【正文】 ……………………………………………108第一部分 設(shè)備維修管理物業(yè)的附屬配套設(shè)施與設(shè)備是物業(yè)不可缺少的重要組成部分，特別是現(xiàn)代建筑物，無(wú)論是綜合性大廈，還是住宅或公寓，都配套有完善、先進(jìn)的各種輔助設(shè)施和設(shè)備，以滿(mǎn)足生活水平逐漸提高的人們的各種不同的需要。只有這些設(shè)備和設(shè)施正常運(yùn)作，房產(chǎn)物業(yè)的功能和作用才能充分發(fā)揮，真正體現(xiàn)出價(jià)值。以下主要介紹物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的意義、內(nèi)容，以及物業(yè)設(shè)備管理的特點(diǎn)、方法和有關(guān)的規(guī)章制度。工作經(jīng)驗(yàn)五年以上，有國(guó)家認(rèn)可的技術(shù)等級(jí)證書(shū)。二、綜合維修工年齡不超過(guò)四十五周歲，身體健康，中學(xué)文化程度。熟悉各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)，公用設(shè)施、設(shè)備的種類(lèi)，分布，位置及其使用、養(yǎng)護(hù)辦法。第二章 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的構(gòu)成 在現(xiàn)代建筑中，綜合性的多功能智能大廈越來(lái)越多，即使是民用建筑，在建設(shè)概念與配套功能上也與過(guò)去有了很大的不同，除了滿(mǎn)足居住的需要外，還要求居住得舒適、安全，這樣，房屋建筑的附屬設(shè)備設(shè)施就成了房屋建筑的一個(gè)不可分割的重要組成部分。一般的物業(yè)設(shè)施設(shè)備主要由以下各系統(tǒng)構(gòu)成。它包括： 供水設(shè)備、設(shè)施。按照整個(gè)供水環(huán)節(jié)來(lái)看，它可以劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網(wǎng)等幾個(gè)方面。 是指用來(lái)排除生活污水和房屋雨、雪水的設(shè)備和設(shè)施。根據(jù)納污（廢）性質(zhì)，建筑物中的排水管道可以分為生活污水管道、生產(chǎn)廢水管道和雨水管道。 物業(yè)內(nèi)附屬的衛(wèi)生設(shè)備和設(shè)施包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶、面盆等不同種類(lèi)。 物業(yè)內(nèi)熱水供應(yīng)設(shè)備和設(shè)施包括：沐浴器、熱水管道、熱水表、加熱器（電熱、氣熱或鍋爐等）、循環(huán)管、冷水箱、疏水閥、自動(dòng)溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。物業(yè)內(nèi)用于消防的設(shè)備和設(shè)施包括：噴淋系統(tǒng)、消防栓、滅火器、滅火瓶、消防龍頭、消防泵和配套的消防設(shè)備，如煙感器、溫感器、消防報(bào)警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門(mén)、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應(yīng)急照明等。 空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng) 空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)包括供暖設(shè)備、供冷設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備。 供暖設(shè)備有熱水供暖和蒸汽供暖之分，包括鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等）、散熱部分（熱量散發(fā)的設(shè)備，如散熱器、暖風(fēng)機(jī)、輻射板等），以及一些輔助設(shè)施，如鼓風(fēng)機(jī)、水汀片、回水泵、膨脹水箱、去污器等。指可以使屋內(nèi)空氣流動(dòng)，降低室內(nèi)溫度，給住用者帶來(lái)涼爽感覺(jué)的部分，它包括冷氣機(jī)、深井泵、空調(diào)機(jī)、電扇、冷卻塔、回水泵及輸送冷水的管網(wǎng)等。即室內(nèi)通排風(fēng)換氣的設(shè)備，包括通風(fēng)機(jī)、排氣口及一些凈化除塵的設(shè)備等。 供電及照明設(shè)備。電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施。房屋運(yùn)輸設(shè)備。（1）電梯電梯一般由傳動(dòng)設(shè)備、升降設(shè)備、安全保護(hù)設(shè)備和控制設(shè)備組成。（2）自動(dòng)扶梯自動(dòng)扶梯主要用于相鄰樓層的人流輸送，可以在很小空間運(yùn)送大量人員，常用于大型商場(chǎng)、酒店、娛樂(lè)場(chǎng)所，以及火車(chē)站、機(jī)場(chǎng)候機(jī)廳等。防雷及接地裝置不同用途的房屋建筑（構(gòu)筑）物，有不同的防雷等級(jí)要求。（2）防雷裝置的一般要求一般建筑物的防雷設(shè)施要求裝有避雷針、避雨網(wǎng)、避雷帶、引下線(xiàn)和接地極。避雷針、避雷帶、引下線(xiàn)和接地極等防雷部分必須按照規(guī)范的具體要求裝設(shè)，才能達(dá)到防止雷擊的危害。在智能化樓宇中，主要的技術(shù)設(shè)備有以下幾種：計(jì)算機(jī)監(jiān)控設(shè)備以樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)來(lái)說(shuō)，它包括能源監(jiān)控系統(tǒng)、安全管理系統(tǒng)、消防及火警系統(tǒng)、給排水管理系統(tǒng)、交通管理系統(tǒng)等。例如，樓宇內(nèi)的照明和溫度變化情況會(huì)被相應(yīng)的傳感器感知并輸入計(jì)算機(jī)，計(jì)算機(jī)即將當(dāng)時(shí)樓宇內(nèi)的照明度和溫度與外界的日光和氣溫加以比較，并按設(shè)定的要求，將相應(yīng)的調(diào)控指令送到照明系統(tǒng)中的調(diào)光裝置及空調(diào)系統(tǒng)中的加熱或冷凍裝置，從而完成調(diào)控的目的。要將樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)等許多系統(tǒng)連接成一個(gè)整體，就需要通過(guò)一個(gè)物理實(shí)體來(lái)實(shí)現(xiàn)，這就是智能化樓宇的結(jié)構(gòu)化綜合布線(xiàn)系統(tǒng)。主要是指樓宇的辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，其中包括資料檔案管理、多媒體信息查詢(xún)、電視會(huì)議、財(cái)務(wù)計(jì)劃、人事管理以及電子數(shù)據(jù)庫(kù)（EDI）系統(tǒng)等。在智能化樓宇中，通訊自動(dòng)化系統(tǒng)是一個(gè)中樞神經(jīng)系統(tǒng)，包括以數(shù)字式程控交換機(jī)為中心的通信系統(tǒng)，以及通過(guò)樓宇的結(jié)構(gòu)化綜合布線(xiàn)系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星通信、閉路電視、可視電話(huà)、電視會(huì)議等系統(tǒng)的綜合，從而達(dá)到樓宇內(nèi)、市內(nèi)、國(guó)內(nèi)以及國(guó)際間的信息溝通與共享。所謂計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，就是指將有關(guān)計(jì)算機(jī)及其子系統(tǒng)通過(guò)聯(lián)網(wǎng)集成起來(lái)。一個(gè)子系統(tǒng)往往就是一個(gè)局域網(wǎng)，要將這些局域網(wǎng)連接起來(lái)，就需要有一個(gè)高速主干網(wǎng)，能覆蓋到樓宇的各個(gè)樓層，連接各個(gè)樓層內(nèi)的局域網(wǎng)和其他聯(lián)網(wǎng)的辦公設(shè)備，還應(yīng)該與外界的網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。電話(huà)交換機(jī)已由最初的步進(jìn)制交換機(jī)逐步發(fā)展為旋轉(zhuǎn)制交換機(jī)、縱橫制交換機(jī)和程控交換機(jī)。由于它具有傳輸與交換速度快、正確率高、使用新業(yè)務(wù)方便等特點(diǎn)，因此，目前已被普遍采用。 硬件是指計(jì)算機(jī)及機(jī)器等外圍設(shè)備，具體有： （1）公共設(shè)備　　交換網(wǎng)絡(luò)處理器（CPU）、收號(hào)器、音信號(hào)、電源[工作電壓、48V（DC直流）或24V（RG鈴流）]；（2）中繼/分機(jī)設(shè)備（用戶(hù)/線(xiàn)架設(shè)備）用戶(hù)電路、出入中繼、會(huì)議電話(huà)板、話(huà)務(wù)臺(tái)[由顯示屏、撥號(hào)盤(pán)、環(huán)路鍵（又稱(chēng)路由鍵，包括外線(xiàn)呼入鍵、回叫呼入鍵、內(nèi)線(xiàn)呼入鍵）、性能鍵（大部分可以編程，非常性能可用代碼代替）、告警批示燈（有電源告警和中繼線(xiàn)告警兩種）等組成]；（3）輔助設(shè)備交電裝置、蓄電池、充電器、保安器、穩(wěn)壓器、配線(xiàn)架、空調(diào)器、打印機(jī)、維護(hù)終端（用于對(duì)交換機(jī)進(jìn)行維護(hù)操作、故障排除等日常操作）。第三章 物業(yè)設(shè)備管理的意義、方式與內(nèi)容一、房屋設(shè)備管理的意義物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個(gè)方面。由于現(xiàn)代建筑配套設(shè)施設(shè)備的先進(jìn)性和復(fù)雜性，因此，要求對(duì)物的管理要靠專(zhuān)業(yè)的知識(shí)、規(guī)范的程序、嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和高超的性能。如果設(shè)備不能正常運(yùn)行或經(jīng)常損壞處于癱瘓狀態(tài)，房屋就不能很好的發(fā)揮其住用功能，更談不上保值或升值。 房屋設(shè)備管理是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行的有力保障。房屋設(shè)備的運(yùn)行和維修管理的好壞與否，直接影響到房屋的住用水平，影響到人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)的正常進(jìn)行。所以，良好的房屋設(shè)備管理是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行的有力保障。 良好的房屋設(shè)備管理，可以保證設(shè)備在運(yùn)行中的安全和技術(shù)性能的正常發(fā)揮，并能延長(zhǎng)其使用壽命。 房屋設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要 現(xiàn)代化的城市要求房屋建筑能達(dá)到適用、經(jīng)濟(jì)、衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，達(dá)到人的生存與環(huán)境生態(tài)的協(xié)調(diào)與和諧。所以說(shuō)，為了城市文明衛(wèi)生建設(shè)和發(fā)展的需要，也要搞好房屋設(shè)置管理。因此，搞好房屋設(shè)備管理，可以促使物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)抓住和糾正不良的行風(fēng)苗子，不斷提高管理服務(wù)質(zhì)量和技術(shù)水平，從而強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)，促使物業(yè)管理更好地發(fā)展。基層管理有分散性管理方式和集中的專(zhuān)業(yè)化管理等各種方式。維修與運(yùn)行既可統(tǒng)一管理，也可分別管理。維修工作的好壞，直接影響著設(shè)備在運(yùn)行中技術(shù)性能的發(fā)揮。具體的管理措施主要有：建立設(shè)備管理賬冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案；建立設(shè)備卡；建立定期檢查、維修、保養(yǎng)制度；建立房屋設(shè)備大、中修工程的驗(yàn)收制度，積累有關(guān)技術(shù)資料； 建立房屋設(shè)備的更新、調(diào)撥、增添、改變、改造、報(bào)廢等方面的規(guī)劃和審批制度；建立承租戶(hù)保管房屋設(shè)備的責(zé)任制度；建立每年年末對(duì)房屋設(shè)備進(jìn)行清查、核對(duì)和使用鑒定的制度，遇有缺損現(xiàn)象，應(yīng)采取必要措施，及時(shí)加以解決。一般包括以下內(nèi)容： 房屋設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理 房屋設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理的主要內(nèi)容是建立設(shè)備管理原始資料檔案和重要設(shè)備的維修資料檔案。設(shè)備在接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。 （2）重要設(shè)備維修資料檔案管理。②運(yùn)行記錄值班人員填寫(xiě)的設(shè)備運(yùn)行記錄每月一冊(cè)，每月統(tǒng)計(jì)一次，每年裝訂一次，由物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理部門(mén)保管好，以備存查。④技術(shù)革新資料設(shè)備運(yùn)行的改進(jìn)、設(shè)備革新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料，由設(shè)備管理部門(mén)匯總存查。其中，對(duì)于設(shè)備安全管理，除了加強(qiáng)設(shè)備安全檢查和對(duì)操作人員、維修人員的安全操作、安全作業(yè)的訓(xùn)練和管理外，還要建立安全責(zé)任制和對(duì)?。ㄓ茫?hù)進(jìn)行安全教育，向?。ㄓ茫?hù)宣傳一些危險(xiǎn)設(shè)備（如電梯）的安全使用知識(shí)。第四章 物業(yè)設(shè)備的使用與維修 由于物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施類(lèi)型較多，因此，物業(yè)管理公司工程部一般分設(shè)幾個(gè)班組，分別負(fù)責(zé)各項(xiàng)設(shè)備的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)和維修，如強(qiáng)電組、弱電組、水暖組和綜合組等。一、維修工程的分類(lèi) 目前對(duì)房屋設(shè)備維修工程的分類(lèi)尚無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，一般可分為以下幾種： 設(shè)備大修工程。設(shè)備中修工程。設(shè)備更修和技術(shù)改造工程。設(shè)備日常零星維修保養(yǎng)工程。二、房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修 給水系統(tǒng)建筑物給水方式有多種：一般平房和多層樓房均由城市供水管網(wǎng)供水；高層建筑則需進(jìn)行二次供水，因?yàn)槌鞘泄芫W(wǎng)的水壓無(wú)法滿(mǎn)足高層供水需要，多采用加壓水泵和高位水箱向高層供水。一般居住小區(qū)內(nèi)供水設(shè)備的管理職責(zé)如下：高層樓房以樓內(nèi)供水泵房總計(jì)費(fèi)表為界，多層樓房以樓外自來(lái)水表井為界。 （2）給水系統(tǒng)的管理應(yīng)做到： ①防止二次供水的污染，對(duì)水池、水箱定期消毒，保持其清潔衛(wèi)生。③發(fā)生跑水、斷水故障，應(yīng)及時(shí)搶修。 （3）給水管道的養(yǎng)護(hù) ①給水管道的檢查維修養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)十分熟悉給水系統(tǒng)，經(jīng)常檢查給水管道及閥門(mén)（包括地上、地下、地下、屋頂?shù)龋┑氖褂们闆r，經(jīng)常注意地下有無(wú)漏水、滲水、積水等異常情況，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貧鉁厍闆r，分別采用不同的保溫材料，以防凍壞。對(duì)已凍劣的水管，可根據(jù)具體情況，采取電焊或換管的方法處理。（4）給水管道的維修 漏水是給水管道及配件常見(jiàn)的主要毛病。滲漏管道的維修，常有以下兩種方法：①哈夫夾堵漏法 用鉛楔或木楔打入洞眼內(nèi)，然后墊以2—3毫米厚的橡皮布，最后用尺寸合適的哈夫夾夾固。地下水灌的更換有時(shí)需據(jù)短管子的一頭或兩頭，在截取長(zhǎng)度合適的新水管，用活接頭予以重新連接。道路市政排水設(shè)施管理職責(zé)如下：。居住小區(qū)內(nèi)各種地下時(shí)間檢查，井蓋的維護(hù)、管理，由地下設(shè)施檢查井的產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位也可委托物業(yè)管理公司維護(hù)、管理?！　、诮逃?、約束住戶(hù)不要把雜物投入下水管道，防止堵塞?！　、鄱ㄆ跈z查排水管道和節(jié)門(mén)等是否有生銹和滲漏等現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理。（3）室內(nèi)排水管道堵塞管道堵塞會(huì)造成流水不暢，排泄不通，嚴(yán)重的會(huì)在地漏、水池、馬桶等處漫溢外淌。如有的是硬雜物進(jìn)入管道，停滯在排水管中部、拐彎處、排水管末端；也有的是在施工過(guò)程中，磚塊、木塊、砂漿等進(jìn)入管中。（4）室外排水管道的維修①管道坡度搞反形成倒返水此類(lèi)故障常見(jiàn)于新建的房屋中，原因大多是未按圖紙要求放坡，或溝底未做墊層，加上接口封閉不嚴(yán)，管道滲漏而造成不均勻下沉，致使排水不暢，嚴(yán)重的則會(huì)引起倒流，污水外溢。②管道堵塞維修時(shí)，首先應(yīng)將檢查井中的沉積物用鉤勺掏清，隨后用毛竹片進(jìn)行疏通，在用中間扎有刺鐵絲球的麻繩來(lái)回拉刷，同時(shí)放水沖淤；如還疏通不了時(shí)，則要在堵塞位置上進(jìn)行破土開(kāi)挖，采用局部起灌疏通、重新接管的辦法進(jìn)行疏通。 衛(wèi)生設(shè)備衛(wèi)生設(shè)備包括大便器、小便器、洗臉盆、拖布池和家具盆、淋浴器及澡盆等。室內(nèi)消防設(shè)施也是由管道、閥門(mén)等構(gòu)成，其損壞同樣是管道漏水、閥門(mén)漏水或關(guān)閉不嚴(yán)等。（2）對(duì)于消防栓接圈的封閉圈及水龍帶，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行定時(shí)檢查、保養(yǎng)及實(shí)驗(yàn)工作，以防止老化、霉變、失效，對(duì)于檢查不合格的應(yīng)及時(shí)更換。三、電力系統(tǒng)的管理與維護(hù) 供電設(shè)備的組成 用電單位的用電來(lái)源，一般分為高壓供電和低壓供電兩種。低壓供電減少了變壓器的投資，也不用對(duì)其進(jìn)行維護(hù)（由供電局維護(hù)）。按照全國(guó)供電規(guī)則的規(guī)定，一般用電容量大于250千瓦以上的單位，必須選用高壓引進(jìn)。用來(lái)裝置這些設(shè)備的場(chǎng)所叫配電室（站）/變壓室（站）。這些裝有控制閘刀和熔斷器裝置的箱體成為配電箱。這些部分共同組成一個(gè)完整的共用電系統(tǒng)，使電正常運(yùn)行。為此，首先應(yīng)了解和掌握全部設(shè)備的各種資料。掌握資料后，即應(yīng)制定管理辦法。根據(jù)供電范圍內(nèi)的具體情況，參照供電局的“電氣設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程”，寫(xiě)出固定的巡視日期和內(nèi)容（可分為一般部位和重點(diǎn)部位、一般項(xiàng)目和重點(diǎn)項(xiàng)目等）；根據(jù)設(shè)備的使用頻率和季節(jié)的不同，定出測(cè)定的項(xiàng)目，如雨季前要進(jìn)行遙測(cè)地極的接地電阻值，夏季要進(jìn)行遙測(cè)線(xiàn)路的絕緣電阻值，以及特殊節(jié)日前的有關(guān)項(xiàng)目檢查等。所有較大的用電設(shè)備均應(yīng)按臺(tái)編號(hào)，建立檔案，如鍋爐房?jī)?nèi)的風(fēng)機(jī)、水泵、廚房?jī)?nèi)的機(jī)具。③積極有效地宣傳安全用電、和利用電的知識(shí)，掌握用電的一般知識(shí)和應(yīng)遵守的用電規(guī)定。供電設(shè)備的維護(hù)范圍，須按照供電規(guī)則中所規(guī)定的產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)的劃分原則來(lái)執(zhí)行。計(jì)費(fèi)電度表及附屬件的購(gòu)置、安裝、移動(dòng)、更換、校驗(yàn)、拆除、加封、啟封等均由供電局負(fù)責(zé)。應(yīng)根據(jù)供電范圍內(nèi)的具體情況，參照供電部門(mén)的“電氣設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程”，定出重點(diǎn)檢查的項(xiàng)目。主要有以下內(nèi)容：①觀察總盤(pán)上的各類(lèi)儀表、電壓是否正常，使用電源的變化情況，高峰用電時(shí)的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對(duì)照值班記錄檢查分析有無(wú)差異；②核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合（按規(guī)定采用熱元件時(shí)，采用熔絲時(shí)，）；③配電箱的固定是否牢固，箱內(nèi)期間是否完好無(wú)損，各閘具的接頭有無(wú)松動(dòng)，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無(wú)燒傷，導(dǎo)線(xiàn)絕緣是否老化、變脆，熔短器有無(wú)焦痕；④導(dǎo)線(xiàn)絕緣是否良好（用兆歐表?yè)u測(cè)絕緣電阻值，），各類(lèi)絕緣導(dǎo)線(xiàn)的絕緣是否老化，特別是各接頭處有無(wú)變焦、變脆，絕緣包布有無(wú)失效，接頭之間有無(wú)電腐蝕現(xiàn)象；⑤沿墻及沿頂棚架設(shè)的明線(xiàn)是否松脫、垂落、損傷，有無(wú)其他物品觸碰到線(xiàn)，室外架空線(xiàn)的瓷瓶是否破裂，導(dǎo)線(xiàn)垂度是否過(guò)大，有風(fēng)時(shí)導(dǎo)線(xiàn)搖拽線(xiàn)間有無(wú)相碰現(xiàn)象，電桿是否歪斜，木桿根有無(wú)糟朽、缺土、下凹；⑥金屬管連接的地線(xiàn)是否良好，有無(wú)虛脫或腐蝕，各種管線(xiàn)固定是否牢固，管子接頭有無(wú)脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管子有無(wú)塌腰變形；⑦各用電器具，如燈頭、開(kāi)關(guān)、插座等是否牢固，燈頭吊線(xiàn)據(jù)地是否太低，有無(wú)自行拉扯的臨時(shí)線(xiàn)路等；⑧各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定（防雷接地10歐姆以下，保護(hù)接地4歐姆