【正文】 市場化，由于市場是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標(biāo)成本時除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，很重要一點是要隨時了解市場，同時成本的測算一定要與項目的定位檔次相匹配。 從流程上講，建立目標(biāo)成本首先應(yīng)該根據(jù)項目的設(shè)計特點、選材用料標(biāo)準(zhǔn)、財務(wù)利潤要求和類似樓盤的成本經(jīng)驗，測算項目的單方 建筑安裝成本。 在實際操作中，目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。 由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細(xì)，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實現(xiàn)主動控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實現(xiàn)這個目標(biāo)，我們就要 對房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測算，做到花錢明明白白。從管理的層次而言，建立起基本的成本管理流程是最基礎(chǔ)的管理工作。 成本管理的流程與制度體系包括目標(biāo)成本管理體系、動態(tài)成本管理體系、成本后評估體系以及責(zé)任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責(zé)任與激勵機(jī)制方面進(jìn)行管理。 通過 房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本的制定、優(yōu)化 及 分解 ， 實施項目管理中的控制管理體系，實現(xiàn)合同管理、付款計劃及付款實際動 態(tài)查詢分析。它根據(jù)各項工作需要 的實際成本、計劃成本、目標(biāo)成本進(jìn)行比較，對成本費用進(jìn)行評價，并對未完成項目進(jìn)行預(yù)測，使成本控制在預(yù)算范圍之內(nèi)。與項目的時間計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過程。 中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報告 2 2 文獻(xiàn)綜述 房 地產(chǎn)行業(yè)成本管理與控制綜述 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本是指為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，并將這些費用按成本項目進(jìn)行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身資金的籌措、加強(qiáng)工程項目管理、加強(qiáng)項目投資控制， 降低工程項目成本使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得當(dāng)務(wù)之急。 而實現(xiàn)這種雙贏的局面就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何在 房價和利潤之間尋求到一個平衡點，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常有意義。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 在 追求利潤 的同時 ， 還應(yīng)該有一種社會的責(zé)任 感 ： 構(gòu)建 和諧社會 ， 維護(hù)社會公平與正義 。如何降低工程成本 ，提 高企業(yè)工程投資收益，是 許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著生存與發(fā)展的難題 。 房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力主要在于兩點，一個是產(chǎn)品的差異化競爭，一個是產(chǎn)品的成本競爭。 隨著 房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范和行業(yè)競爭日漸加劇，房地產(chǎn)正在告別暴利時代 。 中國 房地產(chǎn)發(fā)展綜述 ......................................................................................... 7 3 研究的主要內(nèi)容 ...................................................................................................... 10 4 研究方案 .................................................................................................................. 53 研究內(nèi)容的技術(shù)實施方案 ............................................................................... 53 研究技術(shù)路徑 ................................................................................................... 53 5 研究進(jìn)度 .................................................................................................................. 54 6 參考文獻(xiàn) .................................................................................................................. 54 中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報告 1 1 選題背景、目的和意義 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，特別是近幾年的迅猛發(fā)展， 以及國外房地產(chǎn)大企業(yè)和房地產(chǎn)投資基金對我國房地產(chǎn)市場的逐漸進(jìn)入和爭奪 ， 使我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境、 市場開發(fā)機(jī)制、運(yùn)作模式、產(chǎn)品開發(fā)、營銷策劃以及管理技術(shù)和方法等 和以前相比都發(fā)生了很大的變化 。中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報告 中國地質(zhì)大學(xué)（北京） 工程碩士研究生 學(xué)位論文開題報告 題目： 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理實施與控制研究 姓 名 *** 學(xué) 號 所在院系 人文 經(jīng)濟(jì)管理系 專 業(yè) 項目管理 導(dǎo) 師 *** 教授 2021 年 12 月 中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報告 目 錄 1 選題背景、目的和意義 ............................................................................................ 1 2 文獻(xiàn)綜述 .................................................................................................................... 2 房地產(chǎn)成本管理與控制綜述 ............................................. 錯誤 !未定義書簽。 國外房地產(chǎn)發(fā)展模式 ......................................................... 錯誤 !未定義書簽。 在這樣的社會背景下，一方面政府部門出臺了一系列的 關(guān)于土地、融資等方面的 宏觀調(diào)控政策；另一方面因近年來房價上漲，使得開發(fā)商有比較客觀額度利潤空間，行業(yè)進(jìn)入者大量增加，但土地作為不可再生額度資源 不斷減少，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間競爭更趨激烈。 如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求的發(fā)展是當(dāng)前擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前一個急需解決的重要 問題。在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的適應(yīng)市場需求的產(chǎn)品，加大產(chǎn)品的差異 ，形成市場品牌 外，最重要的是價格，盡可能地減少建設(shè)成本， 保持 產(chǎn)品市場價格 優(yōu)勢 ，最大限度地提高企業(yè)的投資收益， 是房地產(chǎn)投資控制的最重要的問題 。 因此 房地產(chǎn) 開發(fā) 企業(yè) 在相同額度開發(fā)環(huán)境與條件等軟硬設(shè)施下，除了開發(fā)產(chǎn)銷對路、適應(yīng)市場需求額度產(chǎn)品外；誰能在工程項目建設(shè)中， 既能確保工程質(zhì)量與進(jìn)度，又能注重項目開發(fā)成本的管理，控制和把握好合理的造價，從而以最低的項目成本獲取最大的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，誰就能在這激烈的市場競爭中獲取主動，從而走向成功。 中國房地產(chǎn)行業(yè)決不能單從商業(yè)角度來看待 ，而更應(yīng)把它置于全面 建設(shè)小康社會 的大背景下來審視 ， 也只有這樣才能實現(xiàn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與社會 的雙贏 。 論文選題基于 隨著土地成本的增高；政府部門一系列平抑房價宏觀調(diào)控政 策的出臺。 所以， 做好 房地產(chǎn)成本管理與 有效控制，才能使企業(yè)立足于競爭市場， 做大做強(qiáng) 。 開發(fā)成本的控制首先是一個過程，是地產(chǎn)企業(yè)諸多經(jīng)營管理活動的體現(xiàn)。在房地產(chǎn)項目初始階段進(jìn)行成本估算；在項目規(guī)劃階段，在成本估算的基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化制訂目標(biāo)成本；根據(jù)合同執(zhí)行情況產(chǎn)生成本計劃和實際成本情況，成本控制就是對上述過程進(jìn)行規(guī)劃和監(jiān)控。 房 地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是通過對估算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理，計算出動態(tài)成本 ，并比較動態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出差異，最終達(dá)到成本控制的目的；運(yùn)用擴(kuò)大 內(nèi)涵和外延的目標(biāo)成本管理方法，即蘊(yùn)含市場導(dǎo)向原則、顧客滿意原則、全面成本管理原則、成本效益觀和源流管理原則的目標(biāo)成本管理方法來進(jìn)行成本管理。 房地產(chǎn)企業(yè)的 成本管理，必須建立起系統(tǒng)的成本管理系統(tǒng)，對于房地產(chǎn)企業(yè)，成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個層面的內(nèi)容，最基礎(chǔ)的是成本管理的流程與制度體系，其次是每一個階段的控制要點和知識積累，第三個層面是從公司的戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。成本控制要點和成本數(shù)據(jù)的積累則是建立在一定的流程規(guī)范基礎(chǔ)之上的對開發(fā)過程的每個環(huán)節(jié)的成本控制的知識與經(jīng)驗的傳承，從戰(zhàn)略角度所 進(jìn)行的成本優(yōu)化則往往是伴隨著公司的重大戰(zhàn)略措施，如根據(jù)客戶細(xì)分而進(jìn)行中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報告 3 的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、戰(zhàn)略采購等。 一、 目標(biāo)成本管理體系 所謂目標(biāo)成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項目開發(fā)成本計劃，目標(biāo)成本是項目在開發(fā)過程中成本控制的依據(jù)之一，也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。事實上，如果有好的方法和成本數(shù)據(jù)的積累，建立目標(biāo)成本的并不難。在可研階段要進(jìn)行成本的估算，這個時候主要是對投資的可行性進(jìn)行估算，然后隨著方案的不斷深化，目標(biāo)成本開始逐漸的準(zhǔn)備和細(xì)化，到主體工程施工圖預(yù)算確定后 形成最后定稿的版本。然后根據(jù)項目特點和公司擬分包思路，明確各分包工程承包范圍及其相互搭接關(guān)系，將單方建筑安裝成本分解到各分包工程上，測算各分包工程的單位成本，檢討是否與選材用料標(biāo)準(zhǔn)吻合，如不吻合，調(diào)整有關(guān)要求或標(biāo)準(zhǔn)，重復(fù)上述步驟。 由于在規(guī)劃設(shè)計階段已經(jīng)決定了絕大部分的項目成本，因此應(yīng)把此階段應(yīng)該作為成本管理的重點。 中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報告 4 在制訂目標(biāo)時，要按細(xì)項列出清單并劃分責(zé)任部門，通常建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項目劃分責(zé)任范圍。 從項目成本的構(gòu)成看，一般包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理費用和財務(wù)成本，每一個子項均可以找到責(zé)任部門。 三、 動態(tài)成本管理體系 由于市場是千變?nèi)f化的，而且開發(fā)過程中有很多不可預(yù)見的因素，因此 ，必須對整個成本進(jìn)行過程上的動態(tài)管理，而要進(jìn)行有效的動態(tài)管理，必須建立詳細(xì)的和可操作的動態(tài)成本信息系統(tǒng)以及保持動態(tài)的監(jiān)控。 其次要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設(shè)計變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計變更流程和簽證管理流程，變更與簽證前的審核是動態(tài)成本控制的基本手段，變更與簽證流程的嚴(yán)格執(zhí)行是基本的保障 還必須在各階段對動態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，必要時及時調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實反映成 本控制現(xiàn)狀。 國外房地產(chǎn)發(fā)展的 模式 一 、 中國香港模式： 香港的房地產(chǎn)市場開始于 20 世紀(jì) 50 年代 ， 其本質(zhì)特點，是房地產(chǎn)開發(fā)商以 取得土地為經(jīng)營導(dǎo)向 ， 政府 對 土地 的 高度壟斷， 以高價將土地出賣給開發(fā)商 ， 房地 產(chǎn)開發(fā)商以高房價在市場交易 ， 高度壟斷市場 。 “ 香港模式 ” 產(chǎn)生于香港特殊的背景 ， 這主要源于香港土地資源嚴(yán)重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求 。 香港地產(chǎn)模式的背景及特點：其一，地皮最值錢。這就跟解放前的中國農(nóng)民一樣 —— 一輩子的 夢想可能就是置下五畝地。 其二，長期作為支柱產(chǎn)業(yè)。二戰(zhàn)至今，香港房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了五次盛衰，雖然幾經(jīng)起伏，但卻一直是香港經(jīng)濟(jì)的支柱之一，占 GDP 比重的 20%以上，是香港經(jīng)濟(jì)的 “ 晴雨表 ” 。政府高度壟斷土地，大開發(fā)商高度壟斷市場，房地產(chǎn)發(fā)展商占有了最具稀缺性的土地資源后，其他行業(yè)和社會財富自動如 “ 蒼蠅叮蛋 ” 樣聚攏而來，想不賺錢都難。即開發(fā)商利用大 量銀行資金拿地、蓋房、銷售、物管一條龍式的斂財滾動開發(fā)模式，可稱作 “ 全能開發(fā)商 ” 。比如，善于 “ 逆市拓展 ” 的李嘉誠在目前宏觀調(diào)控之下，反其道而上，以和記黃埔為載體在內(nèi)地囤地已達(dá) 600 萬平方米，其策略為逢低建倉，坐等地價上漲，寄望中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢。 1953 年，在香港嚴(yán)重供小于求的買方市場下，李嘉誠首創(chuàng)賣樓花的游戲規(guī)劃，從而在資金中國地質(zhì)大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文開題報告 6 要求上大大降低了開發(fā)商的入行門檻，有效提高了開發(fā)速度， 擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模。 二、 西歐 、 美國模 式 ： 美國的房地產(chǎn)的起步大約在 20世紀(jì)初， 其本質(zhì)特征，是以實際研究消費群的購買力及需求細(xì)分為經(jīng)營導(dǎo)向 其重點在于開發(fā)地產(chǎn)，通過對產(chǎn)品的精細(xì)化定位，高效地開發(fā)流程，迅速地完成銷售周期。 首先，這種專業(yè)化的操作，很容易形成品牌的核心競爭力，進(jìn)而品牌就很容易制造出來了，同時也是因為這種專業(yè)化已經(jīng)形成了完備的公司治理結(jié)構(gòu)和戰(zhàn)略導(dǎo)向，不會因為地區(qū)的不同和產(chǎn)生很多的不利，因為它是針對市場。 再者，由于產(chǎn)業(yè)化，操作上就得需要多標(biāo)準(zhǔn)化，快速化的工業(yè)化，用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來建造住宅，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)品的定型，進(jìn)而工廠化預(yù)制，現(xiàn)場裝配。 如果說 香港模式 的經(jīng)營可以使企業(yè)規(guī)模做大，那么美國模式的經(jīng)營是可以把企業(yè)做強(qiáng)的 。理論上講，在上世紀(jì) 90年代初日本地產(chǎn)泡沫最大的時候，有人戲言如果把東京賣掉就可以買下整個美國，由此可知日本地價之高，美國地價之低。其二，高 度專業(yè)化。專業(yè)化程度越高，社會化大生產(chǎn)的效率也就越高，同時也是充分市場化的明證。在美國，融資方式除銀行提