【正文】 176。 31′ 08″。境內(nèi)屬中亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，日照充足，雨量充沛，四季分明，年平均氣溫 ℃，無霜期 290 天，降雨量 。全縣共有公路總里程 公里。東距郴州 118公里，南距廣州 340公里，西距永州 164公里。全縣現(xiàn)已形成 8個 500畝以上的黃花梨基地， 12 個 2020 畝以上的優(yōu)質烤煙基地， 10 個 1000 畝以上的商品 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 蔬菜基地， 1 個萬畝以上的大徑材基地， 12 個 5000 畝以上的豐產(chǎn)楠竹基地， 3個 500畝以上的高效藥材基地， 6個出欄 3000頭以上的瘦肉型牲豬基地。近年來，藍山農(nóng)業(yè)結構調(diào)整步伐加快，農(nóng)村經(jīng)濟日趨繁榮，以個體私營和股份合作企業(yè)為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展迅速。全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)已形成建材、輕紡、冶金、水電、竹木加工和交通運輸?shù)攘笾е?，是全省運輸大縣、小水電大縣和最大的石材加工基地。 項目簡介 項目的由來 藍山江南財富城位于永州市藍山城區(qū)繁華的最具升值潛力的商業(yè)核心 圈 —— 城東路。 本項目為商業(yè)綜合開發(fā)項目。共開發(fā)三棟房屋建筑。總用地面積 ㎡，總建筑面積約 30307 萬㎡，其中商鋪面積 ㎡，商品住宅 ㎡。項目建成后，成為藍山新的商業(yè)景點 —— 江南財富城，促進藍山商 業(yè)繁榮，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，引領新的消費時尚。 內(nèi)部以服飾為主，圍繞相關衍生產(chǎn)品，適當?shù)匾M中西餐飲，及休閑娛樂，如足浴、保健按摩、健身館、休閑茶館、美容美體館、網(wǎng)吧。 項目開發(fā)單位基本情況 永州市鴻大房地產(chǎn)實業(yè)有限公司成立于 2020 年 1 月 14 日，位于永州市冷水灘區(qū)零陵北路 310號，是永州市較具規(guī)模的一家綜合型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有三級房地產(chǎn)開發(fā)資質。已成功開發(fā)了“冷水灘江南財富城”等項目，有著一定的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。 公司擁有大量的工程技術人員，其中高級工程師二人、注冊規(guī)劃師一人、土建工程師五人、注冊會計師一人、注冊造價師一人，以及市場營銷、統(tǒng)計等技術人員 22人。 藍山江南財富城建筑初步設計方案。 土地拍賣確認書及土地使用證。 可行性研究范圍 本次可行性研 究主要依據(jù)國家有關政策、法律、法規(guī)、規(guī)范等，及建設單位提供的基礎資料為前提，對該項目建設的必要性、工程建設條件、工程規(guī)劃設計方案、工程建設內(nèi)容進行分析、研究確定擬建規(guī)模，工程建設總投資、工程實施進度安排、招投標方式，環(huán)境保護及節(jié)能措施、拆遷安置方案。 主要經(jīng)濟技術指標 序號 項 目 單 位 數(shù) 據(jù) 備 注 1 占地面積 m2 2 總建筑面積 m2 30307 3 可銷售面積 m2 30307 4 建筑密度 % 5 容積率 6 綠化率 % 8 7 總投資 萬元 3000 8 貸款利息 萬元 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 9 銷售總收入 萬元 5549 10 上繳稅金 萬元 11 開發(fā)利潤 萬元 12 項目投資利潤率 % 38 13 項目投資利稅率 % 67 14 項目財務內(nèi)部收益率 % 稅后 15 項目稅后凈現(xiàn)值 萬元 Ic=12% 16 借款償還期 年 主要研究結論 藍山江南財富城地處藍山縣城東路的十字路商業(yè)中心地段，交通便捷，是經(jīng)商的黃金地段，又是居家的風水寶地。 本項目總投資 3000萬元，項目預測房地產(chǎn)銷售收入 5549萬元，財務內(nèi)部收益率 %，開發(fā)企業(yè)該項目獲純利 。 該項目的實施 ，為藍山縣域經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了良好條件，增加就業(yè)渠道，可同時解決 1000 多人就業(yè)和改善舊城區(qū)近 100 戶居住條件，具有極大的社會效益。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 2項目建設地位于藍山城東路商業(yè)核心區(qū)中心，與其他商業(yè)廣場、農(nóng)貿(mào)市場遙相呼應，其建設對藍山縣城商業(yè)中心形成有極大的促進作用，同時，其住宅開發(fā)將補充舊城區(qū)中心住宅的稀缺。促進藍山縣城經(jīng)濟發(fā)展，為藍山人民創(chuàng)造更好的生活條件。 3該建筑為綜合性商住樓，總建筑面積為 30307㎡，建筑層數(shù)為十二層 。 （ 2）降水：年平均降雨量在 ，雨量集中在 4— 6 月。 （ 4）日照時間：年平均 1587h。 （ 6）風速：平均風速 5m/s，最大 （南風） 通過對項目原建筑物工程地質資料得知，該段覆土厚度為 4— 5 m，以下以灰質碳巖為主，無溶洞及地質構造斷裂，為良好地質承力結構適宜建設中高層建筑。 開發(fā)項目建設條件 原材料供應情況 藍山縣城的地理位置較好，地方材料價格較低，砂礫石可直接取材于縣城東部河中；郊區(qū)有豐富的制磚資源，確保了建筑用磚低價供應，豐富的森林資源完全能滿足建筑用木材，水泥有一家中型水泥廠，豐富而低廉的地方材料，可大大降低開發(fā)項目的建設成本。 政策條件 在全市實行大力優(yōu)化投資 環(huán)境下，縣委、縣政府明確指示城區(qū)內(nèi)各職能部門要全力支持此開發(fā)項目，大開綠燈，簡化辦事程序， 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 盡快完成項目開發(fā)建設。以上措施必將大大促進藍山江南財富城的建設。江南財富城是縣政府重點招商引資項目 縣政府多次召開專題會議，制訂了系列優(yōu)惠政策；如稅費第一年全免，第二年減半收取等等相關優(yōu)惠政策對外發(fā)布。市場分析 房地產(chǎn)市場環(huán)境分析 人口環(huán)境 20 年前，當時城鎮(zhèn)人口不足 2 萬人，城區(qū)僅集中在老城關鎮(zhèn)周邊地區(qū)，近幾年來城市建設得到了長足發(fā)展，特別新的城市規(guī)劃實施后，城市建設速度進一步加快，城區(qū)范圍不斷擴大，先后建成了藍山邊貿(mào)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等新城區(qū)，城區(qū)人口增至 10 多萬人，流動人口近 5萬。隨著住房制度和企業(yè)改制力度加大，對房地產(chǎn)商品的需求進一步加強。社會消費品零售總額 67352萬元， 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 居民儲蓄量不斷增加，對房地產(chǎn)商品的要求也不斷加強?？h政府要求各職能部門給予本項目各種優(yōu)惠措施，提高辦事效率。 市場前景 在住宅商品化完全推向市場的前提下，藍山縣城房價呈逐年遞增之勢。 市場需求分析 供給市場特征 ■商業(yè)非常集中，商圈現(xiàn)象突出 縣城商業(yè)大部分集中在以塔峰路和城東路為核心的商圈范圍內(nèi)，該商圈是縣城的核心商圈，占據(jù)了縣城 50%以上的商業(yè)容量。處于比較低級別的商業(yè)發(fā)展階段。 ■缺乏現(xiàn)代商業(yè)形式 雖然有一個號稱“藍山商業(yè)步行街”的項目，但是該項目名不 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 符實，并不是真正意義上的步行街。 ■缺乏上檔次的賣場 目前市面上銷售的產(chǎn)品多為低廉質低的產(chǎn)品，缺乏品牌商品，也缺乏上檔次的商品，以銷售品牌產(chǎn)品為主的賣場。居住、餐飲、娛樂及休閑的支出將進一步增長，而目前縣城明顯缺乏這一類場所。 ■缺乏開發(fā)理念 目前所開 發(fā)的兩個房地產(chǎn)項目證明，縣城目前還缺乏開發(fā)理念，開發(fā)商對于房地產(chǎn)開發(fā)還沒有明晰的概念，對于如何進行產(chǎn)品定位、推廣等也還缺乏經(jīng)驗。 ■住宅產(chǎn)品市場需求量大 藍山有毛織產(chǎn)業(yè)基礎，有 2萬多人的外來人口，市場需求量大，而目前市面上商品住宅供應量有限，市場需求并沒有得到釋放，所以藍山住宅產(chǎn)品市場潛力巨大。 ■商業(yè)物業(yè)需要精心定位 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 藍山毛織產(chǎn)業(yè)從 2020年興起，經(jīng)過 5年的發(fā)展，造就了一批毛織行業(yè)的老板，這些人無疑是商業(yè)物業(yè)的主要消費者，所以藍山的商業(yè)物業(yè)市場具備潛力。 相關項目的市場調(diào)查分析 本案 +藍山商業(yè)步行街 =藍山新核心商圈 支撐點： 城市唯一的兩具商業(yè)項目。 綜合性商業(yè)體。 優(yōu)勢 避免定位重復，形成惡性競爭。 項目銷售價格預測 A、按照 15 年的投資回收期確定項目的銷售價格，比照周邊門面的租賃價格，可以確定本項目的租賃價格也為 41元 /平米按照 15 年的投資回收期計算，則項目臨街門面的平均銷售單價是41元 /平 如果把半年的免租進入，則應該是 7380+7380 7%/2=7638元 /㎡ 約等于 7800元 /㎡。周邊的城市核心商圈以城東路和塔峰路兩條道路交叉點為核心，西至湘粵路，東至城東路、零售商業(yè)集中，主要有藍山步行街、實惠多超市、仙東超市。 當前商場及商品住宅市場狀況良好，消費 基礎穩(wěn)定，有著相當多的優(yōu)勢條件，有利于本項目開發(fā)，具體分析如下； 有利因素 （ 1）經(jīng)濟持續(xù)增長，居民生活水平不斷提高； （ 2）成熟商業(yè)核心區(qū)，得天獨厚的絕版地段，無需大量宣傳即可得到消費者認可； （ 3）獨特的設計，打破現(xiàn)有商鋪與多層住宅模式，易于制造熱點； （ 4）政府政策扶持，加大培育市場力度；同時對國有土地的嚴格控制，使地價與房價在近期內(nèi)得到飚升； （ 5）舊城區(qū)的整合與改造，使舊城商業(yè)環(huán)境與居住環(huán)境得到了相當大的改善。 （ 2）項目位于舊城中心，施工場地較小，要加強施工管理，進行文明施工。 人們在這個商業(yè)建筑里自由穿梭，或購物或游憩，或美食或玩樂，或看書或游戲，這就是最具體的都市生活，我們的項目創(chuàng)造了體驗自由的空間。 5 工程概況 該工程規(guī)劃用地位于城東路和規(guī)劃道路十字交差路口的西北角和西南角。總建筑面積為 30307㎡， 建筑層數(shù)為十二層。 突出城市辦公性建筑的特殊性質，使建筑形象充分反映新時 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 代的特色。 建筑外形明快、現(xiàn)代，以展現(xiàn)新世紀新建筑的風貌。 主商業(yè)中心入口設置于城東路和規(guī)劃道路交叉路口西南角處。值得一提的是在路口西南角主體建筑的內(nèi)部設置了跨兩層空間高度的中庭，其中設置休憩廣場，方便顧客在購物的同時也有一個休息和交流的場所，而使建筑無論在平面功能上還是在裝門面造型上都豐富了許多，起到了畫龍點睛的效果。住宅基本特點： 1）各個戶型的主臥或客廳至少有一個朝南，最大限度的利用冬季南向的直射太陽光。 3）除部分主臥室衛(wèi)生間外，其他所有房間全為明廚、明房、明廳，實現(xiàn)“四明”，適合湘南本地情況，達到自然采光要求。 5）各戶型、功能分區(qū)明確、鬧靜、干濕、臟、凈分區(qū)合理。使空間更加明亮，同時擴大視野，將個部景色更加完 全的引入室內(nèi)，使居住者心情得以開闊、舒暢，將健康型住 中國最大管理資源中心