【正文】 )雨水規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)雨水管網(wǎng)采用分片收集，就近排放的原則，雨水匯集后就近排入城市雨水管網(wǎng)和規(guī)劃區(qū)北部的排洪溝，根據(jù)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算，雨水干管 D600，雨水管線沿規(guī)劃區(qū)主要道路敷設(shè)。供電采用枝狀線路，埋地敷設(shè)。 (五 )電信規(guī)劃 電信從商貿(mào)園區(qū)中路電信管線網(wǎng)引進(jìn)電纜，電纜沿規(guī)劃區(qū)主要道路埋地敷設(shè)。規(guī)劃區(qū)供熱總負(fù)荷為 萬(wàn)千瓦，熱力主干管 D500— D300。結(jié)合城市通信規(guī)劃，建立和形成具備交換、傳輸、通訊、數(shù)據(jù)、移動(dòng)電話、郵政等功能的綜合通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 二、周圍環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響 項(xiàng)目選址合理 ,是良好的商業(yè)地段 ,同時(shí)交通方便。 三、項(xiàng)目建成后對(duì)周圍環(huán)境的影響 本項(xiàng)目為民用建筑 , 不排放嚴(yán)重有毒、有害氣體和物質(zhì)。 盡管如此，新建筑物的投入使用，產(chǎn)生的生活廢水、廢氣、廢渣等，如果處理不當(dāng)，仍會(huì)影響周圍環(huán)境質(zhì)量，因此，新建項(xiàng)目必須嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)有可能造成污染的各個(gè)環(huán)節(jié) 采取有效措施，并認(rèn)真實(shí)行環(huán)境保護(hù)“三同時(shí)”。 四、針對(duì)各種污染源采取的環(huán)保措施如下述 ： (一 ) 對(duì)液化氣、煤氣灶間歇性排放的廢氣 ,應(yīng)安裝排煙罩 ,由統(tǒng)一排氣筒排放 ,排氣系統(tǒng)中加設(shè)油過(guò)濾器 ,以消除廚房廢氣中的油漬。 (三 ) 噪音聲源主要來(lái)自設(shè)備間 ,對(duì)外界影響較小，主要對(duì)工作間環(huán)境及操作人員危害較大，須采取相應(yīng)措施降低噪音強(qiáng)度。 (四 ) 鑒于擬建場(chǎng)址位于政務(wù)辦公區(qū)域，施工過(guò)程中運(yùn)輸車輛及挖掘機(jī)械噪聲較大，應(yīng)采取必要的防護(hù)措施。 第二節(jié) 消 防 一、概述 本工程屬于防火一類建筑，有關(guān)消防設(shè)施和布局要做到切實(shí)可行，并與其他建筑工程同步進(jìn)行，以確保防火安全可靠。 并設(shè)置室外消火栓。 (三 ) 消防用水。 (四 ) 報(bào)警裝置要設(shè)自動(dòng) 119 報(bào)警裝置 ,各功能區(qū)要設(shè)報(bào)警按崐鈕，并配備必要的滅火器材。 二、建筑與結(jié)構(gòu)消防設(shè)計(jì) 主題工程總體結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu) , 墻體為混凝土板和輕質(zhì)砌塊填充崐墻 , 耐火等級(jí)為一級(jí)。公用設(shè)施的門均應(yīng)向外開(kāi)啟。 三、電氣設(shè)備防范 (一 ) 主要電氣設(shè)備、移動(dòng)電器、避雷裝置等設(shè)備，其接地裝置應(yīng)定期進(jìn)行絕緣檢查和接地電阻測(cè)試 , 接地電阻不大于 10歐姆。 (三 ) 要在主要通道設(shè)應(yīng)急照明指示標(biāo)志牌。 (二 ) 結(jié)合加壓送風(fēng)，內(nèi)部走廊設(shè)置排煙系統(tǒng)，使氣流從樓梯間到前室，再到走廊，使在走廊產(chǎn)生的煙氣能及時(shí)排走。 下列各處設(shè)防火閥： 通風(fēng)管道、防火墻和伸縮縫的兩側(cè)。 穿越風(fēng)機(jī)房墻板進(jìn)出口處。 五、消火栓系統(tǒng) 樓內(nèi)消火栓的布置保證二股水柱可以同時(shí)到達(dá)任何一失火點(diǎn)。并設(shè)消防水泵接合器與室內(nèi)消火栓管網(wǎng)連接。 六、自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 設(shè)自動(dòng)噴淋的各功能區(qū)等布置 93℃自動(dòng)灑水噴頭 , 水泵房出水管安裝 ZSS濕式報(bào)警裝置， 每層設(shè)一個(gè)水流指示器。室外 設(shè)消防水泵接合器與室內(nèi)自動(dòng)噴灑系統(tǒng)連接，自動(dòng)噴灑系統(tǒng)水量為 20L/S。消防水泵、噴 灑水泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥、防火閥等消防設(shè)施均能在消防中心得到控制并顯示 ,形成消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。 一、防震：按照國(guó)家 1992 年頒布的《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》的劃分，淄博市屬于基本烈度七度區(qū)范圍，該范圍內(nèi)的一般工業(yè)和民用建筑的規(guī)劃、設(shè)計(jì)；必 須按基本烈度 (七度 )進(jìn)行地震設(shè)防。室內(nèi)設(shè)自動(dòng)防盜報(bào)警裝置。 三、防潮、防水：排水系統(tǒng)要做到暢通，防止積水。 第七章 能源消耗與節(jié)能措施 第一節(jié) 能源消耗及設(shè)計(jì)的原則 一、能源消耗 本項(xiàng)目消耗能源主要有 :水、電。 (二 ) 凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率，降低能耗。 第二節(jié) 節(jié)能措施 本項(xiàng)目屬于非生產(chǎn)性項(xiàng)目，雖不是耗能大戶，但也應(yīng)采取必要的節(jié)能措施。 (二 ) 樓板鋼筋采用冷拔螺紋或冷拔帶筋鋼等。 (二 ) 供水器具采用節(jié)水型，衛(wèi)生間采用節(jié)水措施，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具以節(jié)約用水。 (四 ) 采暖及空調(diào)系統(tǒng)規(guī)模按設(shè)計(jì)負(fù)荷設(shè)置，并設(shè)有調(diào)節(jié)控制裝置。 第八章 組織機(jī)構(gòu)和管理 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)期組織機(jī)構(gòu)與管理 為了把新綠都購(gòu)物公園項(xiàng)目建成低造價(jià)、 質(zhì)量高的精品工程 ,確保工程的順利實(shí)施 , 在項(xiàng)目建設(shè)期應(yīng)建立強(qiáng)有力的組織管理機(jī)構(gòu)。指揮部機(jī)構(gòu)具體設(shè)置如下： 為了提高工程質(zhì)量 ,加快 工程建設(shè) ,協(xié)調(diào)好工程施工現(xiàn)場(chǎng)中各個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)系 , 總工應(yīng)直接分管工程部、質(zhì)檢部。 項(xiàng)目經(jīng)理、副經(jīng)理 供應(yīng)部 財(cái)務(wù)部 質(zhì)檢部 工程部 辦公室 第二節(jié) 正常運(yùn)營(yíng)期組織與管理 項(xiàng)目建成后，為保證正常運(yùn)營(yíng)，更好地發(fā)揮工程效益，應(yīng)建立健全管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)管理。下設(shè)辦公、財(cái)務(wù)、保安、物業(yè)維修等職能服務(wù)部門。 二、人員來(lái)源和培訓(xùn) 項(xiàng)目所需的行政管理和技術(shù)人員主要由內(nèi)部調(diào)劑。主要包括維修服務(wù)所需要的各種工程師、技師和技工等。 (二 ) 專業(yè)保安人員。 (三 ) 其他工作人員。 三、人員培訓(xùn) 為了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理在短時(shí)間內(nèi)走上正規(guī)和長(zhǎng)期發(fā)展 , 應(yīng)有計(jì)劃集中培訓(xùn)和分期分批地培訓(xùn)職工 ,使職工素質(zhì)不斷提高。 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目 2020年 7 月份開(kāi)始編制可行性研究報(bào)告； 2020年 8～ 10月進(jìn)行工程勘察及施工圖設(shè)計(jì)等前期手續(xù)工作； 2020年 10月 開(kāi)始施工建設(shè)，本項(xiàng)目可分兩期施工 ,一期 10 萬(wàn)平方米 ,二期 萬(wàn)平方米 ,全部工程于 2020年 10月竣工并交付使用。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 序號(hào) 工作階段 2020年 2020年 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 項(xiàng)目前期工作 2 土地征用和拆遷工作 3 招投標(biāo)工作 4 施工階段 : 一期工程 5 二期工程 6 竣工驗(yàn)收并交付使用 第六章 經(jīng)營(yíng)組織與崗位定員 第一節(jié) 管理體制與組織機(jī)構(gòu) 本項(xiàng)目建成后，以淄博商廈股份有限公司為主，屬總公司的擴(kuò)大部分，由商場(chǎng)原有管理機(jī)構(gòu)垂直管理，其組織機(jī)構(gòu)如下： 一層商場(chǎng) 副總經(jīng)理 二層商場(chǎng) 三層商場(chǎng) 董事 長(zhǎng)、 四層商場(chǎng) 總經(jīng)理 保安部 副總經(jīng)理 總監(jiān)部 企管部 行政事務(wù)部 副總經(jīng)理 機(jī)電設(shè)備部 總經(jīng)理辦公室 副總經(jīng)理 財(cái)審部 第二節(jié) 勞動(dòng)定員 本項(xiàng)目建成后，實(shí)行現(xiàn)代化企業(yè)管理制度，進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，工作人員采用二班制，每班工作 8 小時(shí)，全年工作日為 360 天，新增營(yíng)業(yè)人員 900名。 二、人員培訓(xùn)： 在本項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前三個(gè)月培訓(xùn)工作人員，以便保證企 業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)形象，與熟練的業(yè)務(wù)素質(zhì)。 第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目擬定 2020 年 4 月 7 日正式開(kāi)工建設(shè)，施工期 12 個(gè)月，具體安排詳見(jiàn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表。其中：流動(dòng)資金參照類似企業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法進(jìn)行估算；基本預(yù)備費(fèi)按第一、二部分費(fèi)用的 %計(jì)?。粷q價(jià)預(yù)備費(fèi)是將分年投資額按年遞增 .00%計(jì)算到建設(shè)期末；本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅率為 .00%；建設(shè)期貸款利息按年利率 %計(jì)算；流動(dòng)資金袋款利息按年利率 %計(jì)算。 第二節(jié) 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 5630 萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資（包括投資方向調(diào)節(jié)稅）4929 萬(wàn)元，建設(shè)期利息 101 萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金 600 萬(wàn)元。 其中：建設(shè)單位自有資金 2030 萬(wàn)元 合計(jì)資本金 2030 萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資（該項(xiàng)目總投資 =固定資產(chǎn)投資 +固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 +建設(shè)期利息 +流動(dòng)資金 ） .39%，符合《國(guó)務(wù)院關(guān)于項(xiàng)目試行金制度的通知》的精神要求。 其中：長(zhǎng)期貸款 3600 萬(wàn)元， 流動(dòng)資金貸款 0 萬(wàn)元。 第一年全部投入。詳見(jiàn)附表二和附表三。 （二）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。參照目前市場(chǎng)同類產(chǎn)品價(jià)格，并通過(guò)價(jià)格分析和預(yù)測(cè)，正常年可實(shí)現(xiàn) 30600 萬(wàn)元。 （四）電、通訊按淄博市統(tǒng)一規(guī)定的價(jià)格計(jì)取。 （六）工資福利，按本市有關(guān)企業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)每人每月 600 元計(jì)算。詳見(jiàn)附表四 各類固定資產(chǎn)計(jì)算折舊的最短年限如下： 生產(chǎn)用房 20 年 非生產(chǎn)用房 30 年 機(jī)器設(shè)備 10 年 運(yùn)輸工具 5 年 攤銷費(fèi)的估算，無(wú)形資產(chǎn)從開(kāi)始使用年份起按 10 年攤銷；開(kāi)辦費(fèi)從開(kāi)始生產(chǎn)后分 5 分?jǐn)備N。 （九）借款利息 長(zhǎng)期借款利息按年利率 %計(jì)算，建設(shè)期利息計(jì)入固定資產(chǎn)投資，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期利息計(jì)入成本；流動(dòng)資金利息按年利率 %計(jì)算，計(jì)入成本。該費(fèi)用取每年為 559. 萬(wàn)元。 二、稅金估算 （一）銷售稅金 銷售稅金 =增值稅 +城市維護(hù)建設(shè)稅 +教育費(fèi)附加 增值稅 增值稅 =銷項(xiàng)稅額 進(jìn)項(xiàng)稅額 為簡(jiǎn)化計(jì)算，根據(jù)同行業(yè)有關(guān)材料，經(jīng)測(cè)算，用綜合增值稅率 %， 按下式計(jì)算。 教育費(fèi)附加 教育費(fèi)附加稅按年增值稅的 3. %計(jì)取。 （三）其他稅金 企業(yè)應(yīng)繳納的其他稅金有土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、 印花稅等，按國(guó)家稅務(wù)總局《新稅制》規(guī)定計(jì)取，并列入管理費(fèi)用。 三、利潤(rùn)估算（詳見(jiàn)附表九） （一）利潤(rùn)總額 利潤(rùn)總額 =銷售收入 總成本 銷售稅金 （二）所得稅后利潤(rùn)分配 提取盈余公積金。當(dāng)累計(jì)達(dá)到資本金的 50%時(shí)即停止提取。 提取公益金，同（ 1）規(guī)定，企業(yè)按 5%提取，此項(xiàng)基金用于職工集體福利。本項(xiàng)目按投產(chǎn)后最大償還能力計(jì)算，其還款資金來(lái)源為折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)和未分配利潤(rùn)。（從借款年開(kāi)始算起）（詳見(jiàn)附表八）。根據(jù)該表計(jì)算的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 全部投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） %，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10%） 萬(wàn)元，大于零；投資回收期（含建設(shè)期） 年。 二、根據(jù)建設(shè)投資估算表和損益表計(jì)算以下指標(biāo)： 年平均利稅總額 投資利稅率 = 100% 項(xiàng)目總投資 =100% =% 年平均利潤(rùn)總額 投資利潤(rùn)率 = 100% 項(xiàng)目總投資 =100% =% 年平均利稅總額 資本金利潤(rùn)率 = 100% 資本金 =100% =% 本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率和投資利稅率，均大于行業(yè)平均水平，說(shuō)明單位投資對(duì)國(guó)家積累的貢獻(xiàn)水平超過(guò)了本行業(yè)的平均水平。 一、盈虧平衡點(diǎn)分析： 以項(xiàng)目建成后各年平均數(shù)計(jì)算的總生產(chǎn)能力利用率所表示的盈虧平衡點(diǎn)為（ BEP）： BEP（生產(chǎn)能力利用率） =[年總固定成本 /（年銷售 收入 年銷售稅金 年總可變成本） ] 100% = 100% = 100% 計(jì)算結(jié)果表明，生產(chǎn)負(fù)荷達(dá)