【文章內(nèi)容簡介】 五年回租代管： 5年共回報 41%，每季度預(yù)付一次，以上房款一次付清， 98 折優(yōu)惠。百世開利新天地于 20xx 年 5 月 1 日開業(yè)，招商定位于中檔品牌，入住商家租金按銷售額 23%扣點計算，廣告費按 1%收取。如果按面積繳納租金，一層每平方米 200 元左右，一月一交，且每月每平方米 1000元作為銷售扣點保底。 大世界商業(yè)城目前分為東西北街，其中每條街均被大商戶一次性長期租賃，大商戶租賃后自己負責(zé)招商定位、經(jīng)營管理，然后通過對外出租獲取報酬。因各個大租戶沒有統(tǒng)一管理和統(tǒng)一分行劃市，導(dǎo)致一層、二層都以經(jīng)營中低檔服裝為主。一層西街較好的地段出租價格每平方米在 3050 元。 因此，我們得出結(jié)論： 遼東市目前的商場大部分只租不賣，商 場的整體租金水平相對較高，平均租金水平根據(jù)樓層的不同、位置的不同在 100— 400 元 /平米 /月，投資回報比較豐厚。 ? 商場的面積總體來說都比較小，沒有形成規(guī)模經(jīng)營 調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)遼東的商場中最大的 4 萬平米，最小的只有 1 萬平米，大部分面積在 — 2 萬平米之間，不能形成規(guī)模經(jīng)營，部分商場在僅有的 1萬多平米還設(shè)立了超市，經(jīng)營空間更加緊張，經(jīng)營環(huán)境較差。 第二節(jié) 遼東市主要臨街商鋪物業(yè)分析 項目周邊商業(yè)門臉調(diào)查一覽表 位置 項目 業(yè)態(tài)分布 建筑結(jié)構(gòu) 面 積 出售 /出租價格 備 注 五四中路 （陽光北大街到向 陽路） 汽車美容、餐飲、娛樂、超市、勞保、鐘表維修、電氣焊工、書店 多數(shù)底商 少量上下聯(lián)體 單層 8— 30平方米 租金45100 元 /平方米 /月 共有商鋪 90 余家，交通便利，人流可以，該地區(qū)路南正在改造 七一中路 （陽光北大街至向陽路） 汽車美容、配件、餐飲、休閑、娛樂、保健、日化、土產(chǎn)五金、文化音像 多為底商，少量為上下聯(lián)體 單層 15— 60 平方米 聯(lián)體 60110 平方米 租金 2060 元 /平方米/月 共有商鋪近 100家，交通方便，但是經(jīng)濟不甚景氣，有人流，但不宜留住 盛興路 美容美發(fā)、餐飲、藥店、玻璃裝藝、服裝、音像出租、網(wǎng)吧 五金、日用百貨、小吃 多為底商少數(shù)上下聯(lián)體 單層 880 平方米 聯(lián)體 80— 120平方米 租金 2044 元 /平方米/月 交通不夠便利，沒有太多人流，主要是服務(wù)當?shù)厣鐓^(qū)居民，小店面數(shù)量不少 天鵝路 （朝陽北路至向陽路） 洗染、美發(fā)、足療、旅行社、超市、攝影、書店、診所藥店、五金電子、餐飲、汽車養(yǎng)護、廚衛(wèi) 多為底商，少為上下聯(lián)體 10200 平方米 租金均價30 元 /平方米 /月 該位置屬于高開區(qū)優(yōu)勢地段， 交通便利，路段繁華， 經(jīng)營狀況良好。 有些沿街門臉正在招租，沿街社區(qū)多為中高檔，具有 較強的消費能力。 園南通訊器材一條街 多數(shù)為電訊器材經(jīng)營店，有小型超市和小吃點 多為底商 少為上下聯(lián)體 30—— 100 平方米 （單體）租金為 90 元 /平方米 /月 東風(fēng)路北，市政府與白云飯店之間 電力局職工宿舍 17棟下臨街鋪面 銷售中 底商和上下聯(lián)體商鋪 單層 120平方米 上下聯(lián)體240260 平米 售價底商8000 元 /平米贈鋪面地下室、上下聯(lián)體5300 元 /平米 以上住宅部分不對外出售 電力局在建項目（北斗星西側(cè)，遼東廣電斜對面） 銷售中 底商 48 平方米 售價73007500元 /平方米 除頂層對外 銷售外，其它均是回遷戶 旺角商業(yè)街（七一中路和陽光北大街交叉口西北角） 銷售中 單層和上下聯(lián)體 單層 2080平方米 聯(lián)體 70— 200平方米 單層 5480元 /平方米 上下聯(lián)體不詳 臨陽光北大街， 時代商廈（朝陽路與時代路交叉口） 負 1層家具、自行車、五金； 1層家電、超市、副食； 2層文體、日用品、鐘表； 3層童裝、內(nèi)衣、針織類； 4 層男女裝； 5層鞋帽、工藝品 只出租不對外銷售 6100 平米 共 17400 ㎡ 34 層：220400 元/平米 物管費包含在租金內(nèi)。各層布局顯凌亂，但商品多為中檔，人氣較旺 保百 購物廣場（朝陽北大街和金迪路交叉口西北角） 一層為超市；二層主營 黃金珠寶、鐘表工藝、化妝用品、男女 皮鞋、文體 用品、家用電器等；三層主營服裝、針紡織品， 中高檔休閑精品服飾，兒童服裝和床上用品。 自營 三層，營業(yè)面積３萬余平米 成熟的商圈和極其旺盛的人氣成就了此地商業(yè)的繁榮，經(jīng)營狀況較好。 廣場南北兩側(cè)均設(shè)停車場，可同時容納 400輛轎車和 20xx輛自行車，為遼寧之最，廣場內(nèi)設(shè)各類餐飲、休閑區(qū) 1500 余平方米，為消費者購物，休閑，餐飲提供服務(wù)。 茗暢園底商 美容、健身、餐飲等 已售完 僅余三套，面積分別是 10 300和 310 平方米 租金 元/平方米 /天 基本售完 恒信手機超市（朝陽路和天鵝路交叉口西南角） 手機通訊 自營 500 平方米 超市在移動公司大廈的二層，無形中增強了其產(chǎn)品的信譽度 天潤通信 （朝陽路和天鵝路交叉口西南角） 手機通訊 自營 500 平方米 超市在移動公司大廈的二層，占有地利，并且無形中增強了其產(chǎn)品的信譽度 結(jié)合上表，我們得出如下結(jié)論： ? 金迪路 金迪路沿街門臉面積均較大，面積一般都在 100 平方米以上，大部分門臉為一層底商，部分為上下聯(lián)體；主要經(jīng)營品牌餐飲、特色餐飲、家具 裝飾、影樓、美容、洗浴、網(wǎng)吧、汽修及汽車美容、茶藝等，商鋪租金平均價格在 25— 50 元 /平米 /月之間，由于面積較大，目前金迪路兩旁門臉空置率較高。 ? 七一路 七一路沿街門臉主要經(jīng)營茶藝館、卡拉 ok、廣告制作、特色小吃、網(wǎng)吧、便利店、汽車裝飾、數(shù)碼攝影專賣店等，平均租金價格在40 元 /平米 /月左右， ? 五四路 五四路臨街門臉主要業(yè)態(tài)為：鐘表、鎖具、床上用品、便利店、勞保用品、眼鏡店、茶莊、服裝鞋帽、美容美發(fā)、特色餐飲、娛樂等。五四中路門臉的 租金在 45100 元 /平米 /月。 目前在售的商業(yè)門臉上下聯(lián)體售價為 5300 元 /平米左右。 ? 盛興路 盛興路臨街門臉的面積在 8 平米 —— 100 平米之間，以 30 平米為主，主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為： 美容美發(fā)、餐飲、小商店、藥店、玻璃裝藝、五金、服裝、音像出租、網(wǎng)吧等 。商鋪最高租金為 43 元 /平米 /月，最低租金為 15 元 /平米 /月，該區(qū)域出租狀況不佳。 ? 陽光大街 陽光大街沿街門臉主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為：小吃店、藥店、軟件專賣店、汽車陪練、寶潔用品、花店、熟肉店、醬菜館、美容、話吧、超市、保健品、針織品、土產(chǎn)五金、音像店、發(fā)藝、醫(yī)院等。門臉面積一般在 40 平米左右，平均租金價格在 50 元 /月 /平米，最高達 100 元 /月 /平米；該區(qū)商業(yè)氛圍較濃，出租率較高，出租價格也相對較高。 ? 東風(fēng)中路 該路段大多是企事業(yè)單位和單位宿舍，除了在臨朝陽路口有燕趙大酒店和僑匯電器商店，臨陽光北大街口有冀澳賓館和冀澳小吃外，只在臨陽光大街路北有少量商業(yè)門臉。 項目周邊商業(yè)門臉的主要特征 ? 面積較大，從 100— 500 平米不等，以開間 4 米，進深 15 米為主； ? 獨立門臉經(jīng)營方便、靈活、自由； ? 市場空置率較高，投資回報率相對較低，回報期較長 第三節(jié) 遼東主要超市物業(yè)分析 超市調(diào)查表 名稱 地理位置 配套設(shè)施 營業(yè)面積 主營項目 經(jīng)營位置劃分 銷售政策 評價 保百購物廣場 位于高開區(qū)，朝陽路與復(fù)興路交口西南角方向。交通條件優(yōu)越。 南門有廣場，汽車位充足，摩托車有車棚，全部免費，自行車位充足，分收費區(qū)和免費區(qū) 地上三層，約35000 平米左右。 一層為超市，主營食品、百貨、日化等；二層主營男女品牌皮鞋、家電、工藝品、床上用品、兒童服飾、首飾和化妝品等；三層主營品牌服裝、毛衫、內(nèi)衣等。 一層約有1000 平米的自營區(qū)，經(jīng)營圖書、冷飲、小吃、小工藝品、飾品、兒童娛樂，其余為超市部分。一層對外還有天府小吃快餐 ； 二層主要是廠家直接進駐；三層大部分為自營區(qū)。 租金按位置確定，二層在 5— 7 元 /㎡ /天 ，三層在 4— 5 元 /㎡ /天 。 超市大部分為保百自己經(jīng)營，一小部分自營戶實行入場費制度。除自營區(qū)外全部統(tǒng)一收款，無扣點，實行月租金制。 一層超市外圍對外出租部分根據(jù)位置不同租金為 610 元 /㎡ /天。 二三層以經(jīng)營中高檔商品為主 。 商場內(nèi)部道路寬敞，路網(wǎng)多。該購物廣場規(guī)模在遼東是較大的一個，整體建筑恢宏、大氣，在其中購物給人一種豁亮的感覺，二層和三層之間有400 多平米的天井。經(jīng)營范圍涵蓋較廣，整體布局合理，商品擺放整齊，經(jīng)營品種以中高檔為主，周邊和自身配套較好，交 通條件優(yōu)越。服務(wù)人員素質(zhì)較高，紀律嚴明。 萬家福超市 位于高開區(qū)，朝陽路與七一路交口東北角方向。交通條件優(yōu)越，附近有幾個成熟社區(qū)。 停車位不多，自行車位充足，均不收費。 約 20xx平米左右。 以食品為主還有百貨、日化等 90%的主營區(qū)全部為超市自主經(jīng)營，約占，自營區(qū)約占 10%，自營區(qū)經(jīng)營范圍主要是超市的補充，該部分經(jīng)營冷熱飲、高檔煙酒、茶葉、音像產(chǎn)品、飾品、小家電等。 1 、入場 費為8000 元 /種，每種產(chǎn)品可帶 8個單品 自營區(qū)租金為 100元 /㎡ /月。 某種產(chǎn)品連續(xù)兩個月銷量排名倒數(shù)第一則被淘汰出局。 超市經(jīng)營部分不對外出租。 每月結(jié)款一次，月銷售額不足一萬則兩個月結(jié)款一次。 該超市主要以經(jīng)營食品為主，約占其全部經(jīng)營品種的三分之二。整體布局較合理，商品擺放較亂，經(jīng)營品種較少，檔次以中低檔為主，經(jīng)營面積小，使人有種局促感。人氣不旺，周邊配套較好，交通條件優(yōu)越。經(jīng)營方式上無新意，自營區(qū)規(guī)模較小，無特色。服務(wù)人員素質(zhì)不高，紀律不嚴。 結(jié)合上表，我們得出以下結(jié)論 ? 遼東市較大規(guī)模的超市集中的分布在本項目所在區(qū)域內(nèi)，目前該區(qū)域正逐漸形成一個以超市購物為特征的商圈，且此商圈在遼東市民心中已形成一定口碑。 ? 密集的 空間分布，勢必導(dǎo)致消費人群的分流，加劇了各個項目之間的競爭。 ? 超市租金水平較高，超市整體經(jīng)營狀況尚可。 第四節(jié) 遼東主要寫字樓物業(yè)分析 遼東市目前部分在售寫字樓項目調(diào)查一覽表 項目名稱 百世開利 發(fā)展大廈 僑升大廈 鑫龍灣 花園街廣場 建基大廈 華僑大廈 發(fā)展商 遼東新天地房地產(chǎn)開發(fā)公司 康遠房地產(chǎn)開發(fā)公司 僑升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遼寧鑫田房地產(chǎn)公司 中興房地產(chǎn)開發(fā)公司 建基集團 僑興房地產(chǎn)開發(fā)公司 位置 朝陽中路，燕趙大酒店南 高開區(qū)朝陽北路路西 裕華路路北 建華北路 百花路 新華路 七一路路北 付款形式 按揭（ 6 成10 年） 按揭（ 6 成 10 年） 按揭（余款兩年還清） 按揭（ 7成 15 年） 按揭（ 7成 20按揭（ 5按揭（ 5 成10 年） 年） 成 10年） 銷售面積 ， ， 、 ， ， ， 190， 250， 320 188， 195，264， 381，450 50， 66，78， 90 30， 60 72， 87， 113，122， 146，147， 174，303 銷售 價格 最高 3460 元 /㎡ 3480 元 /㎡ 20xx 元 /㎡ 1980 元 /㎡ 1650 元/㎡ 4500元 /㎡ 2828 元 /㎡ 最低 2880 元 /㎡ 3280 元 /㎡