【正文】 開發(fā)建設(shè)進度及投資資金安排計劃 .............................. 24 項目銷售收入及投資安排計劃 .................................. 25 項目利潤估算 ................................................ 26 7．財務(wù)分析 ........................................................ 27 項目財務(wù)贏利能力分 析 ........................................ 27 項目盈虧平衡分析 ............................................ 27 8．初步營銷設(shè)想 .................................................... 30 銷售范圍 .................................................... 30 銷售執(zhí)行策略設(shè)想 ............................................ 30 宣傳促銷手段建議 ............................................ 31 廣告運作安排 ................................................ 32 9．物業(yè)管理建議 .................................................... 32 10．社會和環(huán)境效益評價 ............................................. 35 11．結(jié)論 ........................................................... 35 附表一 開發(fā)進度計劃表 .............................................. 37 附表二 D 區(qū)第一期工程銷售前我司投放計劃表 .......................... 38 附表三 建設(shè)期資金流出表 ............................................ 39 附表四 項目分期銷售計劃表 .......................................... 40 附表五 項目分期銷售收入估算表 ...................................... 40 附表六 項目凈現(xiàn)金流量表 .......................................... 41 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 1．項目概況 項目背景 匯城東鏡 村 項目地址位于花都區(qū)新華街東鏡村，與廣州白云區(qū)交界， 距廣州 市中心 城 區(qū) 的車程約 30 分鐘。項目所處的 新廣花路 連接廣州和花都 區(qū) 。正在建設(shè)的最高時速達 340 公里的京廣快速鐵路客運專線在花都設(shè)有車站。 匯城東鏡項目 由廣州 匯城 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建。 項目現(xiàn)狀 本項目用地手續(xù)齊全，包括立項批文、用地批文、國土使用許可證、建設(shè)用地許可證均己取得，土地征用、拆遷及相關(guān)費用己經(jīng)繳清，地塊現(xiàn)狀為農(nóng)田和魚塘，無村舍等構(gòu)筑設(shè)施，目前項目己啟動總體規(guī)劃和設(shè)計及報規(guī)工作 ，計劃于本年度正式動土建設(shè)。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 2．區(qū)位分析 花都概況 地理環(huán)境 花都區(qū)位于廣東省中南部 ,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南 連南海，北接清遠，毗鄰港澳。 花都區(qū)總面積 960 平方公里 ,下轄新華、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面和花僑十個鎮(zhèn)。東有流溪河流經(jīng)，西有巴江河過境。 經(jīng)濟發(fā)展情況 改革開放以來，花都區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展保持較高的增長速度。 20202020 年，花都國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 %。經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達 %，同比提高 個百分點。完成地方預(yù)算內(nèi)財政收入 億元，同比增長 %；稅收總額 億元（不含海關(guān)關(guān)稅及代征稅 億元），同比增長 %。實際利用外資 億美元，同比增長 %。城區(qū)常住人口 30 萬。 中國三大樞紐機場之一的廣州新國際機場坐落在花都區(qū)花東鎮(zhèn)，首期工程年旅客輸送量為 2500 萬人次，貨運吞吐量為 100 萬噸，最大規(guī)?？蛇_每年 8000 萬人次客運和 300 萬噸貨運。區(qū)內(nèi)還有 10 10 107 三條國道和京珠、機場、廣清、街（口）北（興）、廣州北二環(huán)等五條高速公路越境而過。 有國家二類口岸花都港，可供千噸貨船直達香港、澳門，年吞吐量 100 萬噸，目前正在進行擴建，到 2020 底年吞吐量可達 300 萬噸。連接花都《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 汽車城到新機場和廣州市其他區(qū)的地鐵 9 號線將于 2020 年前開通。 到 2020 年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為 128 平方公里，城區(qū)常住人口達 40 萬人，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開發(fā)區(qū)三個功能區(qū)片。 3．市場分析 花都房地產(chǎn)市場 及特點 廣州中心市區(qū)地產(chǎn)熱帶動周邊縣區(qū)地產(chǎn)不斷升溫。 根據(jù) 花都 統(tǒng)計局公報， 2020 年花都區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，其中完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元，同比增長 %。由于廣州新白云國際機場的帶動，使花都商業(yè)性質(zhì)的投資持續(xù)升《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 溫，以商鋪、寫字樓、物流、酒店為主的商業(yè)營業(yè)用房投資額大幅增加。成交面積為 萬平方米，同比增長 14%。個別樓盤銷售價格已是突破 6000 元/平方米大關(guān)。而規(guī)模較小、中低檔次、較偏遠、配套設(shè)施還未成熟的樓盤則銷售情況較差?？傮w來說， 2020 年花都樓市供貨量雖然不少，但高端優(yōu)質(zhì)樓盤并不多。預(yù)計到 2020 年至 2020 年，花都新推樓盤及貨量都將會達到高峰。據(jù)中原地產(chǎn)介紹，在原有的恒大地產(chǎn)、美林基業(yè)、雅居樂、合和集團、雅堡集團、碧桂園集《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 團外，近年更有祈福集團、新鴻基地產(chǎn)、中房集團、富力地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、合景泰富等多家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進駐花都。目前花都新開工的房地產(chǎn)項目總量達到 20 多個，已公開新項目的總建筑面積 約在600 萬平方米左右，一場地產(chǎn)開發(fā)熱潮將在北部掀起。 在需求方面：買家以廣州、香港人士為主，其中廣州人占大部分，其余少量為花都人吸納消化。 在銷售策略上，一般先以低價入市，帶動起人氣，得到社會認同，創(chuàng)造出項目品牌，然后再進行后期的開發(fā)。花都區(qū)的地價和房價在廣州市各區(qū)中屬于偏低，但社區(qū)環(huán)境相對成熟一類，投資大有可為。由于城區(qū)和人口的膨脹，將會帶來大規(guī)模的城市建設(shè)，反過來，由于耕地的減少，促進更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，對城市住宅需求上升。 其中汽車產(chǎn)業(yè)方面，目前全區(qū)共有整車生產(chǎn)企業(yè) 2 家，汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)已超過 100 多家。已在汽車城正式落戶的 世界 500 強企業(yè) 有 10 家。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 除了汽車產(chǎn)業(yè)的帶動外，花都區(qū)由于新機場的投入使用，空港經(jīng)濟的快速發(fā)展，將會有大量的航空、物流等人群涌入花都，空港物流業(yè)的發(fā)展將會有無限的商機。目前世界四大快遞公司之一的 美國聯(lián)邦快遞公司亞太轉(zhuǎn)運中心落戶花都并已開工建設(shè)，同時祈福集團、富力地產(chǎn)在花都的大型物流項目也相繼開工建設(shè)中，眾多的大型星級酒店將云集新機場周圍。 廣州市花都區(qū)具有 中國皮具之都 的稱號，在全國越來越顯示出舉足輕重的地位；位于花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)的 獅嶺（國際）皮革皮具城 吸引了眾多來自全國各地的皮具原材料、輔料企業(yè)或經(jīng)銷商、制造商進駐經(jīng)營。目前，花都區(qū)獅嶺的皮革皮具生產(chǎn)企業(yè)多達 2700多家，皮革皮具從業(yè)人員近 10 萬人，年產(chǎn)皮具 4 億只，年產(chǎn)值超過 60 億元人民幣。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 此外，全國最大的皮革皮具專業(yè)批發(fā)市場 獅嶺（國際）皮革皮具城 每天交易額超過 200 萬歐元。近年 來花都皮革皮具業(yè)的快速發(fā)展帶動了一大批房地產(chǎn)企業(yè)的興旺，其中位于獅嶺及山前旅游大道一帶的樓盤如 南航碧花園 、 五溪御龍灣 、 雅堡新城 及位于花都新城區(qū)的 雅居樂 花樣巴黎 、 錦尚明苑 等已開發(fā)樓盤的購房客戶中，皮革皮具從業(yè)人員占有非常大的比例，隨著花都皮革皮具業(yè)的進一步發(fā)展，必將為花都的房地產(chǎn)企業(yè)帶來大量的購房客戶。 花都（國際）金銀珠寶城 吸引了大量國內(nèi)外品牌珠寶企業(yè)進駐設(shè)廠 ，有效推動花都經(jīng)濟的快速發(fā)展。預(yù)計未來幾年將會有近 10 多萬的從業(yè)人員進入花都，其中高素質(zhì)的技術(shù)人才將會占有較大的比重，龐大的消費群將給花都樓市注入蓬勃的生機?；ǘ颊饾u成為一個令人關(guān)注的熱門置業(yè)板塊。 隨著花都區(qū)知名度的提高和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購買團體將會成為本區(qū)房地產(chǎn)市場的重要支持。據(jù)資料統(tǒng)計，廣州市民私人小汽車的家庭擁有量已達 ％，而且呈不斷上升趨勢，估計入世 轎車價格降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量將迅速增加，進一步導(dǎo)致居住的郊區(qū)化，促進周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 4．項目發(fā)展定位研究 項目 SWOT分析 （ 1）項目優(yōu)勢 匯城東鏡村項目 坐落于 廣州白云區(qū)與花都 區(qū)交界處 ,距廣州中心城區(qū) 20 公里左右 。其附近有 10 10 107 三條國道和京珠、機場、廣清、街（口）北（興）、廣州北二環(huán)等五條高速公路。 具有開發(fā)地產(chǎn)項目的 良好先天條件。 應(yīng)對措施：作好項目的規(guī)劃設(shè)計，要利用地形營造優(yōu)美的內(nèi)部景觀以擬補先天的不足。 隨著區(qū)域建設(shè)的完善，花都區(qū)這幾年房地產(chǎn)健康快速的發(fā)展，區(qū)域的優(yōu)勢逐年顯現(xiàn)，加上區(qū)政府的支持，未來幾年將會迎上地產(chǎn)開發(fā)的高潮。 應(yīng)對措施：抓準消費顧客群，塑造項目的獨特優(yōu)勢，提高項目的《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 品質(zhì)，以差異性的市場策略來對付同類樓盤的競爭。 應(yīng)對措施：在區(qū)內(nèi)設(shè)置相應(yīng)的生活配套設(shè)施。 市場定位研究 需求定位 今日都市人心目中的郊區(qū)概念不知比以前擴大了多少倍。隨著高速公路的興建、私家車的增長以及人們對環(huán)境意識的提高，一些二次置業(yè)人士將居住的眼光放到數(shù)十近百公里外的遠郊鄉(xiāng)村，從而興起一種遠郊度假型住宅的置業(yè)居住時尚。 我司可看準這股潛在而強大的消費需求，在遠郊空氣清新 的鄉(xiāng)村開發(fā)出適宜度假的住宅，往往能獲得這批人士的追捧。 概念：休閑生活倡導(dǎo)者 核心要素：天然景觀、建筑特色、園林特點、社區(qū)氛圍 聯(lián)想 物：自然健康、溫馨舒適 休閑生活的發(fā)展指導(dǎo)思想是：先在大環(huán)境的建構(gòu)中與本項目周邊可利用資源相契合，并樹立起宏觀的秩序為無數(shù)塑造良好環(huán)境的小計劃提供契機，并在小環(huán)境的建構(gòu)中使人具體感受到大環(huán)境的可塑性和包容性，令人感到“區(qū)內(nèi)區(qū)外”渾然一體，一切都顯得自然優(yōu)美，充分洋溢 社區(qū) 的高貴和優(yōu)雅的氛圍。 廣州地區(qū)：以度假、休閑享受家庭 樂趣，朋友共度閑暇、確立自己的社會地位。 香港地區(qū)：以度假、休閑為主，享受清新健康的生活。 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 5．規(guī)劃設(shè)計建議 項目規(guī)劃布局 總體規(guī)劃構(gòu)思：本項目設(shè)計總體規(guī)劃主要體現(xiàn)現(xiàn)代化的手法特點，融合花都特定的地理環(huán)境與人文特色，創(chuàng)出一個具有時代氣息和華南特色的建筑環(huán)境。 規(guī)劃設(shè)計原則： ? 突出的文化特征 ? 重視整體 效益 ? 提供豐富的交往空間 ? 注重與