【正文】 合蘇中，輻射蘇北，聯(lián)合浙北，圍繞上海，相對獨立，互惠互利，率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，積極融入國際經(jīng)濟貿(mào)易體系和世界城市體系”；根據(jù)這一發(fā)展規(guī)劃，無錫商業(yè)未來的發(fā)展 也將呈現(xiàn)相應(yīng)的特點：“以現(xiàn)有的城市商業(yè)中心區(qū)為核心，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)多元，商業(yè)網(wǎng)點間隔分布，形成多個社區(qū)商業(yè)次中心。 全市已有 6 家外資商業(yè)企業(yè)，與日本合資的無錫八佰伴，位居全市商業(yè)零售企業(yè)第三位，德國的麥德龍超市、百安居建材超市、法國的家樂福超市等世界著名商業(yè)大公司的進駐，推動 了無錫商業(yè)新型業(yè)態(tài) —— 連鎖商業(yè)的快速發(fā)展 隨著市場競爭日趨激烈，無錫零售市場今年業(yè)態(tài)分化進一步加劇，商家錯位經(jīng)營漸成氣候，市場結(jié)構(gòu)也隨之出現(xiàn)了大幅調(diào)整。 中山路商業(yè)街，商業(yè)大樓林立，是全國十條中華商業(yè)示范街之一，形成了以無錫商業(yè)大廈為骨干的大型商業(yè)群體。有大型零售商業(yè)企業(yè) 12 家，大中型商場 40 家。下面一組數(shù)據(jù)： ? 無錫市宏觀經(jīng)濟運行狀況 /經(jīng)濟背景調(diào)查 ? 無錫市 20xx— 20xx 年人均 GDP 及漲幅、人均可支配收入及漲幅： 20xx 年 . 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 人均 GDP（元 /人） 27680 31246 36632 42961 52550 同比漲幅 % % % % % 人均可支配收入（萬元） 8603 9454 9988 11647 13588 同比漲幅 % % % % % ? 無錫市 20xx— 20xx 年社會消費品零售總額及漲幅 ： 20xx 年 . 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 社會消費品零售總額（萬元） 同比漲幅 % % % % % 3 ? 無錫市 20xx— 20xx 年財政收入、金融機構(gòu)存貸款余額： 20xx 年 . 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 財政收入（億元） 金融機構(gòu)存款余額（億元） 金融機構(gòu)貸款余額（億元） 小結(jié)： 綜上所述，無錫市居民人均收入和消費水平有了長足的發(fā)展，依靠長三角經(jīng)濟區(qū)的整體發(fā)展，無錫的城市競爭力日益增強，以上數(shù)據(jù)顯示無錫已經(jīng)具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經(jīng)濟基礎(chǔ)和消費基礎(chǔ)。而 無錫與北京、上海相比則有很大不同。一個超大規(guī)模 Mall 的建設(shè)必須要充分考慮當(dāng)?shù)厥袌龅南M能力和業(yè)態(tài)競爭狀況，而且還要面對核心商圈的消費總量。 Mall 在中國的逐步發(fā)展成熟，伴隨著規(guī)劃、資金及經(jīng)營環(huán)節(jié)上優(yōu)劣并存的現(xiàn)實問題，尋求一種更為成熟更具生命力的 Mall 開發(fā)經(jīng)營之道，對于中國商業(yè)地產(chǎn)有著舉足輕重的影響。目前，這些，投資動輒幾十億到上百億元。 20 世紀 90 年代， Mall 開始登陸中國。 1 關(guān)于建設(shè)無錫市明發(fā)商業(yè)廣場項目 投資（預(yù)）可行性研究報告 前言： 在零售業(yè)中， Shopping Mall 是一種高級的商業(yè)業(yè)態(tài)形式，起源于 20 實際50 年代的美國，譯成中文為“超級購物中心”。在西方國家 Shopping Mall 現(xiàn)已與百貨店和超市一樣常見的業(yè)態(tài)形式，是集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費場所。廣州天河城、中華廣場、大連勝利廣場、上海友誼南方商城、北京東方廣場陸續(xù)開業(yè)；而正在建設(shè)當(dāng)中的包括廈門明發(fā) Mall、北京世紀金源時代 購物中心、中關(guān)村國際商城和春天 Mall 等。 一個規(guī)劃合理、經(jīng)營成熟、充滿生命力的 Mall 將為投資者帶來豐厚的利益回報，對于區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展也將取得促進作用。 2 一、 宏觀背景簡析 市場背景 Shopping Mall 在中國市場如何發(fā)展和規(guī)劃，首先要看區(qū)域經(jīng)濟實力和商業(yè)環(huán)境。在百貨業(yè)發(fā)達的北京、上海、廣州等地，零售市場競爭非常激烈，僅僅三個城市建設(shè)面積超過 1 萬平方米的大型百貨商場都超過了 100 家，政府已經(jīng)明確不鼓勵再建設(shè)大型的百貨商場；而對于更大規(guī)模的 Shopping Mall 而言，其功能更多樣化，業(yè)態(tài)形式更先進，可以起到對零散的商業(yè)項目進行整合。無錫的消費能力在省內(nèi)和國內(nèi)都處于相對領(lǐng)先地位，但對年來大型百貨零售業(yè)發(fā)育不良，大型百貨商場的數(shù)量和規(guī)模普遍都比較 少和小。 二 無錫市商業(yè)狀況簡析： 無錫市現(xiàn)有商業(yè)布局概況： 無錫依托區(qū)域交通樞 紐的有利條件，加快發(fā)展與國際接軌的現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)，全市有商業(yè)企業(yè) 1 萬多家，從業(yè)人員 30 多萬人?；拘纬闪顺侵杏写笊虉觯墙加写笫袌?，城鄉(xiāng)有連鎖店的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。無錫商業(yè)大廈經(jīng)營銷售居全省首位，進入全國前十名。全市商業(yè)設(shè)施的市場布局相對幾種的趨勢越來越明顯，層次分明的商業(yè)中心區(qū)和社區(qū)商業(yè)對市民生活的影響也越來越大?！? ? 主要區(qū)現(xiàn)有的中山路商業(yè)中心區(qū)，在無錫未來商業(yè)發(fā)展中仍將起到不可替代的骨干作用。為市民的消費提供了多種消費形式； ? 城建速度的加快和規(guī)模的擴大，原屬于城郊結(jié)合部、城郊、遠郊等地區(qū)將逐步建設(shè)成各種規(guī)模的新城區(qū)、新市區(qū)、新工業(yè)區(qū)和新居住社區(qū)，吸引了大量居民入駐，這勢必給新區(qū)的商業(yè)發(fā)展帶來契機。有助于形成間隔分布的多個次級商業(yè)中心。由此帶來巨大的市 場競爭壓力，迫使無錫原有商業(yè)公司加快企業(yè)的改造速度，以便適應(yīng)未來發(fā)展，這給未來無錫商業(yè)市場發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。而在這個區(qū)域內(nèi)建設(shè)一個大型的商業(yè)項目不僅可以輻射無錫城區(qū)，還將對周邊的城市產(chǎn)生較大的商業(yè)輻射力。距上海 128 公里，南京 177 公里，為蘇錫常中心地區(qū)。 惠山區(qū)是我國古代吳文化、近現(xiàn)代民族工業(yè)和當(dāng)代鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的重要發(fā)源地 —— 原錫山市（無錫縣）的一部分。她是無錫市的經(jīng)濟“副中心“和西部工業(yè)重區(qū)，區(qū)域面積 327 平方公里，轄 6 個鎮(zhèn)，總?cè)丝?37， 5 萬。 20xx 年完成生 產(chǎn)總