【正文】 需求及可利用的場(chǎng)地現(xiàn)狀，本項(xiàng)目擴(kuò)建規(guī)模為： 建筑面積： 80000 平方米；規(guī)劃占地面積： 150000 平方米；層數(shù)：地上平均二層 第四章 建設(shè)條件與地址選擇 第一節(jié) 自然條件 一、地理位置 淄博市地處魯中南山地和魯北平原的交接部，是山東省膠濟(jì)發(fā)展一級(jí)主軸 (膠濟(jì)軸 線(xiàn) )和溝通魯中南山地與魯東北勝利油田二級(jí)主軸(泰安 淄博 東營(yíng)軸線(xiàn) )的交匯處。 5539。 1239。 張店城區(qū) 氣象資料： 張店地區(qū)氣象數(shù)據(jù)一覽表 序號(hào) 名稱(chēng) 最大 .最小值 指標(biāo) 平均值 指標(biāo) 1 溫度 歷年最高值 。區(qū)域范圍內(nèi)斷裂主要有沂沐斷裂帶、五井?dāng)嗔?、昌?lè)斷裂等。本區(qū)地基多為粉質(zhì)粘土類(lèi)，一般地基承載力為 120～ 180Kpa，多為中等壓縮性。東部區(qū)，底部夾礫卵石薄層。 第④層 粉土：黃色，濕，中密。含鐵錳質(zhì)氧化物，姜石含量約占 10— 25%，粒徑一般Φ =— 。 場(chǎng)區(qū)地下水位埋深為 — 米，其水質(zhì)對(duì)混凝土基礎(chǔ)無(wú)腐蝕性。 第二節(jié) 交通運(yùn)輸條件 淄博是山東省重要的交通樞紐城市，鐵路、公路密度均居全省第一。該項(xiàng)目西靠魯中地區(qū)最大的配貨運(yùn)輸中心，西距濱萊高速公路淄博站 5 公里，北距濟(jì)青高速公路 5 公里，西靠 205 國(guó)道，北靠 309 國(guó)道，距淄博火車(chē)站、汽車(chē)站不到 1 公里，都有城市主干道相連，對(duì)外交通十分便利。 (四 )通訊 淄博是魯中郵件處理中心和電信中樞，全市電話(huà)交換機(jī)裝機(jī)總?cè)萘恳淹黄?100 萬(wàn)門(mén)，可直拔全國(guó)各地和世界 120 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。 (五 )煤氣 本項(xiàng)目所需煤氣主要用于職工生活，煤氣可由東部附近城市煤氣公司主管接入，供氣有保障。建筑材料工業(yè)是本市的支柱產(chǎn)業(yè)之一，門(mén)類(lèi)齊全、規(guī)模大，主要有水泥 (年產(chǎn) 萬(wàn)噸 )、平板玻璃 (年產(chǎn) 245,7 萬(wàn)重量箱 )、建筑和衛(wèi)生陶瓷、鋼鋁塑門(mén)窗、花崗巖、大理石、涂料壁紙、燈具、內(nèi)外裝飾等。 第四節(jié) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 淄博市歷史悠久，文化燦爛，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的山東半島經(jīng) 濟(jì)開(kāi)放區(qū)城市和“較大的市”，是山東省的經(jīng)濟(jì)中心之一， 1992 年跨入全國(guó)城市綜合實(shí)力 50 強(qiáng)之列。地方財(cái)政收入首次突破 30 億元，達(dá)到 億元，同比增長(zhǎng) 22%。全市圍繞著 穩(wěn)定第一產(chǎn)業(yè)，提高第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) 的總體思路，加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。在地方企業(yè)中國(guó)有大中型企業(yè)改制面達(dá) %，中小企業(yè)改制面達(dá) %，基本實(shí)現(xiàn)了改革目標(biāo)。 第五節(jié) 場(chǎng)址選擇 淄博商廈齊魯汽車(chē)貿(mào)易城位于淄博市張店城區(qū)南部，東起張博路，西至規(guī)劃中的西五路，南臨規(guī)劃中的營(yíng)南路，北接規(guī)劃中的商貿(mào)園區(qū)中路，總面積為 15公頃。本期建設(shè)規(guī)模：占地 15 公頃，建筑面積 8 萬(wàn)平方米。 ●充分運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的手法，將汽車(chē)城建設(shè)成為市民購(gòu)車(chē)的樂(lè)園，汽車(chē)文化、汽車(chē)旅游、汽車(chē)金融中心，使其成為淄博的又一旅游景點(diǎn)， 成為齊魯大地上的汽車(chē)銷(xiāo)售中心，成為淄博對(duì)外宣傳的標(biāo)志之一。 (三 )從整個(gè)商貿(mào)園區(qū)考慮，分析現(xiàn)狀區(qū)域周?chē)黜?xiàng)功能構(gòu)成及布局結(jié)構(gòu)，完善其道路交通、配套功能設(shè)施，建設(shè)一個(gè)布局合理、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、具有高科技和時(shí)代感的綜合性汽車(chē)城。 (七 )十分重視汽車(chē)城的梯級(jí)發(fā)展，妥善安排汽車(chē)的流線(xiàn)和停車(chē)設(shè)施。方案將商貿(mào)會(huì)展中心居中布置與主要道路形成對(duì)景，并相應(yīng)布置大面積的集中綠地和露天汽車(chē)展示區(qū)，使得展廳與會(huì)展中心形成空間和流線(xiàn)上的明確秩序和整體統(tǒng)一感。 以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)思想，緊扣淄博各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于全力建設(shè)經(jīng)濟(jì)大市、文化大市、綠化大市的發(fā)展方向，對(duì)該方案中軸景觀(guān)和空間格局進(jìn)行精心策劃。這樣既有利于實(shí)現(xiàn)交通疏散，又有創(chuàng)造更多臨街擁有良好銷(xiāo)售展示空間等黃金地面，并形成了一個(gè)相對(duì)圍和的空間，從而為中心部件會(huì)展中心和中心景觀(guān)軸線(xiàn)帶的布局留下了廣闊的空間。 (1)出入口布置：通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀周?chē)恼{(diào)查和對(duì)車(chē)流的分析，在汽車(chē)城的東面沿張博路設(shè)一主入口，正對(duì)主入口形成會(huì)展中心廣場(chǎng)，可舉行大型車(chē)展文化活動(dòng)。汽車(chē)城車(chē)行道路通過(guò)環(huán)行交通分別與四周城市道路相連接，它的主入口道路紅線(xiàn)寬為 25— 26 米，園區(qū)車(chē)行主要道路紅線(xiàn)寬為 15—16 米，次要道路紅線(xiàn) 9 米。露天停車(chē)場(chǎng)布置均勻，總面積為 公頃，總停車(chē)位為 500 個(gè)，并且結(jié)合兩個(gè)大面積綠地分別設(shè)置一個(gè)地下停車(chē)場(chǎng)以解決地面停車(chē)位不足的局面。 四、空間構(gòu)成與景觀(guān)設(shè)計(jì) 空間構(gòu)成 規(guī)劃在建筑的容量、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、建筑色彩等方面對(duì)建筑進(jìn)行有效的控制，并依據(jù)建筑的層高、體量等各項(xiàng)要素，將規(guī)劃區(qū)同的建筑空間構(gòu)成分為三個(gè)層次，即低層展示區(qū)、多層綜合服務(wù)區(qū)和中高層會(huì)展中心區(qū)。它是四位一體綜合性展廳，占地面積大，因此要結(jié)合展廳前的汽車(chē)雕塑及綠化等布置成形式多樣的景觀(guān)，從而構(gòu)成豐富的街景。 中心綠色廣場(chǎng)，位于規(guī)劃區(qū)的會(huì)展中心、汽車(chē)展廳區(qū)與綜合服務(wù)區(qū)之間，它是建筑物之間的一個(gè)開(kāi)敞性的綠化景觀(guān)，是商業(yè)區(qū)里的一個(gè)“靜”區(qū)，對(duì)綜合服務(wù)區(qū)、展廳區(qū)、會(huì)展 中心起到了分隔的作用，以避免它們互相影響。它結(jié)合綠色植物，以醒目的雕塑使居民們對(duì)汽車(chē)城有一個(gè)全新的感性認(rèn)識(shí)。 第五節(jié) 公用配套設(shè)施 一、總平面布置 應(yīng)充分利用地形地貌；在不影響使用功能和安全衛(wèi)生要求的前提下，應(yīng)采用管線(xiàn)共架、共桿、共溝的布置。水壓滿(mǎn)足8 層樓用水壓力要求。 (三 )雨水規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)雨水管網(wǎng)采用分片收集，就近排放的原則，雨水匯集后就近排入城市雨水管網(wǎng)和規(guī)劃區(qū)北部的排洪溝，根據(jù)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算，雨水干管 D600，雨水管線(xiàn)沿規(guī)劃區(qū)主要道路敷設(shè)。 (五 )電信規(guī)劃 電信從商貿(mào)園區(qū)中路電信管線(xiàn)網(wǎng)引進(jìn)電纜，電纜沿規(guī)劃區(qū)主要道路埋地敷設(shè)。結(jié)合城市通信規(guī)劃，建立和形成具備交換、傳輸、通訊、數(shù)據(jù)、移動(dòng)電話(huà)、郵政等功能的綜合通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 三、項(xiàng)目建成后對(duì)周?chē)h(huán)境的影響 本項(xiàng)目為民用建筑 , 不排放嚴(yán)重有毒、有害氣體和物質(zhì)。 四、針對(duì)各種污染源采取的環(huán)保措施如下述 ： (一 ) 對(duì)液化氣、煤氣灶間歇性排放的廢氣 ,應(yīng)安裝排煙罩 ,由統(tǒng)一排氣筒排放 ,排氣系統(tǒng)中加設(shè)油過(guò)濾器 ,以消除廚房廢氣中的油漬。 (四 ) 鑒于擬建場(chǎng)址位于政務(wù)辦公區(qū)域，施工過(guò)程中運(yùn)輸車(chē)輛及挖掘機(jī)械噪聲較大，應(yīng)采取必要的防護(hù)措施。 并設(shè)置室外消火栓。 (四 ) 報(bào)警裝置要設(shè)自動(dòng) 119 報(bào)警裝置 ,各功能區(qū)要設(shè)報(bào)警按崐鈕，并配備必要的滅火器材。公用設(shè)施的門(mén)均應(yīng)向外開(kāi)啟。 (三 ) 要在主要通道設(shè)應(yīng)急照明指示標(biāo)志牌。 下列各處設(shè)防火閥： 通風(fēng)管道、防火墻和伸縮縫的兩側(cè)。 五、消火栓系統(tǒng) 樓內(nèi)消火栓的布置保證二股水柱可以同時(shí)到達(dá)任何一失火點(diǎn)。 六、自動(dòng)噴淋系統(tǒng) 設(shè)自動(dòng)噴淋的各功能區(qū)等布置 93℃自動(dòng)灑水噴頭 , 水泵房出水管安裝 ZSS濕式報(bào)警裝置， 每層設(shè)一個(gè)水流指示器。消防水泵、噴 灑水泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥、防火閥等消防設(shè)施均能在消防中心得到控制并顯示 ,形成消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。室內(nèi)設(shè)自動(dòng)防盜報(bào)警裝置。 第七章 能源消耗與節(jié)能措施 第一節(jié) 能源消耗及設(shè)計(jì)的原則 一、能源消耗 本項(xiàng)目消耗能源主要有 :水、電。 第二節(jié) 節(jié)能措施 本項(xiàng)目屬于非生產(chǎn)性項(xiàng)目，雖不是耗能大戶(hù)，但也應(yīng)采取必要的節(jié)能措施。 (二 ) 供水器具采用節(jié)水型，衛(wèi)生間采用節(jié)水措施，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具以節(jié)約用水。 第八章 組織機(jī)構(gòu)和管理 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)期組織機(jī)構(gòu)與管理 為了把新綠都購(gòu)物公園項(xiàng)目建成低造價(jià)、 質(zhì)量高的精品工程 ,確保工程的順利實(shí)施 , 在項(xiàng)目建設(shè)期應(yīng)建立強(qiáng)有力的組織管理機(jī)構(gòu)。 項(xiàng)目經(jīng)理、副經(jīng)理 供應(yīng)部 財(cái)務(wù)部 質(zhì)檢部 工程部 辦公室 第二節(jié) 正常運(yùn)營(yíng)期組織與管理 項(xiàng)目建成后，為保證正常運(yùn)營(yíng)，更好地發(fā)揮工程效益，應(yīng)建立健全管理機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)管理。 二、人員來(lái)源和培訓(xùn) 項(xiàng)目所需的行政管理和技術(shù)人員主要由內(nèi)部調(diào)劑。 (二 ) 專(zhuān)業(yè)保安人員。 三、人員培訓(xùn) 為了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理在短時(shí)間內(nèi)走上正規(guī)和長(zhǎng)期發(fā)展 , 應(yīng)有計(jì)劃集中培訓(xùn)和分期分批地培訓(xùn)職工 ,使職工素質(zhì)不斷提高。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 序號(hào) 工作階段 2020年 2020年 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 項(xiàng)目前期工作 2 土地征用和拆遷工作 3 招投標(biāo)工作 4 施工階段 : 一期工程 5 二期工程 6 竣工驗(yàn)收并交付使用 第六章 經(jīng)營(yíng)組織與崗位定員 第一節(jié) 管理體制與組織機(jī)構(gòu) 本項(xiàng)目建成后，以淄博商廈股份有限公司為主，屬總公司的擴(kuò)大部分，由商場(chǎng)原有管理機(jī)構(gòu)垂直管理，其組織機(jī)構(gòu)如下： 一層商場(chǎng) 副總經(jīng)理 二層商場(chǎng) 三層商場(chǎng) 董事 長(zhǎng)、 四層商場(chǎng) 總經(jīng)理 保安部 副總經(jīng)理 總監(jiān)部 企管部 行政事務(wù)部 副總經(jīng)理 機(jī)電設(shè)備部 總經(jīng)理辦公室 副總經(jīng)理 財(cái)審部 第二節(jié) 勞動(dòng)定員 本項(xiàng)目建成后，實(shí)行現(xiàn)代化企業(yè)管理制度，進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，工作人員采用二班制，每班工作 8 小時(shí)，全年工作日為 360 天，新增營(yíng)業(yè)人員 900名。 第七章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目擬定 2020 年 4 月 7 日正式開(kāi)工建設(shè)，施工期 12 個(gè)月，具體安排詳見(jiàn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表。 第二節(jié) 資金籌措 本項(xiàng)目總投資 5630 萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資（包括投資方向調(diào)節(jié)稅）4929 萬(wàn)元，建設(shè)期利息 101 萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金 600 萬(wàn)元。 其中：長(zhǎng)期貸款 3600 萬(wàn)元， 流動(dòng)資金貸款 0 萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表二和附表三。參照目前市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格，并通過(guò)價(jià)格分析和預(yù)測(cè)，正常年可實(shí)現(xiàn) 30600 萬(wàn)元。 （六）工資福利，按本市有關(guān)企業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)每人每月 600 元計(jì)算。 （九）借款利息 長(zhǎng)期借款利息按年利率 %計(jì)算，建設(shè)期利息計(jì)入固定資產(chǎn)投資，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期利息計(jì)入成本；流動(dòng)資金利息按年利率 %計(jì)算，計(jì)入成本。 二、稅金估算 （一）銷(xiāo)售稅金 銷(xiāo)售稅金 =增值稅 +城市維護(hù)建設(shè)稅 +教育費(fèi)附加 增值稅 增值稅 =銷(xiāo)項(xiàng)稅額 進(jìn)項(xiàng)稅額 為簡(jiǎn)化計(jì)算，根據(jù)同行業(yè)有關(guān)材料，經(jīng)測(cè)算，用綜合增值稅率 %， 按下式計(jì)算。 （三）其他稅金 企業(yè)應(yīng)繳納的其他稅金有土地使用稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船稅、 印花稅等，按國(guó)家稅務(wù)總局《新稅制》規(guī)定計(jì)取，并列入管理費(fèi)用。當(dāng)累計(jì)達(dá)到資本金的 50%時(shí)即停止提取。本項(xiàng)目按投產(chǎn)后最大償還能力計(jì)算，其還款資金來(lái)源為折舊費(fèi)、攤銷(xiāo)費(fèi)和未分配利潤(rùn)。根據(jù)該表計(jì)算的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 全部投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） %，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10%） 萬(wàn)元，大于零；投資回收期（含建設(shè)期） 年。 一、盈虧平衡點(diǎn)分析： 以項(xiàng)目建成后各年平均數(shù)計(jì)算的總生產(chǎn)能力利用率所表示的盈虧平衡點(diǎn)為（ BEP）： BEP（生產(chǎn)能力利用率） =[年總固定成本 /（年銷(xiāo)售 收入 年銷(xiāo)售稅金 年總可變成本） ] 100% = 100% = 100% 計(jì)算結(jié)果表明，生產(chǎn)負(fù)荷達(dá)