【正文】 左右 洋房： 70 的兩房 120130 的三房 西班牙風格， 風情商業(yè)街、會所、泳池等 棕櫚島 疊加別墅 高檔公寓 別墅： 200 左右 公寓： 108180 東南亞風情 ， 會所 、27 洞國際高爾夫球場 、 鄉(xiāng)村俱樂部 等 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上， 房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。感謝原作者所作出的努力！ 淡水河的泗水地段 期 14 萬 的超級高檔樓盤 市 棕櫚島 位于淡水鎮(zhèn)，緊鄰半島一號項目 150 萬 65 萬 滿足家庭式度假需求的高爾夫別墅 部分已經面市 東方新城 秋長政府南面，緊鄰棕櫚島高爾夫球場 34 萬 24 萬 高檔別墅 將于近期開盤 富可達國際新城 惠陽區(qū)北部，東靠惠淡大道，南鄰北環(huán)路 100 萬 38 萬 華南首席山水名校大盤 在建 陽光新都 淡水鎮(zhèn)東華大亨村水庫地段 60 萬 80 萬 在建 新陽城 惠陽中心區(qū)淡水河兩岸 43 萬 28 萬 高檔商住區(qū) 在建 ? 從上表可以看出 ，目前已經上市的與在建的幾個大盤規(guī)模巨大，建筑面積都在 20 萬平方米以上，走的是高端路線，它們的共同特點是占據重要的地理位置，如半島一號、 棕櫚島 、 新陽城 都靠近惠陽中心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，更重要的是大多數大盤都擁有獨一無二的資源優(yōu)勢，有依靠湖景的、有依靠山景的，還有山湖結合為一體的，正是借助于不可復制的資源優(yōu)勢，這類樓盤起點高，影響力大，在一定程度上將成為惠陽樓市的領跑者。 ? 項目基本情況 項目名稱 位置 占地面積（ ㎡） 建筑面積（ ㎡） 定位 現狀 半島一號 淡水鎮(zhèn)中心社區(qū)內 200 萬 共六 期，首 產品多樣化 部分已經面房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上， 房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 （ 1）資源性高品位產品 這類物業(yè)的最大特點是具有不可復制的稀缺資源優(yōu)勢與區(qū)位條件，針對高端客戶群開發(fā)出高檔次、高品位、產品多樣化的具有巨大影響力的大盤。感謝原作者所作出的努力！ （五）惠陽市房地產市場微觀環(huán)境 目前，惠陽區(qū)的樓盤開發(fā)主要集中在淡水市政廣場中心點至澳頭方向新城地段，在售的主要有中銘豪園、東方國際、本因坊 寶家園、中區(qū)華府、錦江國際、尚城世家、半島一號、 棕櫚島 等項目。 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上， 房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 以中銘豪園為例， 2021 年 6 月推出一期房價起價 1980 元 /㎡ ，2021 年 2 月上升到 2480 元 /㎡ ； 2021 年 11 月，中銘豪園二期推出的房價起點為每平方米2480 元 /㎡，均價 2600 元 /㎡。 （ 4） 南海石化效應對惠陽房地產市場的刺激未充分顯現 。 （ 2）從收入上看，惠陽購買力有限。感謝原作者所作出的努力！ 場需求明顯萎縮。 ? 雖然總體銷售面積與收入再創(chuàng)新高，但 惠陽商品房銷售面積和銷售金額卻均出現負增長，市房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上， 房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。感謝原作者所作出的努力！ 0510152025303540萬平米2021 2021 2021 2021 2021 2021施工與竣工面積走勢施工面積 竣工面積 ? 與房地產開發(fā)投資相對應，施工面積與竣工面積都有大幅度增長； ，但增長率有所回落 近幾年惠陽房地產銷售面積（萬平方米）2005101520252021 2021 2021 ? 2021 年前，惠陽區(qū)的商品房基本上是以消化歷史遺留的空置物業(yè)為主， 2021 年在中海殼牌項目啟動等眾多利好的帶動下，市民對新樓盤需求開始趨旺，當年不但消化了余下的商品房，更有 8279 平方米的銷售量；到 2021 年，銷售量更創(chuàng)歷史紀錄達 萬平方米 。 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上， 房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。感謝原作者所作出的努力！ 0102030405060第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè)惠 陽國民經濟構成( % )2021 2021 ? 近年來第二產業(yè)和第三產業(yè)占據經濟主導地位； ? 趨勢發(fā)展：第三產業(yè)比重增加，反映出當地第三產業(yè)的發(fā)展勢頭更加迅速，產業(yè)結構更趨合理 。 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上， 房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 ，消費結構逐步改變 1059311801135711562005000100001500020210元2021 2021 2021 2021惠陽人均G D P 走向 分析 ：由上圖可看出惠陽人均國內生產總值已接近 2021 美元大關，據行業(yè)研究表明，當人均GDP 處于 1000— 2021 美元時，人均可支配收入將會快速增長，恩格爾系數也將大幅下降，居民消費觀念和生活方式將會向更高層次轉變，教育、文化、旅游和投資消費所占比列將會越來越大；特別是住房、汽車等大宗消費開始群體出現。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。 新秋公路 發(fā)展軸以新圩鎮(zhèn)為重點，承接深圳、東莞的產業(yè)轉移，大力發(fā)展外向型工業(yè)，形成傳統(tǒng)工業(yè)走廊。 惠淡大道 是以三和開發(fā)區(qū)為重點，連接淡水鎮(zhèn)、永湖鎮(zhèn)，大力發(fā)展數碼電子和文化休閑產業(yè)，逐步成為城區(qū)中心區(qū)的延伸腹地。為建設商貿流通中心，政府把有限的土地資源留用于發(fā)展第三產業(yè)，城區(qū) 平方公里中心區(qū)原則上不再上工業(yè)項目，并積極爭取將部分工業(yè)用地轉為商業(yè)用地。從產業(yè)發(fā)展趨勢上看，隨著工業(yè)化、城市化水平的提高，近幾年來淡水的人流量、物流量正在節(jié)節(jié)攀升，具備了大力發(fā)展第三產業(yè)的條件。 “ 一心三軸 ” 就是 “ 打造一個中心，培育三大發(fā)展軸 ” 。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。 惠陽將配合惠州實施沿海城市發(fā)展戰(zhàn)略，把惠陽建成惠州濱海城市組團中一顆璀璨的 “明珠 ”。 交通： 經過 20 幾年的發(fā)展，惠陽已經形成發(fā)達的立體交通網絡， 京九鐵路在這里經過，惠深、深汕、廣汕高速公路在這里交匯，大型客機在這里升降，遠洋貨輪在這里啟航， 兩小時內，能到達周邊主要發(fā)達城市。市中心至深圳 58 公里，至廣州 190 公里，到香港 47 海里。由此惠陽由縣級市改為惠州市中心城區(qū)的一部分，惠州由一個沿江城市變?yōu)檠睾３鞘?。感謝原作者所作出的努力！ 二、惠陽房地產市場分析 （一）惠陽區(qū)概況 行政區(qū)劃 ： 2021 年 3 月 6日 ， 撤銷縣級惠陽市，設惠州市惠陽區(qū) ， 惠陽區(qū)轄原縣級惠陽市的淡水、永湖、良井、平潭、沙田、霞涌、澳頭、秋長、新圩、鎮(zhèn)隆等 10 個鎮(zhèn) 等 ，面積 1184 平方公里，人口 萬。 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上， 房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。感謝原作者所作出的努力！ 大亞灣市場分析 A. 惠州建藝大亞灣項目市場分析 一、市場分析區(qū)域界定 ，目前大亞灣開發(fā)區(qū)正在進入跨越式發(fā)展期，大亞灣的經濟環(huán)境、政策環(huán)境以及房地產市場現狀對本項目影響巨大，因此對大亞灣地區(qū)的市場分析理所當然。房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上， 房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。 ，其中本項目所在地位于大亞灣西區(qū)，大亞灣開發(fā)區(qū)位于惠陽區(qū)的南部，項目用地距離惠陽市區(qū)約 15分鐘車乘，項目的開發(fā)與發(fā)展無疑會受到惠陽市區(qū)的輻射與影響，因此有必要對惠陽的經濟政治及房地產市場進行分析。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。 區(qū)人民政府駐淡水鎮(zhèn)金惠大道 。 區(qū)位： 惠陽地處惠州南部， 珠江三角洲 的 東南部，南抱大亞灣，與香港隔海相望；西連深圳；中部與惠州市區(qū)環(huán)接。 優(yōu)越的區(qū)域位置以及良好的經濟政治環(huán)境，正吸引著越來 越多的周邊發(fā)達城市資金的涌入，作為周邊發(fā)達城市的衛(wèi)星城 惠陽正在以前所未有的速度向前發(fā)展。 （二）城市規(guī)劃及定位 惠陽城市規(guī)劃建設將 按照中海殼牌南海石化項目后勤基地的定位 ，堅持高起點、高標準地完成惠陽總體規(guī)劃，進一步完善包括淡水、秋長、沙田、三和開發(fā)區(qū)在內的 48 平方公里的城市建設用地、交通系統(tǒng)規(guī)劃，以及城 區(qū)、中心組團、站前組團和 “ 兩河四岸 ” 景觀控制性詳細規(guī)劃。 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上， 房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。感謝原作者所作出的努力！ 目前 重點 是 做好 “一心三軸 ”規(guī)劃工作，優(yōu)化惠陽中心城區(qū)。 一個中心是建設以淡水為核心的區(qū)域性商貿流通服務中心 。如今淡水已形成 了商貿流通中心的雛形。 三大發(fā)展軸是培育惠淡大道、惠澳大道、新秋公路發(fā)展軸，通過公路等交通干線，吸引產業(yè)尤其是工業(yè)的落戶，發(fā)揮集聚效應，成為產業(yè)和人口的聚集帶。 惠澳大道 則是以沿線的工業(yè)園區(qū)為重點，承接中海殼牌南海石化項目和惠州數碼工業(yè)園的輻射， 引入石化中下游產業(yè)。 （三）惠陽市宏觀經濟環(huán)境 ，投資環(huán)境良好 房地產 E 網 房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上， 房地產 E 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。感謝原作者所作出的努力！ 5359020406080億元2021 2021 2021 2021惠陽G D P 增長圖 分析 ：由圖標數據看出，惠陽近年來國民經濟持續(xù)走好，增速較快，宏觀經濟的快速發(fā)展必然有力地支撐當地房地產的發(fā)展。由此表明，惠陽的房地產正處于高速發(fā)展階段。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。 （四）惠陽市房地產市場宏觀環(huán)境 012345億元2021 2021 2021 2021 2021 2021房地產開發(fā)投資走勢 ? 自 2021 年以來，惠陽房地產開發(fā)投資保持快速增長趨勢，平均年增長率超過 30%，快速增長的投資預示著市場供應的急劇增加。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。 2021年，惠陽預售商品房面積為 萬平方米， 同 比增 長 260％，商品房成交面積達 萬平方米 ，增長 %。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。 主要原因是： （ 1）惠陽人口有限，而且主要的消費者都集中在淡水，淡水鎮(zhèn)只有 18 萬人，單靠本地市場很難消化如此巨大的供 應量。 （ 3）自建房過多，阻礙了商品房的發(fā)展。 ，上漲空間依然巨大 2021均價2300280070005400 5100010002021300040005000600070008000惠陽 惠州 深圳 關外 龍崗 ? 據市場研究， 2021 年，惠陽重新盤活爛尾樓時售價 800 元 /㎡ 左右 ，目前中心區(qū)普通住宅最高價格已超過 3000 元 /㎡。由于與周邊城市較大的價差，長遠趨 勢來看，惠陽的房價將繼續(xù)向上挺進。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。 根據我們對惠陽市場上典型樓盤的深入調查分析，我們發(fā)現惠陽商品房住宅市場呈現出明顯的三極現象，這與目前惠陽經濟的高速發(fā)展所帶來的人口結構與市場特征有關，根據樓盤地理位置、檔次、產品、客戶特點等因素可以明顯劃分為三大類：資源性高品位產品、中心區(qū)物業(yè) 、投資型項目，下面我們分別對這三類產品做深入分析。就惠陽目前市場狀況來看，該類物業(yè)主要有半島一號， 棕櫚島 ，東方新城，建祥花園等，下面我們分別從項目規(guī)模、戶型、客戶、銷售狀況、營銷、園林等方面來分析該類項目的特點。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。 ? 由于該類產品定位為高檔社區(qū)，對社區(qū)配套、環(huán)境要求非常高，加上項目規(guī)模大，投資周期長，通常都是分期開發(fā)，同時會把房地產業(yè)與其它產業(yè)結合起來開發(fā) ，比如以旅游業(yè)、體育業(yè)、休閑業(yè)等產業(yè)來帶動房地產業(yè)的發(fā)展，以房地產業(yè)來實現項目的終值價值。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。 分析：