【正文】 業(yè)園云集的區(qū)域，消費(fèi)者文化水平高，個(gè)性化消費(fèi)傾向較強(qiáng)，消費(fèi)能力高；216。除龍陽4S外，由于受制于城區(qū)，尤其是中心城區(qū)昂貴的地價(jià)和稀缺的土地，沙湖4S和黃埔4S都面臨著擴(kuò)張乏力的困境，汽車交易市場包括漢口的竹葉山汽車市場、漢陽的華中汽車批發(fā)市場、湖北汽車廣場、物產(chǎn)汽車市場和武昌的江南汽車市場，以及2009年落戶武漢漢口北批發(fā)市場的縱橫大世界和2005年開業(yè)的盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的盤龍汽車城。從幾個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作看，主題類項(xiàng)目取得成功需要具備相應(yīng)的條件，要么具有天然的自然資源，要么具有優(yōu)異的社會資源。武漢天欣汽車事業(yè)有限公司：為一家集汽車4S店經(jīng)營、賽車俱樂部、酒店物業(yè)管理、倉儲物流、汽車電子產(chǎn)品生產(chǎn)于一體的綜合化企業(yè)集團(tuán)。管理團(tuán)隊(duì)：總經(jīng)理由天欣汽車實(shí)業(yè)有限公司提名，董事會審議通過。216。216。 天欣投資公司旗下?lián)碛腥珖臇|風(fēng)雪鐵龍?zhí)煨蕾愜囮?duì)，與汽車運(yùn)動的官方機(jī)構(gòu)中國汽車運(yùn)動聯(lián)合會保持著良好的關(guān)系，在前期溝通中，中汽聯(lián)對在湖北武漢建設(shè)汽車主題公園和開展F3賽車運(yùn)動表示大力支持。 景觀和自然資源優(yōu)勢明顯，應(yīng)將其優(yōu)勢強(qiáng)化，并加強(qiáng)對其包裝推廣。 聯(lián)合政府職能部門，充分挖掘汽車賽事運(yùn)動潛力，帶動項(xiàng)目的整體發(fā)展。n 經(jīng)營方式對于三類目標(biāo)客戶，采取銷售形式n 項(xiàng)目市場定位對于房地產(chǎn)開發(fā)中的主題房地產(chǎn)項(xiàng)目，大都需要具備三種條件之一：第一，獨(dú)特的自然資源優(yōu)勢；第二，厚實(shí)的社會經(jīng)濟(jì)資源；第三，項(xiàng)目自身具有可利用的、相補(bǔ)充的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)資源。n 本項(xiàng)目的總體定位武漢城市圈的汽車文化俱樂部，武漢城市圈的汽車運(yùn)動大本營三、項(xiàng)目定位綜合說明n 本項(xiàng)目共分為三部分：汽車貿(mào)易園、汽車文化主題公寓、汽車文化園216。在出租率上，物流配送中心、展廳、會所為70%，賽道考慮每月按15天計(jì)算后為80%。駕駛體驗(yàn)場地長420M，最寬處70米，最窄處50米，其中有50米柏油路面噴水，模仿雨天路面， 50米鋼板噴水，模仿冰雪路面，讓您在最短距離內(nèi)體驗(yàn)車的各種優(yōu)越性能。俱樂部會員有資格使用賽道及場地設(shè)施。（4）二期項(xiàng)目從一期銷售完畢后開始建設(shè)，并隨之進(jìn)行預(yù)售，建設(shè)期1年，銷售期為1年。第二年年初投入，計(jì)算得知財(cái)務(wù)費(fèi)用為540萬元序號項(xiàng)目數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)總額備注1財(cái)務(wù)費(fèi)用10000%540總計(jì)540（七）銷售費(fèi)用包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)和銷售手續(xù)費(fèi)三部分，占銷售收入的3%。序號項(xiàng)目價(jià)格說明年租金收入1物流配送中心2000元/月60輛2食堂不盈利3展廳10000元/月50個(gè)4204會所50萬/年705物業(yè)管理費(fèi)商鋪3元/平方米，不計(jì)算在項(xiàng)目收入中6賽道1萬/天每月按15天計(jì)算288總計(jì)（三）項(xiàng)目自營部分收入測算 項(xiàng)目的自營部分收入的計(jì)算，考慮收入獲取的損益情況的出現(xiàn)，所以扣除20%的損益率。（二）現(xiàn)金流量表和動態(tài)指標(biāo)分析基準(zhǔn)收益率的確定據(jù)2007年中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國指數(shù)研究院TOP10研究組對房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)投資金融機(jī)構(gòu)等的調(diào)查獲得，較為保守的期望回報(bào)率取值為15%。對本項(xiàng)目的影響，我們采用盈虧平衡分析方法進(jìn)行計(jì)算并分析。公園建成后預(yù)計(jì)每年可上繳稅收高達(dá)1億元，同時(shí)可解決大約3000多人的就業(yè)崗位，這些無疑都將為本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會穩(wěn)定，發(fā)揮出舉足輕重的巨大作用。根據(jù)市場預(yù)測，該項(xiàng)目的總投資增加不會超過20%，因此可以肯定，該項(xiàng)目有盈無虧。因此，項(xiàng)目是可行的。利潤總額和稅后利潤的估算過程如下表。第二期為住宅項(xiàng)目，銷售期為1年，假定全部銷售完畢。從市場調(diào)查得知，鋼結(jié)構(gòu)的4S店和展廳造價(jià)在400500元/平方米之間，對本項(xiàng)目，我們?nèi)?00元/平方米；對于其他建筑，有多層，也有小高層和高層，建安成本在6001500元/平方米之間，我們對本項(xiàng)目取建安工程費(fèi)1000元/平方米。項(xiàng)目分為兩期，除公寓部分為二期項(xiàng)目外，其它皆為一期項(xiàng)目建設(shè)。汽車俱樂部是汽車公園的主要經(jīng)營載體，俱樂部以“全面支持汽車生活”為娛樂宗旨，以園區(qū)內(nèi)的經(jīng)營伙伴橫向聯(lián)合為經(jīng)營宗旨，以會員制的模式運(yùn)營。越野賽道建在F3賽道旁，中間有一個(gè)15002000平方米的湖面，有四個(gè)環(huán)行道，一個(gè)發(fā)車臺，17個(gè)障礙分別是：泥潭、之子路、炮彈坑、之字木、蹺蹺板、大石塊、淺水區(qū)、土山、斜坡、硬石山、連續(xù)坡、沙坑、單邊橋、雙邊橋、浮橋、鵝卵石路、深水區(qū)。n 在項(xiàng)目構(gòu)成上包括的物業(yè)形態(tài)有：4S店、普通商鋪、公寓、物流配送中心、展廳、會所、食堂、汽車文化產(chǎn)業(yè)大廈、試駕體驗(yàn)場、專業(yè)賽道其中：采用銷售方式的部分為：4S店鋪、公寓、商鋪、宿舍、酒店采用租賃方式的部分為：物流配送中心、展廳、會所采用自營方式的部分為：賽道、汽車產(chǎn)業(yè)大廈n 在項(xiàng)目定位上216。從本項(xiàng)目來看，構(gòu)成部分之一為汽車貿(mào)易園，為汽車文化塑造提供了較好的物質(zhì)基礎(chǔ)；同時(shí)項(xiàng)目投資人之一為武漢天欣實(shí)業(yè)有限公司，專業(yè)汽車銷售服務(wù)公司，旗下?lián)碛袑I(yè)的賽車隊(duì)，與全國的汽車賽事管理部門有著良好的關(guān)系，為汽車文化園的運(yùn)營提供強(qiáng)有力的支持。 因此從差異化策略出發(fā)，本項(xiàng)目采取的定位體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，4S店與后市場服務(wù)并重，在發(fā)展到一定階段后市場服務(wù)為主與4S店為輔；第二，將各種功能綜合配置，體現(xiàn)“一站式”特色；第三，以投資人的專業(yè)優(yōu)勢為基礎(chǔ)，體現(xiàn)專業(yè)性。 項(xiàng)目生活配套不足，應(yīng)考慮以社區(qū)外圍底層商業(yè)的形式彌補(bǔ)該不足。 充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢和周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)勢。在北京、上海、珠海、成都、貴陽、長春等地，已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生了數(shù)家“汽車公園”或類似項(xiàng)目，是具有未來運(yùn)做空間的大型汽車產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，而湖北武漢作為國家重要的汽車產(chǎn)業(yè)基地和中部崛起戰(zhàn)略的重要支點(diǎn)此類項(xiàng)目尚是空白。n 劣勢 W 216。 人文優(yōu)勢：項(xiàng)目周邊名學(xué)校云集，緊鄰武漢大學(xué)、華中科技大學(xué)等23所高校，56個(gè)國家科研設(shè)計(jì)單位，10個(gè)國家重點(diǎn)開放實(shí)驗(yàn)室，4個(gè)國家工程技術(shù)中心、700多家技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)，是智力高密集區(qū)，享有“華中硅谷”美譽(yù)，人文優(yōu)勢明顯。監(jiān)事會：1人，融眾高成長產(chǎn)業(yè)基金（監(jiān)事長1名）。三、本項(xiàng)目的SWOT分析（一）項(xiàng)目情況n 項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目位于江夏廟山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，總建筑面積293441平方米，建成后的“天欣汽車公園”將成為華中地區(qū)第一家集汽車銷售、汽車服務(wù)、新車展示、汽車賽事、汽車文化、汽車改裝、汽車俱樂部等功能的“一站式”的大型汽車文化產(chǎn)業(yè)園。金色華府，教育主題社區(qū)；光谷世界城，步行街，購物主題。4S店集群包括武昌的沙湖4S店集群（19家）、漢口的黃埔汽車4S店集群（18家）、漢陽的龍陽汽車4S店集群（25家）。（四）項(xiàng)目周邊消費(fèi)者調(diào)查216。216。216。 機(jī)場：武漢天河國際機(jī)場，是中國第四大航空港，擁有連通國際、國內(nèi)主要城市的航線50余條。江夏開發(fā)區(qū)已累計(jì)引進(jìn)企業(yè)200多個(gè)，已經(jīng)成為武漢“中國光谷”的主要發(fā)展園區(qū)、中藥現(xiàn)代化科技產(chǎn)業(yè)（湖北）基地的核心園區(qū)。選擇在大型汽車市場內(nèi)的品牌4S店購買汽車的趨勢更加明顯；售后服務(wù)越來越為消費(fèi)者所關(guān)注。從整體來看，武漢市大小鐵三角汽車市場格局形成，三鎮(zhèn)各有汽車市場和4S店群。截至2009年10月， 億元，%，首次超過全市多年的龍頭老大——鋼鐵產(chǎn)業(yè)，成為全市工業(yè)發(fā)展的第一主角。◆專業(yè)化趨勢，美國正在出現(xiàn)汽車銷售、維修分離的趨勢：低成本，高效率?！羝囈粭l街：北京閔莊路汽車一條街；南京大明路汽車商業(yè)街；蘇州凱馬汽車城約600畝的F5主題汽車公園；揚(yáng)州水上車城。成交面積以中等戶型為主2009年，武漢商品住宅成交面積以90－120㎡的中等戶型為主，全年成交占比達(dá)到34%；90㎡以下戶型的占比為29%；120－140㎡中大戶型占比為21%；140㎡以上大戶型的比例最低，為16%。市場需求發(fā)力，早就09樓市旺銷2009年，樓市銷量反彈的速度和程度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)期，由最初剛性需求的釋放，到改善性需求的發(fā)力，再到投資性需求的猛增，多種需求的交集和融合，造就武漢樓市的旺銷。2009年，武漢中心城區(qū)累計(jì)成交土地74宗，成交量為歷年之首。中心城區(qū)與三環(huán)之間的區(qū)域?qū)⒊蔀槲錆h市普通居住類房地產(chǎn)開發(fā)的核心區(qū)域。包括：農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)及加工轉(zhuǎn)化鏈、電子信息產(chǎn)業(yè)鏈、汽車產(chǎn)業(yè)鏈、鋼鐵及深加工產(chǎn)業(yè)鏈、石油和化工產(chǎn)業(yè)鏈、紡織服裝產(chǎn)業(yè)鏈。（2）中部崛起主導(dǎo)城市當(dāng)政府和眾多學(xué)者提出“中部崛起”戰(zhàn)略時(shí)，武漢市毫無疑問就是這一戰(zhàn)略的重要主導(dǎo)城市，武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展的好壞，將影響到中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。2009年武漢GDP突破4500億元，躍升至副省級城市第五位，增長13％以上，全口徑財(cái)政收入首次突破千億元大關(guān)，按同樣發(fā)展速度計(jì)算，2010年將挺進(jìn)“5000億俱樂部”?！　R山開發(fā)區(qū)距武漢市中心只有8分鐘時(shí)間的車程，周邊有各種大專院校23所、研究所56個(gè)；濱臨5萬多畝無污染的城中湖——湯遜湖，是中國光谷建設(shè)的重要組成部分。國家相關(guān)的政策支持汽車公園概念是近年來伴隨著中國汽車工業(yè)的發(fā)展以及汽車市場環(huán)境的逐漸擴(kuò)大而產(chǎn)生的一項(xiàng)可滿足不同需求的經(jīng)營項(xiàng)目。（三）項(xiàng)目背景項(xiàng)目提出的背景和必要性：（1）從2009年起3至5年，在國家產(chǎn)業(yè)政策的推進(jìn)下，汽車產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入新一輪快速增長期。第一章 前言一、報(bào)告編制目的在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行初步分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的開發(fā)價(jià)值進(jìn)行初步合理的評估。成立以來成功運(yùn)作了武漢光谷國際廣場的托管與并購、國中醫(yī)藥香港上市前資本結(jié)構(gòu)調(diào)整等重大項(xiàng)目，擁有境內(nèi)外上市的比較豐富的渠道資源，致力于發(fā)展和推動武漢高成長企業(yè)的快速發(fā)展； 武漢天欣汽車實(shí)業(yè)有限公司成立于2003年12月，年經(jīng)營收入20000萬元，為一家集汽車4S店經(jīng)營、賽車俱樂部、酒店物業(yè)管理、倉儲物流、汽車電子產(chǎn)品生產(chǎn)于一體的綜合化企業(yè)集團(tuán)，旗下?lián)碛袞|風(fēng)雪鐵龍?zhí)煨阑▓@4S店、湖北天欣汽車運(yùn)動俱樂部等機(jī)構(gòu)，2003年組建東風(fēng)雪鐵龍?zhí)煨蕾愜囮?duì)，是唯一一家代表湖北地區(qū)參加全國汽車?yán)﹀\標(biāo)賽和場地錦標(biāo)賽的賽車隊(duì)，在2002002006連續(xù)三年奪得全國汽車?yán)﹀\標(biāo)賽的全國總冠軍，公司在汽車運(yùn)動項(xiàng)目的運(yùn)作和管理上已經(jīng)形成了獨(dú)特的風(fēng)格和深厚的實(shí)力； 武漢東湖創(chuàng)業(yè)投資有限公司是一家集地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理、高新企業(yè)孵化為一體的綜合企業(yè)，成功開發(fā)了東湖創(chuàng)業(yè)街項(xiàng)目，并聯(lián)合東湖開發(fā)區(qū)在入園企業(yè)的孵化和項(xiàng)目培育上取得成功，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理和項(xiàng)目運(yùn)作上擁有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)； 武漢三山經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司是一家綜合投資公司，在農(nóng)業(yè)、汽車貿(mào)易、商業(yè)開發(fā)及大商貿(mào)等領(lǐng)域成功運(yùn)作了一批項(xiàng)目，在汽車領(lǐng)域用于福特、雪弗萊等品牌4S店，在商業(yè)項(xiàng)目和汽車商貿(mào)經(jīng)營上擁有較好的表現(xiàn)。（6）“汽車公園”的概念是將廟山的自然條件優(yōu)勢與汽車產(chǎn)業(yè)融合的最佳定位，發(fā)展特色旅游經(jīng)濟(jì)是當(dāng)?shù)丨h(huán)境規(guī)劃與本項(xiàng)目經(jīng)營的理想結(jié)合。武漢醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃面積1萬畝，其中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園用地6000畝，生活區(qū)等配套項(xiàng)目用地4000畝，到目前已有20個(gè)生物醫(yī)藥企業(yè)進(jìn)駐廟山，尋求發(fā)展。城市經(jīng)濟(jì)情況指標(biāo)200120022003200420052006200720082009GDP1662195623382950314139604500GDP增幅12%%%%%%%%13%固定資產(chǎn)投資3001房地產(chǎn)投資200366（110）城鎮(zhèn)人均可支配收入7305956420012009年，武漢市GDP呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，增長速度保持在10%以上；全市固定資產(chǎn)投資額逐年上漲；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入翻了接近一番多，并將在2010年突破2萬元。對于促進(jìn)武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升武漢經(jīng)濟(jì)輻射力將起到非常重要的作用。以園區(qū)、開發(fā)區(qū)為依托，以大企業(yè)為龍頭，以中小企業(yè)配套為支撐，在關(guān)鍵環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)突破，著力完善和延伸六條重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。以園區(qū)為依托的各產(chǎn)業(yè)建設(shè)將成為武漢市三環(huán)外的房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)。2009年，受房地產(chǎn)市場回暖影響，開發(fā)商資金壓力減小，同時(shí)對后市預(yù)期樂觀，在考慮到自己資金實(shí)力和土地儲備后，開始新一輪拿地。（3）武漢2009住宅市場新增供應(yīng)量不足2009年，與2008年相比，%。從成交均價(jià)來看，武昌區(qū)、江岸區(qū)和江漢區(qū)的全年成交均價(jià)都在6000元/平方米以上；漢陽區(qū)、洪山區(qū)、東湖高新、硚口區(qū)和青山區(qū)也都超過了5000元/平方米；黃陂區(qū)的成交均價(jià)最低，僅為3129元/平方米。◆4S店集群：石家莊汽車城47家4S店；浙江元通汽車市場40家4S店；北京祥龍汽車集團(tuán)公司30余家4S店；北京東方基業(yè)國際汽車城近20余家4S店；龐大汽車集團(tuán)公司近300家4S店；重慶汽車國際城天津空港汽車園區(qū)。◆超大型汽車營銷集團(tuán)快速發(fā)展，河北龐大集團(tuán)旗下有300余家專賣店，交易額200億元，浙江元通集團(tuán)代理40余品牌，北京祥龍集團(tuán)代理30余個(gè)品牌，有自營的大型汽車市場，08年交易額120億元。地區(qū)園區(qū)描述北京北京汽車園區(qū)交易市場：以交易、銷售為主成都九峰國際汽車博覽新城占地：12公頃；投資：120億元蘭州廣匯汽車主題園區(qū)1500畝地，投資50億元武漢武漢竹葉山汽車新園區(qū)700畝，交易占45%以上，專賣店：4 組合，售后服務(wù)超市內(nèi)蒙鄂爾多斯市汽車園區(qū)占地6000畝，市場定位為大貨大客、工程車主導(dǎo)，全國第一汽車園區(qū)吉林長春汽車園區(qū)占地規(guī)模約一平方公里，國內(nèi)目前規(guī)模綜合性最大的汽車園區(qū)（二）武漢市汽車市場從20052009年，武漢汽車產(chǎn)銷保持