【正文】 26171 3723 / 私營業(yè)主： 個(gè)體工商戶： ? 客戶屬性：本地制造相關(guān)產(chǎn)業(yè)，年齡 3550歲， 頂級(jí)私營業(yè)主 ，揚(yáng)州制造行業(yè)的知名人物以及其它行業(yè)領(lǐng)袖、公眾人物，平均 年收入 40萬以上 ， 另一方面為普通私營業(yè)主 ，消費(fèi)能力略低， 年收入 40萬以下 ? 購房訴求：注重口碑圈層，對稀缺資源占有欲強(qiáng)、購臵物業(yè)體現(xiàn)其社會(huì)身份和地位 ? 客戶屬性： 個(gè)體經(jīng)商戶為主 ，學(xué)歷偏低，年齡 30－ 45歲為主 ? 購房訴求：文化程度低決定了消費(fèi)需求喜歡炫富、好面子、購臵物業(yè)喜歡扎堆，對總價(jià)有要求 公務(wù)員、事業(yè)單位： ? 就近辦公，除了行政事業(yè)單位高層管理者外，既考慮品質(zhì)也關(guān)注性價(jià)比 客源基礎(chǔ)：城市中心區(qū)域客戶特征 客源基礎(chǔ)：邗江區(qū)產(chǎn)業(yè)分布 邗江區(qū)面積 757平方公里，人口 50萬，是揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)、區(qū)域面積最大、發(fā)展?jié)摿ψ钭愕囊粋€(gè)區(qū)，產(chǎn)業(yè)特色是以現(xiàn)代制造業(yè)為主的私營經(jīng)濟(jì)體 北洲工業(yè)園 杭集工業(yè)園 邗江工業(yè)園 北山工業(yè)集中區(qū) 區(qū)工業(yè)園： 機(jī)械制造、紡織服裝、汽車配件、制藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和 先進(jìn)制造業(yè)，成為金屬板材加工設(shè)備金屬制成品為主的制造業(yè)的主要集聚區(qū) 杭集工業(yè)園： 日化、新型包裝材料產(chǎn)業(yè) 北洲工業(yè)園： 紡織服裝、新能源、船舶制造、碼頭橋梁構(gòu)件、醫(yī)械、電器 北山片區(qū)： 汽車及發(fā)動(dòng)機(jī)零部件、機(jī)械鈑金、化工設(shè)備制造、旅游用品、農(nóng)副業(yè)、羽絨制品、工藝玩具、工藝鞋 邗江區(qū)集中了揚(yáng)州市許多著名的私營企業(yè)，產(chǎn)業(yè)以制造業(yè)為主導(dǎo)；規(guī)模企業(yè) 562家 客源基礎(chǔ)：邗江區(qū)容量 產(chǎn)業(yè)類型 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 規(guī)模以上 企業(yè)數(shù) 總產(chǎn)值(萬元） 規(guī)模以上 私企數(shù) 利潤 （萬元） 龍頭企業(yè) 邗江區(qū) 金屬板材加工設(shè)備、生物醫(yī)藥、服裝產(chǎn)業(yè) 制造業(yè) 562 6901084 419 362670 江蘇三笑集團(tuán)、江蘇虎豹集團(tuán)、江蘇瓊花集團(tuán)、江蘇牧羊集團(tuán)、江蘇揚(yáng)力集團(tuán) ? 區(qū)域印象：市中心，老城區(qū)，稀缺土地，具有保值和升值的潛力 ? 購房偏好：注重區(qū)域成熟度和便捷性，看中稀缺和核心位臵，滿足體現(xiàn)身份，面子及投資收藏的功能 私營業(yè)主： 個(gè)體工商戶： ? 區(qū)域印象：市中心配套齊全，居住價(jià)值高，供應(yīng)量有限 ? 購房偏好：看中產(chǎn)品品質(zhì)和圈層特性，更加注重對產(chǎn)品自身品質(zhì)追求 公務(wù)員、事業(yè)單位： ? 除了行政事業(yè)單位高層管理者外，需求量不多，與項(xiàng)目區(qū)位關(guān)聯(lián)度較低 客源訪談：邗江區(qū)客源特征 區(qū)域 產(chǎn)業(yè) 核心產(chǎn)業(yè) 儀征市 石油化工、精細(xì)化工、石化物流 產(chǎn)業(yè) 化工 高郵市 服裝、紡織、箱包、制鞋、農(nóng)業(yè) 紡織相關(guān) 江都市 機(jī)械冶金、汽車及零部件、船舶、 精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)、花卉產(chǎn)業(yè) 制造業(yè) 寶應(yīng)縣 有機(jī)農(nóng)業(yè)、畜禽養(yǎng)殖 農(nóng)業(yè) 客源基礎(chǔ)：下屬縣市產(chǎn)業(yè)分布 高郵市 江都市儀征市寶應(yīng)縣下屬縣市中儀征和江都的綜合實(shí)力較強(qiáng)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為化工和制造業(yè)；高郵和寶應(yīng)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是紡織和農(nóng)業(yè)，客源層次低于儀征和江都 本案區(qū)域與下屬縣市產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度低，輻射有限 客源基礎(chǔ)：下屬縣市容量 產(chǎn)業(yè)類型 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) 規(guī)模以上企 業(yè)數(shù) 總產(chǎn)值 (萬元 ) 規(guī)模以上私 企數(shù) 利潤 （萬元） 龍頭企業(yè) 儀征市 石油化工、精細(xì)化工、石化物流產(chǎn)業(yè) 化工 351 5304345 252 25120 江蘇優(yōu)士化學(xué)有 限公司 江都市 機(jī)械冶金、汽車及零部件、船舶、精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)、花卉產(chǎn)業(yè) 制造業(yè) 712 8640556 525 371834 江蘇英泰集團(tuán) 高郵市 服裝、紡織、箱包、制鞋、農(nóng)業(yè) 紡織相關(guān) 514 3451016 366 94199 江蘇波司登制衣 有限公司 寶應(yīng)縣 有機(jī)農(nóng)業(yè)、畜禽 養(yǎng)殖 農(nóng)業(yè) 351 3073159 235 90291 寶勝集團(tuán) 合計(jì) 1928 20469076 1378 531204 ? 區(qū)域印象：市中心區(qū)域，唯一規(guī)劃中的舊城區(qū)，資源稀缺，保值升值潛力大 ? 購房偏好：自身有多套物業(yè)，購房對面積和價(jià)格考慮因素較小，更看中物業(yè)稀缺性、高端品質(zhì)體現(xiàn)身份、面子需求 ? 看中市中心和老城區(qū)價(jià)值，具有收藏、保值、身份需求，比例有限 私營業(yè)主： 個(gè)體工商戶： ? 區(qū)域印象：距離遠(yuǎn)，除了出行需要，一般不去舊城區(qū) ? 購房偏好：購房還是具有地緣性，或者考慮學(xué)區(qū)房；收入不高，不會(huì)考慮外區(qū)投資性房產(chǎn)，項(xiàng)目購買比例相對不大 客源訪談：揚(yáng)州下屬縣市客戶訪談 職業(yè) 客源基礎(chǔ) 年收入 整盤比例構(gòu) 成 主力區(qū)域 主力客 源 高端私營業(yè)主 3023組 40萬以上 50％ 市區(qū)、邗江、儀征、 江都 604組 普通私營業(yè)主 32023組 40萬以內(nèi) 30％ 市區(qū)、邗江、儀征、 江都 16000組 個(gè)體工商戶 110000組 715萬 15％ 市區(qū)、邗江 22023組 公務(wù)員、事業(yè)單位 20230組 56萬 5％ 市區(qū) 2023組 按職業(yè) 按區(qū)域 區(qū)域 整盤比例構(gòu)成 中心區(qū)域 75％ 邗江區(qū) 20％ 下屬縣市 5％ 客源基礎(chǔ)：大揚(yáng)州客戶特征總結(jié) 高端客源數(shù)量充足，支撐項(xiàng)目高端定位和運(yùn)作 三． 項(xiàng)目價(jià)格建議 陽光水岸花園 9900元 /㎡ 御景園 11000元 /㎡ 價(jià)格建議：周邊住宅 御景園 陽光水岸花園 周邊住宅價(jià)格在 990011000元平臺(tái)，產(chǎn)品形象具備提升空間 價(jià)格建議：別墅價(jià)格 項(xiàng)目名稱 主力房型（ m2） 主力總價(jià)（萬） 單價(jià)（元 /m2) 瘦西湖悅園 疊： 260360 338468 13000 虎豹郡王府 疊： 156183 190284 1220015800 聯(lián)： 200275 336462 16800 林溪山莊 疊： 175180 192198 11000 聯(lián)： 238247 309345 1300014000 運(yùn)河印象 聯(lián)： 405515 600772 15000 聯(lián)疊類經(jīng)濟(jì)型別墅主力價(jià)格在 1202315000元 /㎡ 項(xiàng)目價(jià)格建議 ?板塊住宅價(jià)格 990011000元 /㎡ ，項(xiàng)目具備站在目前市場平臺(tái)運(yùn)作機(jī)會(huì) ?板塊住宅產(chǎn)品品質(zhì)較低，通過后期我司產(chǎn)品建議，具備價(jià)值提升空間 ?城市經(jīng)濟(jì)別墅價(jià)格 1202315000元 /㎡ ，通過大平層產(chǎn)品定位運(yùn)作，具備運(yùn)作至經(jīng)濟(jì)型別墅價(jià)格平臺(tái)競爭機(jī)會(huì) ?并且 結(jié)合我司企劃包裝和業(yè)務(wù)執(zhí)行能力，我司認(rèn)為項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)的合理價(jià)格為： 大平層： 1202313000元 /㎡ （毛坯） 。 2023年土地出讓計(jì)劃完成率低的省市，如一線城市的廣州、深圳和二、三線城市中的西安等地，將會(huì)在 2023年加大土地供應(yīng)，給開發(fā)企業(yè)拓展土地儲(chǔ)備提供更多機(jī)遇； 而北京、上海、杭州、武漢、廣州等地王頻出城市由亍2023年地價(jià)高企，價(jià)值宏觀調(diào)控，下半年地價(jià)戒出現(xiàn)回落，出現(xiàn)拿地機(jī)會(huì) 2023非熱點(diǎn)城市存在拿地機(jī)會(huì)，傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市可借助下半年地價(jià)回落具備拿地機(jī)會(huì)！ 市場預(yù)判：土地市場 建筑成本持續(xù)增加，房價(jià)不會(huì)產(chǎn)生大幅回落的跡象 市場預(yù)判：價(jià)格 宏觀市場預(yù)測結(jié)論 2023年整體市場價(jià)格出現(xiàn)回落已為定局，對于 一二線限購城市 而言，大幅降價(jià)機(jī)會(huì)丌大，成交量迅速下降， 豪宅迅速進(jìn)入冰凍期；中低端產(chǎn)品冰凍期小，下半年存在運(yùn)作機(jī)會(huì) ； 三、四線城市 偏樂觀，但 價(jià)格上升空間丌大 ，主要表現(xiàn) 成交量提升 相對丌斷受到政策調(diào)控影響的住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)基本丌受政策影響，幵且丌受貸款和限購的限制， 商業(yè)地產(chǎn)迎杢全新發(fā)展機(jī)遇 信貸、信托收緊、持續(xù)加息以及 開發(fā)商 本身負(fù)債率的提升導(dǎo)致只能依托 銷售物業(yè)保證現(xiàn)金流穩(wěn)定 土地市場， 非熱點(diǎn)城市存在拿地機(jī)會(huì)，熱點(diǎn)城市可借劣下半年地價(jià)下跌拿地 后市預(yù)測： 揚(yáng)州房產(chǎn)市場 0510152025303540 房地產(chǎn)市場供求政策影響：歷次影響 政策出臺(tái) 政策出臺(tái) 揚(yáng)州市場對政策反映較快，短期影響明顯，但市場恢復(fù)周期相對較短