【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)業(yè)之一 ； ? 房地產(chǎn)市場逐漸成熟： 片區(qū) 整體房地產(chǎn)市場環(huán)境得到改善，隨著深圳置業(yè)者的大量涌入，使 大亞灣 房地產(chǎn)市場進入了新一輪發(fā)展時期； ? 深圳經(jīng)濟的影響：深圳龍大工業(yè)區(qū)的逐漸成熟及精細化城的規(guī)劃，使深圳東進理念得以加深； ? 受“ 大亞灣（惠陽） 納入深圳轄區(qū)”提議立案的利好消息影響，越來越多的深圳置業(yè)者在逐漸了解和接受本片區(qū)； 威脅分析 (T) ? 政策 風險一直成為房地產(chǎn)項目開發(fā)的主要風險 。 ? 近幾年 內(nèi)區(qū)域 區(qū)域市場房地產(chǎn)供應將超過 100 萬㎡，眾多項目對本項目的 開發(fā)存在競爭威脅。 項目地塊價值綜述： 本地塊所處地理位置較為優(yōu)越，而且隨著 大亞灣 房地產(chǎn)開發(fā)量的逐漸增大，各項目紛紛對市場的炒作，使 大亞灣 （惠陽） 成為深圳人關注的焦點區(qū)域。但周邊環(huán)境對地塊價值利用有一定的影響。所以在建筑規(guī)劃及實際營銷過程中，需揚長避短，提升項目地段優(yōu)勢，以項目利潤達到最大化為終極目標。 三、項目實施計劃 本項目的實施在時間上分為兩部分：第一部分為項目籌備階段；第二部分為新城麗都項目 可行性分析報告 8 項目開發(fā)建 設階段。具體計劃如下： 項目籌備階段 從辦理用地手續(xù)到工程具備開工條件前期工作計劃歷時 2個月時間。 計劃見下表： 開發(fā)建設階段 本項目計劃于 2020 年 3月開始動工，開發(fā)建設期為 18 個月。前期籌備工作完成后，就進入項目開發(fā)建設期，建設 進度計劃如下： 序號 時間 工程進度 備注 1 樁基礎施工（含檢測） 挖土方不計工期 2 — 04 基礎及地下室工程施工 3 － 1－ 3層商業(yè)裙樓及架空層主體結構完成 4 — 10 主體結構 封頂 達到預售條件 6 室內(nèi)鋪裝工作開始進行 開盤銷售 7 室外配套工程完工 含各專業(yè)管線、道路及環(huán)境等 8 工程竣工驗收 9 － 9 裝修工程 10 － 30 工程交付使用 入伙 序號 時間 工作內(nèi)容 備注 1 項目方案報建 含方案調(diào)整 2 完成施工圖設計 3 施工圖報建且完成 施工圖審查 4 工程施工單位確定且進場 5 施工現(xiàn)場施工用水用電報裝 新城麗都項目 可行性分析報告 9 四 、項目定位 項目市場定位 項目市場定位是為了本物業(yè)與其他樓盤相區(qū)別，為物業(yè)度身訂造的一種概念。物業(yè)一系列的包裝及賣點都由此延伸開去。物業(yè)定位的準確與否，直接影響到客戶對該物業(yè)的感受，要使項目銷售達到預期的市場期望值，必須對項目基本功能、環(huán)境乃至產(chǎn)品文化附加值等各個構成要素都賦予個性化、特質(zhì)化、差異化。才能創(chuàng)造出差異性并在眾多樓盤中脫穎而出，獲得市場認同。 根據(jù)我公司對 大亞灣 的房地產(chǎn)市場調(diào)查分析及項目的區(qū)域環(huán)境， 本 項目物業(yè)定位為： 新城麗都 — － 新城市的生活空間 目標客戶群定位 針對本項目目標客戶群定位，需結合第一部分市場分析中對各項目成交客戶情況： 1）深圳客戶為目前惠陽房地產(chǎn)市場的主導； 2）隨著時間的推移， 大亞灣（惠陽） 房地產(chǎn)市場將吸引更多的深圳客戶進行置業(yè)； 所以，本項目目標客戶群主要為深圳客戶，根據(jù)我司對在售幾個項目的統(tǒng)計及本項目地塊的預估，下面針對目標客戶群進行如下細分 : 本區(qū)域市場（ 25％）： 周邊企業(yè) : 年齡結構為 25～ 35歲， 附近企業(yè)員工 及管理階層 ； 區(qū)域市場 投資者： 看好片區(qū)發(fā)展形式及整體經(jīng)濟上升空間。 深圳區(qū)域市場（ 75％）： 專業(yè)投資者： 看好片區(qū)市場發(fā)展前景，專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的人群； 為父母購房置業(yè)者： 在深圳已有房，但為了給父母營造一個更好的居住環(huán)境而置業(yè)的人； 用于將來居?。?目前有許多深圳企業(yè)在未來 幾 年內(nèi)產(chǎn)業(yè)結構將作調(diào)整，部分新城麗都項目 可行性分析報告 10 為以后作打算人群； 經(jīng)濟實力相對弱勢的人群： 這部分人群無更強經(jīng)濟實力在深圳購房，從地緣及發(fā)展前景考慮在此置業(yè)。 置業(yè)客戶群比例： 55%10%20%10%5%純投資客戶 為父母購房客戶 自住型客戶 為將來居住客戶 其它 針對以上客戶群，本項目在推廣中需要對客戶進行正確的引導，努力將項目打造成為 大亞灣 的精品樓盤。 五 、 項目營銷推廣策略 導入企業(yè)理念 企業(yè)理念是指導企業(yè)決策的基礎，是企業(yè)的靈魂。 在項 目營銷過程中 要有勇于創(chuàng)新的意識 。 在目前和未來的市場，要想使自已的產(chǎn)品有差異性，就必須勇于創(chuàng)新和冒險。只有這樣才能領導 市場“潮流”，樹立獨具個性的品牌形象。 樹立 公司 形象的 同時 樹立 項目 “精品”意識； 在“ 新城麗都 ”項目開發(fā)過程中，要求參與該項目的企業(yè)、協(xié)作單位都要樹立“精品”意識，把這種意識升華成理念，指導和統(tǒng)籌每一個工作環(huán)節(jié)和層面，從細部做起。 項目形象包裝，樹立“塑造品牌”之行動要善于運用各種媒介的傳播和社會“口碑”?！八茉炱放啤毙蜗笠朴谠靹?，除努力制作“精品”外，要把信息傳達給消費者，讓人們知道它是“精品”，這就要善于運用“無勢造勢”、“有勢借勢”的策略， “勢乃人氣、勢乃財氣”、“不要霸氣十足，要親和力強”最終達到形成 企業(yè)品牌、項目品牌的知名度、美譽度、社會知名度的升華，使“品牌”成為“名牌”。 新城麗都項目 可行性分析報告 11 市場營銷戰(zhàn)略 市場營銷：中國走過了“示銷”、“推銷”、“營銷整合”。這顯現(xiàn)了市場演變的過程。 目前 房地產(chǎn)市場，近兩年出現(xiàn)了聲勢浩大的“豪宅之爭”和婉約動人的“外型風情”交相呼應，“望湖看水”的視覺與“高尚會所 ”此起彼伏，眾多的營銷概念，使消費者從沖動購買到今天的理性回歸，說明市場在成熟，消費者在成熟。 面對今天的市場，如果用簡單的概念或靠炒作去實施營銷活動，那么后果將會危險的。 我們的營銷戰(zhàn)略構思是基于市場，靠打動消費者“心”的震撼力促動銷售。盡管我們充滿了激情，創(chuàng)意策劃該項目，但激情只是創(chuàng)意策劃的源泉，代替不了理性的市場，因此，我們會用非常理性的