【正文】 地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)整體水平仍然較低。 在房地產(chǎn)需求方面，目前九江市大部分購(gòu)房者以自住為主，投機(jī)成分極少。 宏觀(guān)政策推出目的是在穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房產(chǎn)投機(jī)及炒作行為，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，因此，就目前九江的市場(chǎng)情況而言，國(guó)家宏觀(guān)政策不會(huì)對(duì)九江房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，整體市場(chǎng)將依城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展。老城區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在市中心沿湖一帶和濱江沿長(zhǎng)江一帶，由于老城區(qū)土地稀缺 ,開(kāi)發(fā)量較小，主要以高檔景觀(guān)高層為主；長(zhǎng)虹大道房地產(chǎn)投資目前主要沿長(zhǎng)虹大道兩側(cè)呈帶狀分布，開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)投資目前主要集中在九龍街一帶，這二個(gè)地區(qū)開(kāi)發(fā)量較大，以多層、小高層普通住宅為主。從市場(chǎng)數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段該市的住宅市場(chǎng)價(jià)格仍然是以地段價(jià)值為尺度。這些高檔住宅地處市 中心繁華商貿(mào)所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。由于政府行政、企事業(yè)單位等都坐落其附近，且緊臨火車(chē)站，使得這一帶近年來(lái)成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，生活配套日趨成熟。隨著九江城市西拓， 環(huán)繞八里湖 建 設(shè)新九江 發(fā)展戰(zhàn)略的確立，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈缶沤l(fā)展的主力區(qū)域。銷(xiāo)售均價(jià)： 1800~2100 元 /平方米。而九江市目前的居民住宅大多無(wú)社區(qū)規(guī)劃的人性化可尋，對(duì)居住環(huán)境的考究甚少，產(chǎn)品本身缺乏合理的功能，采光、通風(fēng)等細(xì)微因素也不能有效實(shí)現(xiàn)。同期九江市的商品房成交面 積為 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，成交金額 84216 萬(wàn)元，成交面積和成交金額比2020 年分別下降了 %和 %。存量房成 交面積首次超過(guò)商品房。而商鋪價(jià)格略有下調(diào)較上年下鐵 % 附：商品房成交單價(jià)比較表 單位：元 2020 年 2020 年 2020 年與 2020 年比較 商品房 1791 2146 % 其中：住宅 1299 1871 % 商鋪 5658 5053 % 2）、土地市場(chǎng)分析 ● 土地供應(yīng)不平衡 雖然 2020 年九江市土地供應(yīng)量達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的 畝，比 2020 年的 畝增加了 %，但長(zhǎng)江大道與八里湖之間地塊面積達(dá) 1200 畝，占了全年土地供應(yīng)的 %。從拍賣(mài)土地的分布來(lái)看，開(kāi)發(fā)區(qū)共拍賣(mài)土地 畝，占 %，老城區(qū)土地供應(yīng)相對(duì)緊張。 ? 房型面積回歸理性， 120 平方米以下經(jīng)濟(jì)套型比重增加 三、 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)域介紹 目前九江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，基本可分為老城區(qū)、長(zhǎng)虹大道、九江開(kāi)發(fā)區(qū)三大 區(qū)域。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 本案所屬的長(zhǎng)虹大道板塊，是最近幾年的九江市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的熱點(diǎn)區(qū)域，但目前由于周邊土地比較稀缺，市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)始緊張，目前新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目除本案外，只有火車(chē)站邊上一三幢多層項(xiàng)目和信華寫(xiě)字樓項(xiàng)目，綜合起來(lái)有以下幾個(gè)特點(diǎn)： ● 新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，住宅供應(yīng)稀缺 ● 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目整體檔次、環(huán)境一般 ● 套型多在 120 平方米以 上，設(shè)計(jì)一般 ● 與九江新開(kāi)的幾個(gè)大盤(pán)相比營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)水平普遍較低 ● 項(xiàng)目規(guī)模普遍較小 ● 小高層面積普遍較大，去劃速度相對(duì)多層較慢 ● 多層尾房?jī)r(jià)格多在 2020 元 /平方米以下，新房小高層價(jià)格在 21002500 元 /平方米之間 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)目前新開(kāi)樓盤(pán)較少，周邊樓盤(pán)多屬于尾房銷(xiāo)售，本案的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是目前在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的幾個(gè)高品質(zhì)大盤(pán)，以下是對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)分析： 主要潛在主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 案名：新湖 售樓處面積近 1000 平方米，營(yíng)銷(xiāo)投入巨大。 價(jià)格：預(yù)計(jì)一期價(jià)格將與周邊市場(chǎng)價(jià)格持平 綜合述求： “CLD 中央居住區(qū) ” 概念，主要訴求樓盤(pán) 品質(zhì)和規(guī)模 案名：水木清華 開(kāi)發(fā)商：九江兆龍置業(yè)有限公司 基地規(guī)模： 150 畝 建筑面積： 17 萬(wàn) M一期 萬(wàn) M2 容積率： 規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國(guó)累土 景觀(guān)設(shè)計(jì)：上海逸景 建筑商：九江信華 戶(hù)型面積： 84144 平方米，主力面積 125 平方米，復(fù)式面積 140220 平方米 套型設(shè)計(jì)合理實(shí)用，主力以三房?jī)蓮d為主 樓盤(pán)現(xiàn)狀： 2020 年十月份開(kāi)盤(pán)，多層銷(xiāo)售率 80%以上，目前小高層選擇較多。 價(jià)格：小高層 2100 元起步價(jià)，樓層差 50 元左右 多層 1900 元起步價(jià) 綜合述求：提出兆龍教育基金會(huì)，在宣傳上主打教育和整體規(guī)劃 其他在售熱銷(xiāo)樓盤(pán)： 項(xiàng)目名稱(chēng)：城市領(lǐng)秀 地理位置：九瑞大道 2 號(hào)，九瑞大道與龍開(kāi)河路交界處 占地面積： 8 畝 總建面積： 萬(wàn)平方米 項(xiàng)目類(lèi)型：復(fù)式挑高 5 米小戶(hù)型公寓 面積范圍： 3075 平方米 預(yù)計(jì)均價(jià)： 3500 元 /平方米 項(xiàng)目名稱(chēng)：天溢華庭 地理位置：九瑞大道 總建面積： 18499 平方米，共 96 套 銷(xiāo)售狀況： 2020 年 10 月開(kāi)盤(pán)，已銷(xiāo) 62 套 項(xiàng)目類(lèi)型： 16 層二梯四戶(hù)，商住樓 銷(xiāo)售均價(jià)： 1980 元起步價(jià)，樓層差 3050 元 周邊項(xiàng)目尾房 龍?chǎng)位▓@ 開(kāi)發(fā)商：九江華龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑面積：總 120200 平方米，五期三幢多層 18000 平方米 規(guī)劃戶(hù)數(shù)： 1028 戶(hù) 綠化率： 45% 建筑形態(tài)：歐式 規(guī)劃產(chǎn)品：多層， 7 層 +閣樓 發(fā)售日期：分五期開(kāi)發(fā)，第五期于 2020 年 2 月開(kāi)盤(pán) 面積范圍： 80135 平方米 主力面積： 100 平方米 價(jià)格范圍： 15001900 元 /平方米 均價(jià)： 1800 元 /平方米 主力總價(jià)： 18 萬(wàn) 物業(yè)管理：住宅 元 /平方米 /月 商鋪 元 /平方米 /月 每層差價(jià)： 4060 元 /平方米 銷(xiāo)售率： 99% 富華小區(qū) 開(kāi)發(fā)商：九江富華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑面積：分三期開(kāi)發(fā)，前二期均已售完，三期規(guī)劃 8642 平方米 綠化率： 35% 建筑形態(tài)：無(wú)明顯建筑傾向 規(guī)劃產(chǎn)品：多層， 7 層 +閣樓 發(fā)售日期： 2020 年 5 月開(kāi)盤(pán) 面積范圍： 55140 平方米 主力面積： 95 平方米 價(jià)格范圍： 14601800 元 /平方米 均價(jià)： 1600 元 /平方米 主力總價(jià)： 15 萬(wàn) 銷(xiāo)售率： 98% 東方俊園 開(kāi)發(fā) 商：九江新東方實(shí)業(yè)有限公司 代理商：武漢瑞地房地產(chǎn)策劃代理 建筑面積： 25694 平方米 規(guī)劃戶(hù)數(shù)： 156 戶(hù) 建筑形態(tài)： 28 層高層 發(fā)售日期： 2020 年 11 月 面積范圍： 150200 平方米 主力面積： 150 平方米 價(jià)格范圍： 19002800 元 /平方米 均價(jià)： 2200 元 /平方米 主力價(jià)格： 35 萬(wàn) 得房率： 75% 銷(xiāo)售率： 70%左右 分析：本案與龍?chǎng)位▓@相鄰，與本案僅長(zhǎng)虹大道一路之隔，由武漢一家銷(xiāo)售代理公司代理，可能由于成本的關(guān)系，其在當(dāng)?shù)貜V告表現(xiàn)并不多。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)總結(jié) ? 多層銷(xiāo)售速度明顯快于高層 ? 單套 144 平方米以下更暢銷(xiāo)，頂層躍層銷(xiāo)售周期較長(zhǎng) ? 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的多層主力面積多在 120 平方米左右的三房套型 ? 價(jià)格高、品質(zhì)差的樓盤(pán)銷(xiāo)售不暢 ? 開(kāi)發(fā)商更注意樓盤(pán)包裝，有專(zhuān)業(yè)的代理策劃公司進(jìn)行整體策劃 ? 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上請(qǐng)知名的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì) ? 在開(kāi)發(fā)上采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式 競(jìng)爭(zhēng)策略分析 品質(zhì)取勝 品質(zhì)是項(xiàng)目的生命。盡管本案的周邊景觀(guān)環(huán)境較為一般，但通過(guò)努力，在建筑、套型、用材、綠化景觀(guān)、物業(yè)配套及管理等方面，本案仍可做出當(dāng)?shù)仄焚|(zhì)一流的樓盤(pán)，從而給消費(fèi)者眼前一亮的感覺(jué)，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中樹(shù)立起第一品牌、第一品質(zhì)的堅(jiān)實(shí)形象。 九江當(dāng)?shù)氐臉潜P(pán)銷(xiāo)售中，本地自住需求占了絕大多數(shù)，而以九江的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能 承受高總價(jià)的客戶(hù)相對(duì)較少，因此無(wú)論在品質(zhì)上如何突破，將很難形成熱銷(xiāo)的局面，而且由于受到周邊景觀(guān)的限制本案也不宜定位高總價(jià)樓盤(pán)。 綜上所述，我們認(rèn)為高品質(zhì)加低總價(jià)將對(duì)吸引客戶(hù)有著非常重要的影響。 在九江市目前銷(xiāo)售的樓盤(pán)中，除遠(yuǎn)州國(guó)際廣場(chǎng)有比較良好的平面、企劃廣告和案場(chǎng)布置管理外，各樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手段和案場(chǎng)管理都屬于較低層次。抓住這一市場(chǎng)空白點(diǎn)，在營(yíng)銷(xiāo)和案場(chǎng)方面突出我們的專(zhuān)業(yè)性，使我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)更有優(yōu)勢(shì)。 （ 1） 房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持旺盛需求 從市場(chǎng)需求彈性分析，目前九江市城鎮(zhèn)居民住房自有率已達(dá)到 70%以上，大部分城鎮(zhèn)居民已經(jīng)通過(guò)房改或購(gòu)買(mǎi)商品房擁有一套住宅 ,今后改善住房條件或購(gòu)買(mǎi)第二套住房投資將是需求的重要來(lái)源。 （ 2）樓市房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)步攀升 根據(jù)九江市有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì) ,至 2020 年底，九江市共 完成房地產(chǎn)投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。商品房屋需求旺盛，房屋價(jià)格大幅攀升，上半年商品房屋銷(xiāo)售額 億元，增長(zhǎng) %，平均銷(xiāo)售單價(jià) 1408 元 /平方米，比上年同期增加了 399 元，增長(zhǎng) %。 （ 3）居民對(duì)住宅品質(zhì)需求提高 隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近幾年來(lái)九江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭良好，但由于起步較晚，水平不高，已建成的居住小區(qū)多為項(xiàng)目面積小、格局呆板的普通公寓房，規(guī)劃、綠化、配套等不盡人意。 （ 4）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇 0 05 年九江土地拍 賣(mài)面積超過(guò) 3500 畝，而今年可供的土地面積有 4500 畝，據(jù)國(guó)土資源局的相關(guān)人員表示， 06 年九江的土地供應(yīng)量在 2020 畝左右，可見(jiàn)市場(chǎng)供應(yīng)相當(dāng)充足，隨著前幾年拍賣(mài)的土地陸續(xù)開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)大幅增加，各樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)日趨激烈。隨著城市建設(shè)的不斷完善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng) ，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步的成熟，商品房?jī)r(jià)格將有一定程度的上漲。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積： 38701M2 總占地面積： 11830M2 總建筑面積： 69661M2 其中：住宅面積： 商業(yè)面積： 7930M2 社區(qū)服務(wù)配套用房： 971M2 設(shè)備用房： 402M2 商業(yè)（辦公）面積： 7626M2 商業(yè)建筑內(nèi)停車(chē)庫(kù)： 3845M2 容積率： 建筑密度： 31% 綠地率： 35% 住宅戶(hù)數(shù)： 388 戶(hù) 多層住宅內(nèi)停車(chē)庫(kù)： 1165M2 二、項(xiàng)目資源分析 周邊環(huán)境資源 ? 區(qū)域位置：本項(xiàng)目地處九江市政府形象大道 —— 長(zhǎng)虹大道，區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位眾多，發(fā)展?jié)摿薮? ? 自然環(huán)境：本項(xiàng)目區(qū)塊地勢(shì)與長(zhǎng)虹大道有一定落差，但小高層在一定高度可看到南門(mén)湖，視野比較開(kāi)闊。 ? 商業(yè)氛圍：本項(xiàng)目周邊商業(yè)已形成 一定規(guī)模，四星級(jí)雅閣泰大酒店與本案毗鄰，附近的火車(chē)站帶來(lái)了較大的人流，商業(yè)氣氛一流。 ? 升值潛力：潯陽(yáng)區(qū)內(nèi)土地資源的稀缺，市民認(rèn)可度高，升值潛力巨大。 ? 物業(yè)形態(tài)：本項(xiàng)目規(guī)劃建有多層公寓、小高層、商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)必將適合不同消費(fèi)者的需求，同時(shí)高低 錯(cuò)落、 疏密相間、不同形態(tài)的建筑既豐富了園區(qū)的天際線(xiàn)，又使小區(qū)顯得和諧宜人。 三、項(xiàng)目 swot 分析 S：優(yōu)勢(shì) 靠近城市主干道長(zhǎng)虹大道，交通便利 長(zhǎng)虹大道屬于是市政府形象大道，政府對(duì)周邊建設(shè)支持 龍?chǎng)位▓@、富華小區(qū)等新興住宅小區(qū)的新興建，形成一定的板塊效應(yīng) 雅閣泰大酒店的開(kāi)業(yè)提升地塊的檔次 地塊周邊的配套相對(duì)比較齊全 W：劣勢(shì) 地塊沿長(zhǎng)虹大道，車(chē)流較多，有一定的噪音污染 目前經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)多為汽配對(duì)小區(qū)的環(huán)境和品質(zhì)提高有一定的影響。 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平低，目前九江房地產(chǎn)成交均價(jià)相對(duì)較低，給市場(chǎng)足夠的發(fā)展空間。 后期宏觀(guān)調(diào)控的加劇，給整體房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的負(fù)面影響將延緩一部分人的購(gòu)房計(jì)劃 四、項(xiàng)目商業(yè)、辦公部分分析 周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、出租情況分析 汽配一