【正文】 遼東市人口分析 據(jù)遼東市統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)字顯示截止 20xx年 5 月份，遼東市區(qū)人口為 70 萬左右，隨著 20xx年遼寧省戶籍政策的放開，會(huì)有越來越多的外來人口來遼東市投資，這將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到極大的拉動(dòng)作用。權(quán)屬單元是指經(jīng)有關(guān)管理部門批準(zhǔn)建造，符合房屋權(quán)屬登記條件，具有封閉、永久、固定維護(hù)結(jié)構(gòu)為四至界限的幢、層、套（間）等基本單位。 第五節(jié) 產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)接連遭遇政策阻擊 據(jù)悉 ，“產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)”在深圳、上海等城市已經(jīng)開始遭遇“政策壁壘”。目前對(duì)待建的鋼材、電解鋁項(xiàng)目已停止了立項(xiàng)審批；房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，一系列宏觀調(diào)控政策也將陸續(xù)出臺(tái)。另外，物業(yè)稅的開征將直接影響以投資為主的商業(yè)項(xiàng)目的銷售前景。同年8月 13號(hào)國(guó)務(wù)院下發(fā)的 18文件除了要求加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管以外，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目加大了支持力度，再次明確了房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位，對(duì)那些資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說這無疑是一個(gè)春風(fēng)送暖的好消息。如此高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度表明我國(guó)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，也說明我國(guó)消費(fèi)潛力很大，這為擴(kuò)大市場(chǎng)需求，增加居民消費(fèi)，尤其是房地產(chǎn)消費(fèi)提供了有力的保證。 ? 項(xiàng)目的建設(shè)有利于市場(chǎng)的做大做活，可以極大的帶動(dòng)項(xiàng)目及周邊地產(chǎn)的升值，投資者和經(jīng)營(yíng)者都將在這里獲得更大的經(jīng)濟(jì)收入。 增強(qiáng)投資、經(jīng)營(yíng)信心，提高經(jīng)濟(jì)收入 ? 項(xiàng)目處于高開區(qū)的核心位置，保百購物廣場(chǎng)、萬家福超市、恒信通訊、亞太通訊、美食山等商業(yè)項(xiàng)目均匯聚于此。 提升投資和經(jīng) 營(yíng)檔次 項(xiàng)目所處的高開區(qū)，雖然經(jīng)營(yíng)環(huán)境較好，經(jīng)營(yíng)條件便利，但除部分餐飲業(yè)外，商業(yè)項(xiàng)目缺口較大，不能滿足城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要。華聯(lián)廣場(chǎng)項(xiàng)目的成功，在大大提高京海公司品牌知名度和美譽(yù)度的同時(shí)，也為其今后向全國(guó)其他城市的發(fā)展和擴(kuò)張奠定了良好的基礎(chǔ)。 第二節(jié) 開發(fā)商“贏” 有形資產(chǎn) —— 利潤(rùn)價(jià)值最大化 項(xiàng)目規(guī)模較大，可 挖掘的商業(yè)價(jià)值潛力較高，如果項(xiàng)目運(yùn)作成功，可以帶給開發(fā)商豐厚的市場(chǎng)回報(bào)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化。 安置就業(yè)人口，增加財(cái)政收入 項(xiàng)目建成后將為社會(huì)提供 7 萬余平方米的經(jīng)營(yíng)面積，可一次性解決數(shù)千人的就業(yè)問題，大大減輕政府就業(yè)問題方面的壓力，穩(wěn)定社會(huì)不安定因素。 第二節(jié) 項(xiàng)目區(qū)位圖 第四章 項(xiàng)目建設(shè)意義 第一節(jié) 政府“贏” 城市“名片”效應(yīng) 項(xiàng)目地處遼東市高開區(qū)入口處，是高開區(qū)的商業(yè)中心。 20xx年元旦開始營(yíng)業(yè)，屆時(shí)京海超市將遷到一期地下部分，二期工程開始建設(shè)。 該項(xiàng)目目前已經(jīng)開工建設(shè)，一期計(jì)劃 8 月 20 日主體竣工，并開始內(nèi)外初 裝修。二期占地 10 畝（即為現(xiàn)在的京海超市所占地），商場(chǎng)部分建筑面積 3 萬平方米（計(jì)劃建設(shè)高層面積約 3萬平方米）。 第三章 項(xiàng) 目介紹 第一節(jié) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 “遼東華聯(lián)廣場(chǎng)”由遼東京海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資、開發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目總占地面積 30 多畝，總建筑面積 7 萬余平方米。做到在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間，適當(dāng)?shù)牡胤揭赃m當(dāng)?shù)膬r(jià)格，適當(dāng)?shù)男畔贤ê褪侄?，向適當(dāng)?shù)南M(fèi)者提供適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)。 因此，本策劃報(bào)告對(duì)該項(xiàng)目的業(yè)態(tài)功能、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷、資金回籠、招商組市等開發(fā)運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)，提出了系統(tǒng)的、超前的、可行的和具有充分應(yīng)變能力的總體要求。 ? 改善遼東市現(xiàn)有商業(yè)格局，提升和完善本區(qū)域商業(yè)地位。 ? 在經(jīng)營(yíng)方面為了避開與其他商家的惡性競(jìng)爭(zhēng)，主要采取了錯(cuò)位化、差異化的經(jīng)營(yíng)理念，同時(shí)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)資源共享，構(gòu)筑雙贏平臺(tái)。 ? 業(yè)態(tài)定位方面考慮到既要滿足物業(yè)銷售的需要，同時(shí)也要滿足今后經(jīng)營(yíng)的需要。 ? 目前遼東市以及本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)商業(yè)、住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)。 ? 遼東市近兩年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值、人均 GDP 指數(shù)、居民購買力、物業(yè)市場(chǎng)需求情況及消費(fèi)群體分析情況。 20xx 年 8 月依托自己的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，主辦了遼寧省首屆房地產(chǎn)峰會(huì)；同年 11 月由我公司全案策劃的沈陽大徑街鼎嘉府邸盛大開盤，創(chuàng)造了當(dāng)天開盤當(dāng)天售罄的業(yè)內(nèi)奇跡；相繼沈陽龍泉花園、遼 東鑫龍灣特色商業(yè)街、遼東金世紀(jì)國(guó)貿(mào)大廈、邢臺(tái)億德隆特色商業(yè)街等項(xiàng)目也脫穎而出，這些項(xiàng)目均因太平洋的經(jīng)典創(chuàng)意成為當(dāng)?shù)氐拇碜?。在中?guó)大陸，我公司與國(guó)內(nèi)知名企業(yè)深圳萬科集團(tuán)、中國(guó)新希望集團(tuán)、中國(guó)房地產(chǎn)集團(tuán)都進(jìn)行過廣泛而深入地合作。 第一章 澳門大西洋公司簡(jiǎn)介 澳門大西洋國(guó)際集團(tuán)（中國(guó)）投資顧問有限公司 1989 年成立于香港。 公司曾先后在香港、北美、東南亞成功運(yùn)作過 200多個(gè)項(xiàng)目。 20xx 年 3 月，澳門大西洋國(guó)際集團(tuán)（中國(guó)）投資顧問有限公司正式登陸遼寧省會(huì)沈陽。 第二章 報(bào)告編制依據(jù)及說明 本報(bào)告在編制過程中充分考慮了以下幾個(gè)方面： ? 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及產(chǎn)業(yè)政策，金融政策等宏觀情況。 ? 遼東市在全國(guó)中等城市中所處的位置、規(guī)模、開放程度、人文地理情況。 ? 遼東市新市區(qū)目前 商業(yè)、住宅市場(chǎng)存有量；商品房的需求量、價(jià)格水平等。 ? 規(guī)劃方面在符合 遼東 市的整體規(guī)劃要求前提下，還要在交通、空間序列等方面做重點(diǎn)考慮。 ? 招商組市方面，采取統(tǒng)一分行劃市、統(tǒng)一招商組市、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念、統(tǒng)一廣告宣傳、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等國(guó)際先進(jìn)運(yùn)營(yíng)模式。 ? 整合多方面的優(yōu)勢(shì)資源和營(yíng)銷手段， 確保開發(fā)商實(shí)現(xiàn)開發(fā)周期最短、開發(fā)成本最低、獲取利潤(rùn)最大的目標(biāo)。同時(shí)，也提出了分期開發(fā)和目標(biāo)營(yíng)銷相匹配的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式。 為此 ,在審查論證此報(bào)告時(shí)要從業(yè)態(tài)定位、總體規(guī)劃、房地產(chǎn)營(yíng)銷、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)等諸多因素綜合考慮細(xì)分，做出科學(xué)的評(píng)估和論證。其中一期占地面積為 20 畝，建筑面積 萬平方米，建筑結(jié)構(gòu)為地上四層，地下一層：地下 萬平方米，地上 萬平方米。該項(xiàng)目一期地上停車位 168 個(gè)，二期地下建設(shè)為停車場(chǎng)，項(xiàng)目建成后停車位可達(dá) 500個(gè)。 11 月 20日開始細(xì)裝修并開始準(zhǔn)備商家入住工作。該項(xiàng)目建成后總建筑面積將達(dá) 7 萬多平方米，是集休閑、購物、餐飲、娛樂于一體的超大型購物中心，將打造成古城遼東第一家SHOPPING— MALL 項(xiàng)目，成為高開區(qū)的商業(yè)中心，遼東市新的商業(yè)坐標(biāo)。本項(xiàng)目作為遼東市的第一個(gè) SHOPPING— MALL 項(xiàng)目，不但將改變遼東市現(xiàn)有的商業(yè)格局，而且會(huì)極大改善遼東市的投資環(huán)境，成為遼東市對(duì)外交流的一張名片，引爆遼東市新一輪的投資熱潮。同時(shí)，建成后的華聯(lián)廣場(chǎng)將吸引包括周邊縣市在內(nèi)的數(shù)百萬消費(fèi)人口，形成繁榮的經(jīng)營(yíng)狀況，產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)可觀的財(cái)政收入，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 無形資產(chǎn) —— 企業(yè)品牌形象、價(jià)值的提升 作為遼東市第一個(gè) SHOPPINGMALL 項(xiàng)目，項(xiàng)目的建設(shè)必將產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 第三節(jié) 投資者、經(jīng)營(yíng)者“贏” 放水養(yǎng)魚，啟動(dòng)市場(chǎng) 本項(xiàng)目在招商組市階段，政府應(yīng)給予適當(dāng)減免工商稅費(fèi)，扶持企業(yè)發(fā)展，提供“一站式”服務(wù)等方面的政策。項(xiàng)目建成后，超大的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、時(shí)尚的消費(fèi)環(huán)境、過硬的配套設(shè)施、國(guó)際化的商業(yè)管理和全方位的物業(yè)服務(wù)必將打造古城的消費(fèi)新天地，從根本上改變這一區(qū)域的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。隨著國(guó)際俱樂部、星光大廈等新項(xiàng)目的落成，這里的商業(yè)氛圍日益濃厚，這無疑會(huì)加強(qiáng)投資者、經(jīng)營(yíng)者的投資經(jīng)營(yíng)信 心。 第五章 全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 第一節(jié) 我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率分析 自 1999 年以來，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度穩(wěn)步增長(zhǎng)，連續(xù)五年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率保持在 7%以上， 20xx 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到 %。 第二節(jié) 金融政策分析 20xx年 6 月 14 日中央銀行下達(dá)的 121號(hào)文件 ，對(duì)開發(fā)商的開發(fā)貸款有了嚴(yán)格的限制，投資融資的門檻被提高了，這就增加了房地產(chǎn)公司項(xiàng)目運(yùn)作的難度，中小規(guī)模的開發(fā)企業(yè)很容易陷入資金鏈條斷裂的困境，但是這對(duì)優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了一定的積極作用。 第三節(jié) 物業(yè)稅開征的影響 國(guó)家物業(yè)稅的開征將對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生巨大影響，土地市場(chǎng)將因各種稅費(fèi)的 減免降低開發(fā)商獲取土地的門檻，從而加劇房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。 第四節(jié) 20xx 年宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響 20xx 年初在溫家寶總理、黃菊副總理主持的全國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)議上，重點(diǎn)對(duì)鋼材、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)投資過熱進(jìn)行了討論，并強(qiáng)調(diào)將加強(qiáng)對(duì)這些行業(yè)的宏觀調(diào)控。預(yù)計(jì)政府將會(huì)在開發(fā)貸款、個(gè)人信貸、稅收征取等領(lǐng)域加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度。 20xx年 1 月 9日上海市房屋土地資源管理局、上海市建設(shè)和管理委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商場(chǎng)和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知（滬房地資權(quán)［ 20xx］ 19 號(hào)）》文件，該通知規(guī)定：為進(jìn)一步維護(hù)本市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)交易安全，商場(chǎng)、辦公樓轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以權(quán)屬單元為轉(zhuǎn)讓標(biāo)的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)權(quán)利人不得擅自將權(quán)屬單元分割轉(zhuǎn)讓；蘇州市也 將于 20xx年 7 月 1 日開始發(fā)布實(shí)施《蘇州市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例（草案）》，并對(duì)產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)的銷售進(jìn)行政策干預(yù)，這也就意味著以后在上海、深圳、蘇州等地將權(quán)屬單元分割買賣將屬違法行為。 第二節(jié) 遼東市人均 GDP 指數(shù)分析 20xx 年，遼東市在我省經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)排名中名列 第四名，人 均GDP指數(shù)為 760 美元左右（全國(guó)人均 1090 美元） ,人均收入水平低于全國(guó)平均水平，但在遼寧省處于中上水平。收入決定著消費(fèi)，收入提高了 , 遼東人消費(fèi)觀念也日趨時(shí)尚 , 消費(fèi)層次不斷提高，具體來說體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ? 大件耐用消費(fèi)品增幅顯著 近年來 ,家電價(jià)格一降再降 ,著實(shí)讓老百姓獲益匪淺。 20xx 年 ,全市平均每百戶居民家庭擁有微波爐、家用電腦、汽車、移動(dòng)電話分別達(dá)到 27 臺(tái)、 13 臺(tái)、 3 輛、 69 部 ,分別比上年同期增長(zhǎng) % 、 % 、50% 、 %,生活質(zhì)量顯著提高。 20xx 年 ,全市居民人均滋補(bǔ)保健品花費(fèi) 元 , 比上年同期增長(zhǎng) 倍 , 保健器具支出同比增長(zhǎng) 11% 。居民人均出租車費(fèi)用較上年增長(zhǎng) %。 計(jì)算機(jī)與通訊技術(shù)的創(chuàng)新和全球化浪潮 ,推動(dòng)通信和網(wǎng)絡(luò)空前繁榮；固定電話初裝費(fèi)的取消 , 手機(jī)價(jià)格的連連跳水 ,入網(wǎng)費(fèi)、通話費(fèi)的大幅下調(diào) ,種種利好消息刺激著通訊費(fèi)用 不斷增長(zhǎng) ,“一戶多部電話、一人多種聯(lián)絡(luò)方式 ”日趨平常。 人均通訊費(fèi)用支出 元 , 比上年同期增長(zhǎng) 13% 。人們認(rèn)識(shí)到家用電腦既可上網(wǎng)開拓視野 ,又可配合教學(xué)軟件促進(jìn)孩子學(xué)習(xí)。 遼東 市民消費(fèi)習(xí)慣分析 遼東市作為古城，歷史文化淵源頗深，在長(zhǎng)年的歷史沉淀中也形成了一定的特色，但人們的消費(fèi)水平與消費(fèi)意識(shí)也是息息相關(guān)的，遼東市民具有超前的消費(fèi)意識(shí)。有過明清時(shí)代的繁榮昌盛，又有今天的空前壯觀。“遼東人愛吃”是人們對(duì)遼東人的一個(gè)評(píng)價(jià)，這就是歷史文化的繼承，現(xiàn)在遼東的飲食文化已經(jīng)發(fā)展到了一定的水平，尤其高開區(qū)是遼東飲食娛樂業(yè)最為繁榮的區(qū)域，在此區(qū)域聚集了美食 山、國(guó)際俱樂部、星光大廈、老城根、金水灣等多家遼東的知名餐飲企業(yè)，本項(xiàng)目就被這些項(xiàng)目所包圍，處于一個(gè)飲食文化氛圍較深的區(qū)域。 隨著消費(fèi)意識(shí)日益成熟，遼東人在“穿”方面，開始了消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。吸引國(guó)際知名女裝品牌進(jìn)入遼東，已成為當(dāng)務(wù)之急。 綜合以上兩點(diǎn)分析，我們可以看出遼東的總體收入水平雖然不高，但是消費(fèi)力還是比較強(qiáng)的，因此，對(duì)高端產(chǎn)品的消費(fèi)需求空間還比較大。 周邊市政及各類物業(yè)配套設(shè)施齊全，交通便利 ，同時(shí)項(xiàng)目周邊居住人口達(dá) 10 余萬人，消費(fèi)指數(shù)占全市總消費(fèi)能力的 60%以上，購買力旺盛；隨著市政府不斷加大對(duì)新市區(qū)規(guī)劃建設(shè)上的投入和城市商業(yè)中心的北移，這里正逐漸形成遼東市又一個(gè)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)中心。另外，周邊物業(yè)多定位為中高檔，在遼東市已形成一定的口碑，這符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，迎合了購買人群不斷趨前的購物理念，有利于項(xiàng)目品牌的建設(shè)和整 體形象的提升，為項(xiàng)目今后的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展提供了巨大空間。規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)必將對(duì)遼東市的整體商業(yè)格局形成巨大沖擊，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，帶來規(guī)模效益，并將強(qiáng)有力的拉動(dòng)消費(fèi)，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的繁榮與發(fā)展。這為項(xiàng)目提供了充足而穩(wěn)定的消費(fèi)群并帶來旺盛的購買力。 租金水平低、投資回報(bào)期限長(zhǎng) 投資者投資商鋪的目的是為了獲取理想的租金回報(bào)，目前，遼東市物業(yè)的整體出租率雖然 比較高，但是項(xiàng)目周邊的同類商業(yè)物業(yè)租金水平相對(duì)較低，投資回報(bào)期長(zhǎng)，直接影響市民投資熱情。具體內(nèi)容是：金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款年利率在現(xiàn)行基礎(chǔ)上平均下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 隨著社會(huì)消費(fèi)物價(jià)指數(shù)的不斷上漲，從 20xx 年 1 月份起，一年期存款利率扣除價(jià)格上漲因素和利息稅后為負(fù) %，近八年來中國(guó)首次出 現(xiàn)實(shí)際負(fù)利率，中國(guó)百姓的實(shí)際“負(fù)利率”時(shí)代已經(jīng)來臨， 這必將促使有投資傾向的投資者加快投資步伐，堅(jiān)定投資的信念，從而引發(fā)新的投資熱潮。在個(gè)人貸款消費(fèi)項(xiàng)目中，購房貸款占到了七成以上，因此對(duì)購房消費(fèi)的影響首當(dāng)其沖。 市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮? 雖然遼東市目前商業(yè)項(xiàng)目眾多，但缺乏超大型規(guī)模的商業(yè)物業(yè)，項(xiàng)目的落成將填補(bǔ)這方面的空白，易吸引人們的注意力，形成全市矚目的焦點(diǎn)。項(xiàng)目建成后將成為本區(qū)域最具生命力的商業(yè)航母。因此，可通過借助首都經(jīng)濟(jì)的影響實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的騰飛，從而有力的拉動(dòng)本區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。 消費(fèi)意識(shí)有待于進(jìn)一步引導(dǎo) 本項(xiàng)目為集購物、休閑、娛樂、餐飲、商住等多種功能為一體的超大型商業(yè)中心，建成后將為消費(fèi)者提 供“一站式”消費(fèi)服務(wù)，SHOPPING MALL 的概念雖然符合當(dāng)今的流行趨勢(shì)，但還需要對(duì)消費(fèi)者和項(xiàng)目的目標(biāo)人群