【正文】 換和貨幣補償?shù)姆绞剑膭钜援a(chǎn)權(quán)調(diào)換方式為主。 （ 4）拆遷安置政策。參照煤礦棚戶區(qū)以 劃撥方式取得土地使用權(quán)的棚戶區(qū)改造項目要納入經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃，并免征土地契稅；城市棚戶區(qū)居民因拆遷而重新購買的普通住房面積未超出拆遷面積的，免征契稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造償還原拆遷房屋面積部分，按照有關(guān)規(guī)定減免稅費。 （ 3）稅費優(yōu)惠政策。對工礦棚戶區(qū)，原屬于國有劃撥的生產(chǎn)用地，城 市規(guī)劃部 5 門應(yīng)及時調(diào)整為棚戶區(qū)建設(shè)住宅用地，國土資源管理部門要根據(jù)規(guī)劃部門的土地用途調(diào)整為原土地使用者辦理土地用途變更手續(xù)；對于配建基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施涉及使用的新增建設(shè)用地報批，比照保障性住房用地報批方式實行一個窗口對外、一站式辦公。城市棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的市政和公用設(shè)施用地及配建經(jīng)濟適用住房、廉租住房用地以劃撥方式供應(yīng)。居民安置費、拆遷補償費、開發(fā)整理費一并計入公開出讓地塊土地成本。納入城市棚戶區(qū)改造范圍并完成拆遷安置工作的國有建設(shè)用地， 由省轄市土地儲備機構(gòu)統(tǒng)一納入儲備計劃，實施開發(fā)整理，也可以委托有資質(zhì)、有實力的企業(yè)參與棚戶區(qū)改造建設(shè)用地的開發(fā)整理。各省轄市可通過土地出讓、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換等市場運作方式籌集建設(shè)資金，具體實施方案由省轄市政府結(jié)合本地實際制定。省獎勵資金由各省轄市政府統(tǒng)籌安排使用，通過獎勵、補助、貼息等形式用于城市棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)改造，專款專用，不得截留、挪用。省財政設(shè)立棚戶區(qū)改造以獎代補資金，對改造力度大、進展情況好的省轄市進行獎勵。 4 政策保障 （ 1）資金籌措政策。一個個社區(qū)、一條條街道變得視野開闊、呼吸通暢，市民生活環(huán)境得到了進一步的改善。 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展密切相關(guān)，一方面房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，沒有發(fā)達的社會經(jīng)濟基礎(chǔ)、沒有較高的社會生產(chǎn)水平和國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)支撐，就沒有發(fā)達的房地產(chǎn)業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導產(chǎn)業(yè)和導向性產(chǎn)業(yè)，能為社會經(jīng)濟發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活等物質(zhì)基礎(chǔ)，兩者的關(guān)系是相輔相成、緊密相連的。安置居民，改善居民生活條件，美化長垣縣的市容市貌，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施整體功能，提高長垣縣的服務(wù)功能。 可研研究范圍 承擔 新鄉(xiāng)市長垣縣 工業(yè)局 棚戶區(qū) 改造項目可行性研究報告編制任務(wù)，主要進行了以下研究工作： 項目的建設(shè)背景、必要性； 項目建設(shè)、市場預測及發(fā)展前景； 項目 建議與結(jié)論 等。 截至目前，本公司獨立自主開發(fā)的商品房面積達 3 萬余平方米。 43 第 9 章 附件 43 建議 40 第 8 章 結(jié)論與建議 40 經(jīng)濟效益測算與評價的依據(jù)及說明 40 資金籌措 39 投資估算結(jié)果 39 投資估算內(nèi)容 36 建設(shè)工期 35 開發(fā)企業(yè)機構(gòu)設(shè)置 35 項目組織方案 30 其他 30 生產(chǎn)防火 30 消防給水 29 防火分區(qū) 29 建筑及總圖消防 27 消防 25 項目建成后的污染防治措施 24 第 5 章 環(huán)保、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化 24 結(jié)構(gòu)設(shè)計 23 立面設(shè)計 23 平面設(shè)計 21 整體規(guī)劃設(shè)計指導思想及原則 19 III 第 4 章 建設(shè)方案 19 功能方案 19 建設(shè)規(guī)模 19 規(guī)劃目標 17 第 3 章 建設(shè)規(guī)模及功能方案 16 20xx 年住房供求差距 15 土地管理 12 拆遷安置補償辦法 12 拆遷征收情況 11 工業(yè)局棚戶區(qū)征收與補償實施方案 2 項目提出的理由與過程 1 可研研究范圍 1 可研編制依據(jù) 1 建設(shè)單位 1 項目名稱 長垣縣工業(yè)局棚戶區(qū)改造項目 可行性研究報告 申報單位（公章）： 長垣奧起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制單位（公章）：達華工程管理（集團）有限公司 編制日期：二零一一年五月 II 目 錄 第一章 總論 1 項目建設(shè)背景 2 項目概況 6 擬建地點 6 建設(shè)規(guī)模與目標 7 場址選擇及建設(shè)條件 7 項目投入總資金及來 源情況 11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 12 獎懲辦法 14 拆遷公示與監(jiān)督 14 第 2 章 市場分析 15 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速 15 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整 21 項目建設(shè)的原則 23 建筑方案設(shè)計 25 環(huán)境保護 25 環(huán)境現(xiàn)狀 25 項目執(zhí) 行標準 25 項目在施工建設(shè)期的污染防治措施 30 節(jié)能 30 設(shè)備節(jié)能 30 其他節(jié)能措施 31 設(shè)備節(jié)能 31 其他節(jié)能措施 31 節(jié)地 32 安全衛(wèi)生 32 綠化 33 綠化工程建設(shè)與技術(shù)要點 33 第 6 章 實施方案 35 IV 項目組織方案、機構(gòu)設(shè)置及人員培訓 35 開發(fā)企業(yè)人員培訓 36 項目招投標 36 第 7 章 投資估算與經(jīng)濟評價 39 39 建設(shè)投資估算范圍及依據(jù) 39 投資估算編制依據(jù)如下： 39 建設(shè)投資估算 42 結(jié)論 42 項目意義 42 可行性 44 可行性研究報告摘要書 44 1 第一章 總論 項目建設(shè)背景 項目名稱 新鄉(xiāng)市長垣縣 工業(yè)局 棚戶區(qū)改造項目 建設(shè) 單位 長垣奧起房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于 20xx 年 11月，注冊資金800 萬元，是以房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)為主的綜合企業(yè)，公司體制健全，英才薈萃，擁有員工 80 人，其中有技術(shù)職稱的技術(shù)人員 12 人，是一家極具發(fā)展?jié)摿?的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 可研編制依據(jù) 《中華人民共和國土地管理法》 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 《中華人民共和國環(huán)境保護法》 《投資項目可行性研究方法與案例應(yīng)用手冊》 《建筑項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） 《房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究與經(jīng)濟評價手冊》 《城市房屋拆遷管理條例》 《河南省城市房屋拆遷管理實施辦法》 《長垣縣房屋拆遷及附屬物補償標準》 《長垣縣城區(qū)土地上房屋征收與補償實施辦法》 2 1 《關(guān)于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造的實施意見》 （豫政辦〔 20xx〕 154 號） 1《長垣縣棚戶區(qū)改造工作指揮部文件》（長棚指〔 20xx〕 3號） 1《新鄉(xiāng)市棚改新區(qū)物業(yè)管理實施意見》 1國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)程和規(guī)定，主要有： 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ GB5018093）； 《住宅設(shè)計規(guī)范》（ GB500961999）； 《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（ GBJ9686）； 《混 凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（ GBJ1687）； 《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB5001620xx）； 《低壓配電設(shè)計規(guī)范》（ GB5005495）； 《電力工程電纜設(shè)計規(guī)范》（ GB5021794）等。 項目提出的理由與過程 新鄉(xiāng)長垣縣委 、縣政府根據(jù)河南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省發(fā)展改革委等部門《關(guān)于加快推進城市棚戶區(qū)工礦棚戶區(qū)改造實施意 3 見》（豫政辦〔 20xx〕 154 號）文件精神，制定《長垣縣棚戶區(qū)改造工作指揮部文件》（長棚指〔 20xx〕 3 號），通過新鄉(xiāng)市長垣縣食品廠棚戶區(qū)改造項目的建設(shè)，建成一個布局合理、配套齊全、人居環(huán)境優(yōu)良的城市新社區(qū)。 推進城市棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)改造工作，是落實科學發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會的重要舉措，是省委、省政府為擴大內(nèi)需 、改善城鎮(zhèn)低收入家庭住房條件作出的重大決策，對提升我省城市居民居住水平、改善城市環(huán)境、完善城市功能具有重要意義。 棚戶改造還為城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)騰出了空間，更全面拉動了我 市的經(jīng)濟增長、激活了 本地區(qū) 房地產(chǎn)市場。對城建來說，完成了過去十年、甚至幾十年都不敢想象的變革；但對長垣縣 而言，另一個時代正在開始，建成一個 “ 繁榮的經(jīng)濟強市、開放的窗口城市、文明的現(xiàn)代都市、秀美的山水名市 ”，“最美邊境城市”將更加地名副其實。城市棚戶區(qū)改造建設(shè)資金籌措采取市場化運作、政府獎勵的方式，以市場化運作為主，多渠道籌措。獎勵資金根據(jù)工礦棚戶區(qū)和城市棚戶區(qū)改造完成面積、保障性住房建設(shè)面積等相關(guān)因素和權(quán)重計算確定。棚戶區(qū)改造中配建廉租住房項目的資金籌措采取爭取國家中央預算內(nèi)投資補助、省財政資金補助和市縣配套的辦法解決。 （ 2）土地支持政策。開發(fā)整理后的土地按照有關(guān)規(guī)定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。前期參與投資開發(fā)整理土地的資金，按實際投入成本加同期銀行貸款利息給予補償。出讓土地所得收益，優(yōu)先用于城市棚戶區(qū)改造的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。各省轄市政府要將已完成棚戶區(qū)拆遷安置、開發(fā)整理的改造項目用地納入當年的土地供應(yīng)計劃，按期供應(yīng)，保障棚戶區(qū)改造項目開發(fā)建設(shè)順利進行。城市棚戶區(qū)改造和工礦棚戶區(qū)改造項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等行政事業(yè)性收費；經(jīng)營服務(wù)性收費項目按低限減半征收。棚戶區(qū)改造中配建的經(jīng)濟適用住房和廉租住房項目，可享受《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔 20xx〕 24 號）規(guī)定的優(yōu)惠政策。嚴格拆遷計劃管理，在年度拆遷計劃中優(yōu)先滿足拆遷棚戶區(qū)的需要。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，原則上實行拆補平衡。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，貨? 6 補償?shù)慕痤~應(yīng)當根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、折舊等因素，以房屋市場評估價格確定補償價款，不再進行土地補償。各地城市棚戶區(qū)和工礦棚戶區(qū)改造項目中配建廉租住房比例不得低于建筑總面積的 20%；對棚戶區(qū)內(nèi)符合經(jīng)濟適用住房和廉租住房保障條件的被拆遷居民就地優(yōu)先保障，一次性解決住房問題。各省轄市住房公積金管理中心在防范風險的前提下，對繳納公積金的居民要降低首付款比例，簡化貸款手續(xù)，支持棚戶區(qū)改造。 （ 7）產(chǎn)權(quán)政策。工礦棚戶區(qū)改造的房屋納 入經(jīng)濟適用住房的，實行國家和個人共有產(chǎn)權(quán)制度，個人以其出資額和企業(yè)補助取得部分產(chǎn)權(quán)；工礦棚戶區(qū)居民通過補交土地出讓金后可取得全部產(chǎn)權(quán)。棚戶區(qū)改造配建的廉租住房，產(chǎn)權(quán)全部歸國家所有。 7 建設(shè)規(guī)模與目標 建設(shè)“長垣縣 工業(yè)局 棚戶區(qū)改造項目”， 棚戶區(qū)涉及拆遷戶 215戶，拆遷面積 38700m2。 該項目規(guī)劃用途為 安置房 ,面積以 、 輔，共