【正文】 劃管理的確定性和靈活性。本次規(guī)劃設(shè)計著眼于長遠發(fā)展，在中軸景觀和空間格局上都為開發(fā)商分期建設(shè)、滾動發(fā)展留有余地，其中 B、 C、 D、 F、G 五個地塊為一期開發(fā)建設(shè)用地， A、 E 兩個地塊為二期開發(fā)建設(shè)用地。這樣有效的將汽車城的特色景觀融入到張博路綠化景觀體系當中。 三、綠化用地 綠化用地：主要分為城市綠化帶和公共綠地。 多層綜合服 務(wù)區(qū)，位于規(guī)劃區(qū)的西部，以多層為主，它是規(guī)劃區(qū)西部的屏障，也是西五路上的主要街景之一。 詳見綜合技術(shù)經(jīng)濟指標表： 序號 指標名稱 單位 指標 備注 一 1 2 二 1 2 三 四 五 六 七 八 九 十 用地 項目規(guī)劃用地 項目建設(shè)用地 總建筑面積 住宅建筑面積 公建建筑面積 容積率 居住總?cè)藬?shù) 居住總套數(shù) 平均每套建筑面積 平均每套居住人數(shù) 綠地率 地面停車位 一層停車位 公頃 公頃 平方米 平方米 平方米 人 套 平方米 /套 人 /套 % 個 個 44142 32550 11592 1029 294 . 60 84 第四節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計 根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖》的規(guī)定，本項目工程按地震烈度七度設(shè)防。給水主干管管徑為 DN200。 (六 )熱力規(guī)劃 熱力從商貿(mào)園區(qū)中路熱力管網(wǎng)引進，規(guī)劃區(qū)設(shè)換熱站一處，沿規(guī)劃區(qū)主要道路敷設(shè)，采用枝狀管網(wǎng)。相反 ,由于本工程的立 ,給城市增添了新的一景，美化了環(huán)境。 (五 ) 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護環(huán)境等方面也有特殊的作用，一切可綠化的均應(yīng)綠化，充分發(fā)揮綠地的保護活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，以確保商城環(huán)境優(yōu)美整潔。 (五 ) 垂直消防通道 多層主體部分設(shè)有防煙樓梯。 四、防排煙設(shè)計 (一 ) 采用加壓送風系統(tǒng)，使這些地方處于正壓，并使樓梯間的正壓略高于前室壓力。選用帶有自動啟動水泵按鈕的消火箱，使樓內(nèi)任何一處發(fā)生火災(zāi)時均可啟動消防水泵及時滅火。 第三節(jié) 安全與防護 項目建成投入使用后，對建筑物的質(zhì)量要求必須達到防震、防盜、防火、防塵、防污染、防潮。項目建成后平均耗電 75000 kwh/日，耗水 480立方米 /日 二、 主要設(shè)計原則 (一 ) 按照國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范要求 ，本項目設(shè)計采用的設(shè)備與器材 , 應(yīng)采用與項目規(guī)模相適應(yīng)的、先進可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，凡屬已被國家頒布淘汰的高能耗設(shè)備 ,設(shè)計中一律不采用。 (三 ) 辦公及生活用房照明系統(tǒng) ,在保證照明的前提下，合理選擇高效能源，選用燈具以節(jié)能為主，以利于節(jié)約電能。 一、管理機構(gòu)和勞動定員 項目建成后，組建新綠都購物公園管理機構(gòu)責任公司。是指曾專門從事保安和經(jīng)過培訓的中等專業(yè)學校畢業(yè)生。 第三節(jié) 人員來源和培訓 一、人員來源： 面向社會招聘。 資金來源如下： 資本金： 2030 萬元。 第九章 經(jīng)濟效益分析 第一節(jié) 編制說明及成本費用估算 一、編制說明 （一）編制依據(jù)為國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟 評價方法與參數(shù)》（第二版）、《新財務(wù)制度》和國家稅務(wù)總局《新稅制》。 （七）折舊與攤銷 固定資產(chǎn)折舊采用直線法平均計算 ，殘值率為 4%，根據(jù)《方法與參數(shù)》（第二版）規(guī)定，為簡化計算，將預(yù)備費納入固定資產(chǎn)原值計算折舊費。 增值稅 =項目銷售金額 % 城市建設(shè)維護稅 城市建設(shè)維護稅按年增值稅的 7. %計取。本項目在還款期，即投產(chǎn)后的前 3 年，不提此項公積金，以供歸還借款。上述指標說明該項目在財務(wù)上是 可行的。 第三節(jié) 財務(wù)盈利能力分析 一、本項目財務(wù)現(xiàn)金流量（全部投資）的分析情況詳見附表十。按新財務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)每年按所得稅后利潤的10%提取盈余公積金。 二、成本費用估算（詳見附表七） 總成本費用 =外購原材料 +外購燃料動力 +工資及福利 +折舊費 +修理費 +攤銷費 +財務(wù)費用 +其他費用 經(jīng)營成本 =總成本費用 折舊費 攤銷費 利息支出 第二節(jié) 銷售收入、稅金、利潤估算 及清償能力分析 一、銷售收入估算 項目年實現(xiàn)銷售收入為 30600 萬元（詳見附表六）。 （五）各項消耗指標按生產(chǎn)技術(shù)方案確定的指標估算。 本項目流動資金的使用計劃，是按逐年達產(chǎn)的比例進行計算的，即：投產(chǎn)后第一年投入 479 萬元，第二年投入 59 萬元，第三年投入 59 萬元。 二、編制依據(jù) （一）國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（二版） （二）國家計委《建設(shè)項目進行可行性研究的試行管理辦法》 （三）國家《建設(shè)項目投資概算編制指標》 （四）設(shè)備價格，根據(jù)現(xiàn)行出廠價估算 （五）原材料、動力、燃料價格，根據(jù)現(xiàn)行市價估算 三、決投資估算 總投資 5630 萬元 其中：項目建設(shè)投資 5030 萬元 其中：固定資產(chǎn)投資 4929 萬元 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 0 萬元 建設(shè)期貸款利息 101 萬元 鋪底流動資金 600 萬元 固定資產(chǎn)投資估算 固定資產(chǎn)投資 4929 萬元占總投資的 % 其中：建筑工程費用 3080 萬元 設(shè)備購置費用 240 萬元 安裝工程費用 24 萬元 工程建設(shè)其他費用 1442 萬元 預(yù)備費用 143 萬元 其中：基本預(yù)備費 143 萬元 漲價預(yù)備費 0 萬元 固定資產(chǎn)投資和流動資金估算，詳見附表一，附表二。詳見進度表。一般要求是有相當?shù)奈幕刭|(zhì)和技術(shù)上有特長。工程部要分為經(jīng)濟合同組、技術(shù)組、施工組三部分。 二、設(shè)備節(jié)能 (一 ) 所有設(shè)備采用符合國家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能設(shè)備，選用新型高效節(jié)能型。 四、防火、防污染、防雷參見其他有關(guān)章節(jié)。 七、消防控制中心 消防控制中心設(shè)于主樓首層 ,建筑面積 50 平方米。 (四 ) 排煙風機的入口處均設(shè) 280℃的自動開閉的排煙防火閥。 (二 ) 設(shè)置熔斷器、斷路器 (過載保護開關(guān) )、漏 電開關(guān) (觸電保安器 )、安全低電開關(guān)和保護接地等。消防管道要獨立敷設(shè)連接 ,安裝水泵結(jié)合器，并備有足夠儲量的蓄水池。通常采?。弘姍C安裝消音器；風機的進出口處安裝消音 器或機殼外加隔音罩等簡便方法，均可達到降噪效果。附近沒有污染源，也沒有易燃易爆等危險品場所，周圍環(huán)境質(zhì)量良好，符合《民用建筑設(shè)計規(guī)范》中對環(huán)境的要求。商業(yè)用電負荷按單位建筑面積負荷指標 80W/㎡預(yù)測，預(yù)測用電負荷為 萬千瓦。商業(yè)和服務(wù)業(yè)按 8L/㎡用水標準計算，綠地灑澆、消防用水以及管道損耗為兩薦用水之 和的 15%計，總用水量為 799m3/d。 規(guī)劃區(qū)四周展廳前的景觀節(jié)點，是整個規(guī)劃區(qū)對外宣傳的第一站，同時也是城市的重要街景之一。 二、建設(shè)規(guī)模 項目名稱 建筑面積 站地面 積 建筑層高 4S 專營店 50000 平方米 11250 地上 1 層局部 2 層 會展中心 18000 平方米 7728 地上 3 層 服務(wù)設(shè)施 12020 平方米 5425 地上 6 層 合計 80000 平方米 35070 二、設(shè)計方案 低層展廳區(qū)，位于規(guī)劃區(qū)南、北、東三面，以低層為主，高度應(yīng)控制在 10 米左右，是沿街的主要景觀。 (4)靜態(tài)交通：為使消費都能夠就近停車而不到處亂停，在沿汽車城環(huán)行道 路的外側(cè)設(shè)置集中停車場。通過軸線設(shè)計、環(huán)道交通和停車場的設(shè)計，使得大規(guī)模的商業(yè)建筑實現(xiàn)均好的效果。 有機生長，滾動發(fā)展，推進汽車城橫向發(fā)展和員軸景觀和特定空間格局的形成。 (六 )致力于創(chuàng)造優(yōu)美的城市建筑景觀和良好的生態(tài)環(huán)境，充分考慮該地段周圍四條城市道路的整體環(huán)境，將汽車城的特色景觀融入其中，形成完整的城市街景。 ●通過精心的規(guī)劃設(shè)計，使汽車城成為國內(nèi)外汽車廠商們競相進駐銷售的必爭之地，從而不僅在汽車銷售上創(chuàng)出自己的品牌，而且還要吸引汽車廠商們把展示新車、新聞發(fā)布、大型會議的召開都選擇在淄博商廈齊魯汽車貿(mào)易城進行。全年引進外來投資項目 1180 項，實際到位外來投資 億元，分別比上年增長 83%和 56%。 結(jié)構(gòu)調(diào)整全面推進，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。山東省盛產(chǎn)石油，現(xiàn)有多家生產(chǎn)瀝青的廠家，工程所用瀝青可從齊魯石化購買，建材有保障。本項目所需電信可由西部經(jīng)市話電纜交接箱接入，戶外電話線采用直埋電纜線，通訊有保障。市中心張店距濟南國際機場和青島港分別為 70公里和 210 公里。 依據(jù)土工試驗及原位測試，結(jié)合場區(qū)附近建筑經(jīng)驗，各層土承載力標準值 fk及壓縮模量 Es建議采用下值： 第②層 粉質(zhì)粘土 fk=120Kpa Es12= 第③層 粉質(zhì)粘土 fk=150Kpa Es12= 第④層 粉土 fk=160Kpa Es12= 第⑤層 粉質(zhì)粘土 fk=180Kpa Es12= 建議采用天然地基，以第②層粉質(zhì)粘土作持力層。層底深度 — ，厚度 — 米。地貌成因類型為洪積平原，地貌類型為緩坡地。 二、氣象條件 根據(jù)淄博市氣象局提供的張店區(qū)氣象條件如下，本區(qū)域?qū)倥瘻貛О霛駶櫦撅L大陸性氣候，具有春旱多風，夏熱多雨，天易旱澇，冬寒少雪，四季分明等特點。至 36176。 淄博市位于山東省中部，西接濟南、東連濰坊，交通便利，經(jīng)濟文化發(fā)達，市民的購買力相當強，是山東省的經(jīng)濟強市之一。全年商品交易市場成交額 億元，比上年下降 %，其中消費品市場成交額 億元，增長 ％，生產(chǎn)資料市場成交額 億元，下降 ％；城市交易額 億元，農(nóng)村 億元；成交額過億元的市場發(fā)展到了 29 處，其中過 30 億元的市場有 4 處。二是國產(chǎn)車與進口汽車之間的競爭逐漸白熱化。若以 2020 年每輛進口汽車 的平均價格 萬美元估算，進口配額約為 20 萬輛，即使轎車只占進口汽車全部數(shù)量的一半，進口轎車數(shù)量也將達 10 萬輛。供給結(jié)構(gòu)的改善與供給能力的提高從兩個方面體現(xiàn)，一是國內(nèi)老牌生產(chǎn)企業(yè)如一汽大眾、上海大眾、神龍、上海通用、廣州本田等企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模進一步擴大，不斷加快新產(chǎn)品的推廣上市，同時相當數(shù)量的一批新的汽車生產(chǎn)企業(yè)擠進轎車生產(chǎn)領(lǐng)域，使國內(nèi)車型品種大大增加，必然會促發(fā)相當一部分新增需求。 同期國內(nèi)產(chǎn)量落后于消費的增長。 第三章 市場需求預(yù)測和擬建規(guī)模 第一節(jié) 市場需求預(yù)測 一、我國汽車行業(yè)現(xiàn) 狀 2020 年，全行業(yè)實現(xiàn)銷售收入 3911 億元，利潤 177 億元，比1995 年分別增長 80%和 107%；生產(chǎn)汽車 207 萬輛，其中轎車 萬輛，比 1995 年分別增長 43%和 86%；生產(chǎn)摩托車 1153 萬輛，占世界摩托車產(chǎn)量的 44%，比 1995 年增長 45%；汽車工業(yè)出口額為 25億美元，進口額為 36億美元。商品零售業(yè)同時符合這兩個方向。又是山東省重要的交通樞紐城市。 (三 )堅持節(jié)地、節(jié)能和統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜綜合開發(fā)配套建設(shè)相結(jié)合的原則，以“拆遷一處，造福一片，穩(wěn)定一方”為基本目的，在拆建中根據(jù)實際情況，顧及長遠，做到設(shè)計新穎、布局舒展、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、具有超前性、先導性、示范性的原則 ,達到高起點、高標準。 1998 年，面對世界經(jīng)濟一體化的浪潮，公司冷靜提出：擴張是企業(yè)面臨的機遇，穩(wěn)健是理性擴張的前提，人才是實現(xiàn)擴張的關(guān)鍵。 項目經(jīng)濟效益 年營業(yè)收入 30600 萬元 投資利潤率 % 投資利稅率 % 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 盈虧平衡點 % 投資回收期 二、項目建設(shè)單位概況 淄博商廈股份有限公司于 1995 年 12