【正文】 進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。 法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。但由于多方面的原因，在綠化設(shè)計和施工中總還存在一些不足或缺點。 2是要注重木質(zhì)園景小品的材質(zhì)選擇。 4是喬灌木栽植應(yīng)避開溝渠及地下陰井。 6是園林工程施工應(yīng)先綠化后景觀。整個項目分三期建設(shè)，第一期為經(jīng)濟適用房，同時被列為該市重點工作，整個小區(qū)建設(shè)申報國家康居示范工程小區(qū)?！　≡摰氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理水平在廣東地區(qū)相對落后，消費者的置業(yè)觀念和物業(yè)管理意識和其他地區(qū)比較還有差異，房地產(chǎn)售價和物業(yè)管理收費都處于較低的水平。 1．考慮到整個工程項目的狀況，第一期屬經(jīng)濟適用房，消費者大多屬于中低收入階層，在市場定位上除合理控制建設(shè)成本外，還應(yīng)考慮降低物業(yè)管理成本。2．對整個項目的配套設(shè)施建設(shè)提出了意見，重點考慮配套設(shè)施的布局，既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。（二）規(guī)劃設(shè)計階段介入內(nèi)容在規(guī)劃設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)參加了多次論證會，就規(guī)劃方案提出了多項建議，并得以采納，也受到了業(yè)主的好評。這樣有利于按服務(wù)對象的不同提供不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費標(biāo)準(zhǔn)，滿足不同層次的消費者的需求。由于物業(yè)管理企業(yè)在實際運作方面有豐富的經(jīng)驗，深得建設(shè)單位和業(yè)主的好評。4．此階段根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，進(jìn)行了詳細(xì)物業(yè)管理方案的制訂和實施進(jìn)度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計劃、費用測算等，這些都得到了建設(shè)單位的支持和認(rèn)可。2．樓梯道大門的安排，既要便于安裝對講系統(tǒng)，又要便于安裝集合信報箱，還要注重美觀實用和便于維修。4．在施工過程中發(fā)現(xiàn)部分基礎(chǔ)沒有搞好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，如果發(fā)生這種情況，此處的管網(wǎng)就會發(fā)生斷裂。5．督促物業(yè)建設(shè)單位將一些特殊的裝飾材料留出一部分以便于物業(yè)管理的維修和更換，如一些彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等。7．與物業(yè)建設(shè)單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關(guān)部門協(xié)調(diào)，確定相應(yīng)的管理方式和收費標(biāo)準(zhǔn)?！　?．銷售前對售樓人員進(jìn)行系列的物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對將來該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解。4．為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在銷售時，就讓已招聘的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī)范化工作，更使得業(yè)主對物業(yè)管理的印象加深?？⒐を炇帐侵附ㄔO(shè)工程竣工后，開發(fā)建設(shè)單位會同設(shè)計單位、施工單位、設(shè)備供應(yīng)單位以及工程質(zhì)量監(jiān)督部門等，對該項目是否符合規(guī)劃設(shè)計要求以及建筑施工質(zhì)量、設(shè)備安裝質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗，取得竣工合格的資料、數(shù)據(jù)和憑證。 物業(yè)承接驗收與竣工驗收的主要區(qū)別是： 首先二者的性質(zhì)不同。由此可見，工程竣工驗收包含有明顯的國家行政管理的內(nèi)容。而物業(yè)承接驗收則是民事行為，沒有行政法上的意義。竣工驗收的主體是建設(shè)行政主管部門和相關(guān)企業(yè)(包括建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位等)。在前期物業(yè)管理的場合就是物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位。 再次二者的內(nèi)容和側(cè)重點也不同。物業(yè)承接驗收則是為了明確物業(yè)的現(xiàn)存狀況，因此除了需要考察物業(yè)本身的質(zhì)量安全問題外，還需要查明整個物業(yè)環(huán)境、物業(yè)設(shè)施的使用與保養(yǎng)等等。特別是如果物業(yè)管理企業(yè)在樓房竣工后、居民進(jìn)戶前，進(jìn)行物業(yè)的承接驗收，就能夠及時將發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、使用功能等問題向開發(fā)商提出，并監(jiān)督開發(fā)商返修。 關(guān)于物業(yè)的承接驗收標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)部于1991年7月1日發(fā)布了《房屋承接驗收標(biāo)準(zhǔn)》。該標(biāo)準(zhǔn)主要適用于一般民用建筑的承接驗收。 該標(biāo)準(zhǔn)所引用的標(biāo)準(zhǔn)包括：GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范、 GBJl0鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范、GBJl4室外排水設(shè)計規(guī)范、GBJl6建筑設(shè)計防火規(guī)范、GBJ45高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范、GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范、GBJ207屋面工程施工及驗收規(guī)范、GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范、GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范、CBJl3危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)。由于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備業(yè)主一般不可能進(jìn)行查驗，同時物業(yè)管理企業(yè)將承擔(dān)對于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)的任務(wù)，條例特別強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時必須對于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。 例如對于主體結(jié)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)察看地基基礎(chǔ)的沉降程度，是否引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞，鋼筋混凝土構(gòu)建是否產(chǎn)生變形、裂縫，如果產(chǎn)生了變形與裂縫，其程度如何。 對于墻，應(yīng)當(dāng)察看是否滲水。對于樓地面，查驗的時候應(yīng)當(dāng)注意樓地面的面層與基層是否粘結(jié)牢固，不空鼓，是否有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。 水、衛(wèi)、消防管道是否安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滲漏。衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管是否分設(shè)，出戶管長度是否適宜。水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大震動。室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井(檢查井)設(shè)置、管道坡度、管徑是否符合要求。明溝、散水、落水溝頭是否有斷裂、積水現(xiàn)象等等。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。群體建筑還應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施是否達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。物業(yè)承接驗收時需要接受的權(quán)屬文件包括：(1)涉及物業(yè)財產(chǎn)權(quán)權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律文書，這主要是各類物業(yè)財產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的法律文件，例如《國有土地使用權(quán)證》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》，《房屋租賃合同》、《房地產(chǎn)抵押合同》等；(2)用以說明物業(yè)自身狀況的政府文件、證書和其他文件。又如物業(yè)建設(shè)過程中證明物業(yè)建設(shè)本身合法性的各種政府審批文件，如《預(yù)售許可證》等。例如開發(fā)商與施工單位簽訂的明確建筑工程保修范圍、保修期限和保修責(zé)任的保修書；再如設(shè)備設(shè)施、主要部件供應(yīng)商簽訂的維修保修合同，如《電梯保修合同》、《衛(wèi)星前端接收系統(tǒng)保修合同》等。這些資料有助于清楚地從技術(shù)層面了解物業(yè)的現(xiàn)狀。條例的規(guī)定就主要側(cè)重于技術(shù)資料的移交。建設(shè)單位的物業(yè)保修責(zé)任物業(yè)在建設(shè)中存在的質(zhì)量問題，在竣工驗收時可能未被發(fā)現(xiàn)，在使用過程中逐漸暴露出來，如屋面漏水，墻壁裂縫或墻皮脫落，室內(nèi)地面空鼓、開裂、起砂、上下水管道、暖氣管道漏水、堵塞等。根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。住宅的保修期從開發(fā)企業(yè)交付用戶使用之日起計算。 根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第40條的規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： (1)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； (2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房問和外墻面的防滲漏，為5年； (3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； (4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。 (2)由于設(shè)計方面的原因造成的質(zhì)量缺陷，由設(shè)計單位承擔(dān)經(jīng)濟責(zé)任。施工單位接到保修通知書之日起，必須及時到達(dá)現(xiàn)場與建設(shè)單位共同明確責(zé)任方，商議返修內(nèi)容。業(yè)主入伙一、入伙入伙是物業(yè)管理整個管理程序中非常重要的一個環(huán)節(jié)，它是物業(yè)管理企業(yè)真正意義上第一次與業(yè)主的零距離接觸，是物業(yè)管理企業(yè)展示企業(yè)形象、服務(wù)水平、專業(yè)能力的最佳契機，同時對物業(yè)管理企業(yè)的品牌建設(shè)和可持續(xù)發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響。業(yè)主收到入伙通知書后在限定的期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入伙。因此，移交時雙方須完成一定的手續(xù)，涉及到的均是業(yè)主／用戶與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利、義務(wù)。圖紙(施工圖紙、竣工圖紙)由物業(yè)管理工程技術(shù)人員逐項熟悉，對圖紙上不明之處，做好相關(guān)記錄，以便及時向發(fā)展商或監(jiān)理方請教。在熟悉過程中要確保資料的保密性，拒絕向第三者透露任何有關(guān)業(yè)主資料及售房資料，以免造成日后不必要的責(zé)任糾紛。由物業(yè)管理人員定期與發(fā)展商之間進(jìn)行工程質(zhì)量反饋，并向發(fā)展商提出有利于物業(yè)使用的合理化建議方案，以便發(fā)展商與施工單位協(xié)商、改進(jìn)。（三）物業(yè)管理處的規(guī)劃、設(shè)計、二次裝修。（四）入伙前的文件編寫、討論、印刷、裝訂入伙工作方案收樓須知業(yè)主收樓驗收文件業(yè)主手冊裝修流程及所需物資（如空白的出入證、許可證等）（五）各類資料的分類裝袋及各類鑰匙交接。三、業(yè)主入伙一般流程：入伙通知書驗證辦理入伙手續(xù)開發(fā)商開具房產(chǎn)證明（購房合同、協(xié)議等）身份證、代辦人身份證營業(yè)執(zhí)照、法人委托書（以上請帶原件、復(fù)印件各一份）請到物業(yè)管理處辦理相關(guān)手續(xù)填寫《住戶登記表》簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》《業(yè)主公約》《委托銀行代收代繳費協(xié)議書》6個月管理費裝修押金、垃圾清運費裝修材料進(jìn)出許可證押金和工本費發(fā)放《用戶手冊》鑰匙、兩書等填寫《樓宇驗收單》并簽字確認(rèn)填表、簽協(xié)議交費發(fā)放鑰匙資料驗樓單位用戶加簽《防火責(zé)任書》四、入伙接待人員安排簽訂協(xié)議業(yè)主登記業(yè)主繳費房屋驗收物品交接五、如何做好業(yè)主入伙接待正確看待業(yè)主，樹立正確的服務(wù)觀念 首先，購買物業(yè)對于每一位業(yè)主來說都是一項重大的投資活動，業(yè)主對所購物業(yè)進(jìn)行驗收是業(yè)主權(quán)利。 第三，業(yè)主是有感情、有自尊、有個性的人 ，希望能得到一種真正的家的感覺 。 其次，業(yè)主總是對的，并不意味著服務(wù)人員總是錯的. 第三，把“對”讓給業(yè)主是有條件的，當(dāng)他是業(yè)主的時候，他總是“對”的，如果他的行為已經(jīng)嚴(yán)重越軌、違規(guī)，便不能把他當(dāng)作業(yè)主看待。在服務(wù)人員與業(yè)主的角色關(guān)系中，服務(wù)員若不尊重業(yè)主，實際上是不尊重自己。而且裝修期間，對小區(qū)環(huán)境的清潔、安全等方面的工作量勢必增加，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中也鼓勵收取一定的裝修押金。為什么要收裝修垃圾清運費？收取標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是什么？物業(yè)公司收取的清運費，是指將裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾送到環(huán)衛(wèi)部門指定的處理場所發(fā)生的費用。該費用是物業(yè)公司代環(huán)衛(wèi)部門收取的，并非是物業(yè)公司的收入。北陽臺、露臺等能否私自封裝？能否裝太陽能熱水器和在室外安裝防盜網(wǎng)？不能。2006年3月1日蘇州市新出臺的《蘇州市城市房屋安全管理辦法》明確指出：對于改變外立面及承重結(jié)構(gòu)的行為可于房屋安全鑒定中心申請鑒定，如取得相關(guān)批文則允許實施。即便要封、要裝，也要在業(yè)主委員會成立后，征求了廣大業(yè)主的意見，統(tǒng)一封裝。但是有些樓房設(shè)有地下車庫，一層住戶也可以使用電梯下到地下車庫，因此一層住戶并不是不使用電梯。物業(yè)管理公司有權(quán)減免空置房的物業(yè)管理費用嗎？第一，要明確的一點是物業(yè)管理公司作為區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人是沒有權(quán)利減免空置房管理費的權(quán)利的。因此，業(yè)主所擁有的空置房僅僅只是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置，并不意味著整個區(qū)分所有建筑物在空置著，實際中雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置，但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運行、使用之中。第二，當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量。第三，造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身，是由于業(yè)主自身的某種個人原因沒有將已經(jīng)早已具備投入使用條件的物業(yè)建筑物投入使用，而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用，因此，空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著物業(yè)管理的服務(wù)，享受著區(qū)分所有建筑物共用部分的運行、維修、保養(yǎng)服務(wù)，享受著安全、清潔、綠化等各種物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來的物業(yè)建筑物的保值和增值的經(jīng)濟成果。綜上所述，原則上物業(yè)管理公司是不能減免空置房的物業(yè)管理費用的，也沒有這個權(quán)利。有些地方性物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定：開發(fā)建設(shè)單位未售出的空置物業(yè)建筑物應(yīng)按不低于50%的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)管理費用，但不得以此加重業(yè)主的負(fù)擔(dān)。而至于不得以此加重業(yè)主的負(fù)擔(dān)的提法其實也只是一種自欺欺人的講法。裝修管理一、裝修流程(一)流程示意圖 備齊資料填寫申報表審批辦理開工手續(xù)施工驗收。B、一般包括物業(yè)所有權(quán)證明、申請人身份證、裝修設(shè)計方案、裝修施工單位資質(zhì)、原有建筑、水電氣等改動設(shè)計和相關(guān)審批C、非業(yè)主物業(yè)使用人對物業(yè)進(jìn)行裝修時，還應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主書面同意。 3．核查：管理處依所報申請，與原建筑情況進(jìn)行確認(rèn)與核實。4．辦理開工的一般手續(xù)：A、裝修人按有關(guān)規(guī)定向管理處交納裝修管理費和裝修押金B(yǎng)、為裝修企業(yè)辦理施工卡，如施工人員出入證等C、備齊滅火器等消防器材，以防不測事件的發(fā)生。5．施工：裝修施工期間需要特別注意施工時間、材料的進(jìn)出口、施工要求、垃圾清運時間、公共環(huán)境保潔的跟蹤管理。B、驗收不合格，提出書面整改意見要求裝修人和裝修企業(yè)限期整改。二、裝修施工的現(xiàn)場管理(一)控制作業(yè)時間、拆打時間。 12:00，下午13:30 190。(二)檢查裝修項目是否為核查過的項目。(四)檢查施工人員是否如實申報，辦理施工證。(六)發(fā)現(xiàn)新增項目需指導(dǎo)用戶及時申報。(八)垃圾是否及時清運，有無亂堆放。 三、裝修施工的竣工驗收內(nèi)容 裝修施工的竣工驗收，是整體把握按規(guī)裝修施工的最后一道防線，裝修驗收應(yīng)按如下內(nèi)容逐一查驗。(二)查驗管線的走向。(三)是否用建筑材料封閉管道。(五)管線的負(fù)荷如何。(七)浴室內(nèi)安裝燃?xì)鉄崴魇欠癫捎脧娕攀健?八)是否將生活污水排入雨水管道。(十)是否按位置安裝空調(diào)器。(十一)是否破壞公共設(shè)施、設(shè)備。(二)管理處在當(dāng)日內(nèi)組織驗收人員(維修組主管及技術(shù)人員、工程主管及管理員)對裝修進(jìn)行現(xiàn)場驗收。(三)竣工驗收合格的，由工程主管在《裝修申請表》內(nèi)完工驗收欄目簽署初驗合格，并簽署姓名及日期。(五)裝修企業(yè)當(dāng)日清場離開。(七)裝修施工驗收時，裝修人有違章裝修行為的，維修主管應(yīng)視情況按規(guī)定作出估價，列清扣款數(shù)額，經(jīng)管理處主任同意后，將扣除清單一份交裝修人，一份交財務(wù)組，由財務(wù)組按以下方法扣款：1．先從裝修企業(yè)的裝修押金中扣款；　　2．裝修企業(yè)的裝修押金不足以補償扣款的，再從裝