【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 五年回租代管： 5年共回報(bào) 41%，每季度預(yù)付一次，以上房款一次付清， 98 折優(yōu)惠。百世開(kāi)利新天地于 20xx 年 5 月 1 日開(kāi)業(yè)，招商定位于中檔品牌，入住商家租金按銷(xiāo)售額 23%扣點(diǎn)計(jì)算，廣告費(fèi)按 1%收取。如果按面積繳納租金，一層每平方米 200 元左右，一月一交，且每月每平方米 1000元作為銷(xiāo)售扣點(diǎn)保底。 大世界商業(yè)城目前分為東西北街，其中每條街均被大商戶(hù)一次性長(zhǎng)期租賃，大商戶(hù)租賃后自己負(fù)責(zé)招商定位、經(jīng)營(yíng)管理，然后通過(guò)對(duì)外出租獲取報(bào)酬。因各個(gè)大租戶(hù)沒(méi)有統(tǒng)一管理和統(tǒng)一分行劃市，導(dǎo)致一層、二層都以經(jīng)營(yíng)中低檔服裝為主。一層西街較好的地段出租價(jià)格每平方米在 3050 元。 因此，我們得出結(jié)論： 遼東市目前的商場(chǎng)大部分只租不賣(mài)，商 場(chǎng)的整體租金水平相對(duì)較高，平均租金水平根據(jù)樓層的不同、位置的不同在 100— 400 元 /平米 /月，投資回報(bào)比較豐厚。 ? 商場(chǎng)的面積總體來(lái)說(shuō)都比較小，沒(méi)有形成規(guī)模經(jīng)營(yíng) 調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)遼東的商場(chǎng)中最大的 4 萬(wàn)平米，最小的只有 1 萬(wàn)平米，大部分面積在 — 2 萬(wàn)平米之間，不能形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，部分商場(chǎng)在僅有的 1萬(wàn)多平米還設(shè)立了超市，經(jīng)營(yíng)空間更加緊張，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差。 第二節(jié) 遼東市主要臨街商鋪物業(yè)分析 項(xiàng)目周邊商業(yè)門(mén)臉調(diào)查一覽表 位置 項(xiàng)目 業(yè)態(tài)分布 建筑結(jié)構(gòu) 面 積 出售 /出租價(jià)格 備 注 五四中路 （陽(yáng)光北大街到向 陽(yáng)路） 汽車(chē)美容、餐飲、娛樂(lè)、超市、勞保、鐘表維修、電氣焊工、書(shū)店 多數(shù)底商 少量上下聯(lián)體 單層 8— 30平方米 租金45100 元 /平方米 /月 共有商鋪 90 余家，交通便利，人流可以，該地區(qū)路南正在改造 七一中路 （陽(yáng)光北大街至向陽(yáng)路） 汽車(chē)美容、配件、餐飲、休閑、娛樂(lè)、保健、日化、土產(chǎn)五金、文化音像 多為底商，少量為上下聯(lián)體 單層 15— 60 平方米 聯(lián)體 60110 平方米 租金 2060 元 /平方米/月 共有商鋪近 100家，交通方便，但是經(jīng)濟(jì)不甚景氣，有人流，但不宜留住 盛興路 美容美發(fā)、餐飲、藥店、玻璃裝藝、服裝、音像出租、網(wǎng)吧 五金、日用百貨、小吃 多為底商少數(shù)上下聯(lián)體 單層 880 平方米 聯(lián)體 80— 120平方米 租金 2044 元 /平方米/月 交通不夠便利，沒(méi)有太多人流，主要是服務(wù)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民，小店面數(shù)量不少 天鵝路 （朝陽(yáng)北路至向陽(yáng)路） 洗染、美發(fā)、足療、旅行社、超市、攝影、書(shū)店、診所藥店、五金電子、餐飲、汽車(chē)養(yǎng)護(hù)、廚衛(wèi) 多為底商，少為上下聯(lián)體 10200 平方米 租金均價(jià)30 元 /平方米 /月 該位置屬于高開(kāi)區(qū)優(yōu)勢(shì)地段， 交通便利，路段繁華， 經(jīng)營(yíng)狀況良好。 有些沿街門(mén)臉正在招租，沿街社區(qū)多為中高檔，具有 較強(qiáng)的消費(fèi)能力。 園南通訊器材一條街 多數(shù)為電訊器材經(jīng)營(yíng)店，有小型超市和小吃點(diǎn) 多為底商 少為上下聯(lián)體 30—— 100 平方米 （單體）租金為 90 元 /平方米 /月 東風(fēng)路北，市政府與白云飯店之間 電力局職工宿舍 17棟下臨街鋪面 銷(xiāo)售中 底商和上下聯(lián)體商鋪 單層 120平方米 上下聯(lián)體240260 平米 售價(jià)底商8000 元 /平米贈(zèng)鋪面地下室、上下聯(lián)體5300 元 /平米 以上住宅部分不對(duì)外出售 電力局在建項(xiàng)目（北斗星西側(cè)，遼東廣電斜對(duì)面） 銷(xiāo)售中 底商 48 平方米 售價(jià)73007500元 /平方米 除頂層對(duì)外 銷(xiāo)售外，其它均是回遷戶(hù) 旺角商業(yè)街（七一中路和陽(yáng)光北大街交叉口西北角） 銷(xiāo)售中 單層和上下聯(lián)體 單層 2080平方米 聯(lián)體 70— 200平方米 單層 5480元 /平方米 上下聯(lián)體不詳 臨陽(yáng)光北大街， 時(shí)代商廈（朝陽(yáng)路與時(shí)代路交叉口） 負(fù) 1層家具、自行車(chē)、五金； 1層家電、超市、副食； 2層文體、日用品、鐘表； 3層童裝、內(nèi)衣、針織類(lèi)； 4 層男女裝； 5層鞋帽、工藝品 只出租不對(duì)外銷(xiāo)售 6100 平米 共 17400 ㎡ 34 層：220400 元/平米 物管費(fèi)包含在租金內(nèi)。各層布局顯凌亂，但商品多為中檔，人氣較旺 保百 購(gòu)物廣場(chǎng)（朝陽(yáng)北大街和金迪路交叉口西北角） 一層為超市；二層主營(yíng) 黃金珠寶、鐘表工藝、化妝用品、男女 皮鞋、文體 用品、家用電器等；三層主營(yíng)服裝、針紡織品， 中高檔休閑精品服飾，兒童服裝和床上用品。 自營(yíng) 三層，營(yíng)業(yè)面積３萬(wàn)余平米 成熟的商圈和極其旺盛的人氣成就了此地商業(yè)的繁榮，經(jīng)營(yíng)狀況較好。 廣場(chǎng)南北兩側(cè)均設(shè)停車(chē)場(chǎng)，可同時(shí)容納 400輛轎車(chē)和 20xx輛自行車(chē)，為遼寧之最，廣場(chǎng)內(nèi)設(shè)各類(lèi)餐飲、休閑區(qū) 1500 余平方米，為消費(fèi)者購(gòu)物，休閑，餐飲提供服務(wù)。 茗暢園底商 美容、健身、餐飲等 已售完 僅余三套，面積分別是 10 300和 310 平方米 租金 元/平方米 /天 基本售完 恒信手機(jī)超市（朝陽(yáng)路和天鵝路交叉口西南角） 手機(jī)通訊 自營(yíng) 500 平方米 超市在移動(dòng)公司大廈的二層，無(wú)形中增強(qiáng)了其產(chǎn)品的信譽(yù)度 天潤(rùn)通信 （朝陽(yáng)路和天鵝路交叉口西南角） 手機(jī)通訊 自營(yíng) 500 平方米 超市在移動(dòng)公司大廈的二層，占有地利，并且無(wú)形中增強(qiáng)了其產(chǎn)品的信譽(yù)度 結(jié)合上表，我們得出如下結(jié)論： ? 金迪路 金迪路沿街門(mén)臉面積均較大，面積一般都在 100 平方米以上，大部分門(mén)臉為一層底商，部分為上下聯(lián)體；主要經(jīng)營(yíng)品牌餐飲、特色餐飲、家具 裝飾、影樓、美容、洗浴、網(wǎng)吧、汽修及汽車(chē)美容、茶藝等，商鋪?zhàn)饨鹌骄鶅r(jià)格在 25— 50 元 /平米 /月之間，由于面積較大，目前金迪路兩旁門(mén)臉空置率較高。 ? 七一路 七一路沿街門(mén)臉主要經(jīng)營(yíng)茶藝館、卡拉 ok、廣告制作、特色小吃、網(wǎng)吧、便利店、汽車(chē)裝飾、數(shù)碼攝影專(zhuān)賣(mài)店等，平均租金價(jià)格在40 元 /平米 /月左右， ? 五四路 五四路臨街門(mén)臉主要業(yè)態(tài)為：鐘表、鎖具、床上用品、便利店、勞保用品、眼鏡店、茶莊、服裝鞋帽、美容美發(fā)、特色餐飲、娛樂(lè)等。五四中路門(mén)臉的 租金在 45100 元 /平米 /月。 目前在售的商業(yè)門(mén)臉上下聯(lián)體售價(jià)為 5300 元 /平米左右。 ? 盛興路 盛興路臨街門(mén)臉的面積在 8 平米 —— 100 平米之間，以 30 平米為主，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為： 美容美發(fā)、餐飲、小商店、藥店、玻璃裝藝、五金、服裝、音像出租、網(wǎng)吧等 。商鋪?zhàn)罡咦饨馂?43 元 /平米 /月，最低租金為 15 元 /平米 /月，該區(qū)域出租狀況不佳。 ? 陽(yáng)光大街 陽(yáng)光大街沿街門(mén)臉主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為：小吃店、藥店、軟件專(zhuān)賣(mài)店、汽車(chē)陪練、寶潔用品、花店、熟肉店、醬菜館、美容、話(huà)吧、超市、保健品、針織品、土產(chǎn)五金、音像店、發(fā)藝、醫(yī)院等。門(mén)臉面積一般在 40 平米左右，平均租金價(jià)格在 50 元 /月 /平米，最高達(dá) 100 元 /月 /平米；該區(qū)商業(yè)氛圍較濃，出租率較高，出租價(jià)格也相對(duì)較高。 ? 東風(fēng)中路 該路段大多是企事業(yè)單位和單位宿舍，除了在臨朝陽(yáng)路口有燕趙大酒店和僑匯電器商店，臨陽(yáng)光北大街口有冀澳賓館和冀澳小吃外，只在臨陽(yáng)光大街路北有少量商業(yè)門(mén)臉。 項(xiàng)目周邊商業(yè)門(mén)臉的主要特征 ? 面積較大，從 100— 500 平米不等，以開(kāi)間 4 米，進(jìn)深 15 米為主； ? 獨(dú)立門(mén)臉經(jīng)營(yíng)方便、靈活、自由； ? 市場(chǎng)空置率較高，投資回報(bào)率相對(duì)較低，回報(bào)期較長(zhǎng) 第三節(jié) 遼東主要超市物業(yè)分析 超市調(diào)查表 名稱(chēng) 地理位置 配套設(shè)施 營(yíng)業(yè)面積 主營(yíng)項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)位置劃分 銷(xiāo)售政策 評(píng)價(jià) 保百購(gòu)物廣場(chǎng) 位于高開(kāi)區(qū)，朝陽(yáng)路與復(fù)興路交口西南角方向。交通條件優(yōu)越。 南門(mén)有廣場(chǎng)，汽車(chē)位充足，摩托車(chē)有車(chē)棚，全部免費(fèi)，自行車(chē)位充足，分收費(fèi)區(qū)和免費(fèi)區(qū) 地上三層，約35000 平米左右。 一層為超市，主營(yíng)食品、百貨、日化等；二層主營(yíng)男女品牌皮鞋、家電、工藝品、床上用品、兒童服飾、首飾和化妝品等；三層主營(yíng)品牌服裝、毛衫、內(nèi)衣等。 一層約有1000 平米的自營(yíng)區(qū)，經(jīng)營(yíng)圖書(shū)、冷飲、小吃、小工藝品、飾品、兒童娛樂(lè)，其余為超市部分。一層對(duì)外還有天府小吃快餐 ； 二層主要是廠(chǎng)家直接進(jìn)駐；三層大部分為自營(yíng)區(qū)。 租金按位置確定，二層在 5— 7 元 /㎡ /天 ，三層在 4— 5 元 /㎡ /天 。 超市大部分為保百自己經(jīng)營(yíng)，一小部分自營(yíng)戶(hù)實(shí)行入場(chǎng)費(fèi)制度。除自營(yíng)區(qū)外全部統(tǒng)一收款，無(wú)扣點(diǎn)，實(shí)行月租金制。 一層超市外圍對(duì)外出租部分根據(jù)位置不同租金為 610 元 /㎡ /天。 二三層以經(jīng)營(yíng)中高檔商品為主 。 商場(chǎng)內(nèi)部道路寬敞，路網(wǎng)多。該購(gòu)物廣場(chǎng)規(guī)模在遼東是較大的一個(gè)，整體建筑恢宏、大氣，在其中購(gòu)物給人一種豁亮的感覺(jué)，二層和三層之間有400 多平米的天井。經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋較廣，整體布局合理，商品擺放整齊，經(jīng)營(yíng)品種以中高檔為主，周邊和自身配套較好，交 通條件優(yōu)越。服務(wù)人員素質(zhì)較高，紀(jì)律嚴(yán)明。 萬(wàn)家福超市 位于高開(kāi)區(qū)，朝陽(yáng)路與七一路交口東北角方向。交通條件優(yōu)越，附近有幾個(gè)成熟社區(qū)。 停車(chē)位不多，自行車(chē)位充足，均不收費(fèi)。 約 20xx平米左右。 以食品為主還有百貨、日化等 90%的主營(yíng)區(qū)全部為超市自主經(jīng)營(yíng)，約占，自營(yíng)區(qū)約占 10%，自營(yíng)區(qū)經(jīng)營(yíng)范圍主要是超市的補(bǔ)充，該部分經(jīng)營(yíng)冷熱飲、高檔煙酒、茶葉、音像產(chǎn)品、飾品、小家電等。 1 、入場(chǎng) 費(fèi)為8000 元 /種，每種產(chǎn)品可帶 8個(gè)單品 自營(yíng)區(qū)租金為 100元 /㎡ /月。 某種產(chǎn)品連續(xù)兩個(gè)月銷(xiāo)量排名倒數(shù)第一則被淘汰出局。 超市經(jīng)營(yíng)部分不對(duì)外出租。 每月結(jié)款一次，月銷(xiāo)售額不足一萬(wàn)則兩個(gè)月結(jié)款一次。 該超市主要以經(jīng)營(yíng)食品為主，約占其全部經(jīng)營(yíng)品種的三分之二。整體布局較合理，商品擺放較亂，經(jīng)營(yíng)品種較少，檔次以中低檔為主，經(jīng)營(yíng)面積小，使人有種局促感。人氣不旺，周邊配套較好，交通條件優(yōu)越。經(jīng)營(yíng)方式上無(wú)新意，自營(yíng)區(qū)規(guī)模較小，無(wú)特色。服務(wù)人員素質(zhì)不高，紀(jì)律不嚴(yán)。 結(jié)合上表，我們得出以下結(jié)論 ? 遼東市較大規(guī)模的超市集中的分布在本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)，目前該區(qū)域正逐漸形成一個(gè)以超市購(gòu)物為特征的商圈，且此商圈在遼東市民心中已形成一定口碑。 ? 密集的 空間分布，勢(shì)必導(dǎo)致消費(fèi)人群的分流，加劇了各個(gè)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)。 ? 超市租金水平較高，超市整體經(jīng)營(yíng)狀況尚可。 第四節(jié) 遼東主要寫(xiě)字樓物業(yè)分析 遼東市目前部分在售寫(xiě)字樓項(xiàng)目調(diào)查一覽表 項(xiàng)目名稱(chēng) 百世開(kāi)利 發(fā)展大廈 僑升大廈 鑫龍灣 花園街廣場(chǎng) 建基大廈 華僑大廈 發(fā)展商 遼東新天地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 康遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 僑升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 遼寧鑫田房地產(chǎn)公司 中興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 建基集團(tuán) 僑興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 位置 朝陽(yáng)中路，燕趙大酒店南 高開(kāi)區(qū)朝陽(yáng)北路路西 裕華路路北 建華北路 百花路 新華路 七一路路北 付款形式 按揭（ 6 成10 年） 按揭（ 6 成 10 年） 按揭（余款兩年還清） 按揭（ 7成 15 年） 按揭（ 7成 20按揭（ 5按揭（ 5 成10 年） 年） 成 10年） 銷(xiāo)售面積 ， ， 、 ， ， ， 190， 250， 320 188， 195，264， 381，450 50， 66，78， 90 30， 60 72， 87， 113，122， 146，147， 174，303 銷(xiāo)售 價(jià)格 最高 3460 元 /㎡ 3480 元 /㎡ 20xx 元 /㎡ 1980 元 /㎡ 1650 元/㎡ 4500元 /㎡ 2828 元 /㎡ 最低 2880 元 /㎡ 3280 元 /㎡