【正文】 正本、抵押登記證明文件（或房屋他項權(quán)證）、抵押物保險單正本交放款人保管，需要借用應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)并在規(guī)定的時間內(nèi)交還放款人保管。 （質(zhì)）押擔(dān)保方式擔(dān)保的需要簽訂抵（質(zhì)）押合同，并按規(guī)定辦理有關(guān)公證和抵押登記、保險手續(xù)。 四、貸款審批 經(jīng)上述程序后，同意貸款的按照規(guī)定的程序上報審批，并在規(guī)定的期限內(nèi)通知借款人進行相關(guān)程序；不同意的，應(yīng)將申請人的所有材料退還。 主要考察房價收入比和還貸收入比兩個指標(biāo)。 一般來講，借款人需要提交的證件包括： ⑴身份證件； ⑵放款人認可部門出具的借款人經(jīng)濟收入或償債能力證明； ⑶符合規(guī)定的購買房屋合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件； ⑷抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明、抵押物估價證明； ⑸保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及其資信證明； ⑹以儲蓄存款為自籌資金的需提供銀行存款憑證； ⑺以住房公積金作為自籌資金的，需提供公積金管理部門批準(zhǔn)動用公積金存款的證明； ⑻放款人要求提供的其他文件或資料 二、貸款審查 貸款 審查的內(nèi)容 主要包括 ： ⑴核驗借款人申請表； ⑵核實借款人購房行為、購房合同的真實性與合法性，防止借款人和開發(fā)商合謀騙取貸款； ⑶審核借款人的收入情況，對借款人所提供的收入證明的真實性進行仔細審查核實，以保證借款人有足夠的償還貸款本息的能力； ⑷對擬抵押的房屋或土地進行實地勘察，在必要時請相關(guān)評估機構(gòu)進行評估； ⑸審查借款人的抵押物是否足額有效，其共有人是否出具同意抵押的合法證明文件； ⑹審查保證人的保證資格和保證能力； ⑺審查借款人及其聯(lián)名人的真實年齡，一般要求貸款期限不超過其中年長者的退休年限； ⑻審查借款人的自有資金情況，一般要求其不低于 30%，并要求其將自有資金存入開發(fā)商在放款銀行所開立的專門賬戶中。 借款人資格的認定主要是要 確認其 身份真實、合法 ，確認其具有較好的 可信度和償債能力 。 規(guī)模潛力巨大、品種潛力巨大、主體潛力巨大、服務(wù)潛力巨大。 三、我國個人住房信貸業(yè)務(wù)現(xiàn)狀 我國個人住房貸款業(yè)務(wù)雖然 起步晚 ，但 發(fā)展極為迅猛 ，至目前除 4大國有商業(yè)銀行外，中信實業(yè)、民生、交通、光大、浦發(fā)、招商等銀行都已廣泛開展此類業(yè)務(wù)，參與的貸款主體迅速增加；貸款規(guī)模發(fā)展相當(dāng)迅猛， 6年增長 60倍，尤其是最近幾年，自營性住房貸款增加最為突出，如 2020年 6月個人住房貸款余額達到 6600億元，年底就達到了 8200億元；個人住房貸款涉及的地區(qū)和人群逐漸擴張，但仍然以東部中心城市和較高收入者為主。不同銀行的具體產(chǎn)品不同，主要有 個人住房貸款、個人裝修貸款、個人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個人住房抵押消費貸款、個人自建住房貸款 等。企業(yè)單位的政策性住房貸款事實上是單位福利的一種，主要也是貼息貸款，即單位為本單位的職工購房提供貸款貼息，以獎勵其忠誠服務(wù)。 二、個人住房貸款的種類 政策性住房貸款 包括政府和企業(yè)（單位）等多種，目前主要是政府的政策性住房貸款。特別是在利率非完全市場化的國家，個人住房貸款的政策性特點更加明顯。如深圳目前就有信托性質(zhì)“ 住房抵押貸款債券 ”。從法律的角度而言， 抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種 ，抵押權(quán)具有優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)立并不一定需要完全物權(quán) —— 用益物權(quán)如使用權(quán)等也可以設(shè)立抵押權(quán) 。 ⑶ 個人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán) 個人住房貸款的基礎(chǔ)是抵押權(quán)。 ⑵個人住房貸款必須設(shè)立擔(dān)保 個人住房必須設(shè)立擔(dān)保，主要是因為住房貸款的貸款額大、期限長，銀行的或有風(fēng)險較大。個人住房貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容，并將會逐漸發(fā)展成為最主要的內(nèi)容。第四章 個人住房貸款 ? 概述 ? 個人住房貸款的申請、審查和審批 ? 個人住房貸款的發(fā)放 ? 個人住房貸款的貸后管理與貸款償還 第一節(jié) 概述 一、個人住房貸款的概念和特點 個人住房貸款 是指 放款人向借款人發(fā)放的各種用于購買住房的貸款 。個人住房貸款是一種 擔(dān)保貸款 ，即借款人必須為自己的借款提供各種形式的擔(dān)保，包括 抵押、質(zhì)押和保證 等。 ⑴ 個人住房貸款是銀行主要消費信貸品種 從性質(zhì)上說， 個人住房貸款是屬于消費貸款的一種 ，而由于房地產(chǎn)是高價值的普遍消費品，個人住房貸款就成為了消費貸款的最主要的品種。擔(dān)保可以是人的擔(dān)保 —— 保證，特點是方便；也可以是物的擔(dān)保 —— 質(zhì)押或抵押，特點是安全。所謂 抵押權(quán) 就是 抵押權(quán)人對抵押財產(chǎn)享有的優(yōu)先受償權(quán) 。 ⑷個人住房抵押貸款可以實行證券化 個人住房抵押貸款可以實行證券化，具體的流程比較復(fù)雜，其核心內(nèi)容就是 抵押債權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)化集成，然后分割成標(biāo)準(zhǔn)化證券品種在資本市場上交易 。 ⑸ 個人住房貸款業(yè)務(wù)具有一定的政策性 個人住房貸款具有一定的政策性，包括利率、稅收、基本保障等方面的公平性的體現(xiàn)，也包括政府在一定地區(qū)、一定時期的產(chǎn)業(yè)政策傾向。 ⑹個人住房貸款成本較高，但效益較好 個人住房貸款的經(jīng)營成本雖然較高，但