【正文】 WTO，人民生活水平的日益提高和可支配時(shí)間的增多，人們汽車市場(chǎng)提出了新的要求，人們的品牌消費(fèi)觀念在增強(qiáng)，但是，目前，我市沒有一家能運(yùn)用綜合 實(shí)力與國(guó)際抗衡的汽貿(mào)企業(yè)，沒有一家商家能為人民提供國(guó)際水準(zhǔn)的服務(wù)，且一般商家都面積小，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不全，檔次低，極不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求。該項(xiàng)目的建設(shè)，必將形成一批新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，從而帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。商品零售業(yè)同時(shí)符合這兩個(gè)方向。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 本項(xiàng)目屬旅游大產(chǎn)業(yè)的配套項(xiàng)目，符合《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和 社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃》中“積極開發(fā)和充分利用旅游資源，加快國(guó)際旅游業(yè)和國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展”的要求。主要工業(yè)門類有石油化工、醫(yī)藥、紡織、絲綢、陶瓷、機(jī)電、電力等 35 個(gè)行業(yè)。淄博是魯中郵件處理中心和電信中樞，全市電話交換機(jī)裝機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到 130 萬門，電話普及率達(dá)到 %，移動(dòng)電話和無線尋呼系統(tǒng)配套成網(wǎng)。又是山東省重要的交通樞紐城市。全市總面積 5938 平方公里，轄張店、博山、淄川、周村、臨淄 5 個(gè)區(qū)和桓臺(tái)、沂源、高青 3 個(gè)縣，總?cè)丝?412 萬人，其中市區(qū)人口 271 萬人。 (七 )充分利用土地及其它資源，面向消費(fèi)市場(chǎng) ,堅(jiān)持“社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益”相結(jié)合原則，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然、生態(tài)在高水平上協(xié)調(diào)發(fā)展。 (五 )堅(jiān)持科技進(jìn)步、擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)方案，采用“新材料、新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備”四新技術(shù)，節(jié)約投資、減少成本，降低能耗，推進(jìn)主題購物公園及居住區(qū)建設(shè)水平的提高，滿足商場(chǎng)的先導(dǎo)性及住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性 ,注重物業(yè)管理和安全保衛(wèi) ,提高住宅的科技含量 ,以獲取盡可能高的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的原則。 (三 )堅(jiān)持節(jié)地、節(jié)能和統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜綜合開發(fā)配套建設(shè)相結(jié)合的原則，以“拆遷一處，造福一片，穩(wěn)定一方”為基本目的，在拆建中根據(jù)實(shí)際情況，顧及長(zhǎng)遠(yuǎn)，做到設(shè)計(jì)新穎、布局舒展、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、具有超前性、先導(dǎo)性、示范性的原則 ,達(dá)到高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)。 三、可行性研究報(bào)告編制單位 編制單位：淄博市工程咨詢?cè)? 單位負(fù)責(zé)人：高傳祿 資質(zhì)等級(jí)：甲級(jí)，工咨甲 9501024 發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì) 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù) 一、可行性研究的依據(jù) (一 )淄博新綠都置業(yè)發(fā)展有限公司與淄博市工程咨詢?cè)壕途幹票卷?xiàng)目可行性研究報(bào)告簽訂的合同文本 (二 )《中華人民共和國(guó)建筑法》 (三 )《中華 人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 (四 )《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 (五 )《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 (六 )《淄博市城市總體規(guī)劃》 (七 )淄博市規(guī)劃局 20200305 字第 28 號(hào)關(guān)于《淄博新綠都主題或購物公園建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》 (八 )淄博市規(guī)劃局 2020030525 號(hào)關(guān)于《淄博市新綠都主題或購物公園建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 (九 )《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 (十 )《淄博市城市房屋拆遷管理辦法》 (十一 )省、市建設(shè)工程收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) (十二 )淄博新綠都置業(yè)發(fā)展有限公司提供的經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料 (十三 )其它有 關(guān)國(guó)家政策及信息資料 二、可行性研究的范圍 (一 )項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性 (二 )市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模 (三 )建設(shè)條件及場(chǎng)址選擇 (四 )技術(shù)方案和建設(shè)方案 (五 )環(huán)境保護(hù)和節(jié)能 (六 )實(shí)施進(jìn)度安排 (七 )管理機(jī)構(gòu) (八 )投資估算及效益分析 (九 )研究結(jié)論和建議 三、可行性研究的原則 (一 )以創(chuàng)造二十一世紀(jì)文明的商場(chǎng)、居住環(huán)境為主導(dǎo)，以推進(jìn)商場(chǎng)現(xiàn)代化，不斷提高商住區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)水平和綜合功能質(zhì)量為目標(biāo)，以滿足不同層次的社會(huì)需求，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一為基本目標(biāo)。我們對(duì)這些企業(yè)因地制宜地進(jìn)行了適當(dāng)改造，把盈利前景好的企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)，暫時(shí)回報(bào)率低的采取租賃經(jīng)營(yíng)的形式，不但為今后的發(fā)展積累 了雄厚的資金，也積 累了多種業(yè)態(tài)并舉、集團(tuán)化發(fā)展的豐富管理經(jīng)驗(yàn)。2020 年，公司依照“多元化、集團(tuán)化、國(guó)際化”的發(fā)展戰(zhàn)略，開始步入資本運(yùn)營(yíng)的新階段。 1998 年，面對(duì)世界經(jīng)濟(jì)一體化的浪潮，公司冷靜提出：擴(kuò)張是企業(yè)面臨的機(jī)遇，穩(wěn)健是理性擴(kuò)張的前提，人才是實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的關(guān)鍵。經(jīng)過幾年的發(fā)展， 2020 年，實(shí)現(xiàn)銷售額 億元、利潤(rùn) 2339 萬元。開業(yè)伊始，即提出了“質(zhì)量立廈”的經(jīng)營(yíng)宗旨，引入無形資產(chǎn)的重要概念，大力實(shí)施了形象帶動(dòng)戰(zhàn)略，提出了“高品味，低價(jià)位”；“購物無風(fēng)險(xiǎn)，退換更方便”的社 會(huì)承諾，以過硬的商品質(zhì)量，全新的經(jīng)營(yíng)理念，深入人心的營(yíng)銷策略，日臻完善的服務(wù)和不斷創(chuàng)新精神，贏得了消費(fèi)者和社會(huì)各界的認(rèn)可。 淄博商廈股份有限公司是 1995 年 12 月 30 號(hào)開業(yè)的大型零售業(yè)，七年來堅(jiān)持“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、奉獻(xiàn)社會(huì)”的企業(yè)核心理念，以前瞻的眼光為公司制訂了品牌經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)作、品牌輸出等三步走的發(fā)展戰(zhàn)略。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 年?duì)I業(yè)收入 30600 萬元 投資利潤(rùn)率 % 投資利稅率 % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 盈虧平衡點(diǎn) % 投資回收期 二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況 淄博商廈股份有限公司于 1995 年 12 月 30 日開業(yè)，是國(guó)家認(rèn)定的大型商貿(mào)企業(yè)，省政府重點(diǎn)扶持的骨干企業(yè)，也是我省規(guī)模最大的民營(yíng)企業(yè)之一，資產(chǎn)規(guī)模 億元，凈資產(chǎn) 億元。 第一章 總論 第一節(jié) 概述 一、項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目名稱： 淄博商廈齊魯汽車貿(mào)易城 項(xiàng)目建設(shè)單位 淄博商廈股份有限公司 建設(shè)單位法人代表姓名及職務(wù) 姓名：王亮方 職務(wù)：董事長(zhǎng)、總經(jīng)理 注冊(cè)地址及聯(lián)系電話 注冊(cè)地址：淄博市張店區(qū)中心路 125 號(hào) 聯(lián)系電話： 05332182790 項(xiàng)目性質(zhì) 新建 建設(shè)期 建設(shè)期 3 年 項(xiàng)目投資規(guī)模和資金來源 投規(guī)模：項(xiàng)目總投資 萬元，其中固定資產(chǎn)投資 萬元，建設(shè)期利息萬元，鋪底流動(dòng)資金 600 萬元。 資金來源：銀行貸款 萬元，剩余由建設(shè)單位自籌。擁有淄博 商廈、吉星裝飾材料城、齊寶齋藝術(shù)發(fā)展有限責(zé)任公司、鋁城購物中心、服飾廣場(chǎng)、周村購物廣場(chǎng)、北京齊寶齋藝術(shù)研究院、國(guó)際業(yè)務(wù)部、鵬輝大酒店等十余個(gè)子公司，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及百貨零售、酒店業(yè)、文化傳播、外經(jīng)外貿(mào)、物業(yè)管理、農(nóng)業(yè)生態(tài)等領(lǐng)域，已初步形成了多元化、集團(tuán)化、國(guó)際化的發(fā)展格局。公司以淄博商廈作為公司的創(chuàng)業(yè)之本，賦予其品牌經(jīng)營(yíng)的重要使命 。五年間，淄博商廈憑借 300 萬元資本金和 億銀行貸款起步，開業(yè)第一年即實(shí)現(xiàn)銷售額 億元、利潤(rùn) 1200 萬元，并成功進(jìn)入全國(guó)零售業(yè)百強(qiáng)的序列。還先后榮獲“全國(guó)百城萬店無假貨 活動(dòng)示范店”、“全國(guó)內(nèi)貿(mào)系統(tǒng)先進(jìn)集體”、 “中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)爭(zhēng)創(chuàng)誠(chéng)信單位先進(jìn)單位”、“全國(guó)青年文明號(hào)”等榮譽(yù)稱號(hào)， 2020年，被中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)認(rèn)定為中國(guó)商業(yè)名牌企業(yè)，標(biāo)志著公司初步完成了品牌經(jīng)營(yíng)的重大使命。大型商業(yè)企業(yè)要理性擴(kuò)張，必須進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)觀念、品牌觀念和資本運(yùn)營(yíng)觀念，明晰集團(tuán)化、多地化、國(guó)際化的發(fā)展方向，摒棄傳統(tǒng)企業(yè)以單純資本投入為主的擴(kuò)張模式，充分借鑒國(guó)際跨國(guó)公司以資本為紐帶、以輸 出無形資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)理念和管理模式為主的擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)，以智慧投入實(shí)現(xiàn)低成本的理性擴(kuò)張。在短短的兩年中，我們抓住部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損而導(dǎo)致房地產(chǎn)閑置的契機(jī)，利用多年的積累資金，陸續(xù)收購了南定百貨、淄博第二百貨商店、張店物資總公司、張店文化宮、中國(guó)機(jī)電大廈、吉星裝飾材料城等多家合科企業(yè)發(fā)展方向，具有很大增潛力的中小企業(yè)。截至 2020 年末，公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)總收入 億元、利潤(rùn) 4588 萬元，彰顯了資本運(yùn)營(yíng)的巨大成果。 (二 )充分體現(xiàn)“以人為本”的思想，面向二十 一世紀(jì)針對(duì)居民經(jīng)濟(jì)水平提高和生活方式的更新，以滿足居民及顧客的生理、心理上的各種需求，努力創(chuàng)造富有特色的城市景觀和富有吸引力的購物、娛樂、 旅游、餐飲、生活居住環(huán)境。 (四 )根據(jù)城市規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)，本著舒適、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀的原則考慮設(shè)計(jì)方案，突出舒適性、生態(tài) 性、信息性、文化性、智能化的原則。 (六 )堅(jiān)持環(huán)境生態(tài)化的原則，在滿足日光，通風(fēng)基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行環(huán)境和綠地系統(tǒng)的設(shè)計(jì)建設(shè)，最大程度使顧客和居民接受自然，享受自然，同時(shí)按照可持續(xù)發(fā)展的原則，建立人與自然有機(jī) 和諧的統(tǒng)一。 第三節(jié) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 詳見主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 指標(biāo)名稱 單 位 指 標(biāo) 備注 工作制度 每年生產(chǎn)天數(shù) 每班工作小時(shí) 耗 水 耗 電 設(shè)計(jì)定員總計(jì) 占地面積 建筑面積 項(xiàng)目總投資 年?duì)I業(yè)收入 年總成本 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 投資利稅率 投資利潤(rùn)率 投資回收期 班次 天 小時(shí) 萬噸 /年 萬噸 /年 人 平方米 平方米 萬元 萬元 萬元 % % % 年 2 360 8 10 200 900 4010 20516 5630 30600 27826 % % % 第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 一、淄博市概況 (一 )城市概況 淄博市位于山東省中部，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的山東半島經(jīng)濟(jì)開放區(qū)城市和“較大的市”。 淄博歷史悠久，文 物古跡眾多，是齊文化的發(fā)祥地。市內(nèi)鐵路總長(zhǎng) 558 公里，公路通車?yán)锍? 公里，其中高級(jí)、次高級(jí)公路里程達(dá) 公里，有 15 條公路干線通往全國(guó)各地，濟(jì)青高速公路橫貫全市東西。淄博是山東省重要的工業(yè)城市，具備較好的工業(yè)基礎(chǔ)。陶瓷、琉璃、絲綢久負(fù)盛名，是我國(guó)五大瓷都之一 。 今后一時(shí)期，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展有兩個(gè)主要方向：一是大力發(fā)展就業(yè)容量大的第三產(chǎn)業(yè)，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位；二是積極開拓潛力大，預(yù)期效益好的第三產(chǎn)業(yè)，為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 二、項(xiàng)目建設(shè)必將促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 汽車貿(mào)易發(fā)展可以帶 動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以改善投資環(huán)境，提高人們的生活質(zhì)量，提高淄博市居民文化生活水平，可以促進(jìn)淄博地區(qū)旅游業(yè)的快速發(fā)展。 三、項(xiàng)目建設(shè)是完善城市功能的需要 商業(yè)貿(mào)易是一個(gè)城市的組成部分和不可缺少的重要功能，起著為人民提供物質(zhì)需求，豐富人民群眾文明、健康生活和促進(jìn)社會(huì)主義精神文明建設(shè)的作用。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)完善城市功能，豐富汽車具有重要意義。 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 投資回收期為 年，可以為建設(shè)單位創(chuàng)造出明顯的經(jīng)濟(jì)利益。 2020 年我國(guó)汽車產(chǎn)品總產(chǎn)量（不包括農(nóng)用車） 萬輛，較上年增長(zhǎng) %；汽車總銷量 萬輛，較上增長(zhǎng) %；產(chǎn)、銷量的增長(zhǎng)幅度與 1999年及 2020年基本相近。 二、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 《中華人民共 和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》明確要求 “發(fā)展經(jīng)濟(jì)型轎車，提高汽車及關(guān)鍵零部件的制造水平，積極發(fā)展高效節(jié)能低排放車用發(fā)動(dòng)機(jī)和混合動(dòng)力系統(tǒng) ”。 2020 年全國(guó)汽車市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，產(chǎn)銷增長(zhǎng)率大體在 10％左右，相對(duì)多的人在預(yù)期降價(jià)的心理作用下，仍在持幣待購。消費(fèi)構(gòu)成中，私人購車比重繼續(xù)上升。主要原因在于：加入世界貿(mào)易組織以后，關(guān)稅進(jìn)一步下調(diào)，進(jìn)口成本下降；利用外資增加較快，相應(yīng)的汽車等設(shè)備進(jìn)口也會(huì)相應(yīng)增多； 2020 年美、日等工業(yè)國(guó)家汽車銷售不景氣，加大了對(duì)中國(guó)出口壓力。 近幾年來，汽車行業(yè)快速發(fā)展的一個(gè)重要原因是宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 2020 年國(guó)家將繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策，進(jìn)一步增大基礎(chǔ)設(shè)施的資金投入，擴(kuò)大內(nèi)需，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有望達(dá)到 7％。而西部大開發(fā)戰(zhàn)略進(jìn)入大規(guī)模實(shí)施階段將有力發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì)的巨大促進(jìn)作用，高速公路以及公路運(yùn)輸設(shè)施建設(shè)不斷加快，這一系列有利因素都將成為汽車行業(yè)的發(fā)展動(dòng)力 產(chǎn)品、技術(shù)更新?lián)Q代周期縮短，供給能力提高將有效擴(kuò)大汽車市場(chǎng)需求。 2020 年汽車產(chǎn)品的供給增長(zhǎng)將有效促進(jìn)汽車需求的增長(zhǎng)。二是進(jìn)口汽車數(shù)量大大增加，車型越來越多，市場(chǎng)產(chǎn)品的多樣化迎合了消費(fèi)者的需求。 從 2020 年 1 月 1 日起，汽車關(guān)稅大幅降低，排量 3 升以下轎 車的稅率將由 70％下降到 ％， 3 升以上轎車稅率由目前的 80％降到％。關(guān)稅下降的同時(shí)，配額和許可證也要大幅度增加。關(guān)稅的大幅下調(diào)和配額及許可證的增加帶來的一個(gè)必然結(jié)果就是進(jìn)口汽車的大規(guī)模入關(guān)。 2020 年進(jìn)口汽車的實(shí)際狀況也可以證實(shí)這一點(diǎn)。因此，2020 年進(jìn)口汽車的增長(zhǎng)速度將會(huì)有較大幅度的提高，并將對(duì)國(guó)產(chǎn)汽車特別是中高檔轎車造成相當(dāng)程度的沖擊。 汽車市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。國(guó)產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)一方面體現(xiàn)在原有的市場(chǎng)格局已經(jīng)打破，企業(yè)的產(chǎn)品由原來的單一車型向多車型 轉(zhuǎn)化，產(chǎn)品系列不斷加寬和延伸，不同企業(yè)