【正文】 業(yè)權(quán)的酒店式管理方式，一種是把小業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益捆綁在一起，根據(jù)收益分成；另一種是只對(duì)一部分房屋做酒店式入室服務(wù)。值得一提的是，針對(duì)業(yè)權(quán)分散的酒店式公寓隱含矛盾多，業(yè)內(nèi)專家提醒小業(yè)主保持謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。東方廣場(chǎng)公寓部總經(jīng)理蔣凌峰認(rèn)為奧運(yùn)和WTO效應(yīng)，將會(huì)有更多的國(guó)內(nèi)外企業(yè)來(lái)北京設(shè)立公司和辦事機(jī)構(gòu)，酒店式公寓將成為這些公司高層們的首選?！蓖顿Y前景喜中亦有憂酒店式公寓占有優(yōu)厚的市場(chǎng)條件，這幾年在市場(chǎng)上快速發(fā)展，但實(shí)際真正能稱得上是酒店式公寓的不多，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，目前京城包括大、小業(yè)主在內(nèi)的酒店式公寓只有8000～9000套，市場(chǎng)潛力很大。管理公司能接受和保證正常運(yùn)作的酒店式公寓，至少應(yīng)有70%以上的客戶簽訂租賃協(xié)議。當(dāng)年上海的金橋公寓淪落到自住型物業(yè)也就不足為奇了。他認(rèn)為，設(shè)備很陳舊的香格里拉、長(zhǎng)富宮等物業(yè)，如今的租價(jià)都高于周邊新蓋的酒店，服務(wù)和管理在其中起了決定作用，酒店式公寓的優(yōu)勢(shì)也在于此。后期服務(wù)嚴(yán)重影響投資收益“在硬件條件差不多的情況下，服務(wù)成為關(guān)鍵因素。然而在整體下滑的大勢(shì)之中，類似國(guó)貿(mào)中心、嘉里中心、雅士閣這樣的頂級(jí)酒店式公寓卻有上漲趨勢(shì)，實(shí)際成交租價(jià)總體上下浮動(dòng)不超過(guò)5%；上世紀(jì)90年代初建造的麗園，是一個(gè)大小業(yè)主混合的酒店式公寓項(xiàng)目，目前租價(jià)下降了1／3，月租價(jià)為每平方米20美金，而周邊當(dāng)年同檔次的恒基中心，月租價(jià)已降至每平方米15美金。事實(shí)上，酒店式公寓的這種優(yōu)勢(shì)早已顯現(xiàn)。由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢(shì)必導(dǎo)致小業(yè)主的惡性競(jìng)爭(zhēng)。此外，租客也愿意花比公寓不高的價(jià)差，獲得更多的服務(wù)，其風(fēng)險(xiǎn)更小。酒店式公寓前期投入的資金較多，如需要配置酒店的一整套服務(wù)系統(tǒng)等；但同時(shí)，額外的服務(wù)項(xiàng)目提供也使得其租金高于同檔次公寓，一般高出20%左右。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為在地理位置和硬件品質(zhì)相當(dāng)、服務(wù)配套完整的基礎(chǔ)上，酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。如財(cái)富中心、旺座、鼎極等。只租不售的酒店式公寓，由開(kāi)發(fā)商自有和管理，以前京城市場(chǎng)上出現(xiàn)的多半是這類物業(yè)，如國(guó)貿(mào)世紀(jì)公寓、雅士閣等。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受中短期租務(wù)需求的白領(lǐng)、商務(wù)人士和異地旅游人士的青睞。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)往往更勝一籌：它能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換、24小時(shí)送餐和一些商業(yè)服務(wù)等；重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)俱全，以及家居式的服務(wù)，既有了“居家”的私密性和生活氛圍，又有了高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。什么是酒店式公寓？酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。今年，酒店式公寓來(lái)勢(shì)更洶：昆泰中心、尚都國(guó)際、華貿(mào)中心、怡景園三期等重量級(jí)項(xiàng)目，都將陸續(xù)推出這類產(chǎn)品。在京城房地產(chǎn)投資市場(chǎng)火熱、公寓租賃市場(chǎng)整體滑坡的形勢(shì)下，成熟的買家們開(kāi)始掂量：投資酒店式服務(wù)公寓與其他公寓究竟有什么不同？酒店式公寓的投資前景又將如何呢？4月3日國(guó)貿(mào)春季房展會(huì)上，朝陽(yáng)園推出了二期酒店式公寓薈景峰，已全部精裝修并送空調(diào)的升級(jí)品質(zhì)，均價(jià)卻只有7400元／平方米，遠(yuǎn)低于一期9300元／平方米的價(jià)位，突出的性價(jià)比吸引了眾多投資者。第二篇：酒店式公寓投資分析酒店式公寓投資分析高檔的硬件配置、星級(jí)的服務(wù)品質(zhì)、相對(duì)獨(dú)立穩(wěn)定的客源、相當(dāng)可觀的租金收益——這些酒店式服務(wù)公寓的投資優(yōu)勢(shì)是不言而喻的，然而傳統(tǒng)的酒店式公寓大多只租不售，眼望著高額的投資收益，大多數(shù)投資客只有羨慕的分兒。委托經(jīng)營(yíng)和代租管混合型模式優(yōu)缺點(diǎn)分析：優(yōu)點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)方式靈活，兩種模式形成互補(bǔ)，業(yè)主有更多的選擇空間。指在同一酒店式公寓的物業(yè)范圍內(nèi)，大多數(shù)業(yè)主將公寓委托給酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的分成，少部分業(yè)主委托物業(yè)或酒店管理公司對(duì)其擁有的房屋進(jìn)行代理租賃。缺點(diǎn)：由于對(duì)兩種模式的顧客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，可能會(huì)帶來(lái)一些經(jīng)營(yíng)管理上的難題。兩種形式共存在同一物業(yè)中，形成一種互補(bǔ)的關(guān)系。（四）包租和代租管混合型模式。（2）代收租金服務(wù)費(fèi) 免 5%的租金 按業(yè)主需求，直接由租金中扣除（3）客房服務(wù)費(fèi)（含房間清潔費(fèi)、日常消耗的一次性用品）50元/天/間 按租賃的實(shí)際天數(shù)，由租金中扣除50元/天/間 根據(jù)租客需求按實(shí)際天數(shù)，由租客直接支付（4）水、電、電話費(fèi) 按實(shí)際支付 按實(shí)際支付 向租客收?。?）空置期清潔服務(wù)費(fèi) 50元/月 50元/月 按業(yè)主需求，按實(shí)際服務(wù)支付（6）家政維修服務(wù)費(fèi) 按實(shí)際支付 按實(shí)際支付 空置期向業(yè)主收取，租賃期向租客收取3．代租管型模式優(yōu)缺點(diǎn)分析：優(yōu)點(diǎn)（1）管理方完全不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，管理便捷，經(jīng)營(yíng)成本低；（2）租賃傭金及提供給公寓的附加服務(wù)收費(fèi)收入可觀。1．市場(chǎng)供求關(guān)系（1）旅游度假景點(diǎn)，客源流動(dòng)性大；（2）同一區(qū)域內(nèi)此類租賃模式少，有市場(chǎng)需求量；（3）與周邊酒店房?jī)r(jià)相比，租金較低，客戶承受能力強(qiáng)。即業(yè)主委托物業(yè)公司對(duì)其擁有的房屋進(jìn)行代理租賃，并提供酒店式服務(wù)，使業(yè)主能夠輕輕松松獲得良好的投資回報(bào)。（2）因業(yè)主無(wú)法有效監(jiān)督酒店管理公司，利潤(rùn)的核算很難得到業(yè)主的認(rèn)可。委托經(jīng)營(yíng)型模式優(yōu)缺點(diǎn)分析：優(yōu)點(diǎn)（1）沒(méi)有固定的房租支出壓力，經(jīng)營(yíng)成本從總收益中扣除，且房產(chǎn)已售出，把大部分投資和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。（二）委托經(jīng)營(yíng)型。其出臺(tái)的初衷就是為了防范樓市泡沫，以防止哄抬樓價(jià)。包租型經(jīng)營(yíng)模式優(yōu)缺點(diǎn)分析：優(yōu)點(diǎn)（1）固定經(jīng)營(yíng)模式, 購(gòu)房附帶委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)，業(yè)主無(wú)權(quán)協(xié)商和選擇，便于前期操作和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；（2）用高額而穩(wěn)定的回報(bào)吸引投資者，可以在促銷和提高房?jī)r(jià)的同時(shí)，讓更多的業(yè)主納入酒店整體經(jīng)營(yíng)的范圍，壯大酒店的實(shí)力，也減少了后期管理隱患；（3）財(cái)務(wù)結(jié)算便利，如經(jīng)營(yíng)管理得當(dāng)酒店管理公司有較大利潤(rùn)空間；（4）簽約期長(zhǎng)而回報(bào)金額固定，聯(lián)系貨幣貶值和通貨膨脹因素，對(duì)管理方后期經(jīng)營(yíng)有利。酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)及利潤(rùn)分配模式（一）包租型。譬如：酒店式公寓預(yù)訂系統(tǒng)的建立，使酒店式公寓集團(tuán)的成員酒店式公寓可以在世界各地分享客源。酒店式公寓的信息化給信息時(shí)代的酒店式公寓發(fā)展增加了籌碼。從而形成酒店式公寓盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。另外，酒店式公寓的空間功能布局也十分重要，如：提高酒店式公寓大堂等公共區(qū)域空間、酒店式公寓餐廳區(qū)域空間和客房?jī)?nèi)部空間的利用效率，長(zhǎng)春短租房讓空間的利用既符合功能要求又充分滿足客人的需求，提高單位空間利潤(rùn)率。酒店式公寓產(chǎn)品的功能調(diào)整和提升包括:產(chǎn)品類型的創(chuàng)新、產(chǎn)品特色的提升、產(chǎn)品功能的豐富、顧客讓渡價(jià)值的增加和酒店式公寓功能布局的協(xié)調(diào)等。酒店式公寓經(jīng)營(yíng)增長(zhǎng)盈利模式強(qiáng)調(diào)利用三個(gè)平臺(tái)酒店式公寓內(nèi)部協(xié)調(diào)平臺(tái)、酒店式公寓相關(guān)企業(yè)協(xié)作平臺(tái)和酒店式公寓顧客溝通平臺(tái)。傳統(tǒng)的依靠客房、餐飲等獲得收入是早期酒店式公寓盈利的主要模式，隨著酒店式公寓業(yè)的不斷成熟和發(fā)展行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇使得傳統(tǒng)的盈利模式受到了嚴(yán)重的威脅。酒店式公寓的盈利模式、餐飲、會(huì)議等主打產(chǎn)品，在產(chǎn)品功能調(diào)整和提升基礎(chǔ)上，實(shí)施專業(yè)化服務(wù)、信息化操作，并根據(jù)顧客的需求提供人性化的解決方案。酒店式公寓項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)也是個(gè)性化的，它不流于一般形式，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求。酒店式公寓提供“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”是一種只做服務(wù)，沒(méi)有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓，大多用于投資。酒店式公寓的定義所謂酒店式公寓，就是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、配置包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間物業(yè)，整個(gè)大廈提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、租賃服務(wù)。第一篇：酒店式公寓的盈利分析報(bào)告酒店式公寓的由來(lái)酒店式公寓概念最早起源于歐洲。是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，此種物業(yè)的客人雖然只是做短暫的休息和停留，但是提供給他們的是統(tǒng)一的上門服務(wù)，所以有酒店的性質(zhì)，但又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”，這就是酒店式公寓的雛形。投資者既可以像購(gòu)買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報(bào)。酒店式公寓的特征酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫(xiě)字樓的特點(diǎn)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。對(duì)于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其它項(xiàng)目。選擇酒店式公寓自住最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù),彰顯氣派。實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的高品質(zhì)和顧客的高滿意度，最終實(shí)現(xiàn)酒店式公寓盈利的模式。很多酒店式公寓都因財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的不佳而被淘汰出局，酒店式公寓經(jīng)營(yíng)的增長(zhǎng)遇到了前所未有的困難。從產(chǎn)品功能調(diào)整和提升、專業(yè)化服務(wù)、信息化操作等方面形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成價(jià)值利潤(rùn)。自助公寓的最大特色首先，酒店式公寓產(chǎn)品傳統(tǒng)的住宿、餐飲、娛樂(lè)、會(huì)議等功能需要進(jìn)一步提升整合休閑、咨詢等服務(wù)功能，將酒店式公寓這種輔助設(shè)施產(chǎn)品建設(shè)成為一種特殊的消費(fèi)吸引體從而擴(kuò)大利潤(rùn)源。酒店式公寓通過(guò)專業(yè)化增值服務(wù)進(jìn)行收費(fèi)。如：酒店式公寓自身可以提供的增值服務(wù)包括商務(wù)秘書(shū)、會(huì)議策劃、服務(wù)輸出、酒店式公寓用品代理、旅游解決方案等；酒店式公寓也可以與相關(guān)行業(yè)企業(yè)進(jìn)行合作，如旅行社、航空公司、物流企業(yè)、會(huì)展公司‘旅游商品批發(fā)商、媒體、廣告等提供專業(yè)性較強(qiáng)的特色服務(wù)。通訊與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用使酒店式公寓在管理、短租公寓交流等方面突破地域限制，商務(wù)酒店品牌培育的發(fā)展導(dǎo)向加速了酒店式公寓組織結(jié)構(gòu)的革新，提高了企業(yè)運(yùn)作的效率，為酒店式公寓創(chuàng)造了立體營(yíng)銷條件并且大大降低了酒店式公寓的交易成本，形成新的盈利空間。同時(shí)，酒店式公寓還可以通過(guò)信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)一般管理能力和專業(yè)管理能力的擴(kuò)展。即業(yè)主將公寓交由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，酒店管理公司每月付給業(yè)主固定金額作為投資回報(bào)，也可看作是支付給業(yè)主的酒店房屋租金。缺點(diǎn)（1）包租后形成固定支出成本，對(duì)經(jīng)營(yíng)方壓力較大，有一定金融風(fēng)險(xiǎn)性；（2）據(jù)建設(shè)部2001年6月1日起施行《商品房銷售管理辦法》，明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房。但是業(yè)內(nèi)現(xiàn)在似乎認(rèn)為售后包租是一種發(fā)展方向，打擦邊球，有違規(guī)隱患。業(yè)主將公寓委托給酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，酒店管理公司不承諾固定的回報(bào)率，雙方按合同規(guī)定比例從酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中提成。缺點(diǎn)（1）投資方式吸引力較小，易造成酒店管理區(qū)域內(nèi)自住比例過(guò)多，難于經(jīng)營(yíng)管理和形成規(guī)模。（三）代租管型。在代租管期間，業(yè)主需按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金，支付物業(yè)公司租賃傭金，同時(shí)享有與其他業(yè)主相同的權(quán)利。2．經(jīng)營(yíng)及利潤(rùn)分配模式收費(fèi)項(xiàng)目 按天租賃收費(fèi)方式 按月租賃收費(fèi)方式 備注租期在二周以內(nèi)的，以按天租賃收費(fèi)方式 租期在二周以上（含二周）的，以按月租賃收費(fèi)方式 根據(jù)客戶的實(shí)際情況調(diào)整（1）傭金 10%的租金 直接由租金中扣除8%的月租金/月 傭金一次性向業(yè)主收取，最高不超過(guò)月租金的50%，最低收費(fèi)是月租金的8%。缺點(diǎn)（1）一星期以內(nèi)的短時(shí)租賃業(yè)務(wù)可操作性不強(qiáng)；（2）不利于公司多元化發(fā)展，拓寬經(jīng)營(yíng)思路范圍。指在同一酒店式公寓的物業(yè)范圍內(nèi)，大多數(shù)業(yè)主把公寓以包租形式交由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，少部分業(yè)主委托物業(yè)或酒店管理公司對(duì)其擁有的房屋進(jìn)行代理租賃。包租和代租管混合型模式優(yōu)缺點(diǎn)分析：優(yōu)點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)方式靈活，兩種模式形成互補(bǔ)，業(yè)主有更多的選擇空間。（五）委托經(jīng)營(yíng)和代租管混合型模式。兩種形式共存在同一物業(yè)中，形成一種互補(bǔ)的關(guān)系。缺點(diǎn)：由于對(duì)兩種模式的顧客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，可能會(huì)帶來(lái)一些經(jīng)營(yíng)管理上的難題。不過(guò)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的增大，現(xiàn)在已經(jīng)有越來(lái)越多的酒店式公寓轉(zhuǎn)租為售。有跡象表明，近幾年這類兼?zhèn)淞俗≌途频旯δ艿木频晔焦ⅲ谔嵘似焚|(zhì)的背景下，價(jià)格卻普遍下調(diào)，因而也令這類產(chǎn)品在投資市場(chǎng)上顯得咄咄逼人。作為一種異軍突起的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，酒店式公寓聚焦了投資客的視線。這類物業(yè)一般建在市中心和交通便捷地區(qū)，周邊商店、餐飲、娛樂(lè)等配套齊全，外立面、電梯、中央空調(diào)、電容量、水路管線等配置高檔。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店多了“家”的味道，而且租價(jià)更合理。按照銷售方式，這種物業(yè)可分為出租和出售兩種。市面上俗稱為產(chǎn)權(quán)式酒店公寓指的是第二類，它將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，所以可以認(rèn)為它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。酒店式公寓的投資價(jià)值酒店式公寓的散買為買家們提供了一條新的投資途徑。其原因主要在于：。另外，統(tǒng)一的裝修模式和管理，可以調(diào)整各出租房屋的內(nèi)部配置，滿足不同租客的需求，減少裝修、配置成本，在租賃淡、旺季，經(jīng)營(yíng)公司能根據(jù)市場(chǎng)行情調(diào)控租價(jià)的高低，保證最終的收益。酒店式公寓大多聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司入住管理，他們有廣泛的租客來(lái)源，而普通公寓的小業(yè)主出租，偶然性強(qiáng)。酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)方式，如可以將利益捆綁在一起，各業(yè)主根據(jù)收益分成，保證了物業(yè)的整體租價(jià)。近兩年京城的租賃市場(chǎng)，公寓租金因整體供量的急劇增長(zhǎng)而連續(xù)下滑的趨勢(shì)銳不可擋，有些物業(yè)跌幅達(dá)50%以上。顯然，與同檔次的公寓相比，酒店式公寓的租金水平更堅(jiān)挺。”曾在上海參與建設(shè)、管理酒店式公寓的張寅說(shuō)。但是，酒店式公寓產(chǎn)生的費(fèi)用高，小業(yè)主眾口難調(diào)，如果造成部分小業(yè)主不同意統(tǒng)一的裝修、不允許管理公司進(jìn)門服務(wù)客戶等狀況發(fā)生，即使聘請(qǐng)了知名酒店管理公司，其結(jié)果與住宅物業(yè)管理公司并無(wú)二致，酒店式服務(wù)和管理就會(huì)名存實(shí)亡。對(duì)此戴德梁行的樊驥也持類似觀點(diǎn)：“客戶去留的決定，60%～70%受物業(yè)管理水平高低的影響。而目前國(guó)內(nèi)酒店管理公司水平跟不上，也是市場(chǎng)一大忌。東方廣場(chǎng)前兩幢酒店式公寓推出僅8個(gè)多月全部租滿，第三幢公寓從去年10月至今已出租60%多。而奧運(yùn)前后旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，也將為酒店式公寓注入新的商機(jī)。酒店式服務(wù)的長(zhǎng)期性難以保證首先，酒店式公寓所占用的資金相對(duì)較多，回報(bào)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，因此一般是中長(zhǎng)線的投資行為，而酒店式服務(wù)公司往往只簽3～5年的租約，況且小業(yè)主很容易改換管理公司，服務(wù)的長(zhǎng)期性有阻力。從理論上說(shuō)，這兩種方法都是可行的。面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力由于業(yè)權(quán)分割的原因，小業(yè)主購(gòu)買的酒店式公寓不可能成為高檔酒店式公寓，作為中低檔酒店式公寓不可避免地遭受中高檔公寓的挑戰(zhàn)。顯然，業(yè)權(quán)分割的酒店式公寓投資前景并不燦爛，其中夾