【正文】 永吉一號小區(qū)一期工程建設項目 可 行 性 研 究 報 告 編制負責人： 楊艷珍 編 制 人： 楊艷珍（工程師）劉 芳（工程師） 薛燕青（工程師）王雪娟（工程師） 鮑守相（工程師） 編制單位：晉中市恒澤工程造價咨詢有限公司 2021 年 10 月 目錄 第一章 總 論 1 、項目概況 1 、可行性研究報告編制依據(jù)、原則和研究范圍 3 、主要技術經濟指標： 5 、項目建設單位概況： 5 、項目實施背景 6 、結論及建議 11 第二章 項目投資環(huán)境分析 11 、靈石縣的區(qū)域概況 11 、靈石縣城總 體規(guī)劃概述 16 第三章 市場分析 25 、項目建設的背景 25 、靈石縣房地產市場概況 28 、靜升新區(qū)房地產市場概況 28 、市場競爭分析 29 、目標市場定位 30 第四章 工程建設條件分析 30 4． 氣象條件 30 、工程地質條件 31 、公用設施條件 32 第五章 工程建設方案 33 、地塊特征分析 33 、項目 SWOT 分析 34 、建筑設計的指導思想 35 第六章 節(jié)能方案分析 41 、節(jié)能設計依據(jù)標準 和節(jié)能規(guī)范： 41 、能耗狀況和能耗指標分析 42 、節(jié)能措施和耗能指標分析 43 第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 46 、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀： 47 、生態(tài)環(huán)境影響分析： 47 、生態(tài)環(huán)境保護措施： 49 、地質災害影響分析： 53 、特殊環(huán)境影響： 53 、環(huán)境影響評價： 53 第八章 投資估算及資金籌措 53 、投資估算編制依據(jù)： 53 、投資估算范圍： 54 、投資估算： 54 、資金籌措： 55 第九章 項目組織管理 58 、項目管理機構： 58 、項目監(jiān)理： 59 第十章 項目建議實施進度 60 、項目實施進度綜述 ： 60 、項目實施進度計劃： 60 第十一章 項目招投標管理 61 、編制依據(jù)： 61 、項目招標表： 62 第十二章 財務分析 64 、編制依據(jù) 64 、財務評價基礎數(shù)據(jù) 64 、基本參數(shù) 65 、銷售收入及財務贏利性分析 65 、財務分析結論： 66 第十三章 風險評價 66 、主要風險 66 、風險控制 68 第十四章 結論與建議 68 結論 68 建議： 69 山西匯榮房地產開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 1 第一章 總 論 、項目概況 、項目名稱： 靜升新區(qū) 永吉一號小區(qū)一期工程 、項目建設單位：山西匯榮房地產開發(fā)有限公司 、項目建設性質：新建 、項目法人代表：張石崗 、項目建設地點： 山西省靈石縣靜升鎮(zhèn)旌介村（高速公路出口北側） 、項目建設內容： 規(guī)劃建設 12 幢 6層住宅， 1 幢 9 層加裙房會所， 6幢11 層 住宅，公建附屬配套設施以及場地道路硬化、綠化等。 、項目建設規(guī)模： 該 項目一期用地面積 ㎡ ，總建筑面積 80754㎡ ，其中住宅面積 50400㎡ ，會所面積 10854㎡ 。 項目建設資金由山西匯榮房地產開發(fā)有限公司自籌。 給水 本項目 水源以馬和深井水作為供水水源，其水源充足，水質符 合國家飲用水標準。生活污水由污水管網收集后進入污水處理廠，經二級處理達標后排入汾河。 供電 根據(jù)靈石縣城市總體規(guī)劃，項目區(qū)供電規(guī)劃以靜升110KV 變電站作為供電電源，從靜升 110KV 變電站出 2 回10KV 線路供給項目區(qū)生活和生產用電，用電部門按用電負荷設置用電變壓器，即可解決用電問題。 燃氣 該項目采用天 然氣管道入戶。項目區(qū)可以根據(jù)需要由就近的通信基站接入。 個性化的總平面布局，安全通暢的交通流線、生態(tài)化的景觀綠地系統(tǒng)、獨特的建筑環(huán)境氛圍、經濟合理的規(guī) 山西匯榮房地產開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 4 劃、靈活、可變、可操作性的發(fā)展戰(zhàn)略。 充分利用山西省 靈石 縣資源方面的優(yōu)勢，節(jié)省投資，縮短工期，提高效益。 、研究范圍： 根據(jù)國家對建設項目可行性研究報告工作 范圍和深度規(guī)定以及項目 建設 單位委托書確定該項目可行性研究范圍， 應闡述清楚以下 7 項所包括內容，以便 為 相關部門 對該 工程項目決策建設提供可靠和準確的依據(jù)。環(huán)境保護方案按環(huán)保部門批復的環(huán)評意見實施； 山西匯榮房地產開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 5 根據(jù)可行性研究的規(guī)劃方案和建設內容進行投資估算，并提出資金籌措方案； 根據(jù)確定的規(guī)劃方案制定工程實施進度及招投標方案。 項目 數(shù)量 單位 規(guī)劃總用地面積 ㎡ 可建設用地面積 ㎡ 總建筑面積 80754 ㎡ 其中 地上建筑面積 61254 ㎡ 地下建筑面積 19500 ㎡ 地上部分分項面積 其中 住宅面積 50400 ㎡ 會所面積 10854 ㎡ 容積率 綠化率 40％ 建筑密度 25％ 戶數(shù) 276 戶 停車數(shù) 280 輛 其中 地上停車 0 輛 地下停車 280 輛 、項目建設單位概況 ： 山西匯榮房地產開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 6 “永吉一號”小區(qū)項目建設單位山西匯榮房地產開發(fā)有限公司，公司成立于 2021 年 7 月 31 日，是由山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳批準成立的房地產開發(fā)、經營企業(yè)，注冊資本 2021 萬 元。公司現(xiàn)有員工 32 人，其中具有中級以上職稱的管理人員有 19人，持有資格證書的專職會計人員有 5 人。公司下設五部一室，即工程項目開發(fā)部、銷售部、財務部、預決算部、統(tǒng)計部、辦公室。主要管理人員：張云貴、狄新武、韓俊 昉 、張建國、師小麗、劉貴環(huán)、穆俊卿、李春娥。北鄰介休，南接霍州縣，東靠沁源縣，西連交口縣、孝義市， 山西匯榮房地產開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 7 有“燕冀之御，秦蜀之經”之稱。隋初屬平周縣（今介休市），隋開皇十年，隋文帝楊堅北巡挖河開道， 獲一巨石，似鐵非鐵，是石非石，色蒼聲錚，以為靈瑞，遂命名為“靈石”，割平周縣西南地置為靈石縣。平均海拔 800 米，平均氣溫界于 ℃ — ℃之間，年平均降水量為 320— 738毫米，霜凍期為九月下旬至次年四月中旬，平均無霜期界于 144— 184天之間。全縣含煤面積 860平方公里，占全縣總面積的 ％，地質儲量為 91 億噸。硫鐵礦儲量達 2 億噸，是全國煤系硫鐵礦的主產基地之一。與其他山西城市相比，第三產業(yè)占 GDP 比重、就業(yè)人員分布主要指標來看，靈石縣已具有較為成熟的工業(yè) 山西匯榮房地產開發(fā)有限公司永吉一號小區(qū)一期工程建設項目 可行性研究報告 晉 中恒澤工程造價咨詢有限公司 8 基礎，再從礦煤炭收入量和銷售量來看，靈石縣都具有典型的工礦業(yè)城市的特征。 近兩年靈石在全縣范圍內展開了前所未有的環(huán)保治理和造林綠化工程，一級天數(shù)實現(xiàn)零的突破，進入全省重點監(jiān)控縣（市）前十位；投入近億元進行生態(tài)環(huán)境建設，全縣林木覆蓋率達到 ％ 。 2021 年榮獲“全市環(huán)保專項行動優(yōu)秀單位”、“全市林業(yè)建設先進縣”等稱號。全縣共有文物古跡 46 處，旅游資源極為豐富。明清時期靈石縣有四大家族，分別為兩渡何家、廈門梁家、靜升王家（如今王家大院）、蒜峪陳家。目前城市周邊主要的對外交通通路主要有 3 條公路和 1 條鐵路，分別為京昆高速（大運高速）、 108 國道、 S221 省道