)人流進(jìn)出管制、 安全防范 地下停車(chē)場(chǎng) 每班 1 人，共 3 人 區(qū)內(nèi) 車(chē)輛疏導(dǎo)，車(chē)輛管理 安全防范 國(guó)基物業(yè) 【鄭州市公路局辦公樓】物業(yè)管理服務(wù) 方案 22 ② 巡邏崗 定崗位置 人員配備數(shù)量 職責(zé)區(qū)域 辦公大樓內(nèi) 白班 1 人，共 1 人 巡查安全狀態(tài) 廣場(chǎng) 區(qū)域 白班 1 人，共 1 人 區(qū)內(nèi)車(chē)輛停放、進(jìn)出指揮、 安全防范 ③ 機(jī)動(dòng)崗