【正文】 維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定 95 三、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 103第十一章 公共維修基金范圍的使用方案 109第十二章 其他物業(yè)及設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護(hù) 112一、房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù) 112二、設(shè)備管理 123第十三章 擬采取的安全與秩序維護(hù)方案 135第十四章 綠化和保潔管理方案 149一、綠化管理方案 149二、保潔管理方案 151第十五章 停車(chē)管理方案及地下車(chē)庫(kù)經(jīng)營(yíng)管理的說(shuō)明 156 一、停車(chē)管理方案 156二、地下車(chē)庫(kù)經(jīng)營(yíng)管理的說(shuō)明 157第十六章 針對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人及裝修企業(yè)的裝修管理與服務(wù) 159第十七章 協(xié)助招標(biāo)人開(kāi)展銷(xiāo)售工作的可行性方案與實(shí)施空房管理說(shuō)明 169一、開(kāi)展銷(xiāo)售工作的可行性方案 169二、空房管理辦法 175第十八章 投標(biāo)報(bào)價(jià)及經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 177第十九章 對(duì)招標(biāo)人提出的相關(guān)配合要求的說(shuō)明 186第二十章 招標(biāo)人要求投標(biāo)人對(duì)以下內(nèi)容做出實(shí)質(zhì)性承諾 187附件： 物業(yè)管理應(yīng)急措施 188 一、遇火災(zāi)處理程序 188 二、接報(bào)治安事件處理程序 192 三、接報(bào)刑事案件處理程序 192 四、遇燃?xì)庑孤┨幚沓绦? 195 五、遇停電處理程序 195 六、遇水浸（跑、冒、漏）處理程序 198 七、遇爆炸物或可疑物品處理程序 199 八、遇恐怖事件處理程序 200 九、觸電事故的應(yīng)急處理程序 201 十、電梯困人事故的應(yīng)急處理程序 201 十一、強(qiáng)烈大風(fēng)的應(yīng)急處理程序 203前 言首先，十分榮幸能參與“廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）”項(xiàng)目的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)工作。我公司將依托自身的專(zhuān)業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合“廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）”的現(xiàn)狀，對(duì)“廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）”的物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。本投標(biāo)書(shū)是根據(jù)貴方提供的“廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）“前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件要求，結(jié)合我公司的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我公司考察研究之后，編制的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書(shū)。再次感謝公司給予我們這次合作的機(jī)會(huì)。我公司已通過(guò)ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系三項(xiàng)貫標(biāo)的第三方認(rèn)證，對(duì)廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）的管理質(zhì)量具有充分的保證作用。管理經(jīng)驗(yàn)豐富，具備同類(lèi)物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)。在廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目的物業(yè)管理 中，我們將進(jìn)一步融會(huì)提煉商業(yè)辦公樓、行政辦公樓宇和其它各類(lèi)型物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，鑄就－－－物業(yè)管理的“品牌”。之前我們 曾參與多個(gè)高檔樓盤(pán)的早期介入，如：花園、新城、苑、大廈等，都取得了較好的效果，用我們的經(jīng)驗(yàn)，為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了較大的利益。公司長(zhǎng)期從事物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，在管理各類(lèi)物業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行不懈地探索，主動(dòng)借鑒國(guó)際先進(jìn)的服務(wù)理念，不斷學(xué)習(xí)總結(jié)，同時(shí)結(jié)合各地的傳統(tǒng)風(fēng)俗和不同用戶的需求特點(diǎn)，尋求各類(lèi)物業(yè)最佳的管理方法。第一章 投標(biāo)人資格證明文件投標(biāo)承諾書(shū)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)：一、 本公司認(rèn)真研究了廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）前期物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)文件后，愿意接受招標(biāo)文件的要約條件，愿意參加本次招標(biāo)。 在簽署廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）前期物業(yè)服務(wù)合同之前，本招標(biāo)文件和貴司的中標(biāo)通知書(shū)構(gòu)成約束雙方的契約附件。 我方同意，在從規(guī)定的遞交投標(biāo)響應(yīng)文件截止之日起90個(gè)日歷日內(nèi)，自覺(jué)遵守本次招投標(biāo)活動(dòng)的每項(xiàng)規(guī)定。本授權(quán)書(shū)于 年 月 日簽字生效，特此聲明。公司先后通過(guò)ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系、是檔案管理級(jí)的企業(yè)。我們的服務(wù)追求：成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友。最近三所牽涉的主要訴訟案件(有或無(wú))如有，是何類(lèi)案件，結(jié)論如何2003年：物業(yè)管理糾紛案件勝訴、物業(yè)管理糾紛案件勝訴；2004年：物業(yè)管理糾紛案件勝訴、物業(yè)管理糾紛案件勝訴；2005年：物業(yè)管理糾紛案件被告履行相應(yīng)義務(wù)后撤訴結(jié)案、物業(yè)管理糾紛案件勝訴、物業(yè)管理糾紛案件調(diào)解結(jié)案，履行相應(yīng)義務(wù)。注：上述文件資料，需加蓋相關(guān)單位公章并需由被授權(quán)力人簽字。投標(biāo)人名稱：物業(yè)管理有限公司被授權(quán)人簽字：被授權(quán)人的職務(wù)： 　　　　　　　　日期： 　　　　　　　　電話號(hào)碼：　　　　　　　　傳真號(hào)碼：　　　　　　　　電子信箱： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　公章：擬派現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理資格聲明項(xiàng)目名稱：廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）投標(biāo)人名稱：物業(yè)管理有限公司姓名主要業(yè)績(jī)性別年齡專(zhuān)業(yè)學(xué)歷工齡職務(wù)從事本崗位工作時(shí)間聯(lián)系電話投標(biāo)人公章：投標(biāo)人代表簽字：日期： 擬派項(xiàng)目主要管理人員、工程技術(shù)人員情況表 序號(hào)姓名性別年齡職務(wù)(工種)職稱(學(xué)歷)身份證號(hào)簡(jiǎn)歷1投資企業(yè)總經(jīng)理大專(zhuān)2管理處經(jīng)理助理大學(xué)本科/經(jīng)濟(jì)師3業(yè)戶服務(wù)部主管大專(zhuān)4設(shè)備主管大專(zhuān)/助理工程師5設(shè)備主管高中/助理工程師注：在填寫(xiě)時(shí)，如本表格不夠可按相同格式自行增加?！∫?guī)劃設(shè)計(jì)階段 對(duì)于規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。建設(shè)施工階段 建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)管理前期顧問(wèn)人員會(huì)經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。竣工驗(yàn)收階段 物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議，協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。二、 項(xiàng)目的接管驗(yàn)收 1）物業(yè)的接管驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。 3）物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開(kāi)發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開(kāi)發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用； 6）接管驗(yàn)收的作用 a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益 c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過(guò)物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。 第四章 對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。一、 總體管理服務(wù)目標(biāo) 前期目標(biāo)成為開(kāi)發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；降低開(kāi)發(fā)商的建設(shè)成本，促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售。二年內(nèi)達(dá)到ISO9001質(zhì)量管理體系第三方認(rèn)證；二年內(nèi)達(dá)到ISO14001環(huán)境管理體系第三方認(rèn)證；二年內(nèi)達(dá)到OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系第三方認(rèn)證；一年內(nèi)通過(guò)“市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的考評(píng)；三年內(nèi)通過(guò)“省物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評(píng)；四年內(nèi)達(dá)到“物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)；二、 管理服務(wù)理念 ――――― 物業(yè)讓您更滿意讓 —— 嚴(yán)格管理、規(guī)范服務(wù)、心心交流您 —— 業(yè)戶、發(fā)展商、行政主管部門(mén)、相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)更 —— 優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)于其它企業(yè)、100%業(yè)戶第一、不斷超越業(yè)戶日益增長(zhǎng)的需求滿意 —— 成為業(yè)戶的好保姆、好管家、好朋友成為發(fā)展商的好參謀、好幫手、好朋友成為大家認(rèn)可的好企業(yè)、好伙伴、好朋友三、 保證體系 我公司已通過(guò)了ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系及OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系的三項(xiàng)認(rèn)證。我公司將三項(xiàng)體系、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及適合“廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）”的三級(jí)操作文件貫穿于“廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）”的物業(yè)管理之中。業(yè)主入伙前 我公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，力爭(zhēng)在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。對(duì)于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開(kāi)發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗(yàn)收合格后接受。二、 物資裝備情況物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個(gè)良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目（－－－）的特點(diǎn)，除各類(lèi)設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括：l 管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；l 保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉(cāng)庫(kù)；物業(yè)管理用房的配置要求[管理處辦公用房]劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域，場(chǎng)所面積按建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。[保安、保潔人員休息、更衣室]放置更衣箱、凳子、保潔工具等。總的原則是，給業(yè)主及租戶帶來(lái)方便，提高我方人員工作效率。l 管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。部門(mén)職責(zé)[業(yè)戶服務(wù)部] 業(yè)戶服務(wù)部主要負(fù)責(zé)日常與業(yè)戶之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務(wù)、業(yè)戶接待、權(quán)籍管理、收費(fèi)管理、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報(bào)修等事宜，協(xié)調(diào)各部門(mén)工作。[設(shè)備管理部]設(shè)備管理部負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，包括電梯設(shè)備、房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施的維保服務(wù)。此外采購(gòu)、人事、培訓(xùn)等事務(wù)將由物業(yè)人事部、物流中心、培訓(xùn)中心與管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。l 組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務(wù)的工作計(jì)劃和作業(yè)文件。l 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與業(yè)委會(huì)、發(fā)展商、物業(yè)行政主管部門(mén)、地方有關(guān)管理部門(mén)及有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司之間的關(guān)系。l 負(fù)責(zé)組織小區(qū)公益性活動(dòng)。管理處經(jīng)理助理l 在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)業(yè)戶服務(wù)的接待工作。l 負(fù)責(zé)編制每日的《工作日?qǐng)?bào)》，并向公司上報(bào)。l 負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊(cè)與租賃清冊(cè)、權(quán)籍資料，對(duì)業(yè)戶檔案實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理。l 負(fù)責(zé)收集編排：管理信息、業(yè)戶服務(wù)征詢單，及時(shí)張貼和收回，對(duì)反饋的業(yè)戶見(jiàn)議和意見(jiàn)進(jìn)行分析、落實(shí)和安排處理，保持與業(yè)戶的溝通。l 完成經(jīng)理交辦的其他工作。l 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備部的日常管理，檢查每日運(yùn)行日志，了解設(shè)備工作狀況合理安排每日工作。l 負(fù)責(zé)計(jì)劃和購(gòu)置維保材料及工器具。l 編制（設(shè)備）突發(fā)事故的應(yīng)急處理預(yù)案，并適時(shí)組織預(yù)演。l 完成經(jīng)理交辦的其他工作。l 負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)值保安進(jìn)行崗位督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)不合格操作當(dāng)場(chǎng)予以糾正，對(duì)各班保安質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。l 負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)施及保安器材、公用物品的檢查和管理。l 負(fù)責(zé)對(duì)隊(duì)員考勤和請(qǐng)假審批及工作考核。l 協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特約服務(wù)。l 負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)班保潔工操作的檢查，對(duì)各班保潔工作質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。l 負(fù)責(zé)安排人員完成業(yè)主提出的特約服務(wù)。l 負(fù)責(zé)計(jì)劃和購(gòu)置保潔材料及工器具。l 完成管理處經(jīng)理交給的其他工作任務(wù)。業(yè)戶接待員（檔案）l 負(fù)責(zé)管理處文書(shū)檔案管理工作，包括文秘、電腦、檔案、權(quán)籍、出納等工作；l 負(fù)責(zé)管理費(fèi)的收繳工作；l 負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作；l 負(fù)責(zé)管理處管理、技術(shù)、業(yè)戶檔案與資料的管理工作