【正文】 ，具有得天獨(dú)厚的科技人才優(yōu)勢，是改革開放后發(fā)展起來的新建城區(qū)。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 27 頁 基基 地地 篇篇 一、項(xiàng)目自身分析 序號 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 1 名 稱 中山西路富比市商業(yè)娛樂城 2 發(fā) 展 商 溫州力天房地產(chǎn)開發(fā)公司 3 地理位置 位于呼和浩特回民區(qū)中山西路與錫林郭勒路的交叉口，是呼和浩特市的中心位置，距火車站 5分鐘的路程，距飛機(jī)場 20分鐘的路程。 5 用地性質(zhì) 商業(yè)用地 (40年 ) 6 容 積 率 6 7 地塊情況 地塊形狀為不規(guī)則型，內(nèi)有待拆遷建筑，靠近中山西路部分已用 圍墻圍起。 周邊市政配套設(shè)施齊全，商業(yè)氛圍濃。 大型 Shopping Mall上是由一家大型及數(shù)家小型 磁場型 的核心店，并結(jié)合其它品牌商店街、以及各類都市生活、餐飲、休閑、娛樂等配套項(xiàng)目組成的“一站式”生活廣場。除購物、餐飲之外，配套項(xiàng)目涉及大都會生活的每一個(gè)細(xì)節(jié)，例如：電信、銀行服務(wù)、文化禮品、書店、小型電影院、網(wǎng)吧、花卉園 藝、品牌飾品店、形象保養(yǎng)類的美容、健身塑身、影印彩擴(kuò)、醫(yī)藥店、洗衣中心等等。其內(nèi)部環(huán)境的規(guī)劃上充分體現(xiàn)閑庭散步式的布局，購物消費(fèi)與生活娛樂兼顧的，輕松、休閑的購物環(huán)境。因此建議出售、出租鋪位前將商場功能分區(qū)分片，規(guī)劃設(shè)置形成同種業(yè)態(tài)集中分布的經(jīng)營格局，并在銷控上利用預(yù)付之反應(yīng)做反復(fù)之檢討，務(wù)必達(dá)到既滿足經(jīng)營管 理布局之需要，又兼顧銷售目的之要求。諸如：沃爾瑪、家樂福式的大型量販店。 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 27 頁 ? Dollartree策略 :即全場物品消費(fèi)一律以 5元、 8元或 10元定價(jià)，以此吸引更多的人群，達(dá)到轟動效應(yīng)。 ? 商品中價(jià)策略 ： 開設(shè)商業(yè)步行街，設(shè)置精品 店，活躍其商業(yè)氣氛，創(chuàng)造呼和浩特市從未有過的大規(guī)模的一站式購物廣場。正所謂： “人潮即錢潮 ”。使這一戶外公共空間的建設(shè)不僅能成為城市的客流量中心，更可帶來可觀的經(jīng)濟(jì)收益和社會效益。 電梯設(shè)置 ? 電動扶梯 ： 為制造商場的繁榮景象和客戶的擁擠熱鬧感，建議商場的電動扶梯應(yīng)避免直上直下的 “之 ”字形布局，而采用適當(dāng)增加客流途徑商業(yè)面積的引導(dǎo)路線來規(guī)劃電梯走向，加長顧客在商場內(nèi)購物的路線距離，制造人氣，促使消費(fèi)動機(jī)的產(chǎn)生。 單元平面規(guī)劃 (建筑面積 ) 從未來客戶的需求出發(fā)，建議盡量精簡商鋪單元的出售面積，通過利用商鋪 “高單價(jià)低總價(jià) ”的價(jià)格策略，吸納更廣大的客源，使之對自用型、投資型或保值型客戶 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 27 頁 皆能吸引，并創(chuàng)造出附加價(jià)值的商業(yè)百貨形態(tài)。在以上基礎(chǔ)上，我們建議本案較為合理的室內(nèi)單元銷售面積為 10～ 40平方米左右，沿街商鋪銷售面積為 30～ 100平方 米左右，可供客戶自由組合，以收靈活多變的效果。合理比例的面寬與進(jìn)深，可使產(chǎn)品具有更高的升值空間。希望能在整體規(guī)劃上能體現(xiàn)出本案使用率高、設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特、裝修標(biāo)準(zhǔn)高檔三大優(yōu)勢，凌駕于呼和浩特市其他商場之上；同時(shí)，經(jīng)營業(yè)態(tài)的管理要求達(dá)到百分之百的信任度，以此 共同創(chuàng)造三贏的局面 (即大業(yè)主、小業(yè)主、消費(fèi)者 )。建議聘請有大型商場管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司來進(jìn)行管理。 三、商場內(nèi)部規(guī)劃建議 展廳： 面積設(shè)置 500㎡左右，目的在于吸引相關(guān)廠商前來參加展覽展示、舉辦時(shí)裝表演等活動。 電影城： 開設(shè)一個(gè)可容納 J00人左右小型電影院，并考慮在小型電影院內(nèi)設(shè)置錄像廳，提供給購物人群和年輕人以身心娛樂。 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 27 頁 網(wǎng)吧： 開設(shè)能吸引青年人的網(wǎng)吧、電玩，是現(xiàn)代化商城所必須的。 書店： 書店的形式應(yīng)是多樣化的，捧一本愛不釋手的書，邊品茶邊閱讀，使自己暢游在知識的海洋中。 酒吧： 從某種意義來說，酒吧標(biāo)志著一個(gè)城市的文明程度，是現(xiàn)代化商城所不可缺少的內(nèi)容。 DOLLARTREE： DOLLARTREE的概念新穎，即全場商品一律為一個(gè)價(jià)碼，這種經(jīng)營方式在呼和浩特市場還未曾見到，如若可行將成為吸引人潮的又一磁場。 四、商場管 理建議 管理計(jì)劃： 擬定承租戶管理規(guī)章：在日后商場的經(jīng)營管理方面，我們必須先擬訂一套完善可行的承租戶管理規(guī)章，于租約議定之際，便可使租戶充分了解有關(guān)商場之各項(xiàng)規(guī)定與辦法，避免日后產(chǎn)生管理上之困擾。 (3) 相對于呼和浩特市區(qū)傳統(tǒng)的、單一的、功能分離的購物空間，本案的規(guī)劃將成為呼和浩特市生活圈內(nèi)最舒適、規(guī)模最大，集休閑、娛樂、購物、服務(wù)為一體的地區(qū)生活中心。 基地發(fā)展限制與威脅 (1) 由于本案的周邊正在興建多處大型商業(yè)設(shè)施，從而會使不少投資客和自用客認(rèn)為未來經(jīng)商競爭過劇，從而失去在此投資或經(jīng)營的興趣。 (3) 由于呼市商業(yè)區(qū)的集中，未來這些商業(yè)區(qū)中的各類大、中 型商業(yè)設(shè)施，包括一些大賣場的經(jīng)營，將會直接影響到本案 對消費(fèi)者的相對吸引力。 經(jīng)營模式 出售回租： 400㎡ 出售： 49000㎡ 自營 10000㎡ 業(yè) 種 需求坪數(shù) 需求坪數(shù) 需求坪數(shù) 精晶百貨商場 ／ ／ 10000㎡ 生活量販店 6000㎡ 2020㎡ Dollar Tree 1000㎡ ／ 室內(nèi)步行街 ／ 5000㎡ 精晶服裝城 25000㎡ 餐廳及美食街 2020㎡ 2020㎡ 俱樂部 2020㎡ 2020㎡ 門市 3000㎡ 其它 (銀行、證券 ) 3000㎡ 合計(jì) 63000㎡ 三、 開發(fā)策略建議 除已提到規(guī)劃方案外，本案的開發(fā)策略還可朝以下方向思考：附加目的性的消費(fèi)： 優(yōu)點(diǎn)： 目的性的消費(fèi)可拉大商圈，與原主體結(jié)合，除提升整體購物、休閑、娛樂之層級外，亦可加速帶動周遭環(huán)境。其他特色主題則須企業(yè)體長期用心經(jīng)營，因此除非企業(yè)體本身與主題淵源深厚，否則成敗難以預(yù)料。以本項(xiàng)目的立地條件、區(qū)位優(yōu)勢、地理特征、相鄰環(huán)境等方面因素來考慮，建議可以用區(qū)域型和都會型的購物中心來定位本項(xiàng)目。 ? 購物 ：各 店業(yè) 種及 商品 部分 重疊 ，保 持 適度 競爭 環(huán)境 ，帶 給消費(fèi)者選擇的空間。 ? 服務(wù)：增加服務(wù)設(shè)施，并籍舉辦活動與地方產(chǎn)生關(guān)系。 l、投入經(jīng)營管理、人力及物力損耗 負(fù)擔(dān)經(jīng)營成敗及損益 資金積壓、無法靈活應(yīng)用 叁、運(yùn)營方向分析 營運(yùn)方向 客源 純銷售 (產(chǎn)權(quán)獨(dú)立 ) 自營小業(yè)主，投資客戶 純租賃 自營小業(yè)主 自行營運(yùn)管理 關(guān)系企業(yè)、管理顧問、百貨公司管理 部分銷售 部分回租招商 (著名品牌店 )、部分自營 自營小業(yè)主 投資客戶 品牌店 與百貨公司合作 策策 略略 篇篇 一 、項(xiàng)目推總精神： 地理共處 資源共享 經(jīng)濟(jì)共榮 釋義： 突出本案的特點(diǎn)，并賦 予其全新形象，成為策劃推廣的重要點(diǎn)，從而塑造品牌形 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 27 頁 象，走品牌經(jīng)營道路。 (一 )總體推廣思路： A：本案地處錫林北路與中山路交叉口，周邊商業(yè)繁華，商場林立，坐擁呼市市中心最重要的黃金地段，發(fā)揮和提升本案所處區(qū)域的地段價(jià)值及稀缺性，充分利用地區(qū)優(yōu)勢及項(xiàng)目本身優(yōu)勢進(jìn)行宣傳定位，成為本案推廣重點(diǎn)。這將是本案以下要講的重要部分。 先期引入國際著名品牌概念，在形象宣傳上為整個(gè)項(xiàng)目服務(wù)。 策略二：組建完善的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，營造良好品質(zhì)。 策略三：商場、商務(wù)套房、會所進(jìn)行捆綁式推廣宣傳。然后再推動商場的銷售工作，會所實(shí)際上起到了點(diǎn)綴作用。這其中源于以下幾個(gè)方面： 策略一： A、商務(wù)套房概述：是指能提供酒店式專業(yè)服務(wù)，同時(shí)又 擁有商務(wù)辦公之便利和私人公寓的私密性及生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。 身份感 —— 配有會所等娛樂設(shè)施，具有身份感的交往空間，對追求生活品質(zhì)的新潮消費(fèi)者更有吸引力。 收益率 —— 目前收益率一般在 10％左右。 為照顧不同客戶的需要，本案主要賣兩種房子： 高標(biāo)準(zhǔn)全配備：戶戶做到精裝修全配備，充分考慮業(yè)主 入駐要求，除基本裝修外，另配備廚具、潔具、家具、空調(diào)等，做到業(yè)主只需提行李便可輕松入住。 C：銷售方式主要以租售并重，以租代售 建議銷售方式以租售并重，以租代售，相互結(jié)合和關(guān)聯(lián)，同時(shí)通過管理公司提供代為中介服務(wù)，通過雙方協(xié)議，由管理