【正文】 值稅清算有關(guān)的證明資料等。（五）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ；。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。（三）本《通知》執(zhí)行之日起，納稅人需調(diào)整征收方式的，由省轄市地方稅務(wù)局確定。已采取查賬征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按本《通知》的規(guī)定進(jìn)行清算。六、新老政策的銜接（一）已采取核定征收方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，自2007年2月1日起按本通知的規(guī)定調(diào)整核定征收率。對(duì)不符清算條件的納稅人可按照核定征收方式征收土地增值稅。凡納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房、辦公用房的收入，應(yīng)分別核算，核算不清的一律從高適用核定征收率。四、土地增值稅的預(yù)征率土地增值稅預(yù)征率仍按河南省地方稅務(wù)局豫地稅函〔2004〕125號(hào)文件相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照核定征收方式征收土地增值稅。（三）納稅人申請(qǐng)辦理土地增值稅清算時(shí)，需報(bào)送的資料除按《通知》規(guī)定的資料外，還應(yīng)填寫土地增值稅的清算表（一）（二）（見附件二）、報(bào)送清算前的各月土地增值稅申報(bào)表和完稅憑證。（二）對(duì)轉(zhuǎn)讓土地或以轉(zhuǎn)讓土地為主的（建筑物占總售價(jià)30％以內(nèi)）納稅人，原則上采取查賬征收方式進(jìn)行清算。第一篇：關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理(20080407 11:20:01)河南省地方稅務(wù)局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（豫地稅函〔2007〕16號(hào)）各省轄市地方稅務(wù)局、省直屬稅務(wù)分局、省直屬小浪底稅務(wù)分局,鞏義市、項(xiàng)城市、永城市、固始縣、鄧州市地方稅務(wù)局：現(xiàn)將國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）（以下簡稱通知）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我省實(shí)際情況補(bǔ)充如下規(guī)定，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行。一、土地增值稅的清算條件（一）符合《通知》清算條件（二）的納稅人，應(yīng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理清算手續(xù)。對(duì)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的，比照上述規(guī)定執(zhí)行。二、土地增值稅的扣除項(xiàng)目（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他用房同體的扣除項(xiàng)目問題普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他用房同一體（豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房及辦公用房）的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定分別計(jì)算扣除項(xiàng)目和增值額，凡不能準(zhǔn)確計(jì)算扣除項(xiàng)目和增值額的，不得享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅減免稅稅收優(yōu)惠政策。三、土地增值稅的審核簽證從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等問題，由河南省地方稅務(wù)局另行規(guī)定。五、土地增值稅的核定征收率（一）核定征收率 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 % 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅及土地以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目 % 土地 5% 土地是指轉(zhuǎn)讓土地或以轉(zhuǎn)讓土地為主（建筑物占總售價(jià)的30%以內(nèi)）的行為。（二）二手房轉(zhuǎn)讓的核定征收率對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房的，凡能夠正確計(jì)算收入和扣除項(xiàng)目的，按土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，納稅人可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理清算手續(xù)。核定征收率為：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1%，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目2%。轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)按查賬征收方式進(jìn)行清算。（二）自2007年2月1日起，凡對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取查賬征收方式或核定征收方式的，一律改按項(xiàng)目進(jìn)行清算或核定。附件：土地增值稅清算表 二○○七年一月三十日國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局：為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。二、土地增值稅的清算條件（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：、完成銷售的；；。三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。四、土地增值稅的扣除項(xiàng)目（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ，其成本、費(fèi)用可以扣除；、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。五、土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料符合本通知第二條第（一）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。七、土地增值稅的核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額247。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。第二條 凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，均適用本辦法。普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，按各省轄市人民政府根據(jù)省人民政府授權(quán)制定并對(duì)社會(huì)公布標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第四條 納稅人如委托中介機(jī)構(gòu)在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時(shí)，應(yīng)在報(bào)送有關(guān)資料的同時(shí)附送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》（以下簡稱《鑒證報(bào)告》，附件１）。第六條 符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（一）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已通過竣工驗(yàn)收，在整個(gè)預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定有可能造成稅款流失、經(jīng)縣級(jí)（含縣級(jí)）以上主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)清算的開發(fā)項(xiàng)目；（四）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。第三章 清算申請(qǐng)、受理與審核第八條 凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在滿足清算條件后90個(gè)工作日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算稅款手續(xù)，并據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅清算申請(qǐng)表》（附件２）。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90個(gè)工作日內(nèi)，到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算稅款手續(xù)。（一）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表，當(dāng)期項(xiàng)目開發(fā)、銷售期間的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等；（二）國有土地使用權(quán)證書；（三）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；（四）清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；（五）能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；（六）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、銷售單價(jià)、用途等；（七）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；（八）清算項(xiàng)目的銷售許可證；（九）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等；（十）《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》；（十一）《土地增值稅納稅申報(bào)表》（包括預(yù)繳完稅證明）；（十二）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。對(duì)納稅人提交的清算資料不完整、內(nèi)容不規(guī)范、審核事項(xiàng)情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改或補(bǔ)充資料，并向納稅人出具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》（附件3－03）。第十二條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請(qǐng)之日起90個(gè)工作日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求補(bǔ)充資料的時(shí)間。第十四條 清算項(xiàng)目銷售收入的確定。收入的確認(rèn)重點(diǎn)審核企業(yè)預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，同時(shí)應(yīng)審核向購買方收取的房價(jià)款中是否包含代收費(fèi)用。第十五條 對(duì)清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定計(jì)算，發(fā)生的各項(xiàng)成本和費(fèi)用應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對(duì)納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得扣除。第十七條 對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。要認(rèn)真查驗(yàn)和審核清算企業(yè)報(bào)送的相關(guān)資料，在審查清算項(xiàng)目過程中因需要納稅人進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項(xiàng)目相關(guān)的材料時(shí)，決定中止審核，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅中止清算審核通知書》（附件3－04），待納稅人重新補(bǔ)充證明材料后，再辦理稅款清算手續(xù)。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財(cái)務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項(xiàng)目金額的；（二）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；（三）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的；（四）對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的；（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的；（六）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的；（七）未按規(guī)定的時(shí)間提交清算補(bǔ)正材料的。第二十一條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)通過清算審核對(duì)清算項(xiàng)目需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅終止清算審核通知書》（附件3－05）和《土地增值稅核定征收通知書》（附件3－06）。單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額/清算的總建筑面積第二十三條 對(duì)進(jìn)行土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳稅款的納稅人，自主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核完畢之日起15個(gè)工作日內(nèi)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款。第二十五條 主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)檔案管理部門負(fù)責(zé)辦理完成土地增值稅清算項(xiàng)目的資料保存。第二十六條 同時(shí)具備以下條件的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證工作，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。第五章 法律責(zé)任 第二十七條 對(duì)進(jìn)行土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳稅款的納稅人，未按規(guī)定期限繳納稅款的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》六十八條等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。第六章 附則第二十九條 本辦法由遼寧省地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。第三十一條 此前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。附件１土 地 增 值 稅 清 算 稅 款鑒 證 報(bào) 告單位簽章： 年 月 日土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告單位：我們接受委托，對(duì)貴單位轉(zhuǎn)讓 “ ”項(xiàng)目取得的收入應(yīng)繳納的土地增值稅進(jìn)行了查證。貴單位對(duì)所提供的會(huì)計(jì)資料、納稅資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。經(jīng)審核，貴單位“ ”項(xiàng)目： 取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入為 元；其中：貨幣收入 元；實(shí)物收入 元；其他收入 元； 扣除項(xiàng)目總金額為 元； 其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額為 元；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 元；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的四項(xiàng)成本為 元；公共配套設(shè)施費(fèi)的成本為 元；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用為 元；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 元；從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除額為 元；增值額為 元；增值額與扣除項(xiàng)目金額之比 %應(yīng)繳土地增值稅稅額為 免繳土地增值稅稅額為 已繳土地增值稅稅額為 項(xiàng)目竣工清算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額為特此報(bào)告 附件：《土地增值稅納稅鑒證表》《土地增值稅繳款