【正文】 永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 編制負(fù)責(zé)人： 楊艷珍 編 制 人： 楊艷珍（工程師）劉 芳（工程師） 薛燕青（工程師）王雪娟（工程師） 鮑守相（工程師） 編制單位：晉中市恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 2021 年 10 月 目錄 第一章 總 論 1 、項(xiàng)目概況 1 、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)、原則和研究范圍 3 、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 5 、項(xiàng)目建設(shè)單位概況： 5 、項(xiàng)目實(shí)施背景 6 、結(jié)論及建議 11 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境分析 11 、靈石縣的區(qū)域概況 11 、靈石縣城總 體規(guī)劃概述 16 第三章 市場(chǎng)分析 25 、項(xiàng)目建設(shè)的背景 25 、靈石縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 28 、靜升新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 28 、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 29 、目標(biāo)市場(chǎng)定位 30 第四章 工程建設(shè)條件分析 30 4． 氣象條件 30 、工程地質(zhì)條件 31 、公用設(shè)施條件 32 第五章 工程建設(shè)方案 33 、地塊特征分析 33 、項(xiàng)目 SWOT 分析 34 、建筑設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 35 第六章 節(jié)能方案分析 41 、節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn) 和節(jié)能規(guī)范： 41 、能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 42 、節(jié)能措施和耗能指標(biāo)分析 43 第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 46 、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀： 47 、生態(tài)環(huán)境影響分析： 47 、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施： 49 、地質(zhì)災(zāi)害影響分析： 53 、特殊環(huán)境影響： 53 、環(huán)境影響評(píng)價(jià)： 53 第八章 投資估算及資金籌措 53 、投資估算編制依據(jù)： 53 、投資估算范圍： 54 、投資估算： 54 、資金籌措： 55 第九章 項(xiàng)目組織管理 58 、項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)： 58 、項(xiàng)目監(jiān)理： 59 第十章 項(xiàng)目建議實(shí)施進(jìn)度 60 、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度綜述 ： 60 、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃： 60 第十一章 項(xiàng)目招投標(biāo)管理 61 、編制依據(jù)： 61 、項(xiàng)目招標(biāo)表： 62 第十二章 財(cái)務(wù)分析 64 、編制依據(jù) 64 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 64 、基本參數(shù) 65 、銷(xiāo)售收入及財(cái)務(wù)贏利性分析 65 、財(cái)務(wù)分析結(jié)論： 66 第十三章 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 66 、主要風(fēng)險(xiǎn) 66 、風(fēng)險(xiǎn)控制 68 第十四章 結(jié)論與建議 68 結(jié)論 68 建議： 69 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 1 第一章 總 論 、項(xiàng)目概況 、項(xiàng)目名稱(chēng)： 靜升新區(qū) 永吉一號(hào)小區(qū)一期工程 、項(xiàng)目建設(shè)單位：山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：新建 、項(xiàng)目法人代表：張石崗 、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 山西省靈石縣靜升鎮(zhèn)旌介村（高速公路出口北側(cè)） 、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容： 規(guī)劃建設(shè) 12 幢 6層住宅， 1 幢 9 層加裙房會(huì)所， 6幢11 層 住宅，公建附屬配套設(shè)施以及場(chǎng)地道路硬化、綠化等。 、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模： 該 項(xiàng)目一期用地面積 ㎡ ，總建筑面積 80754㎡ ，其中住宅面積 50400㎡ ，會(huì)所面積 10854㎡ 。 項(xiàng)目建設(shè)資金由山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自籌。 給水 本項(xiàng)目 水源以馬和深井水作為供水水源，其水源充足，水質(zhì)符 合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。生活污水由污水管網(wǎng)收集后進(jìn)入污水處理廠，經(jīng)二級(jí)處理達(dá)標(biāo)后排入汾河。 供電 根據(jù)靈石縣城市總體規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)供電規(guī)劃以靜升110KV 變電站作為供電電源，從靜升 110KV 變電站出 2 回10KV 線路供給項(xiàng)目區(qū)生活和生產(chǎn)用電，用電部門(mén)按用電負(fù)荷設(shè)置用電變壓器，即可解決用電問(wèn)題。 燃?xì)? 該項(xiàng)目采用天 然氣管道入戶。項(xiàng)目區(qū)可以根據(jù)需要由就近的通信基站接入。 個(gè)性化的總平面布局，安全通暢的交通流線、生態(tài)化的景觀綠地系統(tǒng)、獨(dú)特的建筑環(huán)境氛圍、經(jīng)濟(jì)合理的規(guī) 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 4 劃、靈活、可變、可操作性的發(fā)展戰(zhàn)略。 充分利用山西省 靈石 縣資源方面的優(yōu)勢(shì)，節(jié)省投資，縮短工期，提高效益。 、研究范圍： 根據(jù)國(guó)家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告工作 范圍和深度規(guī)定以及項(xiàng)目 建設(shè) 單位委托書(shū)確定該項(xiàng)目可行性研究范圍， 應(yīng)闡述清楚以下 7 項(xiàng)所包括內(nèi)容，以便 為 相關(guān)部門(mén) 對(duì)該 工程項(xiàng)目決策建設(shè)提供可靠和準(zhǔn)確的依據(jù)。環(huán)境保護(hù)方案按環(huán)保部門(mén)批復(fù)的環(huán)評(píng)意見(jiàn)實(shí)施； 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 5 根據(jù)可行性研究的規(guī)劃方案和建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行投資估算，并提出資金籌措方案； 根據(jù)確定的規(guī)劃方案制定工程實(shí)施進(jìn)度及招投標(biāo)方案。 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 規(guī)劃總用地面積 ㎡ 可建設(shè)用地面積 ㎡ 總建筑面積 80754 ㎡ 其中 地上建筑面積 61254 ㎡ 地下建筑面積 19500 ㎡ 地上部分分項(xiàng)面積 其中 住宅面積 50400 ㎡ 會(huì)所面積 10854 ㎡ 容積率 綠化率 40％ 建筑密度 25％ 戶數(shù) 276 戶 停車(chē)數(shù) 280 輛 其中 地上停車(chē) 0 輛 地下停車(chē) 280 輛 、項(xiàng)目建設(shè)單位概況 ： 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 6 “永吉一號(hào)”小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)單位山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，公司成立于 2021 年 7 月 31 日，是由山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳批準(zhǔn)成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)企業(yè)，注冊(cè)資本 2021 萬(wàn) 元。公司現(xiàn)有員工 32 人，其中具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員有 19人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員有 5 人。公司下設(shè)五部一室，即工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部、銷(xiāo)售部、財(cái)務(wù)部、預(yù)決算部、統(tǒng)計(jì)部、辦公室。主要管理人員：張?jiān)瀑F、狄新武、韓俊 昉 、張建國(guó)、師小麗、劉貴環(huán)、穆俊卿、李春娥。北鄰介休，南接霍州縣，東靠沁源縣，西連交口縣、孝義市， 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 7 有“燕冀之御，秦蜀之經(jīng)”之稱(chēng)。隋初屬平周縣（今介休市），隋開(kāi)皇十年，隋文帝楊堅(jiān)北巡挖河開(kāi)道， 獲一巨石，似鐵非鐵，是石非石，色蒼聲錚，以為靈瑞，遂命名為“靈石”，割平周縣西南地置為靈石縣。平均海拔 800 米，平均氣溫界于 ℃ — ℃之間，年平均降水量為 320— 738毫米，霜凍期為九月下旬至次年四月中旬，平均無(wú)霜期界于 144— 184天之間。全縣含煤面積 860平方公里，占全縣總面積的 ％，地質(zhì)儲(chǔ)量為 91 億噸。硫鐵礦儲(chǔ)量達(dá) 2 億噸，是全國(guó)煤系硫鐵礦的主產(chǎn)基地之一。與其他山西城市相比，第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重、就業(yè)人員分布主要指標(biāo)來(lái)看，靈石縣已具有較為成熟的工業(yè) 山西匯榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司永吉一號(hào)小區(qū)一期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 晉 中恒澤工程造價(jià)咨詢有限公司 8 基礎(chǔ)，再?gòu)牡V煤炭收入量和銷(xiāo)售量來(lái)看，靈石縣都具有典型的工礦業(yè)城市的特征。 近兩年靈石在全縣范圍內(nèi)展開(kāi)了前所未有的環(huán)保治理和造林綠化工程，一級(jí)天數(shù)實(shí)現(xiàn)零的突破，進(jìn)入全省重點(diǎn)監(jiān)控縣（市）前十位；投入近億元進(jìn)行生態(tài)環(huán)境建設(shè)，全縣林木覆蓋率達(dá)到 ％ 。 2021 年榮獲“全市環(huán)保專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)優(yōu)秀單位”、“全市林業(yè)建設(shè)先進(jìn)縣”等稱(chēng)號(hào)。全縣共有文物古跡 46 處，旅游資源極為豐富。明清時(shí)期靈石縣有四大家族，分別為兩渡何家、廈門(mén)梁家、靜升王家（如今王家大院）、蒜峪陳家。目前城市周邊主要的對(duì)外交通通路主要有 3 條公路和 1 條鐵路，分別為京昆高速（大運(yùn)高速）、 108 國(guó)道、 S221 省道