【正文】 調(diào)查顯示， A 區(qū)內(nèi)項目數(shù)量最多，而其總建筑面積最小。 目前整個銷售市場略顯緊俏。部分在 50％左右。 白領(lǐng)階層 — 基本消費型 主要指已在聊城落腳并打算在聊城發(fā)展的青年白領(lǐng)，有一定的購房能力，基本為首次置業(yè)者，是中小型住宅的需求主體。 第四 文化和科技精英。 第三 個體戶和民營企業(yè)，他們購房主要目的是為了工作和經(jīng)營 方便。他們居住講究舒適，喜歡豪宅，選擇南部，其次才是市中心和東部。 成功人士 — 享受投資型 在聊城，成功人士的構(gòu)成較為 多樣化，有獨掌門戶的個體經(jīng)營者，有資本豐厚的各類投資者，有一部分靠技術(shù)、知識進入市場換取金錢的高級知識分子，有一部分掌握實權(quán)的高級公務(wù)員，是高品質(zhì)大戶型或投資型的主要需求群體。 公務(wù)員 — 改善居住型 包括大型國有企業(yè)、地市直機關(guān)、金融、學(xué)校、醫(yī)院等單位職工，這部分在聊城比例不小。第一代產(chǎn)品的時代，幾乎是公房、福利房時代，后期糅進了房改；第二代產(chǎn)品的時代，隨著房改的結(jié)束需求變得多樣化，人們已經(jīng)意識到買賣雙方的關(guān)系已經(jīng)變化，部分有眼光的開發(fā)商開始主動迎合消費者心理，進入主動營銷階段；第三代產(chǎn)品的時代，賣方完全進入主動營銷階段，開始運用許多先進的營銷理念和手法，采用品牌戰(zhàn)略。 值得注意的是 ，第一代產(chǎn)品持續(xù)時間較長，第二代產(chǎn)品的延續(xù)時間非常的短，即受到第三代產(chǎn)品的沖擊而成為沒落貴族，主要是由于外界先進的消費理念的影響；第二代產(chǎn)品和第三代產(chǎn)品至今沒有非常明顯的界限，第二代產(chǎn)品只成為第三代產(chǎn)品的過渡產(chǎn)物。 三個階段的不同產(chǎn)品特征滿足了不同階段人們對產(chǎn)品性狀的不同要求，不同的產(chǎn)品特征體現(xiàn)了不同階段人們對生活的要求，也反映了不同階段不同的主流住宅市場。第二代產(chǎn)品在第一代產(chǎn)品的基礎(chǔ)上略有提高，初步引入環(huán)境、人文概念，一定程度上注重小區(qū)外觀概念。一些小區(qū)鋪設(shè)光纖網(wǎng)絡(luò)、一卡通等。 樂 園 小 區(qū)二期、陽光晶華城、鼎舜花園、星光房產(chǎn) 第 三 代 03 年至今 生態(tài)與科技結(jié)合的產(chǎn)品，規(guī)?；l(fā)展，建筑風格、戶型設(shè)計多元化，高新技術(shù)廣泛運用到社區(qū)居住，開發(fā)別墅、高檔住宅等產(chǎn)品，追求舒適、高檔。 閘北小區(qū)、樂園小區(qū)一期、三里鋪小區(qū)、亞大小區(qū)、谷莊小區(qū)、站北小區(qū)、王口小區(qū)、湖北小區(qū) 第 二 代 01 年— 03 年 初步引入環(huán)境、人文概念，一定程度上注重小區(qū)外觀概念，注重地理位置，畫鏡意識初步提升，發(fā)展商開始倡導(dǎo)“人性”的開發(fā)理念。 聊城市住宅產(chǎn)品發(fā)展階段及特點 階段 劃分 年代 界限 產(chǎn)品主題 設(shè)計特征 代表樓盤 第 一 代 1989年 —01 年 粗糙型產(chǎn)品，以實用為原則，主要滿足消費者的溫飽問題，注重采光、通風、朝向，服務(wù)性配套為主，室內(nèi)設(shè)計重于室外設(shè)計。 聊城市住宅市場調(diào)查分析報告 2020 年 4 月 8 日 目 錄 第一部分 住宅市場態(tài)勢分析 一、 住宅市場發(fā)展的三個階段 二、 三大市場板塊的基本情況 三、 聊城市住房消費觀念 老聊城人 — 拆遷入市型 公務(wù)員 — 改善居住型 成功認識 — 享受投資型 白領(lǐng)階層 — 基本消費型 第二部分 住宅市場微觀分析 四、 市場供應(yīng)基本平衡 現(xiàn)有供應(yīng) — 銷售緊俏 供給市場區(qū)域性明顯 潛在供應(yīng)充足 1） 建設(shè)中項目給市場充足的供應(yīng) 2） 空置土地給市場充足的供應(yīng) 土地市場的供應(yīng)來源 市場需求差異性較大，多種因素影響消費 1） 市場需 求差異性較大 2） 多種因素影響消費 潛在需求特點明顯 1） 滿足居住要求和改善住房條件平分市場 2） 年內(nèi)購房群體較大 3） 東昌湖濱仍然是最理想的選擇區(qū)域 4） 高檔住宅消費有限 市場供求基本平衡 五、 不同檔次產(chǎn)品的價格及推廣銷售 六、 物業(yè)、裝修、配套和戶型 物業(yè)、裝修、配套情況分析 1） 物業(yè)管理備受關(guān)注 2） 裝修標準不一而定 3） 定位決定配套 戶型情況分析 1） 戶型面積區(qū)間情況分析 2） 戶型結(jié)構(gòu)情況分析 七、 典型項目分析 原體育場項目 棕瀾海項目 中通時代豪園 新東方名人苑 西湖印象和湖畔莊園 鳳凰新城 星光系列 第一部分 住宅市場態(tài)勢分析 一、住宅市場發(fā) 展的三個階段 住宅產(chǎn)品作為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)型產(chǎn)品，也同其他產(chǎn)品一樣，隨著社會的發(fā)展人們需求的提高，不斷的更新?lián)Q代，提高品質(zhì)。從聊城房地產(chǎn)的發(fā)展來看，住宅產(chǎn)品主要經(jīng)歷了三次變革，市場形態(tài)也隨之發(fā)生了三次變化。 多層行列式布局為主；多以火柴盒式設(shè)計為主；配套設(shè)施簡單；景觀主 要為簡單的綠化；二室二廳、三室二廳為主，面積多為 70— 100m2；外立面粗糙簡單；小區(qū)大多不封閉；窗戶、門設(shè)計簡單粗糙；屋頂以平頂為主。 注重外觀設(shè)計，注重小區(qū)外部的環(huán)境；出現(xiàn)了四室二廳；外立面用料略有講究；小區(qū)封閉式管理，多種防盜措施；講究玻璃、窗、門的設(shè)計、用料； 出現(xiàn)西式建筑屋頂。 小區(qū)分組團，徹底打破行列式布局；流行多層和小高層帶電梯；外立面講究簡潔流暢；除會所外，有許多實用又講究的配套設(shè)施；戶型趨向多元化；小區(qū)內(nèi)智能化水平更高，全方位監(jiān)控；異型窗出現(xiàn)。 萬盛家園、西湖印象、鳳凰新城、中通時代豪園 第一代產(chǎn)品主要表現(xiàn)為 材質(zhì)簡單、做工粗糙，僅滿足人們的基本居住要求，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。第三代產(chǎn)品開始倡導(dǎo)“人車分流”等以人為本的設(shè)計理念，風格化的產(chǎn)品設(shè)計理念開始出現(xiàn)，引進先進的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和生態(tài)環(huán)境概念，開發(fā)別墅、高檔住宅等產(chǎn)品，追求舒適、高檔。出現(xiàn)這種變化是多方面因素互相作用的結(jié)果。 隨著三種不同住宅產(chǎn)品的出現(xiàn)，住宅市場隨之出現(xiàn)了三種不同的形態(tài)；或者說三種不同的市場形態(tài)推出了三種不同的住宅產(chǎn)品，兩者相互并存。 二、三大板塊市場的基本情況 聊城市市區(qū)面積小，針對居住環(huán)境來說，小范圍內(nèi)區(qū)域差異性不大；按照市政規(guī)劃、居住習(xí)慣、方便程度、產(chǎn)品價格、綜合環(huán)境等因素來劃分，聊城市可分為 A 區(qū) — 西南板塊、 B 區(qū) — 西北板塊、 C 區(qū) —東部板塊，三個區(qū)域的基本情況如下表所示： 區(qū)域 A 區(qū) B 區(qū) C 區(qū) 方位 西南板塊 西北板塊 東部板塊 界限 興華路以南、花園路以西 興華路以北、花園路以西 花園路以東 區(qū) 內(nèi)板塊 東昌湖沿岸、東昌路中西部沿線、市政府區(qū)域、柳園路中南部沿線 建設(shè)路中西部沿線、振興路中西部沿線、柳園路北部沿線 開發(fā)區(qū)、位山二干渠沿線 區(qū)內(nèi)特點 中高檔樓盤，住宅區(qū)密集 中低檔樓盤，住宅區(qū)較密 高檔住宅和低檔樓盤 城市配套 城市配套成熟、完善；多種高檔消費場所；政府、高校、醫(yī)院聚集區(qū)，風景區(qū) 城市配套較完善；大量居住區(qū)；批發(fā)銷售的商業(yè)街；交通運輸機構(gòu) 城市配套一般；城市新規(guī)劃開發(fā)區(qū)域 人文特征 文化氛圍好、文化層次高；商業(yè)、商務(wù)氛圍好，收入高 商業(yè)、商務(wù)氛圍好； 人群構(gòu)成復(fù)雜；幾乎全部為新遷入 戶 前景 最好 較好 較好 代表樓盤 新東方名人苑、中通時代豪園、湖畔莊園、鳳翔組團、新時代城市廣場、亞大小區(qū)、樂園小區(qū)、鼎舜花園 嘉和公寓、陽光晶華城、星海家園、水城中街、站北小區(qū)、三里鋪小區(qū)、香岸雅居 怡苑村、東方家園、鳳凰新城、新世紀花園、濱河花園、明珠苑小區(qū)、馨安公寓、亞大園東小區(qū)、馨苑小區(qū) 三、聊城市住房消費觀念 老聊城人 — 拆遷入市型 主要包括聊城本地人和在聊城工作了十五年以上的普通職工，他們有家本位的思想，目前居住在城市中心位置（內(nèi)環(huán)線里），房子一般是自家和單位的福利性分房、房改房， 建