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房地產(chǎn)樓盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)分析-展示頁(yè)

2025-06-25 12:36本頁(yè)面
  

【正文】 目前在百望家苑項(xiàng)目周邊地區(qū)存在著山水逸境、天秀花園B區(qū)等有實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 原有的區(qū)域定位對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)房心理有一定影響;216。在舊有區(qū)域住宅經(jīng)濟(jì)整體定位已形成的前提下,率先提升項(xiàng)目檔次,打破原有的經(jīng)濟(jì)供給模式,成為區(qū)域發(fā)展產(chǎn)業(yè)的先行者具有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);216。 百望家苑項(xiàng)目提升的制約因素:216。 百望家苑項(xiàng)目依山環(huán)水,自然環(huán)境不可替代,符合中高檔客戶的居住理念;216。 區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的市場(chǎng)細(xì)分,為創(chuàng)造品質(zhì)優(yōu)良、個(gè)性突出的高檔項(xiàng)目提供了極好的機(jī)會(huì);216。 海淀區(qū)分為“山前”和“山后”兩部分。 百望家苑項(xiàng)目提升的利好因素表現(xiàn)在以下幾方面:216。一旦周?chē)涮自O(shè)施齊備、交通狀況改善,背依中關(guān)村的整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、結(jié)合土地資源的稀缺性、不可再生性,假以時(shí)日,該區(qū)域必將成為各開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。 中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)內(nèi)對(duì)發(fā)展住宅項(xiàng)目的限制,為園區(qū)邊緣地帶的住宅發(fā)展帶來(lái)了動(dòng)力和機(jī)會(huì),加之城區(qū)內(nèi)土地成本較高,建筑形式及容積率受到限制,不容易形成舒適的居住環(huán)境,于是在離自然不遠(yuǎn)、離紅塵很近、污染較小的城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū),成為園區(qū)內(nèi)先富起來(lái)的精英們選擇第一居所的樂(lè)園。c、道路情況東側(cè):圓明園西路,可抵達(dá)西苑、北四環(huán)至萬(wàn)泉河;南側(cè):規(guī)劃中的肖家河西路;西側(cè):京密引水渠、黑山扈路,可抵達(dá)北宮門(mén);北側(cè):農(nóng)大北路,可抵達(dá)上地信息產(chǎn)業(yè)基地至京昌高速路; 政府規(guī)劃在黑扈山路與京昌高速路之間修建一條寬70米,上下8車(chē)道的城市主干路,以加強(qiáng)與京昌路的聯(lián)系,形成交叉式城市路網(wǎng)系統(tǒng),但就目前而言該區(qū)域道路條件較差。這里地形平坦低緩,湖泊散布,山水相間,風(fēng)景優(yōu)美,生態(tài)環(huán)境良好。規(guī)劃用地距北四環(huán)5公里、距規(guī)劃北五環(huán)2公里、距上地信息產(chǎn)業(yè)中心環(huán)島4公里、距圓明園2公里。三、百望家苑項(xiàng)目區(qū)域成長(zhǎng)性分析研究范圍根據(jù)百望家苑項(xiàng)目的地理位置、規(guī)模、建筑形式、預(yù)期未來(lái)市場(chǎng)情況、開(kāi)發(fā)思路及其客觀實(shí)際情況,我們將區(qū)域研究范圍界定于:玉泉山路以東、回龍觀以南、京昌高速路清河西橋以西兩側(cè)、北三環(huán)以北地區(qū)。 TownHouse項(xiàng)目的大量涌現(xiàn)——有人說(shuō)“2001年是TownHouse年”,隨著年初媒介大量的關(guān)于TownHouse項(xiàng)目的炒作,客戶已經(jīng)對(duì)其有了相當(dāng)?shù)牧私夂驼J(rèn)識(shí);而西北部地區(qū)由于政府對(duì)土地資源控制的相對(duì)嚴(yán)格,更成為眾多開(kāi)發(fā)商首選之地,無(wú)形中使該地區(qū)土地價(jià)值得以提升。 購(gòu)房者文化層次相對(duì)較高——西北部地區(qū)購(gòu)房群體素質(zhì)普遍較高,客觀上抬升了西北部地區(qū)各樓盤(pán)的身價(jià),所謂“物以類聚,人以群分”,人群的集合烘托了西北部地區(qū)樓盤(pán)不同于一般地區(qū)樓盤(pán)的人氣。 交通日益便利——連接學(xué)院路的的京昌高速路、藍(lán)靛廠路、北四環(huán)及中關(guān)村大街拓寬后,中關(guān)村的交通條件已得到了部分改善,待中關(guān)村大街北段、圓明園東路、圓明園西路、清華南路北段擴(kuò)建通車(chē)西四環(huán)、輕軌鐵路竣工后,西北部地區(qū)交通滯后的面貌將得到徹底改觀。 以中高檔住宅為主——區(qū)域內(nèi)的住宅主力單價(jià)一般在45007500元/平方米,總價(jià)在50120萬(wàn)元,給人形成以高素質(zhì)、高品質(zhì)居住區(qū)域的概念,增加了區(qū)域內(nèi)住戶心理的安全系數(shù)。 區(qū)域內(nèi)人均居住面積小——海淀區(qū)自建國(guó)以來(lái),人口密度歷來(lái)是北京各城區(qū)中最大的地方,使得區(qū)域內(nèi)住戶改善居住品質(zhì)的愿望較其他區(qū)域更為突出。 國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的傾斜——21世紀(jì)在中關(guān)村建造中國(guó)的“硅谷”及各項(xiàng)投資、引資政策的出臺(tái),使得區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)有了良好的支撐點(diǎn),并且整體區(qū)域遠(yuǎn)景規(guī)劃的問(wèn)世,更增添了人們對(duì)未來(lái)美好生活的想象空間。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)構(gòu)筑社會(huì)基礎(chǔ)的現(xiàn)實(shí)越來(lái)越廣為大眾所接受的今天,學(xué)府區(qū)更顯示出其獨(dú)一無(wú)二的優(yōu)勢(shì),給客戶以整體區(qū)域人口素質(zhì)較高的心理暗示,并加深了希望其子女自幼得到良好的社會(huì)環(huán)境熏陶的心理愿望。216。 上風(fēng)上水——比起整個(gè)西部、北部地區(qū)來(lái)說(shuō),北部偏西的上風(fēng)上水似乎更加理想。 歷數(shù)2000年市場(chǎng)新盤(pán),僅中關(guān)村科技園區(qū)(包括核心區(qū)、發(fā)展區(qū))就有40多個(gè),約占新開(kāi)樓盤(pán)總數(shù)的25%;從售價(jià)來(lái)看,多數(shù)在45007500元/平方米之間,整體區(qū)域的平均價(jià)格略高于北京市場(chǎng)的整體均價(jià),且普遍樓盤(pán)持續(xù)熱銷(xiāo),表明該區(qū)域市場(chǎng)具有持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α? 受中關(guān)村高科技園區(qū)和上地信息產(chǎn)業(yè)基地的帶動(dòng),中關(guān)村核心區(qū)及其邊緣區(qū)域也是近年北京住宅項(xiàng)目發(fā)展最快的地區(qū)之一。1999年6月5日,國(guó)務(wù)院批復(fù)了北京市政府和科技部《關(guān)于實(shí)施科教興國(guó)戰(zhàn)略和加快中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的請(qǐng)示》,從這一天起,中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)正式拉開(kāi)幃幕——中關(guān)村西區(qū)工程正式開(kāi)工、上地北擴(kuò)工程啟動(dòng)、生命園開(kāi)工、軟件園上馬,生命科學(xué)園的規(guī)劃等等,日新月異,為原有的中關(guān)村及上地信息產(chǎn)業(yè)基地平添無(wú)限光彩,百望山下的房地產(chǎn)項(xiàng)目也不再僅僅是自然環(huán)境優(yōu)美帶來(lái)的利好。這一市場(chǎng)形成的源動(dòng)力,從根本上說(shuō),還是政策所致。萬(wàn)柳大社區(qū)附近及上地地區(qū)的幾個(gè)樓盤(pán)先后出現(xiàn)旺銷(xiāo)局面,就是鮮明的例證。 隨著科技園區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步加速,中關(guān)村IT業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)會(huì)迅速崛起,企業(yè)股份制改造后將會(huì)分化出一批百萬(wàn)富翁。該地區(qū)已連續(xù)10年各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長(zhǎng)速度均保持在30%以上,連續(xù)四年成為全市交納個(gè)人所得稅冠軍。 中關(guān)村地區(qū)將成為熱點(diǎn)市場(chǎng)中潛力最大的區(qū)域。 開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)會(huì)集中在泛亞運(yùn)村、泛中關(guān)村、CBD及東四環(huán)沿線。 中低收入家庭仍是市場(chǎng)需求的主流。 產(chǎn)品市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步細(xì)化。 需求旺盛,購(gòu)房將是北京市民未來(lái)幾年內(nèi)的主要消費(fèi)之一。 房地產(chǎn)業(yè)已走入產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段,并很快過(guò)渡到完全競(jìng)爭(zhēng)階段,微利時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。 現(xiàn)有市場(chǎng)良性銷(xiāo)售局面還將持續(xù)3年左右。 我們通過(guò)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及微觀產(chǎn)品市場(chǎng)分析,認(rèn)為未來(lái)35年內(nèi)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)以下特征。今后,三、四環(huán)及四、五環(huán)之間的大片地區(qū)將形成新的開(kāi)發(fā)地帶,成為繼福利分房之后的大批中青年人士購(gòu)房的熱點(diǎn)區(qū)域。另外“市區(qū)路網(wǎng)改造工程”計(jì)劃,將對(duì)西外大街、德外大街、安內(nèi)大街、學(xué)院路、宣外大街、長(zhǎng)椿街、中關(guān)村大街北段工程進(jìn)行拓寬。2001年全線通車(chē)的廣安門(mén)到廣渠門(mén)的道路將拓寬到70米,全長(zhǎng)6公里,雙向8車(chē)道,這樣自長(zhǎng)安街和平安大街后,京城又將增加一條貫穿東西的通道。 在交通方面:今年還將相繼開(kāi)工一批重點(diǎn)交通工程,包括一些重點(diǎn)城市公路和三條城市鐵路。搬遷調(diào)整后,%的基礎(chǔ)上降低7個(gè)百分點(diǎn),相當(dāng)于日本東京的水平。目前我國(guó)銀行個(gè)人存款達(dá)6萬(wàn)億元,全國(guó)個(gè)人外匯存款600億美元,全民持幣購(gòu)房時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。 銷(xiāo)售過(guò)程中的服務(wù)質(zhì)量及看房工地環(huán)境 從國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)看:中國(guó)人民銀行最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年三月份,中國(guó)貨幣供應(yīng)量增幅回升,貸款增長(zhǎng)繼續(xù)加快,居民儲(chǔ)蓄存款增幅繼續(xù)放緩,持現(xiàn)增多,表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣狀況繼續(xù)回升。 購(gòu)房者漸趨年輕化、知識(shí)化,2535歲比例大幅度增加。 地段不再是決定性因素,房屋的綜合品質(zhì)和可持續(xù)發(fā)展性受到重視。 產(chǎn)品的科技含量,如智能化網(wǎng)絡(luò)、建筑科技—-保溫、采暖、環(huán)保材料、新風(fēng)系統(tǒng)等。 社區(qū)及居室的安全性和私密性。 房屋的朝向、通風(fēng)采光效果、戶型的功能區(qū)域劃分、使用率高低、個(gè)性化強(qiáng)弱。 高綠化率、低容積率、車(chē)位充足、合理的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 良好的教育環(huán)境及社區(qū)教育配套。 項(xiàng)目規(guī)劃完善、建筑外觀美、配套設(shè)施全、施工單位知名度高、施工質(zhì)量好。 選擇社會(huì)知名度高的開(kāi)發(fā)商。 適合的價(jià)位即良好的性能價(jià)格比。 成熟的大中型社區(qū)。 注重售樓處及樣板間裝修,直接展示建材及設(shè)備。 在項(xiàng)目的宣傳過(guò)程中,“概念”驟然興起,CBD、CLD、CID、SOHO、LOFT、MORE、3A、4B、4C、6H等概念此起此伏。 開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重自身企業(yè)形象及整體企業(yè)品牌的塑造。 注重景觀設(shè)計(jì)和園林規(guī)劃;“外援”引進(jìn)加劇,“歐陸”建筑風(fēng)行已變泛濫,開(kāi)始注重樓盤(pán)的個(gè)性化與創(chuàng)新意識(shí)、實(shí)用性與觀賞功能的有機(jī)結(jié)合。 重視建筑結(jié)構(gòu)的堅(jiān)固耐用,同時(shí)兼顧了使用性能上的可改變性和建筑高科技技術(shù)逐步滲入。 社區(qū)智能化已從過(guò)去項(xiàng)目的“攻擊性”賣(mài)點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在“防守性”必備武器,寬帶網(wǎng)絡(luò)技術(shù)被廣泛應(yīng)用,知名物業(yè)管理公司日益深受青睞。 建筑形式一改往日以塔樓高層或多單元多層為主的模式,以富于變化的板式短小多層或小高層為流行時(shí)尚,即將上市的TownHouse產(chǎn)品也將大行其道。 同一地區(qū)中新項(xiàng)目,入市品質(zhì)越來(lái)越好、售價(jià)越來(lái)越低,在營(yíng)銷(xiāo)策略上大中型樓盤(pán)普遍采取價(jià)格低起高走的方式。 新項(xiàng)目廣告宣傳工作提前,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期銷(xiāo)售量明顯增加,廣告成本比例也不斷加大,媒介推廣呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)。 市區(qū)內(nèi)新項(xiàng)目戶型面積小型化趨勢(shì)較為明顯。 樓盤(pán)的證照齊全、公開(kāi)銷(xiāo)售、透明度高。 樓盤(pán)呈現(xiàn)了低密度、高綠化率、配套設(shè)施齊全的趨勢(shì)。 隨著市政條件的改善,大量樓盤(pán)開(kāi)始遠(yuǎn)離市中心,到三、四環(huán)之間或以外地區(qū),但交通及市政條件解決的較好。 一般都在10萬(wàn)平方米以上,且一次開(kāi)工棟號(hào)多、面積大、同期施工、同期入住、大型樓盤(pán)分組團(tuán)進(jìn)行開(kāi)發(fā),避免了施工對(duì)先期入住業(yè)主的干擾。以上數(shù)據(jù)充分表明:隨著投資的加大、競(jìng)爭(zhēng)的加劇、個(gè)人購(gòu)房時(shí)代的到來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了白熱化,商品經(jīng)濟(jì)最終的壟斷化、價(jià)格戰(zhàn)將不可避免。進(jìn)入2001年后,春季新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目又有60余個(gè),市場(chǎng)呈現(xiàn)出一派繁榮景象,同時(shí)又孕育著激烈競(jìng)爭(zhēng)的端倪。 北京房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析近兩年,隨著亞洲金融風(fēng)暴影響的逐漸減弱、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的傾斜、人們思想形態(tài)的轉(zhuǎn)變及各種利好消息的出臺(tái)等諸多因素作用,使得北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出建國(guó)以來(lái)最為活躍的一面。來(lái)自市房地局的消息稱,僅2000年批租出讓的地塊就達(dá)700多幅,平均每天2塊以上,創(chuàng)歷史新高;另具本公司企劃部不完全統(tǒng)計(jì),2000年北京僅新開(kāi)樓盤(pán)就達(dá)200余個(gè),平均每40小時(shí)即出現(xiàn)一個(gè)新樓盤(pán),大大超過(guò)了99年125個(gè)新盤(pán)上市的數(shù)量,再一次沖破歷史記錄。,%;商品房開(kāi)復(fù)工面積4455萬(wàn)平方米,%;,比去年同期增長(zhǎng)13%;,%;,%;99年商品房銷(xiāo)售給個(gè)人的面積占整體商品房銷(xiāo)售面積的61%,而2000年商品房銷(xiāo)售給個(gè)人的面積占整體商品房銷(xiāo)售面積就上漲到86%。競(jìng)爭(zhēng)的加劇,使得北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)每年都會(huì)發(fā)生很大的變化,我們從最近一年來(lái)熱銷(xiāo)項(xiàng)目及其購(gòu)買(mǎi)者的關(guān)注熱點(diǎn)來(lái)分析,熱銷(xiāo)的項(xiàng)目具有以下特點(diǎn):216。216。216。216。216。216。216。216。216。216。216。216。216。216。 消費(fèi)者關(guān)注熱點(diǎn)表現(xiàn)在:216。216。216。216。216。216。216。216。216。216。216。216。%,預(yù)計(jì)今年還會(huì)保持在8%左右。 在土地資源供給方面:今后3-5年,四環(huán)以內(nèi)的近800家中央及地方的污染型工業(yè)企業(yè)將有序地陸續(xù)搬遷。由于工業(yè)廠房拆遷面積較大、成本相對(duì)較低,不可避免地會(huì)引起房地產(chǎn)總體開(kāi)發(fā)成本的變化,導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。在進(jìn)入建設(shè)后期已完成或即將完成的南、北、總投資70億元,年底建成后將使四環(huán)成為一條重要的城市快速路,尤其對(duì)海淀地區(qū)特別是中關(guān)村科技園海淀園區(qū)影響巨大。此外還有公路一環(huán)即規(guī)劃五環(huán)路,北部地區(qū)也已隨著申奧的呼聲正式啟動(dòng)。三條城市鐵路即從西直門(mén)經(jīng)回龍觀、望京到東直門(mén)的輕軌鐵路,;北到太平莊,南經(jīng)東單、天壇至宋家莊的地鐵5號(hào)線,;以及八王墳至通州的“八通線”地鐵,投資10億元,;旨在拉近新建大型社區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)與城區(qū)的距離。  另外,國(guó)家為推動(dòng)房改,放寬各種政策,促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)育,期望搞活二手市場(chǎng),帶動(dòng)一手市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán),在未來(lái)的35年內(nèi)將有大批購(gòu)房者以舊換新,加入到購(gòu)房大軍中去。216。216。216。216。216。216。216。第二章 百望家苑項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)研究一、中關(guān)村區(qū)域基本狀況 就中關(guān)村地區(qū)而言,現(xiàn)有高等學(xué)府68個(gè),各類科研院所213個(gè),高新技術(shù)企業(yè)5000余家,高科技從業(yè)人員約30余萬(wàn)人,受過(guò)高等教育的人數(shù)占該地區(qū)總?cè)丝诘?5%以上,達(dá)36萬(wàn)多,高居全國(guó)榜首。國(guó)家計(jì)劃在今后10年內(nèi)向中關(guān)村科技園區(qū)海淀園投資1000億元用于園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè),今年將投資70億元左右,用于西區(qū)拆遷及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),目前拆遷工作已全面啟動(dòng)。而中關(guān)村核心區(qū)將不再允許進(jìn)行住宅建設(shè),整個(gè)核心區(qū)內(nèi)的房屋供給幾乎沒(méi)有太多的容量,所以在發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)建造適合中青年科技工作者居住的中高檔商品住宅開(kāi)發(fā)前景看好。這充分說(shuō)明了該地區(qū)所獨(dú)有的市場(chǎng)潛力及區(qū)域內(nèi)的人口經(jīng)濟(jì)承受能力。是政策賦予了該地區(qū)前所未有的魅力。本案所在區(qū)域雖然目前還存在投資周期較長(zhǎng)、區(qū)域內(nèi)外可替代產(chǎn)品多、社區(qū)內(nèi)局部環(huán)境欠缺等不利因素,但開(kāi)發(fā)商獨(dú)有的背景和雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及組合市場(chǎng)專業(yè)力量的水準(zhǔn)和潛在的能量都會(huì)為該項(xiàng)目的運(yùn)作創(chuàng)下更多的發(fā)展空間。項(xiàng)目明顯增多,如:太陽(yáng)園、華清嘉園、富潤(rùn)家園、世紀(jì)城、錦繡大地公寓、天秀花園、怡美家園、當(dāng)代城市花園等等,因這些項(xiàng)目所在區(qū)位相近,客戶群相似,競(jìng)爭(zhēng)在短時(shí)期內(nèi)急劇加大,人們的期望值也在不斷上升。 二、中關(guān)村區(qū)域項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì) 總體而言,西北部市場(chǎng),即中關(guān)村地區(qū)市場(chǎng)所供應(yīng)的樓盤(pán)具有以下優(yōu)勢(shì):216。玉泉山、百望山、昆明湖、圓明園、京密引水渠、小清河,這些堪稱是名勝的山水資源構(gòu)筑了西北部當(dāng)仁不讓的地利優(yōu)勢(shì)。 人文環(huán)境優(yōu)越——整個(gè)西北部地區(qū)或集中
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