【正文】 據(jù)表明在2020 年上半年，注冊(cè)資金超過 3000 萬美元的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了 15 家，由和黃地產(chǎn)、新世界、新鴻基、瑞安地產(chǎn)等香港地產(chǎn)商掀起的“投 資潮”將再度上演“升級(jí)版”，同時(shí)，據(jù)摩根斯坦利公布的海外基金投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)研究顯示：在未來 2－ 3 年中間，將有 3－ 10 億美元的海外資金進(jìn)入上海市場(chǎng)，他們憑借著雄厚的資金實(shí)力、先進(jìn)的物業(yè)管理模式、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)和更加專業(yè)化、人性化的服務(wù)理念逐鹿市場(chǎng)，而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商的政府背景優(yōu)勢(shì)和天然的地區(qū)優(yōu)勢(shì)將逐步弱化、勢(shì)必需要走聯(lián)合之路，擴(kuò)大融資渠道、更新經(jīng)營(yíng)理念，重新打造核心競(jìng)爭(zhēng)力。如今不斷有企業(yè)提出造城造鎮(zhèn)的計(jì)劃，在這種建設(shè)中要造學(xué)校、醫(yī)院、大小商業(yè)設(shè)施，出現(xiàn)了多元化地產(chǎn)開發(fā)的新局面 ，把一些與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)整合到一種社區(qū)生活中來，最近奧園與海爾合作，使房地產(chǎn)化家居集成邁上了一個(gè)新臺(tái)階，對(duì)降低開發(fā)成本、提高效率、提升品位、強(qiáng)化開發(fā)品質(zhì)都將產(chǎn)生很好的效果。 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 6 第四部分 價(jià)格走向趨勢(shì) 最近上海房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭很好。中原認(rèn)為，影響房地產(chǎn)漲跌的因素主要是三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)的綜合品質(zhì)，它代表了房地產(chǎn)商品的實(shí)際價(jià)值。當(dāng)上世紀(jì) 90 年代中后期市場(chǎng)供需關(guān)系擴(kuò)大、供大于求時(shí)，房?jī)r(jià)下跌；而近兩年樓市銷售量大于竣工量、供少于求時(shí)，房?jī)r(jià)上漲；這是造成房地產(chǎn)價(jià)格升降的外因 ；三是消費(fèi)者的偏好，它在樓市的不同發(fā)展階段產(chǎn)生影響。這種情況并不是左右房?jī)r(jià)的主要因素。 深入分析近兩年多來商品房?jī)r(jià)格上漲的原因，目前全市商業(yè)用房的分布結(jié)構(gòu)已相對(duì)均衡；而辦公用房需求量增加，特別是內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)供需關(guān)系很接近，正是建造辦公樓的時(shí)候，但要造就要造好的。從地區(qū)來說，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū) 2020 年的銷售面積比 1999 年增長(zhǎng)了 ％，內(nèi)外環(huán)線間地區(qū)同比增長(zhǎng)了 ％；2020 年上半年內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)新開工面積占全市開工面積比重達(dá) 40％左右，上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 7 增長(zhǎng)幅度達(dá) ％。地段好、結(jié)構(gòu)好是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要原因。從 1999 年至 2020 年，全市商品住宅供銷比分別為 ： ： ：1。其間，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)平均價(jià)從每平方米 4900 元上漲到 2020年的 5570 元。已 售公房平均價(jià)格每平方米從 1999 年的2400 多元上升到 2020 年的 3000 多元，有些地方的已售公房與商品房的價(jià)格相差無幾?！笆濉庇?jì)劃開始， 270 公里的地鐵、輕軌和 650 公里高速公路，特別是 70 公里中環(huán)高架路的建設(shè)，將大大改善城市交通；城市園林化建設(shè)將達(dá) 3035％的綠地覆蓋率，包括河道整治、空氣清潔；使用新的建筑材料，包括門窗配件，裝修房取代毛坯房；建筑造型趨向多樣化、個(gè)性化、風(fēng)格化和房型功能趨 向合理化、人性化；小區(qū)環(huán)境及設(shè)施優(yōu)化和完善等等。從上世紀(jì) 90 年代中前期走向城郊花園住宅的富裕群體，由于交通和社交活動(dòng)不便等原因，重新回歸中心城區(qū)，促進(jìn)中心城區(qū)高檔樓市的興旺。在內(nèi)、外銷房并軌上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 8 和房?jī)r(jià)收入比為 1： 6 和 1： 8 的情況下，引發(fā)國(guó)際資本和外來資本購(gòu)買上海每平方米 7000 元以上的高檔住宅。預(yù)售面積超過開工面積。據(jù) 2020 年底人口普查時(shí)統(tǒng)計(jì)，中心城區(qū)人均只有 間房，與計(jì)劃 2020 年 達(dá)到人均 1 間房的要求差距還很大。兩年前市民平均收支節(jié)余就達(dá) 1000 多元。另外，上海住房貨幣化分配政策即將出臺(tái)，又將形成一大筆購(gòu)房資金。 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 9 第五部分 住宅市場(chǎng)發(fā)展預(yù)估 住宅供應(yīng)發(fā)展預(yù)估 在上海 GDP 持續(xù)高速增長(zhǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在內(nèi)外銷的并軌和中國(guó)加入WTO 的背景下，上海高檔住宅市場(chǎng)迎來其發(fā)展歷史過程的高峰期，高檔住宅市場(chǎng)正在被國(guó)內(nèi)外各大投資商和開發(fā)商所看好。另外結(jié)合浦江兩岸的綜合改造、古北新區(qū)二期的開發(fā)建設(shè)等情況，基于上海樓市 2020 年以來高檔住宅的供應(yīng)走勢(shì)，結(jié)合掌握項(xiàng)目資料，我司認(rèn)為 20202020 年上海高檔住宅市場(chǎng)的未來供應(yīng)仍將繼續(xù)保持一個(gè)旺盛的發(fā)展態(tài)勢(shì)，每年高檔住宅的供應(yīng)量約在 160200 萬平方米上下，年供應(yīng)單元數(shù)為 1050013000 套，尤其是 20202020 年將會(huì)達(dá)到顛峰。未來上海高端公寓產(chǎn)品外，將主要集中在下列區(qū)域： ? 古北 區(qū)（古北二期）； ? 長(zhǎng)寧 路天山路沿線； ? 黃浦區(qū)地區(qū)； ? 北外灘及四川北路地區(qū)； ? 徐家匯及附近地區(qū)； ? 盧灣太平橋及建國(guó)路地區(qū)； ? 靜安蘇州河沿岸及北京路地區(qū)； ? 浦東小陸家嘴濱江； ? 世紀(jì)公園周邊地區(qū)。首先從高檔住宅的市場(chǎng)客戶群體容量來看，在中國(guó)進(jìn)入WTO 以后，外商投資額增長(zhǎng)，眾多外商在上海建立公司，外籍人士 在滬人數(shù)會(huì)有較大增長(zhǎng)；同時(shí) 2020 年后期上海市開始實(shí)行新的人事政策，放松了對(duì)高學(xué)歷外來人才的限制，使得外來人士大量地涌入到上海，這些新來的人口，經(jīng)過短期積累，部分將發(fā)展成為上海高檔住宅物業(yè)的一支推動(dòng)力量；此外，由于上海近年經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，上海市居民的收入水平顯著增長(zhǎng)，上海本地高收入群體的比例在未來幾年也將顯著增加。 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 15從政策影響來看，在內(nèi)外銷市場(chǎng)合并后，本地及外國(guó)的銀行開始給其外國(guó)客戶提供靈活的抵押貸款措施。 圖 13 高檔住宅市場(chǎng)未來吸納量預(yù)估 020204000600080001000012020140002020年 2020年 2020年 2020年全市 中心城區(qū) 黃浦區(qū)單位：套 數(shù)據(jù)來源：上海中原市場(chǎng)研究部 住宅消費(fèi)群體發(fā)展預(yù)估 內(nèi)外銷商品房正式并軌，中國(guó)成功加入 WTO，使得外籍和港、澳、臺(tái)地區(qū)的人士在滬投資購(gòu)房不再受到限制，越來越多的境外資本開始逐漸流入上海樓市，同時(shí)來自中國(guó)內(nèi)地的外地消費(fèi)群體受上海大都市的獨(dú)特魅力所吸引，大 量加入到買房大潮之中，外來購(gòu)房群體的激增對(duì)滬上樓市形成利好，支持著上海住宅市場(chǎng)尤其是高檔住宅市場(chǎng)的發(fā)展。以上數(shù)據(jù)顯示著目前上海高價(jià)位商品房對(duì)外來購(gòu)房群體的高度依賴性。具體而言，主要由以下幾部分群體 組成： 第一部分：在大型國(guó)有企業(yè)或外資企業(yè)工作的中高層管理者和高級(jí)白領(lǐng) 這部分人工作相對(duì)穩(wěn)定，收入可觀，但工作壓力較大。其虛榮心較強(qiáng)，喜歡時(shí)尚，注重樓盤品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境，對(duì)地段有要求，需要通過居家品質(zhì)來體現(xiàn)其個(gè)性與品位。 第三部分：私營(yíng)業(yè)主 具有較 強(qiáng)的經(jīng)商理念，社會(huì)閱歷較深，較多為二次置業(yè)甚至幾次置業(yè)，而且多年的經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)使其在購(gòu)房時(shí)更多地是從是否物有所值的角度去衡量，更關(guān)注物業(yè)的增值潛力。 第五部分：投資人士 上海作為一個(gè)國(guó)際化的大都市的形象已經(jīng)深入人心，對(duì)周邊省市、港臺(tái)、外籍人士有很大的號(hào)召力，市中心地段是投資人士的主要目標(biāo)。 ? 四平路沿線地區(qū)。 ? 魯迅公園地區(qū) 內(nèi)環(huán)線以內(nèi)魯迅公園周邊地區(qū)，涵蓋曲陽新村、四川北路在內(nèi)的狹長(zhǎng)區(qū)域。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)綜述 虹口區(qū)位于黃浦江、蘇州河交匯處，鄰 CBD 和外灘中央金融區(qū)。因此在北部地區(qū)市民的心目中，尤其對(duì)于寶山、閘北以及楊浦居民來講，該區(qū)域是理想的居住地。設(shè)計(jì)落后、規(guī)模小、房型面積過大是早期虹口住宅市場(chǎng)給人們的最大印象，購(gòu)房者只能望樓興嘆。周家嘴路的拓寬通車，北外灘沿江地區(qū)的改造、明珠線一、二期工程、大連路越江隧道的建設(shè)……所有這些都不同程 度地提高了虹口區(qū)的城市形象，改善虹口的投資環(huán)境，為樓市的良性發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越條件。 99 年就已經(jīng)開始規(guī)劃的浦江兩岸綜合開發(fā)終于在 2020 年始正式啟動(dòng)了，這標(biāo)志著上海的母親河 —— 黃浦江在不遠(yuǎn)的將來將成為一條具有國(guó)際水平的水景岸線。市政方面，多倫路文化名人街二期改造、輕軌明珠線二期、四川北路大型公共綠地、大連路隧道都是近階段虹口的重大工程項(xiàng)目，給周邊地區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)帶來了不小的機(jī)遇。 ? 建筑類型分析 虹口區(qū)雖然在地理位置上靠北，但區(qū)境范圍內(nèi)有相當(dāng)大的面積位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，老城區(qū)的商業(yè)地段使內(nèi)虹口地價(jià)昂貴，加上地理上處于黃 浦江畔，緊靠外灘中心和陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，使內(nèi)虹口地區(qū)的住宅項(xiàng)目采用高層規(guī)劃的不少，早期上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 19外銷公寓和四平路沿線地區(qū)這方面的特征最為明顯。 隨著市場(chǎng)的成熟，在容積率和綠化率雙重指標(biāo)的壓力下，本區(qū)物業(yè)的建筑類型出現(xiàn)了些微妙變化，“環(huán)內(nèi)走低、環(huán)外走高”的現(xiàn)象開始愈發(fā)明顯。具體而沿，北部涼城、廣中路一 帶開發(fā)環(huán)境日臻成熟，受此驅(qū)動(dòng)，目前整體價(jià)格水平達(dá)到了 4500 元 /M2。三個(gè)板塊各有各的地域優(yōu)勢(shì)，價(jià)格差別不大。 虹口房?jī)r(jià)的地段級(jí)差并不非常明顯，內(nèi)虹口三大板塊的價(jià)格都維持在50005500 元 /平方米，價(jià)格落差往往受產(chǎn)品的差異性和附加值的影響較大。 細(xì)分市場(chǎng) （ 1）北外灘、周家嘴路地區(qū) 周家嘴路沿線包括黃浦江北岸地區(qū)是虹口環(huán)內(nèi)最重要的推盤以及成交板塊，目前在售樓盤的市場(chǎng)價(jià)格普遍在 5000 元 /M2 以上，個(gè)別靠黃浦江的江景住宅如新外灘花苑、臨潼苑的價(jià)格達(dá)到萬元以上。 2020 年伊始，該地區(qū)的建設(shè)進(jìn)一步加快，名聲在外的名江七星城正式開盤， 10萬平方米的大規(guī)模小區(qū)一改以往區(qū)域市場(chǎng)上中等規(guī)模項(xiàng)目供應(yīng)的狀況，據(jù)悉，在未來幾 年內(nèi)，結(jié)合外灘一體化的建設(shè)，該板塊尤其是板塊南的北外灘區(qū)域?qū)⑹呛缈谂f改的重要基地，和記、中遠(yuǎn)、世茂等數(shù)家大集團(tuán)均對(duì)該區(qū)域表示出濃厚興趣。 （ 2）四平路沿線地區(qū) 四平路是上海“三縱三橫“道路交通網(wǎng)絡(luò)中的縱向主干道，起著聯(lián)系楊浦、虹口和市中心的重要作用，地區(qū)的土地等級(jí)為三級(jí)。老城區(qū)的特點(diǎn)使四平路沿線地區(qū)多舊房，居住環(huán)境欠佳，滬上最大危棚簡(jiǎn)屋地塊之一的“虹鎮(zhèn)老街 ”即位于區(qū)境內(nèi)。項(xiàng)目一期的價(jià)格創(chuàng)區(qū)域內(nèi)銷房當(dāng)時(shí)最高價(jià)，整體營(yíng)銷走勢(shì)先揚(yáng)后抑。 上海中心城區(qū)繁華商業(yè)街上的第一座大型公共綠地 —— 5 萬平方米的四川北路綠地于 11月進(jìn)入全面動(dòng)拆遷工作，耗資 5 億的這塊“城市綠洲”西起四川北路、東南臨新辟規(guī)劃道路，北臨建設(shè)中的輕軌明珠線，建成之后將進(jìn)一步擴(kuò)大和提升四川北路商業(yè)街的影響和檔次。 上海中原物業(yè)代理有限公司 SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED XXX 項(xiàng)目市場(chǎng)分析