【正文】 劃管理的確定性和靈活性。本次規(guī)劃設(shè)計(jì)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，在中軸景觀和空間格局上都為開(kāi)發(fā)商分期建設(shè)、滾動(dòng)發(fā)展留有余地，其中 B、 C、 D、 F、G 五個(gè)地塊為一期開(kāi)發(fā)建設(shè)用地， A、 E 兩個(gè)地塊為二期開(kāi)發(fā)建設(shè)用地。這樣有效的將汽車(chē)城的特色景觀融入到張博路綠化景觀體系當(dāng)中。 三、綠化用地 綠化用地：主要分為城市綠化帶和公共綠地。 多層綜合服 務(wù)區(qū)，位于規(guī)劃區(qū)的西部，以多層為主，它是規(guī)劃區(qū)西部的屏障，也是西五路上的主要街景之一。 詳見(jiàn)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表： 序號(hào) 指標(biāo)名稱(chēng) 單位 指標(biāo) 備注 一 1 2 二 1 2 三 四 五 六 七 八 九 十 用地 項(xiàng)目規(guī)劃用地 項(xiàng)目建設(shè)用地 總建筑面積 住宅建筑面積 公建建筑面積 容積率 居住總?cè)藬?shù) 居住總套數(shù) 平均每套建筑面積 平均每套居住人數(shù) 綠地率 地面停車(chē)位 一層停車(chē)位 公頃 公頃 平方米 平方米 平方米 人 套 平方米 /套 人 /套 % 個(gè) 個(gè) 44142 32550 11592 1029 294 . 60 84 第四節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 根據(jù)《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》的規(guī)定，本項(xiàng)目工程按地震烈度七度設(shè)防。給水主干管管徑為 DN200。 (六 )熱力規(guī)劃 熱力從商貿(mào)園區(qū)中路熱力管網(wǎng)引進(jìn)，規(guī)劃區(qū)設(shè)換熱站一處，沿規(guī)劃區(qū)主要道路敷設(shè)，采用枝狀管網(wǎng)。相反 ,由于本工程的立 ,給城市增添了新的一景，美化了環(huán)境。 (五 ) 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境等方面也有特殊的作用，一切可綠化的均應(yīng)綠化，充分發(fā)揮綠地的保護(hù)活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，以確保商城環(huán)境優(yōu)美整潔。 (五 ) 垂直消防通道 多層主體部分設(shè)有防煙樓梯。 四、防排煙設(shè)計(jì) (一 ) 采用加壓送風(fēng)系統(tǒng)，使這些地方處于正壓，并使樓梯間的正壓略高于前室壓力。選用帶有自動(dòng)啟動(dòng)水泵按鈕的消火箱，使樓內(nèi)任何一處發(fā)生火災(zāi)時(shí)均可啟動(dòng)消防水泵及時(shí)滅火。 第三節(jié) 安全與防護(hù) 項(xiàng)目建成投入使用后，對(duì)建筑物的質(zhì)量要求必須達(dá)到防震、防盜、防火、防塵、防污染、防潮。項(xiàng)目建成后平均耗電 75000 kwh/日，耗水 480立方米 /日 二、 主要設(shè)計(jì)原則 (一 ) 按照國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范要求 ，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用的設(shè)備與器材 , 應(yīng)采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的、先進(jìn)可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備和新材料，凡屬已被國(guó)家頒布淘汰的高能耗設(shè)備 ,設(shè)計(jì)中一律不采用。 (三 ) 辦公及生活用房照明系統(tǒng) ,在保證照明的前提下，合理選擇高效能源，選用燈具以節(jié)能為主，以利于節(jié)約電能。 一、管理機(jī)構(gòu)和勞動(dòng)定員 項(xiàng)目建成后，組建新綠都購(gòu)物公園管理機(jī)構(gòu)責(zé)任公司。是指曾專(zhuān)門(mén)從事保安和經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校畢業(yè)生。 第三節(jié) 人員來(lái)源和培訓(xùn) 一、人員來(lái)源： 面向社會(huì)招聘。 資金來(lái)源如下： 資本金： 2030 萬(wàn)元。 第九章 經(jīng)濟(jì)效益分析 第一節(jié) 編制說(shuō)明及成本費(fèi)用估算 一、編制說(shuō)明 （一）編制依據(jù)為國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）、《新財(cái)務(wù)制度》和國(guó)家稅務(wù)總局《新稅制》。 （七）折舊與攤銷(xiāo) 固定資產(chǎn)折舊采用直線法平均計(jì)算 ，殘值率為 4%，根據(jù)《方法與參數(shù)》（第二版）規(guī)定，為簡(jiǎn)化計(jì)算，將預(yù)備費(fèi)納入固定資產(chǎn)原值計(jì)算折舊費(fèi)。 增值稅 =項(xiàng)目銷(xiāo)售金額 % 城市建設(shè)維護(hù)稅 城市建設(shè)維護(hù)稅按年增值稅的 7. %計(jì)取。本項(xiàng)目在還款期，即投產(chǎn)后的前 3 年，不提此項(xiàng)公積金，以供歸還借款。上述指標(biāo)說(shuō)明該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是 可行的。 第三節(jié) 財(cái)務(wù)盈利能力分析 一、本項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（全部投資）的分析情況詳見(jiàn)附表十。按新財(cái)務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)每年按所得稅后利潤(rùn)的10%提取盈余公積金。 二、成本費(fèi)用估算（詳見(jiàn)附表七） 總成本費(fèi)用 =外購(gòu)原材料 +外購(gòu)燃料動(dòng)力 +工資及福利 +折舊費(fèi) +修理費(fèi) +攤銷(xiāo)費(fèi) +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +其他費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)成本 =總成本費(fèi)用 折舊費(fèi) 攤銷(xiāo)費(fèi) 利息支出 第二節(jié) 銷(xiāo)售收入、稅金、利潤(rùn)估算 及清償能力分析 一、銷(xiāo)售收入估算 項(xiàng)目年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入為 30600 萬(wàn)元（詳見(jiàn)附表六）。 （五）各項(xiàng)消耗指標(biāo)按生產(chǎn)技術(shù)方案確定的指標(biāo)估算。 本項(xiàng)目流動(dòng)資金的使用計(jì)劃，是按逐年達(dá)產(chǎn)的比例進(jìn)行計(jì)算的，即：投產(chǎn)后第一年投入 479 萬(wàn)元，第二年投入 59 萬(wàn)元，第三年投入 59 萬(wàn)元。 二、編制依據(jù) （一）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（二版） （二）國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》 （三）國(guó)家《建設(shè)項(xiàng)目投資概算編制指標(biāo)》 （四）設(shè)備價(jià)格，根據(jù)現(xiàn)行出廠價(jià)估算 （五）原材料、動(dòng)力、燃料價(jià)格，根據(jù)現(xiàn)行市價(jià)估算 三、決投資估算 總投資 5630 萬(wàn)元 其中：項(xiàng)目建設(shè)投資 5030 萬(wàn)元 其中：固定資產(chǎn)投資 4929 萬(wàn)元 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 0 萬(wàn)元 建設(shè)期貸款利息 101 萬(wàn)元 鋪底流動(dòng)資金 600 萬(wàn)元 固定資產(chǎn)投資估算 固定資產(chǎn)投資 4929 萬(wàn)元占總投資的 % 其中：建筑工程費(fèi)用 3080 萬(wàn)元 設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用 240 萬(wàn)元 安裝工程費(fèi)用 24 萬(wàn)元 工程建設(shè)其他費(fèi)用 1442 萬(wàn)元 預(yù)備費(fèi)用 143 萬(wàn)元 其中：基本預(yù)備費(fèi) 143 萬(wàn)元 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 0 萬(wàn)元 固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金估算，詳見(jiàn)附表一，附表二。詳見(jiàn)進(jìn)度表。一般要求是有相當(dāng)?shù)奈幕刭|(zhì)和技術(shù)上有特長(zhǎng)。工程部要分為經(jīng)濟(jì)合同組、技術(shù)組、施工組三部分。 二、設(shè)備節(jié)能 (一 ) 所有設(shè)備采用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能設(shè)備，選用新型高效節(jié)能型。 四、防火、防污染、防雷參見(jiàn)其他有關(guān)章節(jié)。 七、消防控制中心 消防控制中心設(shè)于主樓首層 ,建筑面積 50 平方米。 (四 ) 排煙風(fēng)機(jī)的入口處均設(shè) 280℃的自動(dòng)開(kāi)閉的排煙防火閥。 (二 ) 設(shè)置熔斷器、斷路器 (過(guò)載保護(hù)開(kāi)關(guān) )、漏 電開(kāi)關(guān) (觸電保安器 )、安全低電開(kāi)關(guān)和保護(hù)接地等。消防管道要獨(dú)立敷設(shè)連接 ,安裝水泵結(jié)合器，并備有足夠儲(chǔ)量的蓄水池。通常采?。弘姍C(jī)安裝消音器；風(fēng)機(jī)的進(jìn)出口處安裝消音 器或機(jī)殼外加隔音罩等簡(jiǎn)便方法，均可達(dá)到降噪效果。附近沒(méi)有污染源，也沒(méi)有易燃易爆等危險(xiǎn)品場(chǎng)所，周?chē)h(huán)境質(zhì)量良好，符合《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》中對(duì)環(huán)境的要求。商業(yè)用電負(fù)荷按單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo) 80W/㎡預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)用電負(fù)荷為 萬(wàn)千瓦。商業(yè)和服務(wù)業(yè)按 8L/㎡用水標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，綠地灑澆、消防用水以及管道損耗為兩薦用水之 和的 15%計(jì)，總用水量為 799m3/d。 規(guī)劃區(qū)四周展廳前的景觀節(jié)點(diǎn)，是整個(gè)規(guī)劃區(qū)對(duì)外宣傳的第一站，同時(shí)也是城市的重要街景之一。 二、建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 站地面 積 建筑層高 4S 專(zhuān)營(yíng)店 50000 平方米 11250 地上 1 層局部 2 層 會(huì)展中心 18000 平方米 7728 地上 3 層 服務(wù)設(shè)施 12020 平方米 5425 地上 6 層 合計(jì) 80000 平方米 35070 二、設(shè)計(jì)方案 低層展廳區(qū)，位于規(guī)劃區(qū)南、北、東三面，以低層為主，高度應(yīng)控制在 10 米左右，是沿街的主要景觀。 (4)靜態(tài)交通：為使消費(fèi)都能夠就近停車(chē)而不到處亂停，在沿汽車(chē)城環(huán)行道 路的外側(cè)設(shè)置集中停車(chē)場(chǎng)。通過(guò)軸線設(shè)計(jì)、環(huán)道交通和停車(chē)場(chǎng)的設(shè)計(jì)，使得大規(guī)模的商業(yè)建筑實(shí)現(xiàn)均好的效果。 有機(jī)生長(zhǎng)，滾動(dòng)發(fā)展，推進(jìn)汽車(chē)城橫向發(fā)展和員軸景觀和特定空間格局的形成。 (六 )致力于創(chuàng)造優(yōu)美的城市建筑景觀和良好的生態(tài)環(huán)境，充分考慮該地段周?chē)臈l城市道路的整體環(huán)境，將汽車(chē)城的特色景觀融入其中，形成完整的城市街景。 ●通過(guò)精心的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使汽車(chē)城成為國(guó)內(nèi)外汽車(chē)廠商們競(jìng)相進(jìn)駐銷(xiāo)售的必爭(zhēng)之地，從而不僅在汽車(chē)銷(xiāo)售上創(chuàng)出自己的品牌，而且還要吸引汽車(chē)廠商們把展示新車(chē)、新聞發(fā)布、大型會(huì)議的召開(kāi)都選擇在淄博商廈齊魯汽車(chē)貿(mào)易城進(jìn)行。全年引進(jìn)外來(lái)投資項(xiàng)目 1180 項(xiàng)，實(shí)際到位外來(lái)投資 億元，分別比上年增長(zhǎng) 83%和 56%。 結(jié)構(gòu)調(diào)整全面推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。山東省盛產(chǎn)石油，現(xiàn)有多家生產(chǎn)瀝青的廠家，工程所用瀝青可從齊魯石化購(gòu)買(mǎi)，建材有保障。本項(xiàng)目所需電信可由西部經(jīng)市話電纜交接箱接入，戶外電話線采用直埋電纜線，通訊有保障。市中心張店距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)和青島港分別為 70公里和 210 公里。 依據(jù)土工試驗(yàn)及原位測(cè)試，結(jié)合場(chǎng)區(qū)附近建筑經(jīng)驗(yàn)，各層土承載力標(biāo)準(zhǔn)值 fk及壓縮模量 Es建議采用下值： 第②層 粉質(zhì)粘土 fk=120Kpa Es12= 第③層 粉質(zhì)粘土 fk=150Kpa Es12= 第④層 粉土 fk=160Kpa Es12= 第⑤層 粉質(zhì)粘土 fk=180Kpa Es12= 建議采用天然地基，以第②層粉質(zhì)粘土作持力層。層底深度 — ，厚度 — 米。地貌成因類(lèi)型為洪積平原，地貌類(lèi)型為緩坡地。 二、氣象條件 根據(jù)淄博市氣象局提供的張店區(qū)氣象條件如下，本區(qū)域?qū)倥瘻貛О霛駶?rùn)季風(fēng)大陸性氣候，具有春旱多風(fēng)，夏熱多雨，天易旱澇，冬寒少雪，四季分明等特點(diǎn)。至 36176。 淄博市位于山東省中部，西接濟(jì)南、東連濰坊，交通便利，經(jīng)濟(jì)文化發(fā)達(dá)，市民的購(gòu)買(mǎi)力相當(dāng)強(qiáng)，是山東省的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市之一。全年商品交易市場(chǎng)成交額 億元，比上年下降 %，其中消費(fèi)品市場(chǎng)成交額 億元，增長(zhǎng) ％，生產(chǎn)資料市場(chǎng)成交額 億元，下降 ％；城市交易額 億元，農(nóng)村 億元；成交額過(guò)億元的市場(chǎng)發(fā)展到了 29 處，其中過(guò) 30 億元的市場(chǎng)有 4 處。二是國(guó)產(chǎn)車(chē)與進(jìn)口汽車(chē)之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸白熱化。若以 2020 年每輛進(jìn)口汽車(chē) 的平均價(jià)格 萬(wàn)美元估算，進(jìn)口配額約為 20 萬(wàn)輛，即使轎車(chē)只占進(jìn)口汽車(chē)全部數(shù)量的一半，進(jìn)口轎車(chē)數(shù)量也將達(dá) 10 萬(wàn)輛。供給結(jié)構(gòu)的改善與供給能力的提高從兩個(gè)方面體現(xiàn)，一是國(guó)內(nèi)老牌生產(chǎn)企業(yè)如一汽大眾、上海大眾、神龍、上海通用、廣州本田等企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，不斷加快新產(chǎn)品的推廣上市，同時(shí)相當(dāng)數(shù)量的一批新的汽車(chē)生產(chǎn)企業(yè)擠進(jìn)轎車(chē)生產(chǎn)領(lǐng)域，使國(guó)內(nèi)車(chē)型品種大大增加，必然會(huì)促發(fā)相當(dāng)一部分新增需求。 同期國(guó)內(nèi)產(chǎn)量落后于消費(fèi)的增長(zhǎng)。 第三章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和擬建規(guī)模 第一節(jié) 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 一、我國(guó)汽車(chē)行業(yè)現(xiàn) 狀 2020 年，全行業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 3911 億元，利潤(rùn) 177 億元，比1995 年分別增長(zhǎng) 80%和 107%；生產(chǎn)汽車(chē) 207 萬(wàn)輛，其中轎車(chē) 萬(wàn)輛，比 1995 年分別增長(zhǎng) 43%和 86%；生產(chǎn)摩托車(chē) 1153 萬(wàn)輛，占世界摩托車(chē)產(chǎn)量的 44%，比 1995 年增長(zhǎng) 45%；汽車(chē)工業(yè)出口額為 25億美元，進(jìn)口額為 36億美元。商品零售業(yè)同時(shí)符合這兩個(gè)方向。又是山東省重要的交通樞紐城市。 (三 )堅(jiān)持節(jié)地、節(jié)能和統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜綜合開(kāi)發(fā)配套建設(shè)相結(jié)合的原則，以“拆遷一處，造福一片，穩(wěn)定一方”為基本目的，在拆建中根據(jù)實(shí)際情況，顧及長(zhǎng)遠(yuǎn)，做到設(shè)計(jì)新穎、布局舒展、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、具有超前性、先導(dǎo)性、示范性的原則 ,達(dá)到高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)。 1998 年，面對(duì)世界經(jīng)濟(jì)一體化的浪潮，公司冷靜提出：擴(kuò)張是企業(yè)面臨的機(jī)遇，穩(wěn)健是理性擴(kuò)張的前提，人才是實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的關(guān)鍵。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 年?duì)I業(yè)收入 30600 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率 % 投資利稅率 % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 盈虧平衡點(diǎn) % 投資回收期 二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況 淄博商廈股份有限公司于 1995 年 12