【正文】 于沒(méi)有施工圖 ， 工程量不明 ， 卻急需開(kāi)工的緊迫工程 。 固定單價(jià) 1） 估算工程量單價(jià)：在實(shí)際工程量與報(bào)價(jià)工程量相差超過(guò)正負(fù) 10%時(shí) ，可以調(diào)價(jià) 。 ① 固定價(jià)：固定總價(jià) 、 固定單價(jià) ② 可調(diào)價(jià)：可調(diào)總價(jià) 、 可調(diào)單價(jià) ③ 成本加酬金：成本加固定百分比酬金 、 成本加固定金額酬金 、 成本加獎(jiǎng)罰 、 最高限額成本加固定最大酬金 各種合同價(jià)格的適用條件 固定總價(jià)：發(fā)承包雙方均不能以工程量 、 設(shè)備和材料價(jià)格 、 工資等變動(dòng)為理由 ， 提出對(duì)總價(jià)調(diào)值的要求 。 八 、 加強(qiáng)成本預(yù)測(cè) 、計(jì)劃 、 核算 、 控制 、 分析 、 檢查 ， 努力降低開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 。 發(fā)動(dòng)廣大職工參與成本管理 ， 把成本管理納入崗位責(zé)任制 ， 并做到責(zé) 、 權(quán) 、 利結(jié)合 。 六 、 劃清各期成本與各個(gè)成本核算對(duì)象之間的界限 ， 企業(yè)應(yīng)按月結(jié)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用 ， 計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 。 經(jīng)濟(jì)上：動(dòng)態(tài)地比較投資的計(jì)劃性和實(shí)際性 ， 嚴(yán)格審核各項(xiàng)費(fèi)用的支出 ， 采取對(duì)投資節(jié)約的有力獎(jiǎng)勵(lì)措施 ， 鼓勵(lì)公司地產(chǎn)口有關(guān)員工及承建商積極提出各種降低成本的建設(shè)性方案等 ， 把項(xiàng)目投資控制觀念滲透于每位員工頭腦中 。 技術(shù)上：重視設(shè)計(jì)多方案選擇 ， 及處理各種問(wèn)題的多方案選擇 ， 嚴(yán)格審查和監(jiān)督初步設(shè)計(jì) 、 施工圖設(shè)計(jì) 、 施工組織設(shè)計(jì) ， 深入技術(shù)領(lǐng)域研究節(jié)約投資的可能 。 三、建立項(xiàng)目成本的后評(píng)價(jià)制度。 ? 成本控制的運(yùn)作機(jī)制 一、嚴(yán)格合同審查制度，強(qiáng)化成本費(fèi)用支出審批制度，重新核定審批職權(quán)范圍，實(shí)施獎(jiǎng)罰制度。 在預(yù)定概算限額內(nèi)做好施工圖設(shè)計(jì)：對(duì)不同設(shè)計(jì)及材料進(jìn)行成本研究，向設(shè)計(jì)人員提出成本建議，協(xié)助他們?cè)谕顿Y限額范圍內(nèi)作好施工圖設(shè)計(jì)。 4) 應(yīng)重視建筑風(fēng)格與其成本的關(guān)系 ， 研究建筑風(fēng)格增加的投入與其對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升所起的作用對(duì)比研究 ， 選擇性價(jià)比高的建筑風(fēng)格 。 建筑風(fēng)格的策略應(yīng)注意以下幾方面： 1) 建筑風(fēng)格應(yīng)處理好與周邊建筑 、 周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系； 2) 目前建筑風(fēng)格仍然不是購(gòu)房者考慮的重點(diǎn)因素 ， 但隨著居民收入水平的提高 ， 必然會(huì)在這方面提出更高的要求； 3) 建筑風(fēng)格的選擇：普通居民更傾向于接受 “ 有豪華氣氛 ” 的住宅 ，尤其是 “ 歐式 ” 風(fēng)格接受程度較高 ， 而對(duì)開(kāi)發(fā)商宣傳推廣的各種流派和口號(hào)不太敏感；而收入水平高 、 知識(shí)層次高的購(gòu)房者一般會(huì)對(duì)建筑風(fēng)格有更高的要求 。 建筑風(fēng)格的策略： 建筑風(fēng)格的功能一是美觀 ， 另一個(gè)是識(shí)別 ， 即類似于 VI的作用 。 住宅的總體平面布臵應(yīng)該注意環(huán)境景觀的營(yíng)造 ， 平均分配景觀 。 住宅的平面布臵 ， 在可能的情況下 ， 要盡量縮小外墻周長(zhǎng)系數(shù) （ 外墻周長(zhǎng)與建筑面積之比 ） 和結(jié)構(gòu)面積系數(shù) （ 結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比 ） 。 ? 豎向設(shè)計(jì)要因地制宜 ， 依山就勢(shì) ， 避免大填大挖 ， 增加土石方和基礎(chǔ)工程費(fèi)用 。規(guī)劃設(shè)計(jì)要依據(jù)小區(qū)的基本功能和要求，充分考慮建筑物的性質(zhì)、用途、目標(biāo)客戶對(duì)使用功能的要求及其居住、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的特點(diǎn)與習(xí)慣，合理地安排住宅建筑、公共建筑、管線、道路、綠地的布局，建筑平面既要使用功能布臵合理、面積利用率高。 例如 ， 要研究轎車進(jìn)入家庭后住宅市場(chǎng)如何升級(jí)的問(wèn)題 。設(shè)計(jì)任務(wù)書是建設(shè)單位對(duì)投資意圖、所需功能和使用價(jià)值正確分析后，將待建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念、營(yíng)銷主題、規(guī)模、使用功能、工藝布局、建筑風(fēng)格等要求具體化反映，它是設(shè)計(jì)單位編制設(shè)計(jì)文件的主要依據(jù)。 設(shè)計(jì)階段成本控制案例 (二 ) ? 房地產(chǎn)方案設(shè)計(jì)階段的成本控制流程 一、重視市場(chǎng)調(diào)查和工程可行性論證工作，加強(qiáng)投資決策的科學(xué)、公正、客觀和程序化。 設(shè)計(jì)階段成本控制案例 (一 ) ? 某高層住宅每層電梯井走廊僅十多米的距離 ， 其間又無(wú)防火分區(qū) ， 就設(shè)了三只消防箱 ， 而按消防規(guī)范要求 ， 只要兩支水槍同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位即可 。 框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價(jià)最高 ， 框架結(jié)構(gòu)體系次之 ，磚混結(jié)構(gòu)造價(jià)最低 。 結(jié)構(gòu)工程師的設(shè)計(jì)水平 ， 直接決定了建筑鋼筋含量的高低 ， 從而影響工程造價(jià) 。 合理安排建筑的單元組合 ， 能提高設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)效果 ， 單元組合數(shù)可以影響山墻 、 基礎(chǔ) 、 屋面等部位的造價(jià) 。 一般來(lái)說(shuō) ， 建筑的平面形狀越簡(jiǎn)單 ， 其造價(jià)相應(yīng)地越低 ， 施工也經(jīng)濟(jì) 。 高層建筑可以節(jié)約用地 ， 節(jié)約市政投資 。 降低層高可以：直接節(jié)省投資；節(jié)約建筑材料和勞動(dòng)消耗 ， 減輕建筑自重 ， 提高抗震能力；降低采暖能耗 ， 節(jié)約能源 ， 提高建筑密度；節(jié)約用地 ， 同時(shí) ， 也有利于節(jié)省市政投資 。 層高 。 戶型 。 建筑造價(jià)構(gòu)成比反映的是不同工程部位的造價(jià)占總造價(jià)的比值 。 影響建筑設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性的主要因素有以下八個(gè)方面 。 采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范 、 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 、 工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措 。 合同措施 ? 采用合同措施 ， 有效控制造價(jià)針對(duì)目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄 ， 設(shè)計(jì)變更隨心所欲 。 （ 4）降低一些次要功能，使成本大幅降低。 （ 2）投資不變，提高項(xiàng)目功能。這里的價(jià)值，指的是反映費(fèi)用支出與獲得之間的比例，用數(shù)學(xué)比例式表達(dá)如下：價(jià)值＝功能／成本，即“ V＝F/C” 。所謂價(jià)值工程，指的是通過(guò)集體智慧和有組織的活動(dòng)對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)進(jìn)行功能分析，使目標(biāo)以最低的總成本（壽命周期成本），可靠地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或服務(wù)的必要功能，從而提高產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)值。 各專業(yè)在保證使用功能的前提下 ， 按分配的投資限額控制設(shè)計(jì) ， 嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更 。 推行限額設(shè)計(jì) 按批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì) ， 按批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì) 。 推行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) 通用的標(biāo)準(zhǔn)圖 、 通用圖和復(fù)用圖 。設(shè)計(jì)一條線，投資千千萬(wàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制 一、可研階段成本控制的工作重點(diǎn) 主講內(nèi)容： 二、設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 三、 招標(biāo)階段成本部門的其他控制重點(diǎn) 四、 合同履約階段成本控制重點(diǎn) 五、三邊工程成本如何控制 六、變更洽商控制的重點(diǎn) 七、施工索賠管理 八、如何實(shí)現(xiàn)成本動(dòng)態(tài)控制 九、竣工結(jié)算階段成本控制重點(diǎn) 十、總公司、項(xiàng)目公司成本管理體系 一、 可研階段成本控制的工作重點(diǎn) ? 可行性研究：運(yùn)用多種科學(xué)手段綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在財(cái)務(wù)上是否贏利；作出環(huán)境影響、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的分析和評(píng)價(jià)，及工程項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力等的結(jié)論；為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。 ? 可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容 總論：項(xiàng)目背景 、 概況 、 問(wèn)題和建議 市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)：為可研的重要環(huán)節(jié) ， 內(nèi)容包括：市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查 、產(chǎn)品供需預(yù)測(cè) 、 價(jià)格預(yù)測(cè) 、 競(jìng)爭(zhēng)力分析 、 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 資源條件評(píng)價(jià)：資源可利用量 、 資源品質(zhì)情況 、 資源賦存條件 、資源開(kāi)發(fā)價(jià)值 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案：建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案構(gòu)成 、 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案比選 、 推薦的建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 場(chǎng)址選擇：場(chǎng)址現(xiàn)狀 、 場(chǎng)址方案比選 、 推薦的場(chǎng)址方案 技術(shù)方案 、 設(shè)備方案和工程方案：技術(shù)方案選擇 、 主要設(shè)備方案選擇 、 工程方案選擇 原材料燃料供應(yīng)：主要原材料供應(yīng)方案 、 燃料供應(yīng)方案 總圖運(yùn)輸與公用輔助工程：總圖布臵方案 、 場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸方案 、 公用工程與輔助工程方案 節(jié)能措施：節(jié)能措施 、 能耗指標(biāo)分析 節(jié)水措施：節(jié)水措施 、 水耗指標(biāo)分析 1環(huán)境影響評(píng)價(jià)：環(huán)境條件調(diào)查、影響環(huán)境因素分析、環(huán)境保護(hù)措施 1勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防：危險(xiǎn)因素和危害程度分析、安全防范措施、衛(wèi)生保健措施、消防設(shè)施 1組織機(jī)構(gòu)與人力資源配臵：組織機(jī)構(gòu)設(shè)臵及其適應(yīng)性分析、人力資源配臵、員工培訓(xùn) 1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度：建設(shè)工期、實(shí)施進(jìn)度安排 1投資估算：建設(shè)投資估算、流動(dòng)資金估算、投資估算表 1 融資方案：融資組織形式 、 資本金籌措 、 債務(wù)資金籌措 、 融資 方案分析 1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 、 銷售收入與成本費(fèi)用估算 、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表 、 盈利能力分析 、 償債能力分析 、 不確定性分析 、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 1 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：影子價(jià)格及評(píng)價(jià)參數(shù)選取 、 效益費(fèi)用范圍與數(shù)值調(diào)整 、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)報(bào)表 、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 1 社會(huì)評(píng)價(jià)：項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 、 項(xiàng)目與所在地互適性分析 、 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 、 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 風(fēng)險(xiǎn)分析：項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 、 風(fēng)險(xiǎn)程度分析 、 防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 2 研究結(jié)論與對(duì)策：推薦方案總體描述 、 推薦方案優(yōu)缺點(diǎn)描述 、 主要對(duì)比方案 、 結(jié)論與建議 ? 可行性研究的重點(diǎn) 市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 二、設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 推行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì) 推行限額設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)方案優(yōu)選 價(jià)值工程應(yīng)用 項(xiàng)目設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ? 設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵階段。 ? 初步設(shè)計(jì)階段：影響投資 75%～ 95% ? 技術(shù)設(shè)計(jì)階段：影響投資 35%～ 75% ? 施工圖設(shè)計(jì)階段：影響投資 5%～ 35% ? 設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的作用： 1）對(duì)規(guī)模、內(nèi)容、建造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制； 2）保證安全性和使用功能； 3）提供設(shè)計(jì)必要的指標(biāo)、定額、計(jì)算方法和構(gòu)造措施； 4）提供控制工程投資的方法和依據(jù)； 5）減少設(shè)計(jì)工作量，提高設(shè)計(jì)效率； 6）促進(jìn)建筑工業(yè)化、裝配化，加快建設(shè)進(jìn)度 。 采用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)可加快設(shè)計(jì)進(jìn)度 1～ 2倍 ， 節(jié)約建設(shè)投資 10%～ 15%。 即將上階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先行分解到各專業(yè) ， 然后再分解到各單位工程和分部工程 。 限額設(shè)計(jì)控制工作的主要內(nèi)容 1） 重視初步設(shè)計(jì)的方案選擇 2） 嚴(yán)格控制施工圖預(yù)算 重點(diǎn)在工程量控制方面 3） 加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理 4） 強(qiáng)化指標(biāo)管理 如結(jié)構(gòu)專業(yè)的混凝土含量 ， 鋼筋含量等；安裝工程設(shè)備的國(guó)產(chǎn)化；園林工程中的軟硬比等 設(shè)計(jì)方案優(yōu)選 價(jià)值工程應(yīng)用 ? 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案價(jià)值工程（ Value Engineering， VE）又稱為價(jià)值分析（ Value Analysis， VA）是一門新興的管理技術(shù)，是降低成本提高經(jīng)濟(jì)效益的有效方法。 價(jià)值工程的主要思想是通過(guò)對(duì)選定研究對(duì)象的功能及費(fèi)用分析，提高對(duì)象的價(jià)值。這條提示了“用最少的投資，爭(zhēng)取最大效益”的五條方法： ? （ 1）保持開(kāi)發(fā)項(xiàng)目功能不變，降低項(xiàng)目投資。 （ 3）投資雖有所增加，但功能提高幅度更大。 （ 5）運(yùn)用新科技，新技術(shù)，既提高功能，又降低項(xiàng)目投資。 應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上 ， 增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款 ， 如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例 （ 如 5%）時(shí) ， 則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi) （ 設(shè)計(jì)質(zhì)保金 ） 。 項(xiàng)目設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) ? 影響工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)的主要因素： 建筑的設(shè)計(jì)有技術(shù)性 ， 更包含設(shè)計(jì)的科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性 ， 研究和分析設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)的影響因素 ， 對(duì)尋求工程設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)效果的途徑 ， 降低工程造價(jià)有著極其重要的作用 。 建筑造價(jià)構(gòu)成比 。 分析這個(gè)可以找出降低造價(jià) 、 提高經(jīng)濟(jì)效果的方向 。 小戶型單方